【正文】 4：項(xiàng)目利潤(rùn)及其分配表 ??????????????????? .第 27頁(yè) 附表 135：損益估計(jì)表 ??????????????????????? .第 28頁(yè) 附 表 151： 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 表 ????????????????????? .第 19頁(yè) 附圖： 附圖 1：督公湖規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目可研報(bào)告 5 第一章 總論 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) a）徐州市賈汪區(qū)總體規(guī)劃； b）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）； c）國(guó)家發(fā)改委推薦使用的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》； d）國(guó)家和地方制訂的有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)； e）其他各有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范及項(xiàng)目承建單位提供的基礎(chǔ)資料。 項(xiàng)目提出的背景與建設(shè)的 必要性與可行性 1）項(xiàng)目提出的背景 本項(xiàng)目待建設(shè)場(chǎng)址位于徐州市賈汪區(qū)督公湖風(fēng)景區(qū)，該地區(qū)特有的優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境，得天獨(dú)厚，建成后的生態(tài)旅游度假區(qū)將集健康的生態(tài)景觀區(qū)、鮮明的文化觀光區(qū)、時(shí)尚的康體運(yùn)動(dòng)區(qū)、可駐留的旅游度假區(qū)等四大功能。創(chuàng)造以地區(qū)性及歷史性為地方特征的生態(tài)文化旅游基地。建成后的生態(tài)旅游度假區(qū)必將成為徐州市乃至蘇北最大的休閑度假區(qū)。 2）項(xiàng)目建設(shè)的必要性 a）改變徐州市乃至蘇北地區(qū)缺少假日經(jīng)濟(jì)載體的局面，提升賈汪區(qū)城市品位的需要。 b）推動(dòng)賈汪區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)程的需要 為了積極響應(yīng)國(guó)家可持續(xù)發(fā)展的觀念，積極發(fā)展以生態(tài)旅游度假為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)。 c）帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定的需要 在其各類商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)過程中，將拉動(dòng)建筑業(yè)、建材市場(chǎng)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其次建設(shè)成后的部分商業(yè)以及將來小區(qū)的物業(yè)管理，將催生配套服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這些被帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)將會(huì)有新的就業(yè)崗位產(chǎn)生，可以解決很多人的就業(yè)問題，減少了失業(yè)帶來的社會(huì)不穩(wěn)定因素，維護(hù)和促進(jìn)了社會(huì)安定團(tuán)結(jié)。蘊(yùn)含巨大的商機(jī)。漢文化及漢代名勝古跡。 d) 政策的支持：當(dāng)?shù)卣疄橥顿Y企業(yè)實(shí)行綠卡政策，從辦事效率上，稅收上讓企業(yè)得到實(shí)惠。 ? 尊重原始地形地貌，展示督公湖水庫(kù)特色鮮明的區(qū)域形象。 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目可研報(bào)告 6 ? 發(fā)掘區(qū)域人文歷史資源，提升景觀文化內(nèi)涵。其中，環(huán)保生態(tài)是前提，景觀形態(tài)是基礎(chǔ)，旅游經(jīng)濟(jì)是龍頭。 