【正文】 逐年增長，只要土地供給能跟上，住房供給生產能力是可以保證的。要最終解決土地供應與房地產開發(fā)的矛盾，唯一的出路就是加快土地供應的市場化進程。首先從住宅戶型面積配比看，大戶型的供應量比較充沛，而小戶型的住房明顯不足，不論在市中心的白石新城、東郊的綠色家園還是西郊的萬光希望家園推向市場的 5085m2 左右的小戶型都很走俏，短期內一搶而空。 住房供給結構的調整在一定程度上緩解了供需矛盾 ， 面積總價適中的中低價位住宅在未來的一段時間內仍是消費的主體 ，其市場容量仍在增大。目前的煙臺市場應在保證高端產品有效供給的前提下，合理調配和把握中低層市場的有效容量，定位產品的實效開發(fā)。其中非農業(yè)人口 萬人，其中非農業(yè)人口 萬人。 ?老齡化進程 加快，我市人口年齡結構發(fā)生了較大的變化，人口“老齡化”程度加深。按照這個標準和煙臺市人口老齡化的程度，我市已進入“老年型”人口社會。中心區(qū)人口減少和邊緣區(qū)人口增加 的主要原因是煙臺近年來大規(guī)模的市政建設、舊城改造。 ?外來流動人口大增，其居住也相對集中。據(jù)統(tǒng)計，目前在煙臺的溫州人就有近5 萬余人，他們在煙臺興辦企業(yè) 5000 余家，投資總額超過 40 億元，吸納 2 萬人左右就業(yè)，他們認為煙臺是一個發(fā)展中的城市，投資環(huán)境好，商機無限，可以提供較好的創(chuàng)業(yè)和生活空間。 ※ 租賃需求分析 外來人口是煙臺住房租賃市場的主要需求群體。 不同層次的外來人口對房屋的需求層次是不同的。參加工作不久的群體是 住房租賃市場的主要消費群體，也是潛在的購房主力群體，據(jù)有關資料表明， 2630 年齡段自租房比例最高，占總體比例超過 30%，而自住商品 房的比例中 3135 歲年齡段獨占鰲頭。 城市基礎建設和舊城區(qū)改造產生動遷居民，這一購房群體也是住房消費主體之一，這一群體中部分屬于被動性提前購房。動遷戶達上千戶，這部分居戶的戶均面積較小，會借機改善居住條件，新房戶均面積也會比老房子大，而這一住房消費群體大多定位于中低檔住房。 貸款購房進行投資的居民已不在少 數(shù)，其普遍心理是以房租獲利或轉手獲利 。 ?外來資金購房需求持續(xù)增長，但市場有效容量具有不確定性。在高端市場，本地人士需求日趨飽和，大量需求將來自市外，但具有較大的不確定性。 家庭規(guī)模在縮小，而住房面積在增大，這反映居民住房消費水平 在提高，但這種逆向變化存在不合理的 因素，消費者是被迫接受這種不正常的消費。 2020～ 2020 年度成交面積已顯現(xiàn)此種跡象（海濱豪宅除外）。 本項目地理位置優(yōu)越，基礎設施完善，環(huán)境良好。因此，其市場前景良好。 第四章 選址方案與建設條件 一、 項目選址方案和指導思想 史家莊小區(qū)（區(qū)聯(lián)社、原區(qū)二工局宿舍改造西區(qū)） 建設項目 位于福山區(qū)清洋街道辦史家莊居委會西 。 小區(qū)地勢較為平坦，給水、污水、雨水、供電、通訊等工程設施均可滿足小區(qū)建設需要。 ⑵根據(jù)煙臺市城市總體規(guī)劃及小區(qū)規(guī)劃設計任務書要求，挖掘煙臺市濱海型旅游文化名城的文化底蘊，實現(xiàn)信息 生命時代海洋文化的文化氛圍與城市風貌，創(chuàng)造 21 世紀開放型的城市特色居住區(qū)。 ⑷綜合考慮城市的性質、氣候、民族、習俗和傳統(tǒng)風貌等地方特色，充分利用規(guī)劃用地的地形、地貌條件和周邊環(huán)境。規(guī)劃以集中式帶狀開敞綠地為中心 ，盡量保留山體綠地，運用點、線、面相結合的手法建構出居住區(qū)的綠地系統(tǒng)，使綠色空間滲透到不同層次居民的日?；顒又?，最大限度地發(fā)揮綠地系統(tǒng)的生態(tài)環(huán)境效益。創(chuàng)造 21 世紀節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水型的智能化社區(qū)。 ⑺建立人車分流的居住區(qū)交通體系，在實現(xiàn)小汽車進入社區(qū)家庭的同時，保證社區(qū)交通的便捷安全 。 ⑼為商品化經營、社會化管理及分期實施創(chuàng)造條件。 34ˊ 121176。 16ˊ 38176。東連威海、西接濰坊、西南與青島毗鄰，北臨渤海、黃海，與遼東半島相望，并與大連隔海相望。境內交通方便，通訊快捷。火車直達北京、上海、濟南、青島等地，基本形成海陸空立體交通網絡，優(yōu)越的地理位置和環(huán)境為經濟發(fā)展提供了有利條件，也為房地產市場的發(fā)展提供了經濟基礎。境內四季分明，日照充足、雨水充沛、空氣濕潤、氣候溫和，年平均氣溫 ℃，年日照時數(shù)平均為 2717 小時；極端最高氣溫 38℃，極端最低氣溫 ℃，年均降水量為 毫米，且時空分布不均，差異較大，由南向北遞減。 （二）社會經濟發(fā)展狀況 煙臺市是全國首批十四個沿海開放城市和中國十大商貿港口之一，是膠東經貿、旅游及文化交流的中心區(qū)域，與朝鮮、韓國隔海相望，地理位置優(yōu)越；城市鐵路、公路、海運、通訊事業(yè)發(fā)達，是中國對外通商的重要口岸。經過多年來的快速發(fā)展，煙臺經濟已經融入全球經濟，與世界各國的合作交流不斷增強。 （三）配套條件 供電 電源接自市區(qū)供電網，電源供應有保證。 排水 該項目統(tǒng)一規(guī)劃雨、污水處理管網。 通訊 電話通訊：小區(qū)敷設電話電纜、分區(qū)域安裝電話交接箱，將每個單元鋪設壁嵌式電話箱，每戶室均預埋電話暗線。每戶均在起居、主臥室和設置電視插口一個。 寬帶：通訊公司鋪設專用線路。 ⑵ 貫徹以人為本、環(huán)境為先、尊重自然與可持續(xù)發(fā)展思想，以建設生態(tài)型居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標，滿足住宅的居住性，舒適性，安全性，耐久性和經濟性，創(chuàng)造一個布局合理，功能齊備，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化住宅組團空間。 ⑷ 適應土地利用與建設實際，面向 本村及社會住宅消費市場 ，正確處理規(guī)劃中社會效益與 經濟效益、超前性與可操作性之間的關系。 ⑹ 居住活動是人類文明發(fā)展的一個突出組成部分，居住行為、方式無不蘊涵著社會生活與歷史文化的“積淀”，這是對傳統(tǒng)文化、行為與社會生活方式的發(fā)展與漸進式的延續(xù)過程，它應具有強烈的時代特征，體現(xiàn)出當代社會生活的內在質量與觀念，作為現(xiàn)代城市住區(qū)，應折射出住地居民的社會認同感與文化體驗。能吸引居民參與居住環(huán)境的再創(chuàng)造，創(chuàng)建一個具有文化內涵、地域認同和高情感的人際間彼此關愛與信任的社區(qū)，使住區(qū)真正成為培育高素質人群的基地。 ⑴ 整個組團的規(guī)劃結構形成多變化的、流動的、趣味的綠地空間，并合理有序的組織車行交通系統(tǒng)，并滿足消防要求。整體空間效果以中部開放空間為中心，結合景觀綠帶布局，形成規(guī)模適宜，具有特色的居住空間。加強了綠化空間與步行休閑系統(tǒng)的整合，創(chuàng)造了豐富的具有視覺變化效果的、趣味的、流動性的休閑綠化空間，同時使更多住宅具有良好的“朝向”與“景向”，豐富室內臨窗效果，使更多住戶在居住室直接 享受大自然美景。 ⑶功能布局 住宅布局：認別性和認 同性。在戶型設計中盡可能體現(xiàn)均好的原則，充分利用地理環(huán)境因素，體現(xiàn)依山的優(yōu)勢，形成向內具有圍合的鄰里凝聚力，向外具有景觀輻射力。 道路系統(tǒng)：整體性和景觀性。另外將道路設計與小區(qū)景觀營造相結合，注重出入口處的規(guī)劃設計，使出入口均具良好的對景效果。 綠化系統(tǒng)：系統(tǒng)性和生態(tài)性。即通過帶狀中心綠地貫穿于住宅群體之間，并加強各組團空間中心綠化設計。通過道路向兩側滲透，將各組團有機串聯(lián)起來