【正文】 少于 500畝梅沙與深圳同步增長的高房價，必然使新進入者市場進入門檻增大，向東延伸成為 “大深圳 ”海資源發(fā)展的必然數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺濱海區(qū)域 1—— 梅沙3600016000價格南山羅湖 寶安龍崗龍華４０００８０００１2023１６０００2023０２４０００福田2023年深圳１ ５月份均價梅沙16000１４０００１１５００１20232023０３００００１６０００大鵬半島未來有發(fā)展成為國際級旅游度假區(qū)的構(gòu)想，度假休閑功能高端化，但仍處于規(guī)劃階段，進程緩慢西沖 :國際會議旅游度假區(qū)n深圳市面積最大、海岸線最長的優(yōu)質(zhì)海灘n未來的西沖定位為高檔濱海旅游、高品位文化和高質(zhì)量生態(tài)環(huán)境的旅游度假區(qū)，成為大鵬半島上最高檔次的國際會議旅游度假區(qū)n規(guī)劃兩座五星級酒店 —— 西沖海濱度假酒店和西沖假日酒店；一個可停泊 100艘游艇的游艇碼頭；七娘山占地 20萬平方米的天然植物園東沖 :度假海岸公園 n以度假休閑、康體娛樂為開發(fā)方向，形成海岸公園n將建起一座度假式的四星級酒店；壩光村建造一個占地 1萬平方米壩光海濱紅樹林濕地公園下沙 :度假旅游區(qū) n政府希望將此片區(qū)（重點區(qū)域 ）打造成為適宜公眾旅游度假的濱海旅游地、旅游配套服務(wù)基地及濱海社區(qū)n但 2年內(nèi)不會動工 桔釣沙 :運動型濱海休閑地 n未來的桔釣沙被定位為運動型濱海休閑地 n將建起占地 2萬平方米的海上運動娛樂中心、沙灘運動中心以及沿海美食休閑長廊，并配備沖浪、帆板、劃艇和水上自行車等海上運動器械，成為海上運動愛好者的天堂n大鵬所城、金沙灣、東山珍珠島和浪騎游艇會：各自有其明確定位 濱海區(qū)域 2—— 大鵬123456大鵬半島政府規(guī)劃由一投資方主導(dǎo)開發(fā)，但由于 投資方主體未定 ，尚未進入大規(guī)模開發(fā)階段，目前 處于限制性開發(fā)位置 開發(fā) /供給情況大小梅沙基本開發(fā)完畢，無一線濱海地塊；大梅沙還有 3塊不臨海的住宅項目用地，總計少于 500畝溪涌 地塊產(chǎn)權(quán)復(fù)雜；作為溪涌工人度假村的所有者，市總工會由于體制的原因不能進行市場化運作，目前沒有開發(fā)計劃，只有十七英里在售上洞 地塊產(chǎn)權(quán)不清，拆舊建新較為困難，并且沒有其他土地出讓計劃，近期難有項目開發(fā)下沙 政府希望將此片區(qū)（重點區(qū)域 ）打造成為適宜公眾旅游度假的濱海旅游地、旅游配套服務(wù)基地及濱海社區(qū)。南澳 目前有小規(guī)模濱海住宅開發(fā)（建筑面積約 3萬平米）西沖 政府決定將此區(qū)域留待以后高水平開發(fā)，近期不會開發(fā)，其開發(fā)將晚于下沙其余地區(qū)目前尚無土地出讓計劃資料來源：深圳市規(guī)劃局濱海分局大鵬半島核心自然生態(tài)價值受政策性保護，可開發(fā)區(qū)域?qū)儆谡叨戎鲗?dǎo)型的保護性開發(fā)，未來開發(fā)不確定性增強濱海區(qū)域 2—— 大鵬大、小梅沙基本開發(fā)完畢，大梅沙還有 3塊不臨海的住宅項目用地（估計少于 500畝）溪涌，上洞土地產(chǎn)權(quán)不明析，目前溪涌旅游經(jīng)營比較失敗，物業(yè)殘舊，岸線資源很好17英里：交通和油庫都未帶來重大影響。