總體規(guī)劃內(nèi)容分三個(gè)層次進(jìn)行、 A、宏觀層次 督公湖水庫(kù)風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃； B、中觀層次 湖邊濕地規(guī)劃及景區(qū)的規(guī)劃； C、微觀層次 景點(diǎn)景觀意向設(shè)計(jì)，游務(wù)設(shè)施意向等設(shè)計(jì)； 規(guī)劃目標(biāo) 以督公湖水庫(kù)良好的自然、人文、歷史資源為依托，保護(hù)好、規(guī)劃好、推介好、開發(fā)好壩下水面區(qū)域，保護(hù)性開發(fā)植被和經(jīng)濟(jì)林資源，把督公湖水庫(kù)及周邊區(qū)域建設(shè)成、 健康的生態(tài)景觀區(qū) 鮮明的文化觀光區(qū) 時(shí)尚的康體運(yùn)動(dòng)區(qū) 可駐留的旅游度假區(qū) 規(guī)劃理念 綜合考慮水庫(kù)各景區(qū)及徐州市各旅游景點(diǎn)的特點(diǎn)，基于督公湖水庫(kù)風(fēng)景區(qū)的自然旅游資源和未來的發(fā)展前景，采用領(lǐng)先定位的形象策略，以生態(tài)、健康與時(shí)尚作為風(fēng)景旅游區(qū)的設(shè)計(jì)理念。 感知賈旺 1)、人文歷史 賈汪歷史悠久，人文薈萃。有商周時(shí)期的小洪山、焦莊遺址；漢唐時(shí)期的白集漢墓、 皇姑墓、韭山寺遺址、大洞山上穆柯寨遺跡等。賈汪作為徐州特大城市“一城兩翼”之一翼，擁有巨大的發(fā)展空間。 3)、氣象資料 賈汪區(qū)位于東經(jīng) 117176。 42′ , 北緯 34176。 32′之間，屬暖溫帶季風(fēng)型半海洋性氣候，四季分明，日照充足，雨量充沛，年平均氣溫 14℃，年降雨量 750 毫米，年日照數(shù) 22802440 小時(shí)，無霜期 208 天。綜合用地面積 公頃．其中水域面積約 65 公頃 ,山體投影面積 366 公頃 。 現(xiàn)場(chǎng)范圍制高點(diǎn)高程約 200 米 ,位 于用地東側(cè) 。建議設(shè)計(jì)深度平均大于 米。 3）、環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 水質(zhì)狀況好。 4）、交通現(xiàn)狀分析 206 國(guó)道公路連接庫(kù)區(qū)和徐州市區(qū)；規(guī)劃范圍周邊南向?yàn)榻ǔ傻缆?，但從發(fā)展的角度分析，現(xiàn)有的道路系統(tǒng)應(yīng)無法滿足未來旅游度假區(qū)建設(shè)規(guī)模所需要求；除主要干道拓寬，增設(shè)道路支線以外，度假區(qū)入口處需設(shè)置供人流、車流集散的廣場(chǎng)。 東錢湖是地質(zhì)時(shí)期留下來的海跡湖泊，現(xiàn)為浙江第一大淡水湖，經(jīng)歷代辟湖治理，如今南北長(zhǎng) 公里，東西寬 公里，環(huán)湖一周達(dá) 45 公里，水域面積 20 平方公里為杭州西湖的三倍，平均水深 米，總蓄水量 3390 萬立方米。據(jù)不完全統(tǒng) 計(jì)，景區(qū)內(nèi)現(xiàn)存文物古跡 11 處，督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目可研報(bào)告 8 其中國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文保單位 2 處（南宋墓道石刻群、廟溝后石牌坊）。生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，湖面開闊，四周群山環(huán)抱，森林蒼郁；氣候良好，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，全年溫和濕潤(rùn)，雨量充沛，年平均氣溫 ℃ 。處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、人口稠密、交通網(wǎng)絡(luò)密集的長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，是浙東旅游網(wǎng)絡(luò)的中心節(jié)點(diǎn)；到達(dá)寧波市區(qū)和櫟社機(jī)場(chǎng)分別為 10 分鐘車程，進(jìn)入滬杭甬高速公路和同三線高速公路僅需 10 分鐘；當(dāng)杭州灣跨海大橋 20xx 年建成，寧波將 進(jìn)入以上海為中心的兩小時(shí)交通圈； 東錢湖又名 “萬金湖 ”，無論 “錢湖 ”還是 “金湖 ”，都與財(cái)富故事與官儒傳說淵源相連，其厚重悠遠(yuǎn)的歷史文化蘊(yùn)含形成了商儒結(jié)合、官佛相容的獨(dú)特文化傳承。