【正文】 后，全國的 1 萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 5 年內(nèi)將有 8000 多家倒閉、轉(zhuǎn)行或者重組。 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 支撐房地產(chǎn)高速發(fā)展的市場因素在悄然變化。 宏觀商業(yè)環(huán)境及其特點(diǎn) 第一、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體不足依然沒有改變。按照國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總的要求，到２０１０年社會(huì)消費(fèi)品總額將達(dá)到８萬億元，生產(chǎn)銷售總量達(dá)到１７萬億元，現(xiàn)在差距應(yīng)該是很大。 2001 年，每家連鎖百強(qiáng)企業(yè)可用的店鋪數(shù)量是 111 家， 2002 年達(dá)到了 169 家， 2020 年為 204家 。上海聯(lián)華、北京華聯(lián)和華潤萬佳等企業(yè)目前都在進(jìn)行全國擴(kuò)張。（ WARLTSMART、 CARREFOUR、 METRO、 PRICESMART、易初蓮花等） 第四、國外商業(yè)企業(yè)加速度拓展 沃爾瑪在今后的 5年里共要開設(shè) 500 家連鎖店，并開始在中國建立生鮮 類農(nóng)副產(chǎn)品的供應(yīng)鏈。 第五、消費(fèi)者購物方式的改變在改變。 第六、購物中心的發(fā)展將開啟中國大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)的未來。以大型超市為主體的社區(qū)購物中心發(fā)展速度最快；專業(yè)連鎖店的發(fā)展將與連鎖超市搶奪細(xì)分市場；便利店將以特有 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁 共 32 頁 的市場定位和規(guī)模從超市中徹底分離出來；超級(jí)市場在向大小兩極發(fā)展后規(guī) 模上會(huì)向中間回歸?；貧w的第一臺(tái)階是 4000～5000 米的綜合性超市，第二臺(tái)階是 2000～ 3000 米的生鮮加強(qiáng)型食品超市。 第七、 局部過熱，表象是同質(zhì)化競爭。如果按照每平方米保本銷售額８０００元左右計(jì)算，即要達(dá)到２４００多億元零售額，這些購物中心才能保本經(jīng)營。 過熱苗頭表現(xiàn)在一些地方盲目建設(shè)大型商業(yè)設(shè)施，給中小城市帶來很大的壓力，也極易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)和貸款風(fēng)險(xiǎn)。 第八、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)特性的把握存在著偏差，在對商業(yè)規(guī)律的認(rèn)識(shí)上存在著問題。商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者要有機(jī)結(jié)合起來。 第九、經(jīng)營者在經(jīng)營思路上有偏差。 第十、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過分依賴銀行貸款。一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營差、利潤下降，達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，就會(huì)造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。 十一、中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢： （一） 實(shí)現(xiàn)商業(yè) 與地產(chǎn)緊密聯(lián)手，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的主體就是商家，要想實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，地產(chǎn)商和商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營至關(guān)重要。 （三） 商業(yè)地產(chǎn)模式一定要定好位。調(diào)查好市場，從市場規(guī)律出發(fā)，錯(cuò)位經(jīng)營。小型商業(yè)在經(jīng)營定位時(shí)一定要避免與 大型商業(yè)設(shè)施等發(fā)生正面沖突，要做到專、精。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 20222 元。