xx地標(biāo)項(xiàng)目營銷總綱及銷售執(zhí)行報(bào)告-在線瀏覽
2024-10-24 22:58本頁面
【正文】 層高9米，買一層送2層,12,項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)點(diǎn)評(píng) ——洋房,機(jī)會(huì)點(diǎn): 戶型方正、實(shí)用； 采光通風(fēng)條件較好； 生活流線清晰 問題點(diǎn)： 戶型設(shè)計(jì)較為平庸，沒有太多附加值； 部分大戶型缺乏觀景陽臺(tái)，不符合本地客戶喜好。,2,報(bào)告思路,3,本案要達(dá)成的目標(biāo),如何在50005500/平米的市場主流均價(jià)的情況下，并且在以大戶型公寓為產(chǎn)品主體的條件下，實(shí)現(xiàn)高速高價(jià)的目標(biāo)？,4,要解決目標(biāo)必須思考的三個(gè)問題,問題1：實(shí)現(xiàn)高速高價(jià)，我們究竟什么核心競爭力？ 問題2：本地客戶群能否支撐高總價(jià)和高速度目標(biāo)的要求？ 問題3：如何整合資源，達(dá)成地區(qū)第一強(qiáng)勢營銷？,5,問題一的展開 實(shí)現(xiàn)高速高價(jià)，我們究竟有什么核心競爭力？,6,項(xiàng)目屬性：位處開發(fā)新區(qū)并具備大型商業(yè)綜合體功能的城市豪宅,金洲村，虎門規(guī)劃中的新行政中心區(qū)； 與城市的距離: 離以銀龍路為中心的虎門商業(yè)中心車行約3分鐘，公交資源缺乏，來往鎮(zhèn)中心較為不便； 與東莞CBD車行距離約為40分鐘； 是金洲片區(qū)首個(gè)開發(fā)的大型項(xiàng)目?；㈤T地標(biāo) 營銷總綱及銷售執(zhí)行報(bào)告,謹(jǐn)呈：東莞華建物業(yè)投資有限公司,2024/10/21,版權(quán)聲明,本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。,7,地塊狹長、大體量的大戶型公寓、大型的商業(yè)綜合體,占地：45,420㎡； 總建： 約21萬㎡ ； 商業(yè)：約5.2萬㎡ （其中A區(qū)約4.3萬㎡ ，B、C區(qū)約9,600 ㎡ ） 公寓總量1,128套，約占總套數(shù)（1569套）71%； 公寓面積大,容易導(dǎo)致總價(jià)過高；,8,景觀資源價(jià)值分析 ——景觀資源一般，缺乏自然景觀利好,項(xiàng)目周邊是成片的農(nóng)民自建房、大片的空地、殘舊的商業(yè)街，景觀資源一般，自然景觀條件一般！,北面：名門盛宴,項(xiàng)目工地,東北：富民商業(yè)街,東面：空地、龍泉酒店,西面：待開發(fā)區(qū)域,9,配套資源價(jià)值分析 ——項(xiàng)目周邊目前缺乏成熟的市政商業(yè)配套，生活便利性不夠,本項(xiàng)目,2,現(xiàn)有配套： 虎門中學(xué)； 金洲中學(xué)； 金洲小學(xué)； 龍泉國際大酒店； 富民商業(yè)街； 酒吧街；,3,1,4,5,6,10,A與B、C地塊上空橫跨高速公路，導(dǎo)致住宅容易受噪音影響,A與B、C地塊上空橫跨高速公路， 將本項(xiàng)目攔腰截?cái)啵?B、C地塊的6棟容易受噪音影響。,兩房兩廳,三房兩廳,四房兩廳（帶工人房）,四房兩廳,13,項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)點(diǎn)評(píng) ——公寓,機(jī)會(huì)點(diǎn)： 層高3.9米； 開間大。,14,小結(jié),項(xiàng)目所在片區(qū)是虎門新的開發(fā)區(qū)域，未來的行政中心區(qū)； 本項(xiàng)目是處于新開發(fā)區(qū)域的大型商業(yè)綜合體的城市豪宅項(xiàng)目； 龐大體量的大戶型公寓對(duì)虎門市場是一個(gè)考驗(yàn)。 產(chǎn)品特征：專業(yè)商場為主 主力客戶：周邊專業(yè)市場生意人 代表樓盤：天河城、虎門步行街、廠貨直批中心等,次鎮(zhèn)中心片區(qū)——片區(qū)形象低 片區(qū)特征：離鎮(zhèn)中心有一定的距離，但屬于20分鐘生活圈內(nèi) 主力客戶：以外地、外籍人士為主，周邊專業(yè)市場的生意人 產(chǎn)品特征：高層，各種戶型均有 代表樓盤：金色陽光、城市脈搏中心、海悅金灣等,東部高端區(qū)——中高檔純凈生活區(qū) 片區(qū)特征： 虎門公園、自然水庫為該區(qū)域最明顯的景觀資源 主力客戶：本地富人，私企業(yè)主，公務(wù)員以及成功生意人 產(chǎn)品特征：容積率低，小高層、別墅為主，部分高層，中等戶型 代表樓盤：中聯(lián)大廈、金色家園及豐泰華園、豐泰裕田花園、海岸國際等,鎮(zhèn)中心片區(qū)——傳統(tǒng)住區(qū) 片區(qū)特征：市政、生活、商業(yè)配套等較為完善，但周邊環(huán)境嘈雜 產(chǎn)品特征：高容積率、高層為主，部分別墅，中、大戶型產(chǎn)品為主 主力客戶：本地人、外地生意人為主，部分港澳臺(tái)客戶 代表樓盤：龍泉?jiǎng)e墅區(qū)、柏景豪庭、能源華莊、新安大廈等,本項(xiàng)目,16,過往供應(yīng)量分析（20042006）：供應(yīng)量下降，驅(qū)動(dòng)本地客戶跨鎮(zhèn)區(qū)購房,土地資源日益稀缺，2006年普通住宅供應(yīng)量同比下降38％； 別墅供應(yīng)量在04年之后出現(xiàn)下滑，主要因?yàn)榉媳镜厝诵枨蟮谋镜刭Y源型項(xiàng)目減少； 商貿(mào)名鎮(zhèn)定位等政策利好多，使得商鋪供應(yīng)05年放量增長；但06年下降趨勢明顯。