這一重要決定，順應(yīng)了寧波中心城市功能東移和東部新城區(qū)建設(shè)大趨勢(shì)，將進(jìn)一步從城市化發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)架上推進(jìn)寧波現(xiàn)代化國(guó)際港口城市的功能發(fā)育和檔次提高。再過若干年，這里將成為國(guó)家重點(diǎn)生態(tài)型旅游度假區(qū)、華東重要的國(guó)際會(huì)議中心，藍(lán)天、碧水、青山、綠樹，一個(gè)現(xiàn)代人間天堂將展現(xiàn)在我們眼前。隨著成都城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進(jìn)，錦江區(qū)三圣街道辦事處按照黨中央統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和構(gòu)建和諧社會(huì)的總體目標(biāo)，圍繞成都市委推進(jìn)以 “三個(gè)集中 ”為核心的 城鄉(xiāng)一體化的各項(xiàng)工作要求，在區(qū)委、區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下，尊重當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的種花傳統(tǒng)，以文化潤(rùn)色產(chǎn)業(yè)，以景觀改造農(nóng)村，以經(jīng)營(yíng)保障農(nóng)民，以市場(chǎng)托舉發(fā)展，打造出了 “花香農(nóng)居 ”、 “幸福梅林 ”、 “江家菜地 ”、 “東籬菊?qǐng)@ ”、 “荷塘月色 ”這五朵璀璨的金花。三圣街道辦事處按照市委、市政府統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化和 “三個(gè)集中 ”的總體要求和部署，依托花卉產(chǎn)業(yè)，采取 “政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、農(nóng)民參與、錯(cuò)位發(fā)展 ”的思路， 每平方公里僅投入 1500 萬元，就實(shí)現(xiàn)了 “五朵金花 ”的景觀打造和城市化建設(shè)。 “花鄉(xiāng)農(nóng)居 ”以發(fā)展小盆花、鮮切花為主，努力建設(shè)國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)； “幸福梅林 ”以種植梅花為主，圍繞梅花文化拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條； “江家菜地 ”以認(rèn)領(lǐng)方式，發(fā)展體驗(yàn)式休閑農(nóng)業(yè)； “東籬菊?qǐng)@ ”規(guī)模化種植菊花，建設(shè)不同品種的菊?qǐng)@； “荷塘月色 ”以田園水塘為依托，種植荷花，完善優(yōu)美的田園風(fēng)光，成為藝術(shù)創(chuàng)作、音樂開發(fā)的藝術(shù)村。 “花香農(nóng)居 ”、 “幸福梅林 ”被國(guó)家建設(shè)部評(píng)為 “20xx中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng) ”， “五朵金花 ”被評(píng)為國(guó)家 AAAA 級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)，紅砂村（ “花香農(nóng)居 ”所在村）被中央文 明委授予 “全國(guó)文明村鎮(zhèn) ”稱號(hào)，幸福村（ “幸福梅林 ”所在村）被評(píng)為省級(jí)文明村。整個(gè)片區(qū)的稅收收入年增幅達(dá) 307%。 B、突出地方文化的特色 挖掘地方歷史文脈，表現(xiàn)地方特色，樹立景區(qū)特色地方形象。 D、統(tǒng)一的開發(fā)機(jī)構(gòu)或組織。 1生態(tài)環(huán)境保護(hù) 1）、生態(tài)濕地 濕地是一種獨(dú)特及重要的生態(tài)系統(tǒng)。 在這里，對(duì)岸線的調(diào)整和生態(tài)濕地的再造相結(jié)合，即解決 了水質(zhì)凈化的問題，同時(shí)也形成灣灣相連的岸線特色。 