【正文】 302% 稅后利潤 /投資總成本 100%（ 10 年） 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目可研報告 26 高爾夫俱樂部項(xiàng)目投資估算表（ 6 年） 序號 項(xiàng)目 單位 (M178。10 年 (租金 ) （二） 前期工程費(fèi) （三） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （四） 建安費(fèi) 3000 三 項(xiàng)目投資 場地、設(shè)施、設(shè)備總投資 四 成本合計 五 營業(yè)收入 第二。) 單價（元 /M178。 建議 本項(xiàng)目所需資金數(shù)量較大，資金籌措能否及時足額到位關(guān)系到項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，因此建議項(xiàng)目承建單位應(yīng)抓緊落實(shí)各項(xiàng)資金來源的渠道，保證資金在建設(shè)過程中的順利到位。 e）制定合理的征地和拆遷補(bǔ)償方案，充分考慮失 地農(nóng)民和拆遷居民的意見，幫助謀劃其未來的生計（包括優(yōu)先用工、加入社會保障計劃等），以取得一致的意見，化解可能的社會風(fēng)險。 適用性 ? 可靠性 ? 可得性 ? 3 工程風(fēng)險 工程地質(zhì) ? 地質(zhì)條件好，項(xiàng)目對地質(zhì)條件也沒有特殊要求。指投資項(xiàng)目所需要的供水排水、供電供氣、通訊、交通等主要外部協(xié)作配套條件發(fā)生重大變化，給建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營帶來困難。主要指因宏觀經(jīng)濟(jì)波動等原因引起的旅游假日消費(fèi)市場的突然變化 。 可見，項(xiàng)目對社會公平具有積極的促進(jìn)作用。 c）增加就業(yè)機(jī)會，帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提升當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展的競爭力。 營業(yè)稅金及附加包括：營業(yè)稅 萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅 萬元 ,教育附加費(fèi) 萬元 成本估算 a） 項(xiàng)目開發(fā) 建設(shè) 成本：項(xiàng)目期內(nèi)合計 萬元； 詳見附表 131 b） 營業(yè) 及管理費(fèi)用：按每年的 營業(yè) 收入的 %考慮，項(xiàng)目期內(nèi) 每年 合計 萬元； 表 131 項(xiàng)目成本估算表 序號 項(xiàng) 目 金額（萬元） 備注 1 建設(shè)成本 2 營業(yè)、管理費(fèi)用 4 總成本費(fèi)用 財務(wù)效益分析 1） 財務(wù)盈利能力分析 通過項(xiàng)目財務(wù)現(xiàn)金流量計算，各項(xiàng)評價指標(biāo)如表 133 所示。 項(xiàng)目招標(biāo) 均 采用公開招標(biāo)的方式。 盡量選用節(jié)水型衛(wèi)生設(shè)備，給排水管道采用新型材料，減少管網(wǎng)漏水量，減低管網(wǎng)能耗，節(jié)約了用水量與降低水壓要求 。；容積率、 1度假酒店區(qū) 用地平衡表 總用地面積 100% 建筑用地 % 道路用地 % 綠地 % 水面 % 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) : 總用地面積、 ；總建筑面積、 35000m178。；建筑密度、 %；容積率、 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū) 用地平衡表 總用地面積 100% 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目可研報告 17 建筑用地 % 道路用地 % 綠地 % 水面 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) : 總用地面積、 ；總建筑面積、 8000m178。