,19,個(gè)盤分析 ——海岸國際,項(xiàng)目規(guī)模：占地面積27,452平方米，建筑面積130,170平方米，其中住宅92,938平方米，車位近600個(gè)，綠化率45.7%； 主力戶型：共約440套，全部為大戶型中高端產(chǎn)品。三種主力戶型：三房130平方米，僅有48戶。毗鄰天河城、黃河服城等專業(yè)市場。價(jià)格由開盤5200暗降至目前的4800；,屬于虎門東部高端區(qū)域，地段好，定位于大戶型豪宅，但項(xiàng)目自身及周邊形象與豪宅定位不匹配。,20,個(gè)盤分析 ——東方國際,鎮(zhèn)中心投資型項(xiàng)目，受到投資客及部分附近生意人的歡迎。但本地自住客戶認(rèn)為噪音大、交通擁擠，不適合居住。,21,個(gè)盤分析 ——盛世豪庭,項(xiàng)目規(guī)模： 占地面積3萬平方米，建筑面積8萬平方米；由12棟小高層組成，分兩期開發(fā)； 主力戶型：以三房、四房為主，面積在113—140㎡之間； 項(xiàng)目價(jià)格：一期約3800元/m2（毛坯），二期約4500元/m2； 形象定位：一席用別墅眼界打磨的豪宅府邸； 項(xiàng)目風(fēng)格：東南亞風(fēng)情； 目標(biāo)客戶群：主要為周邊的公務(wù)員、教師以及外地外籍人士、港臺(tái)商、個(gè)體私營業(yè)主；其次也有部分外鎮(zhèn)區(qū)，如厚街等商人購買； 項(xiàng)目簡評(píng)：雙會(huì)所，6m挑高陽臺(tái)，入戶花園，創(chuàng)意小復(fù)式等設(shè)計(jì)，區(qū)域內(nèi)中高端水平， “豪宅府邸”形象定位比較貼切。價(jià)格從3800元拉升4500元。,盛世豪庭位于虎門鎮(zhèn)中心板塊的邊緣地區(qū)，在充分展示項(xiàng)目之后，讓客戶感受到實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品，得到了客戶的認(rèn)可。其中洋房主力戶型為120㎡三房，少量80多㎡二房及130多㎡四房； 項(xiàng)目價(jià)格：洋房5000，聯(lián)排7200，獨(dú)棟15000； 形象定位：在家就是度假； 項(xiàng)目風(fēng)格：英國泰晤士河畔風(fēng)情 ； 目標(biāo)客戶群：別墅部分主要為：為城市的收入金字塔尖上的人，分布及來源較為廣泛，其中有虎門本地人、港澳臺(tái)人士； 小高層物業(yè)：以虎門本地人為主； 項(xiàng)目簡評(píng)：該項(xiàng)目地塊自然條件優(yōu)越，具備發(fā)展豪宅的自然條件，但在社區(qū)整體規(guī)劃未能夠充分利用優(yōu)勢條件，出現(xiàn)視覺遮擋。,由于景觀資源非常豐富，受到很多本地及周邊區(qū)域高端客戶的追捧，市場口碑及形象較好。,23,個(gè)盤分析 ——豐泰裕田花園,項(xiàng)目規(guī)模：占地23.5萬平米，總建筑面積26萬平方米，是由35棟小高層、35套傍水別墅以及一座五星級(jí)多功能商務(wù)度假酒店組成的復(fù)合式星級(jí)社區(qū)。本地人、港澳臺(tái)人士。 項(xiàng)目簡評(píng)：景觀資源優(yōu)越，具備發(fā)展豪宅的自然條件，入口的景觀大道成功的彌補(bǔ)了周邊廠房的影響，與酒店相結(jié)合有效地提升了項(xiàng)目形象； 二期產(chǎn)品設(shè)計(jì)與客戶需求吻合，并利用底價(jià)入市實(shí)現(xiàn)月均銷售40套的高速度。,第三期即將推出，主要為小高層洋房，戶型面積適中。,24,個(gè)盤匯總,虎門目前的洋房銷售均價(jià)普遍在5500元/平米以下； 月平均銷售速度在60套左右，速度最快的東方國際星座，月銷售速度達(dá)到100套； 洋房的核心客戶主要是虎門本地人，其次為在虎門經(jīng)商的私營業(yè)主。,26,占地面積：4萬； 建筑面積：8.7萬； 容積率：2.2； 項(xiàng)目位置：虎門威遠(yuǎn)島九門寨環(huán)島路旁； 建筑層數(shù)：全為11層； 預(yù)計(jì)銷售時(shí)間：07年9月； 銷售價(jià)格：未知； 主力戶型： 3房：10
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