第 二 章 、 規(guī)劃 功能 分區(qū) 拓展訓(xùn)練營(yíng)區(qū) 1）、起源 風(fēng)靡全球 50 余年的拓展訓(xùn)練， 1995 年走進(jìn)中國(guó)。 拓展英文為 Outward Bound，意為一艘小船駛離平靜的港灣，義無反顧地投向未知的旅程，去迎接一次次挑戰(zhàn)，去戰(zhàn)勝一個(gè)個(gè)困難！拓展訓(xùn)練起源于二戰(zhàn)期間的英國(guó)。人們從生還者身上發(fā)現(xiàn)，他們并不一定都是體能最好的人，卻多是年長(zhǎng)的水手 ,都是求生意志最頑強(qiáng)的人。心理上的絕望，讓他們喪失了求生的能力。 于是，當(dāng)時(shí)一位叫漢思的德國(guó)教育家和他的朋友勞恩斯于 1942 年創(chuàng)辦了 阿德伯威海上訓(xùn)練學(xué)校 ，訓(xùn)練年輕海員在海上的生存能 力和船觸礁后的野外生存技巧，結(jié)果在敦克爾克戰(zhàn)役中發(fā)揮了重要作用，可以說阿德伯威是拓展訓(xùn)練的雛形。訓(xùn)練目標(biāo)也由單純體能、生存訓(xùn)練擴(kuò)展到心理訓(xùn)練、人格訓(xùn)練、管理訓(xùn)練等。 B、 野外項(xiàng)目、登山、野營(yíng)、逆溪、速降、定向越野、徒步穿越、叢林求生、野外救生等等。 D、 室內(nèi)項(xiàng)目、造橋、結(jié)繩、生涯時(shí)光遂道、都市變臉。馬術(shù)中心包括馬舍、馬道、室內(nèi)競(jìng)技場(chǎng)、室外馬戲場(chǎng)等；并區(qū)分專業(yè)表演、訓(xùn)練和娛樂參與體驗(yàn)；開展以游客為中心的馬術(shù)活動(dòng)。度假農(nóng)場(chǎng)是一種特殊形式的度假區(qū)，它以馬為特色， 度假區(qū) 內(nèi)有為孩子準(zhǔn)備的小馬，提供小時(shí)、半天或全天騎馬服務(wù)。并通過這些活動(dòng)為度假區(qū)添加了很多魅力。游客在此能充分體驗(yàn)民風(fēng)、民俗；享用純綠色食品，甚至可以親自參與田間地頭的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)。 在進(jìn)行高爾夫球場(chǎng)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃過程中，應(yīng)該充分考慮景觀視野；其次要做水規(guī)劃，水使景觀秀美，又是高爾夫球場(chǎng)的障礙物；最后要保護(hù)最有價(jià)值的土地，如海濱，作為建筑用地而不是球場(chǎng)用地?？傮w來說，標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)有 18 洞，標(biāo)準(zhǔn)桿在 69－ 73 桿之間，（標(biāo)準(zhǔn)桿為 72 時(shí)通常被認(rèn)為是較理想的）。假使是三個(gè)球座，標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)的球道長(zhǎng)度平均為 。這種布置方式需用地約 50 公頃，提供的球道總長(zhǎng)約 ，減少維護(hù)費(fèi)用；其整體性布局受到球手歡迎。一般說來，會(huì)所會(huì)位于第一和第十球座，第九和第一階段 8 草坪附近，以及駕車道不遠(yuǎn)的地區(qū)。會(huì)所位置的確定還要考慮其他因素，包括、人行與車道的位置，維修設(shè)施與備用地的位置，球 場(chǎng)與各社區(qū)建筑之間的關(guān)系等。一套典型的練習(xí)場(chǎng)地占地約 萬～ 萬平方米，球洞 大小是標(biāo)準(zhǔn)球洞的兩倍，包括一條駕車道（這條車道不應(yīng)該直接向東或向西）、草坪、短距離擊球練習(xí)用的草坪和練習(xí)物障礙。 一個(gè)綜合型娛樂設(shè)施可以包括網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、礦泉療養(yǎng)、健身設(shè)施，其規(guī)模應(yīng)與市場(chǎng)需求相符，可以為一個(gè)俱樂部或一個(gè)旅館服務(wù)，也可以只為居民提供娛樂 服務(wù)。設(shè)施的規(guī)模是相對(duì)經(jīng)濟(jì)型還是超大型，這要根據(jù)具體情況。此外，這類設(shè)施還有助于平衡娛樂計(jì)劃。為了增加山地度假區(qū)的魅力，引入北歐地區(qū)的娛樂方式，增加雪地機(jī)動(dòng)車、狗拉雪橇，開辟對(duì)偏遠(yuǎn)地區(qū)風(fēng)情和荒野地區(qū)的游覽活動(dòng)。