因游客數(shù)量增長，旅游內(nèi)容的豐富，游客駐留期增長，使整個旅游區(qū)經(jīng)濟(jì)形成規(guī)模，開始形成少投入、高收益的經(jīng)營體制。 分期發(fā)展目標(biāo)與策略 第一期 —— 起步籌備階段（ 20xx～ 20xx 年）兩年 主要目標(biāo)如下： A、大步提高旅游區(qū)景觀建設(shè)。 B、從地理位置上定位、督公湖 水庫 風(fēng)景區(qū)首先應(yīng)開發(fā)徐州當(dāng)?shù)氐穆糜问袌?；其次?yīng)重點(diǎn)開發(fā)輻射 半徑 150KM 范圍的旅游市場，以南京周邊地區(qū)和華東地區(qū)作為補(bǔ)充；海外市場應(yīng)以漢文化區(qū)的日本、韓國作為今后潛在市場培育。今后十年將持續(xù)高速發(fā)展。 C、面 大片集中綠化是綠化系統(tǒng)的重點(diǎn)。 C、泛光照明設(shè)施、在主要建筑物正立面，夜間應(yīng)設(shè)置泛光照明，泛光照明設(shè)施應(yīng)隱藏在綠化帶中。構(gòu)成了主體路網(wǎng)架構(gòu)。在拉斯維加斯城或在迪斯尼世界，娛樂、表演或游戲活動是吸引游客的主要方式。 漢 文 化主題 公園和 未來 發(fā)展區(qū) （根據(jù) 開發(fā)進(jìn) 度情況 適當(dāng)時 機(jī)實(shí)施 ） 1）、對于大多數(shù)度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，其環(huán)境是最主要方面。一塊濱水區(qū)或水陸分界區(qū)能夠被設(shè)計成由低密度到高密度的用地，具體內(nèi)容如下、 7）、開敞空間和小道 ――沒有天然海灘的地區(qū)，如湖邊或濕地，在濱水區(qū)可以提供開敞空間作為小道，自行車道及釣魚或野營的用地。另外，旅館還提供了一些擴(kuò)展的服務(wù)項(xiàng)目，如、高爾夫球場俱樂部，網(wǎng)球場和水上運(yùn)動場。室外場地也相應(yīng)擴(kuò)展，常常包括主要的水系特征和場地景觀。開發(fā)用地中的自然特征影響著人們的感受，當(dāng)然也影響著項(xiàng)目的收益。 通常社區(qū)提供某一種居住單元類型和某一種住戶擁有方式或者不同類型居住單元與擁有方式的排列結(jié)合，同時度假區(qū)和娛樂社 區(qū)居住產(chǎn)品的具體特征上應(yīng)反映多種因素的結(jié)合、市場部分的服務(wù)，局部地段的具體需求以及相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。即使當(dāng)冬天的運(yùn)動季節(jié)已經(jīng)結(jié)束了，那些具有良好體質(zhì)還有那些從沒有在雪面上嘗試 滑雪 的人們可以在歐洲的滑草中心或者其他山地區(qū)享督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目可研報告 12 受滑草的極大樂趣?；┢碌缿?yīng)該主要面向北方或東北方，以避免長時間暴露無遺在陽光下。對于度假區(qū)的旅館，公寓和會議中心來說，網(wǎng)球、游泳或礦泉療養(yǎng)設(shè)施是比較重要的活動。在多山地區(qū)，會所最好位于最高點(diǎn)和最低點(diǎn)之間，以免在連續(xù)型球場上將前九洞和后九洞搞錯。 經(jīng)過 30 年的發(fā)展歷程，出現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場和相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)高爾夫設(shè)施。 馬術(shù)娛樂設(shè)施作為度假旅館、多功能度假區(qū)和度假農(nóng)場游客的娛樂活動是非常多見的。此后拓展訓(xùn)練的獨(dú)特創(chuàng)意和訓(xùn)練方式逐漸被推廣開來，訓(xùn)練對象由海員擴(kuò)大到軍人、學(xué)生、工商業(yè)人員等群體。短短幾年不斷發(fā)展，倍受推崇，逐漸 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目可研報告 10 被列入國家機(jī)關(guān)、外企和其它現(xiàn)代化企業(yè)的培訓(xùn)日程。 