人均消費(fèi)性支出為 7479 元。前 8 個(gè)月 ,全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完 成增加值 億元 , 比上年同期增長 %；完成銷售收入 億元 ,增長 %。上述四項(xiàng)指標(biāo)絕對額在全省分別列第 3 和 3 位，預(yù)計(jì)今年居民可支配收入又可明顯提高。其中，老城區(qū)將以歷史文脈為底蘊(yùn)，以具有膠東風(fēng)情，傳統(tǒng)特色的商業(yè)街為載體，融匯現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的新型業(yè)態(tài)，打 造傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代商業(yè)有機(jī)結(jié)合的商業(yè)功能區(qū)。根據(jù)這一規(guī)劃，我市到 2020 年將建成環(huán)渤海圈中重要的商貿(mào)流通城市，并成為帶動(dòng)膠東半島 ,輻射華北、東北，影響東北亞發(fā)展的現(xiàn)代化區(qū)域性城市。 2）本市房地產(chǎn)市場總體供求及現(xiàn)狀 第二季度與第一季度對比數(shù)據(jù) 本年度第一季度施工面積 437 萬平方米，新開工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，銷售面積 萬平方米。全市第二季度房地產(chǎn)施工面積 296 萬平方米，比第一季度下降 %；新開工面積 萬平方米比第一季度增長 %；竣工面積 萬平方米，比第一季度增長 %，銷售面積 萬平方米，比第一季度下降 %。 “幸福九隆”商圈 售價(jià)可分為三類水平 一類水平在 3 萬元 /㎡ 二類水平在 /㎡ 三類水平在 50008000 元 /㎡ 租金均價(jià)在 500 元 /㎡左右 九隆內(nèi)商鋪目前租均價(jià) 1000 元 /㎡左右 4）煙臺(tái)重點(diǎn)商業(yè)價(jià)值地段劃分 地段區(qū)域 心理認(rèn)同程度 水平 商業(yè)氛圍與產(chǎn)圈形象 價(jià)值類評估 南大街東部區(qū)域 中等 商業(yè)氛圍只存在于沿馬路兩邊，華聯(lián)商廈獨(dú)撐局面，商業(yè)形象屬于中等商業(yè)氛圍不強(qiáng) 三類價(jià)值人氣人流不強(qiáng)，商業(yè)價(jià)值相對較弱 南大街中部靠近海港路一線 高 商業(yè)氛圍濃厚，檔次屬于中檔偏上，形成休閑購的氛圍，初具一站式購物的模式 一類價(jià)值 人流量相對較商業(yè)價(jià)值較好 海港路商圈 高 商業(yè)氛圍濃厚，匯集名牌商業(yè)特業(yè)，有相當(dāng)?shù)膽T性吸引力，形成商業(yè)口碑生效 應(yīng)，中高檔的物業(yè)形象 一類價(jià)值 人流量大，而且品牌商家在此坐陣商業(yè)價(jià)值高 三站商圈 較高 商業(yè)氛圍雖然濃厚，但形成較為雜亂，商圈形像處中下檔次的階段，但具備改良潛力 二類價(jià)值 人流量較大，但品牌較為復(fù)雜，目前暫相對缺乏更強(qiáng)的吸引力 “幸福九隆”商圈 中等 商業(yè)氛圍尚未形成 ,建設(shè)中的九隆廣場和城市財(cái)富廣場 ,將提升這一帶的商業(yè)價(jià)值 ,形象定位中高檔 二類價(jià)值 人流量大 ,但周圍環(huán)境零亂、區(qū)域板塊的整體規(guī)劃還不到位，商業(yè)價(jià)值待究 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁 共 32 頁 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前本市正在實(shí)施的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá) 100 多萬平方米（將在明 后 2年推向市場），在如此較短的時(shí)間內(nèi)涌現(xiàn)出眾多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可見本市商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展的強(qiáng)勢。 據(jù)了解，在本市投資商鋪的人群大致分為四種。 第二章、項(xiàng)目市場調(diào)研 一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)總量 福山區(qū)位于膠東半島東北部、黃海之濱，是全國首批 14 個(gè)沿海開放城市煙臺(tái)市的市轄區(qū)，東以大沽夾河為界與芝罘區(qū)、萊山區(qū)隔河相望，東南與牟平區(qū)為鄰，西南與棲霞市相連，西北與蓬萊市接壤，北臨煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。