深圳濱海區(qū)域小結(jié)梅沙濱海區(qū)域以休閑旅游功能為主，未來可開發(fā)空間有限，大鵬半島具有資源優(yōu)勢，但其發(fā)展規(guī)劃及時間未定，發(fā)展較為滯后海， 向東延伸 ！深圳大亞灣巽寮梅沙大鵬霞涌巽寮深圳濱海區(qū)域小結(jié)大亞灣中心區(qū) —— 行政金融商務(wù)區(qū)，總南區(qū)主要包括猴仔灣、小桂灣、小鷹嘴，主要以金融、商務(wù)和高尚住宅為發(fā)展方向，完善星級酒店、高尚住宅、商務(wù)寫字樓、旅游休閑度假功能。規(guī)劃初步考慮為：一是在猴仔灣內(nèi)湖南部低洼處打開一個缺口，在湖內(nèi)外形成環(huán)流，以提升湖內(nèi)海水的交換能力，改善水質(zhì)；二是在前進灣至衙前灣一線建設(shè)濱海步行景觀大道，在大道外側(cè)的景觀建筑后面布置允許機動車行駛的街道，并將連接小鷹嘴一帶的濱海公路延伸至小桂灣；三是沿猴仔灣內(nèi)湖周邊及半山建設(shè)高尚住宅，在猴仔灣的臨海地段建設(shè)金融商務(wù)區(qū)。首期20萬平方米規(guī)劃設(shè)計一次到位，準(zhǔn)備 3年內(nèi)完成建設(shè)，計劃 2023年之前完成項目全部的投資建設(shè)。 濱海區(qū)域 4—— 霞涌熊貓金海岸 —— 政府高起點規(guī)劃為大亞灣及鄰近地區(qū)世界知名企業(yè)的接待、培訓(xùn)、度假中心，將增強霞涌區(qū)域度假休閑功能影響力霞涌是大亞灣政府重點規(guī)劃的旅游度假區(qū)，為具有居住功能，集觀光、運動、休閑等活動于一體的區(qū)域性旅游度假勝地216。216。在自然環(huán)境中不僅是度假，而且是居住的生活方式這種全新的生活方式開始走進濱海的視野。 本項目 將代言未來深圳高端濱海居住與度假本報告是嚴格保密的。 必須明確的 3個前提Q1 大勢 :大深圳背景下的海洋夢想 !Q2 競爭 :項目屬于市場先行者的角色外部因素內(nèi)部因素 Q3 啟動區(qū)銷售在本項目大盤運作中的地位本報告是嚴格保密的。項目 立意 —— 金融街戰(zhàn)略下的項目重慶 北京 天津 南昌 惠州本報告是嚴格保密的。地產(chǎn)品牌發(fā)展的幾個階段品牌階段 基本特征 適用前提 相關(guān)案例初級階段 “ 量大就是美“開發(fā)商具有極強的土地獲取能力順馳中高級階段社區(qū)開發(fā)商的區(qū)域性主導(dǎo)，形成邊際效應(yīng)先天性（或逐漸形成）的區(qū)域性資源或成本優(yōu)勢招商、華僑城、萬科在坂雪崗產(chǎn)品系列化 有規(guī)模化擴張的戰(zhàn)略需要萬科產(chǎn)品系列高級階段 客戶的主導(dǎo)性 龐大的客戶基礎(chǔ)或客戶專營的能力新鴻基 /萬科會金融街邁出了品牌發(fā)展初級階段向中高級階段的第一步金融街的王者之路本報告是嚴格保密的。大勢：大深圳背景下的海洋夢想競爭：本項目屬于市場先行者地位：大盤起勢3個前提 2個必須回答的關(guān)鍵問題客戶項目的核心競爭力本報告是嚴格保密的。小于 60分鐘車程，客戶以第一居所為主要物業(yè)形態(tài)景觀強弱遠 近 與城區(qū)距離景觀物業(yè) 天琴灣 東部華僑城 溪之谷 聯(lián)泰大梅沙項目 頂級物業(yè) 波托菲諾別墅 2期 純水岸 2期 TH 尖崗山項目 龍 1號地塊 潛龍山莊 星河丹堤 圣莫麗斯郊區(qū)物業(yè) 月亮灣項目 東方花園 鳳凰谷 萬科城 四季花城城市物業(yè)客戶認知本報告是嚴格保密的。