如開辟了穿越山區(qū)的滑雪小徑，雪地機(jī)動(dòng)車道等，吸引游客在較暖和的幾個(gè)月里來遠(yuǎn)足，背包徒步旅行、山地騎車等。 除了上述要考慮的因素外，度假區(qū)還要有能力保住雪，保雪和下雪幾乎同樣重要。 人工造雪技術(shù)使在雪量相對(duì)少的地區(qū)建造滑雪場(chǎng)成為可能；在這之前，一個(gè)滑雪場(chǎng)每年至少需要 100 的自然隆雪量才被認(rèn)為具備開發(fā)的可行性，而雪量較少的地區(qū)只能維持不到一個(gè)星期的滑 雪時(shí)間。對(duì)于人工造雪來說，保持 28F（ 2C）以下，滑雪時(shí)間為 800～ 1000h。 當(dāng) 雪面 融化后，人們就想在堅(jiān)硬的平面上施展自己的技巧。就像這個(gè)名字所告訴我們的那樣，所謂滑草即是在草地上滑行。這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)目前已經(jīng)非常流行了，在臺(tái)灣，日本和一些其他亞洲國(guó)家這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)發(fā)展迅速，出現(xiàn)了大量的滑草場(chǎng)，培訓(xùn)老師和滑草裝備。而在較大的度假區(qū)，商業(yè)中心可 以沿主要道路布置，不僅為區(qū)內(nèi)居民服務(wù)也為較大的社區(qū)服務(wù)。 低 密 度生態(tài) 別墅區(qū) 和度 假公寓 區(qū) 度假區(qū)和娛樂社區(qū)的居住產(chǎn)品通常有兩種、第一種是從居住單元的類型加以界定；第二種是從住戶的擁有方式來劃分。 住戶擁有方式則含簡(jiǎn)單付費(fèi)方式、公寓式、互助式和分時(shí)制等。 無論是獨(dú)立住宅、聯(lián)排住宅、公寓。誠(chéng)然，度假的體驗(yàn)應(yīng)有別于在主寓所的感受。濱水區(qū)住宅要比非濱水區(qū)住宅存在更多的優(yōu)勢(shì)，收益也大。 度 假 酒店區(qū) 及濱水 娛樂 區(qū) 1）、旅館開發(fā)要獲得成功最重要的是要清楚市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，此外還要考慮用地布局、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等各個(gè)方面。今天從事度假區(qū)開發(fā)的地產(chǎn)商在發(fā)掘最大投資回報(bào)的同時(shí)，也面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 2）、盡管度假區(qū)可以在形式和結(jié)構(gòu)上有很大的變化，但是典型的擁有 125～ 500 房間的度假區(qū)旅館是一個(gè)設(shè)備齊全的體系。它相應(yīng)地滿足了更多個(gè)人和團(tuán)體游客的需求，使人們能娛樂休閑于其中。門廳范圍擴(kuò)大，擁有健身、娛樂零售和其他服務(wù)，還作為到度假村各處的通道中心。 豐富多樣的烹飪技術(shù)使其留住了相當(dāng)數(shù)量的客人。為了滿足小孩與大眾等不同層次度假客人的需求，游泳池、室外空間以及其他娛樂設(shè)施都有所擴(kuò)大。 4）、度假村旅館一般是由一個(gè)中心賓館樓結(jié)合一些自助性質(zhì)的外賣、會(huì)議設(shè)施服務(wù)、零售點(diǎn)和休閑娛樂設(shè)施等，如游泳池、游樂場(chǎng)、溫泉浴室、健身中心等。以上這些共同組成度假村復(fù)雜的系統(tǒng)。使用和保護(hù)形成了沖突，這就要求尋找到合適的解決辦法。 6）、水的自然景觀、水邊舒適的氣候和各種水上的娛樂活動(dòng)吸引了大批的游客，水上娛樂設(shè)施成了許多度假區(qū)的重要資產(chǎn)。向往生態(tài)旅游的趨勢(shì)使得開敞空間變得越來越受歡迎?？紤]到濱水區(qū)的生態(tài)環(huán)境，不適宜進(jìn)行密集的商業(yè)開發(fā)。因此，供?？看脑O(shè)施也就各不相同。簡(jiǎn)單的船塢只供小船?？?；小型船臺(tái)供家庭停船使用；較大的船塢供游艇或觀景船?？?。保留一定的開敞空間 — 私人的、公共的或共同的 — 是娛樂活動(dòng)規(guī)劃的一個(gè)很關(guān)鍵的原則。如果需要保留周圍原有的森林、山地或水濱作為公共開敞空間，度假區(qū)的住戶和游客更喜歡保留了自然狀態(tài)的開敞空間，這種空間更有價(jià)值。開敞空間的規(guī)劃可以小一以條小徑，大到大規(guī)模的風(fēng)景庭園規(guī)劃。當(dāng)其他的娛樂