轄 5 個(gè)鎮(zhèn)、 2個(gè)辦事處， 240個(gè)行政村， 52個(gè)居委會(huì)。 2020 年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，地方財(cái)政收入 億元；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8586 元， 基礎(chǔ)條件 1）市政基礎(chǔ)設(shè)施完善 福山高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，建成兩個(gè) 110 KVA 雙回路輸變電系統(tǒng)，最大供電負(fù)荷為 20萬千伏安，可保證區(qū)內(nèi)企業(yè)的正常用電；蓄水量 億立方米的門樓水庫，是煙臺(tái)市生產(chǎn)、生活用水的主要水源地，高新區(qū)水廠日供水能力達(dá) 萬立方米；引進(jìn)西門子公司 EWSD 程控?cái)?shù)字交換機(jī)；中繼傳輸采用光纜數(shù)字傳輸；開通了寬帶網(wǎng)業(yè)務(wù)，局域網(wǎng)已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上辦公。其中，姜?jiǎng)㈩墩w改造一期工程 ，正在進(jìn)行二期開發(fā)的拆遷評估測算；芝陽村整體改造的拆遷工作基本完成，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已確定，煙臺(tái)三聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)公司正在進(jìn)行地質(zhì)鉆探和場地清理；欒家疃村、天府、永達(dá)公司的整體改造已進(jìn)入實(shí)際操作階段，正在辦理土地掛牌手續(xù)；三同小區(qū)開工建設(shè)面積 萬平方米，主體工程基本竣工，二期開發(fā)即將開始。 3）交通、通信配套分析 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁 共 32 頁 福山交通發(fā)達(dá)，區(qū)政府駐地距煙臺(tái)港、火車站、飛機(jī)場均不足 14公里。同三高速公路、煙臺(tái)繞城高速公路等 6 條國家級(jí)、省級(jí)公路穿境而過，城區(qū)三縱十橫道路連結(jié)成網(wǎng)，全區(qū)公路通車?yán)锍?287 公里。 全區(qū)農(nóng)話、市話均實(shí)現(xiàn)了數(shù)字程控化，市話交換機(jī)容量 萬門，農(nóng)話交換機(jī)容量 4萬門，居民裝機(jī)率達(dá)到 85 部 /每百戶。 按照“以園區(qū)化帶動(dòng)工業(yè)化、推進(jìn)城市化，建設(shè)新型工業(yè)化河濱市區(qū)”的總體發(fā)展思路，以福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)為重要載體，膨脹發(fā)展機(jī)械制造、紡織服裝、電子信息和高檔食品加工四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 5 月底前完成匯福街翻新工程； 10 月底前完成匯福街向西延伸至西外環(huán)工程 。10 月底前完成河濱路北延至同三高速工程 。同時(shí)對老城區(qū)部分道路進(jìn)行造面或修補(bǔ)及人行道更新。 （二） 綠化工程。12月底前完成匯福街西延至西外環(huán)綠化工程 。 （三） 景觀工程。 （四） 燈光工程。 （五） 城市管理。 （六） 房地產(chǎn)開發(fā)。 （七） 基礎(chǔ)設(shè)施工程。 三、 區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)研分析 2020 年福山區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，三次產(chǎn)業(yè)比重 ： ： 27。地方財(cái)政收入 億元。 農(nóng)業(yè) 2020 年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元。糧食總產(chǎn) 萬噸，平均畝產(chǎn) 269 公斤。畜禽規(guī)模養(yǎng)殖場 340個(gè)，奶牛存養(yǎng)量 3000 頭。同時(shí)福山區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平也不斷提高，農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)達(dá)到 27 家，年加工能力 25 萬噸，促進(jìn)了全區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的銷售，增加了農(nóng)民收入。