休閑度假216。崇尚自然216。生活便利216。注重事業(yè)216。追求形式216。生活不便216。生活講究品位216。區(qū)域價值較低216。城市 項目名稱 功能屬性 物業(yè)類型 均價 客戶群塘廈 三正半山豪苑 第一居所 別墅、電梯洋樓 6800 主要客戶為東莞有錢富豪及部分深圳消費客戶駿景高爾夫花園 第二居所 小高層、聯(lián)排別墅 均價 3900，均價 7600 度假客戶以港臺老板、外籍人士、深圳公務(wù)員為主鳳崗 水岸山城 第二居所 洋房、聯(lián)排別墅 洋房 4300 本地客戶、龍崗客戶藍山錦灣 第二居所 別墅 6000 本地客戶、龍崗客戶惠州 半島一號 第二居所 TOHO、洋房 4500 深圳客戶湯泉小鎮(zhèn) 第二居所 獨棟別墅 15000 深圳客戶南山國際 投資型物業(yè) 寫字樓、商業(yè) 3500 深圳客戶棕櫚島 第二居所 酒店式公寓、別墅 均價 16000 深圳客戶、本地客戶6090分鐘車程，將出現(xiàn)第一居所、第二居所、及投資型物業(yè)客戶認知本報告是嚴格保密的。珠三角形成以廣州、深圳兩極的跨區(qū)置業(yè)客戶群，惠州跨區(qū)置業(yè)者以深圳為主客戶的精確制導(dǎo)本報告是嚴格保密的?？蛻舻木_制導(dǎo)第一居所投資型物業(yè)第二居所區(qū)域成熟度與濱海區(qū)域價值將不斷提升，項目 具備投資型物業(yè)的區(qū)域條件項目具有山景資源與一線海景資源且私密性較強， 具備打造第二居所的資源條件以度假為目的第二居所與投資型物業(yè)作為項目的訴求方向和客戶的切合度比較高本報告是嚴格保密的。63%家庭出游19%公司組織出游 深圳度假客戶分析客戶群分類本報告是嚴格保密的。n 項目偏好：按摩池 按摩沐足 游泳場 中藥池散步 健身房等旅游客戶群n 多跟團旅游，行程安排滿，停留時間短，消費能力弱；極少部分有投資度假物業(yè)需求；n尋求利益：增進親朋情感、放松身心，體驗溫泉；n溫泉風(fēng)格偏好：自然生態(tài)、表態(tài)養(yǎng)生、較偏好異國風(fēng)情，喜歡動態(tài)娛樂項目；n 項目偏好：沖浪、漂流、按摩池、游泳池等本報告是嚴格保密的。商務(wù)度假客戶與項目目前的現(xiàn)狀契合度較低客戶群分析商務(wù)客戶本報告是嚴格保密的。家庭度假回頭率遠高于旅游團，是主要的重復(fù)度假人群旅游度假客戶群體，家庭度假和個人旅游團度假各占 50％旅游團回頭率本報告是嚴格保密的。時尚精英族：3045歲，精力充沛，深圳為主；有前景的工作 /職務(wù)，較高收入、高目標(biāo)；具有較強的度假區(qū)置業(yè)需求；對所提供的活動 /設(shè)施的要求最高，喜歡時尚、新鮮體驗及尊貴感覺；在生活方式和消費方式上屬于引導(dǎo)型客戶。包括香港的度假人士所謂 “時尚 ”，指生活方式和休閑度假態(tài)度處于領(lǐng)先水平；所謂 “精英 ”，指有較高的生活水平和收入支撐度假和置業(yè)需求。u投資客u各種圈子人群 u其他偶得人群房地產(chǎn)圈藝術(shù)圈投資客文藝圈金融圈……我們的時尚精英族來自與各種的圈層本報告是嚴格保密的。金色海岸啟動區(qū)的核心價值體系區(qū)域價值提升目標(biāo)：從普通旅游區(qū)到休閑旅游及濱海居住文明交融的 國內(nèi)一流的、原生態(tài)的濱海度假區(qū)啟動區(qū)的人文內(nèi)涵 : 概念？？？