世聯(lián)策劃培訓(xùn)開盤籌備及銷售執(zhí)行-在線瀏覽
2025-04-01 15:56本頁面
【正文】 是租金和投資回報 率。 高端自用客戶 （游離客戶） 中低端自用客戶 （主要客戶） 投資客戶 （核心客戶） 比例 10% 40% 50% 構(gòu)成 第三地用途的享受型客戶 用來辦公的客戶 周邊改善生活環(huán)境的客戶 為子女買房的客戶 初次置業(yè)的客戶 全市范圍內(nèi)投資的客戶 對價格的關(guān)注點 總價 首期 月供與租金的 關(guān)系 投資的穩(wěn)定性 投資收益率 5500 5000 4500 本項目客戶構(gòu)成圖示 例：泰華俊庭 投資客戶關(guān)注點：投資回報率 片區(qū)自然升值法 市場比較法 投資收益法 按市場住宅投資回報率 5%8%之間計算，一般投資客戶預(yù)期于 1015年內(nèi)收回成本。因此點對點的競爭分析是至關(guān)重要的 ?適用范圍：競爭市場、定價細化 新天地名居價格報告 類比法 ?項目有市場新產(chǎn)品類型，無法直接定價 ?以片區(qū)外其他項目的該類產(chǎn)品與其他產(chǎn)品的比值作為參照制定本項目中該產(chǎn)品的價格區(qū)間 例：以市區(qū) TOWNHOUSE與社區(qū)其他產(chǎn)品的比值作為相對參照的類比定價，可為第五園中的 TOWNHOUSE產(chǎn)品制訂價格區(qū)間 項目名稱 物業(yè)類型 不同物業(yè)均價 （元） 不同物業(yè)價格確定基準 價格比率（其它物 業(yè)類型 /TH） 第五園價格 比率 熙園 洋 房 錯躍式洋房 10000 明星產(chǎn)品 1： 第五園 TH占總套數(shù)的 23%，總建筑面積的 21%。修正比率后，確定本項目價格比率為： 多層： 1： 洋房： 1： 小高層： 1： 高層： 1： 林語洋房 9000 小高層 8500 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： TOWNHOUSE 15000 標桿產(chǎn)品 中旅 .國際公館 多層 8200 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： 小高層 8500 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： 復(fù)式 10000 明星產(chǎn)品 1： TOWNHOUSE 15000 明星產(chǎn)品 中信紅樹灣 高 層 平面 8500 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： 復(fù)式 9500 明星產(chǎn)品 1： TOWNHOUSE 16000 標桿產(chǎn)品 瑞和耶納 多層 9000 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： 小高層 12023 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： 洋房 14000 明星產(chǎn)品 1： TOWNHOUSE 17000 標桿產(chǎn)品 第五園物業(yè)類型 均價 （萬元 /㎡ ） 類比其他物業(yè)類型與 TOWNHOUSE的比值 第五園 TOWNHOUSE 均價區(qū)間 （萬元 /㎡ ） 情景洋房 1： － 1 多層 1： － 不考慮本項目 TOWNHOUSE在產(chǎn)品和營銷中可能的溢價因素，TOWNHOUSE的單價在 10000元 /平米 上限法 ?項目有市場新產(chǎn)品類型，無法直接定價 ?以上游的可替換產(chǎn)品為上限 創(chuàng)新產(chǎn)品定價原則 —— 以上游的可替換產(chǎn)品為上限 0 成本 客戶感知價值： 客戶愿意支付的最高價（上限） 售價 客戶驅(qū)動力 營銷的作用： 提升客戶的感知價值； 找到愿意支付更高價格的客戶（市場細分） 萬科城寬 HOUSE的上游產(chǎn)品為城市核心區(qū)域 100萬元總價的準二次置業(yè)單位，因此130平方米的寬 HOUSE的高限單價為 7500元 /平方米； 面積區(qū)間（ ㎡ ） 均價（元 /㎡ ） 總價（萬元） 中信紅樹灣 230240 11000 250260 天鵝堡 230250 12023 270300 第五園 TOWNHOUSE的上游產(chǎn)品為中信紅樹灣和天鵝堡的大平面單位，即總價的高限在 230250萬元； 第五園合院 TH面積區(qū)間為 180200㎡ ， 合院 TH定價為 萬元 /㎡ BCG矩陣法
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