企業(yè)總數(shù) 1034 個(gè)，職工 萬人。 福山區(qū)工業(yè)主要集中在天府街以北的福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。至2020 年底，包括 3 家跨國公司投資項(xiàng)目在內(nèi)，福山高新區(qū)內(nèi)共落下十幾個(gè)國家和地區(qū)的投資項(xiàng)目 290 個(gè)，投 資總額 90 億人民幣。 按照“以園區(qū)化帶動(dòng)工業(yè)化、推進(jìn)城市化，建設(shè)新型工業(yè)化河濱市區(qū)”的總體發(fā)展思路，以福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)為重要載體，膨脹發(fā)展機(jī)械制造、紡織服裝、電子信息和高檔食品加工四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。全區(qū)總?cè)丝?，其中非農(nóng)業(yè)人口 。 天府街以北 居民 小區(qū)：曙光名座、麗水灣、福苑小區(qū)、福海苑小區(qū)、泊子村等 該版塊容納居民戶數(shù)約 6000 戶，預(yù)估人口總數(shù) 18000 人左右。 工業(yè)企業(yè)：韓國工業(yè)園、北極星電子、康樂達(dá)食品、華中酒業(yè)、天威工貿(mào)、康迪工業(yè)園、興源汽車內(nèi)飾件、捷林達(dá)通用齒輪箱、首鋼機(jī)加部、新世界纖維、正大葡萄酒、迪帕爾空調(diào)、銘城工業(yè)園、金河實(shí)業(yè)、新型能源、冰輪成套設(shè)備、冰輪冷藏集裝箱、荏源空調(diào)、大三元食 品、萬盛 IT 工業(yè)園、愛特潤滑油、華鑫精細(xì)化工、矢崎汽配等 截止 2020 年底，福山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)共有職工約 35000 人。冰輪集團(tuán)整體規(guī)劃也是將在近一兩年內(nèi)將企業(yè)全部遷入此版塊。 從本版塊的人口結(jié)構(gòu)分析，舊村人口年齡層次偏高，文化水平基本在初中以下。這一點(diǎn)從往返該區(qū)域的522 路等公交車的上、下客量也可得到證實(shí)。綜合分析來看，這部分工業(yè)人口的文化層次分兩個(gè)階段，手工業(yè)操作職工基本在初中到高中文化，外企、科技型企業(yè)等類型的職工文化層次主要集中在高中到大專，并有一部分高學(xué)歷人群。 這部分村落居住 區(qū)擁有大量福山區(qū)舊有居民，總戶數(shù)約 6000 戶。綜合以上因素分析，該版塊舊村居住總?cè)丝跀?shù)預(yù)計(jì) 33000 人。 新建、在建、在售生活社區(qū)：富豪花園、福祥新苑、銀河名都、松霞新苑、東華新苑、月光心境、永福苑、百舸豪苑等 這部分生活社區(qū)地段、配套、戶型等都屬于福山 區(qū)優(yōu)良層次，因此銷售價(jià)位也都偏高，容納居民消費(fèi)層次、地位層次等都較高，與原有生活社區(qū)共同構(gòu)成了福山區(qū)主力居住區(qū)，容納總戶數(shù)約 4500 戶，預(yù)計(jì)總?cè)丝?13500 人。尤其是新建小區(qū)的居住人群，文化層次、經(jīng)濟(jì)能力都普遍偏高。 縣府街以南 主要居民區(qū)：西關(guān)小區(qū)、清洋苑、南 苑街小區(qū)、康莊小區(qū)、曾家莊等。本版塊容納總戶數(shù)約 5400 戶，預(yù)計(jì)總?cè)丝?16200 人。大宗購物、高消費(fèi)購物多選擇芝罘區(qū)。 五、區(qū)域交通 /人流狀況與未來走勢（見附件） 六、區(qū)域各類物業(yè)供應(yīng)吸納及動(dòng)態(tài)分析 住宅 1）居民區(qū)總供應(yīng)量 總戶數(shù)： 38300 戶 總?cè)丝跀?shù)： 129900 人 注： 計(jì)算公式：總戶數(shù)每戶平均人數(shù)（ 3 人） +供出租平房戶數(shù)每戶平均人數(shù)（ 1） =總?cè)丝跀?shù) 2） 戶型特點(diǎn)簡析 戶型面積以 70 ㎡、 80 ㎡左右為主，戶型特點(diǎn)多為二室一廳、三室一廳，戶型結(jié)構(gòu)較老。另外，舊村改造的項(xiàng)目、舊村自建項(xiàng)目的面積一般也多集中在 70、 80㎡這個(gè)區(qū)間，如鹽場村小區(qū)等。從目前的供應(yīng)量來看， 50— 60 ㎡戶型約占總量的 20%左右，幾乎全部存在于舊有的老社區(qū)中，如松霞小區(qū)、匯福小區(qū)、天府小區(qū)等。一些效益較好的事業(yè)單位家屬樓也配有一定數(shù)量的大戶型，如電力職工之家、警備區(qū)家屬樓、建行家屬樓等。 另有一部分 90 ㎡、 100 ㎡左右的戶型，普遍存在于大部分小區(qū)中，但所 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