本報告是嚴格保密的?？蛻粢?“ 到東部去，那里有真正的海 ” 為代表的概念很大程度上打動了東海岸的客戶，而對于本項目，獨特鮮明的概念統(tǒng)領(lǐng)是否同樣重要？萬科東海岸 本項目事業(yè)有成 事業(yè)剛剛起步有成熟的人生經(jīng)驗表現(xiàn)出與年齡和經(jīng)歷所不匹配的驚人的消費欲望和消費能力小有出國旅游的機會和實力擁有個人創(chuàng)造的巨額財富優(yōu)越感、壓力感并存建立高人一等的貴族感神情光鮮，內(nèi)心優(yōu)越，卻仍渴望尊重和高度認同 更多地為了 表達個人的專屬品位和圈子的文化我們需要給他們一個理由！本報告是嚴格保密的。目標(biāo)客戶的定義：時尚精英族目標(biāo)客戶的價值觀描述： 青春、朝氣、積極、向往權(quán)威、自然、運動、壓力、圈子、學(xué)習(xí)、求新、實在、沖動他們是社會的主流人群，進取不想被邊緣化，沒厭倦都市生活，有太多的欲望要在都市中實現(xiàn)，在務(wù)實的基礎(chǔ)上又講點品位。他們是充滿矛盾的一群人 , 喜歡 有超值感 的東西 ,卻又會為 適度個性 的商品表現(xiàn)出與他們的年齡和經(jīng)歷所不匹配的 驚人的消費能力他們喜歡并 關(guān)注時尚 ，關(guān)注新一代的成功人士，陳天橋、黃光裕們的成功激勵和鼓舞著他們向 更高的目標(biāo) 進取網(wǎng)絡(luò) 是日常生活的主要部分：上網(wǎng)看新聞、交友、購物、學(xué)習(xí)、尋找資料、下載音樂和電影、娛樂、現(xiàn)實的一切都可以在網(wǎng)上實現(xiàn)客戶描述本報告是嚴格保密的。年輕就是最大的優(yōu)勢，他們活躍在各個團體和各種交友場所 ,在這些圈子中，沒有階層劃分，沒有等級分割， 平等 溝通是圈子的最重要準(zhǔn)則。我是一個 熱愛生活 的狂享者，總是想在忙碌的工作中，找回生活的魅力，找回曾失去的、錯過的種種生活夢想，希望尋找生活中的種種激情。尋找價值信息（ FAB分析）F（ Features/fact） : 項目本身的特性 /屬性A（ Advantages）： 相對于競爭對手項目的優(yōu)勢B（ Benefit/value）： 樓盤帶給用戶的利益 /價值我有什么我好在哪兒我能給你帶來什么價值本報告是嚴格保密的。找到項目的價值開發(fā)商 /營銷人：我們做什么？F（ Features） A（ Advantages） B（ Benefit）分期開發(fā)主流市場 項目操作空間大市場參與人投入度高 —— 成就市場樂趣（ Market Visionaries）我們就此看到了交易雙方的一致性： Enjoy本報告是嚴格保密的。我們這一代總是慣性地為每一件事去找一個說法，或者賦予一些意義。接近消費者真實的生活狀態(tài)， 與消費者建立平等，取悅甚至是迎合的溝通方式和溝通渠道。我們就此提出項目的價值觀 ——Enjoy Yourself /喜歡自己的理由金色海岸啟動區(qū)的核心價值體系本報告是嚴格保密的。金色海岸作為 “ 特區(qū)的東特區(qū) ” ，消費者和營銷人都將因金色海岸而找到喜歡自己的理由。熱愛大海 /汽車 /朋友就象熱愛金色海岸一樣Enjoy Yourself金色海岸來了，生活 /大海 /朋友還會遠嗎？概念體系和延展本報告是嚴格保密的。關(guān)于開發(fā)商的目標(biāo)