C、以人為本的設(shè)計 在活動內(nèi)容上要力求最大限度地提供人們吃、住、 玩、購物、健身等多方位的要求，充分利用當(dāng)?shù)刈匀毁Y源發(fā)展多元化旅游項(xiàng)目，以歷史、文化為線索進(jìn)行人文項(xiàng)目設(shè)計。 三圣街道辦事處還以四川花博會的召開、鄉(xiāng)村旅游的開發(fā)為契機(jī)，極力宣傳五朵金花，吸引了眾多的游客；特別是這種以旅游產(chǎn)業(yè)帶動農(nóng)村發(fā)展的模式，得到了專家的高度評價，在農(nóng)村改造方面非常有經(jīng)驗(yàn)的韓國專家都前來取經(jīng)，認(rèn)為三圣街道辦事處的實(shí)踐 “非常有特色，非常有生命力 ”。 “商文化 ”，遠(yuǎn)在 20xx 多年前人們就發(fā)現(xiàn)了這片湖山，春秋時越國大夫范蠡隱退后攜西施避居?xùn)|錢湖畔伏牛山下，草耕商營，富甲天下，留傳著財富與愛情的動人傳說；近現(xiàn)代，由于 “五口通商 ”對外開埠，眾多甬籍人士飄洋過海，涌現(xiàn)了一大批叱咤風(fēng)云的寧波商幫； 20xx 年 8 月寧波市委市政府作出加快東錢湖地區(qū)開發(fā)建設(shè)的重大決策，把包括鄞州區(qū)東錢 湖鎮(zhèn)、天童寺、阿育王寺、天童森林公園等地在內(nèi)的約 230 平方公里確定為東錢湖旅游度假區(qū)規(guī)劃范圍，成立了寧波東錢湖旅游度假區(qū)管理委員會，作為市政府派出機(jī)構(gòu)，在其管理范圍內(nèi)行使相關(guān)的市級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限和相當(dāng)于縣級的社會和行政管理職能。 成功案例借鑒 1）、寧波東錢湖游度假區(qū) 在寧波市東南近郊逶迤綺麗、連綿不絕的青山群抱中，一顆璀璨的明珠千百年來閃耀著誘人的光芒，她就是郭沫若先生譽(yù)為 “西子風(fēng)韻、太湖氣魄 ”的東錢湖。規(guī)劃用地內(nèi)現(xiàn)存有村落 ,約占地 65 公頃。 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目可研報告 7 2)、基本概況 賈汪區(qū)地處蘇魯兩省交界處，北依齊魯大地，南連淮北平原，西距四省通衢的徐州主城區(qū) 35 公里，東距亞歐大陸橋東橋頭堡連云港 200 公里，全區(qū)總面積 690 平方公里，轄 7 個鎮(zhèn)、2 個辦事處、 1 個工業(yè)園區(qū)、人口 50 萬， 95 年經(jīng)江蘇省人民政府批準(zhǔn)行使和享受縣級經(jīng)濟(jì)管理職能和 權(quán)限。在進(jìn)行督公湖水庫風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃之前，首先對其旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)進(jìn)行策劃研究，在科學(xué)合理策劃，仔細(xì)充分研究的基礎(chǔ)上，以旅游區(qū)的環(huán)境保護(hù)、生態(tài)建設(shè)為前提進(jìn)行旅游區(qū)的景觀形態(tài)規(guī)劃及其它專項(xiàng)規(guī)劃。 c) 便捷的交通：立五省通衢之要塞，京福高鐵 20xx 年通車，徐州觀音機(jī)場 1 小時車程，京福高速、 206 國道交叉貫穿。 隨著 城市居民和農(nóng)村人口生活水平的提高，城市居民以及富裕的農(nóng)民的需求休閑度假消費(fèi)的日益增長。督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目可研報告 1 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報告 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目可研報告 2 目錄 第一章 總論 1）可行性研究報告編制依據(jù) ?????????????????????? ..第 1 頁 2） 項(xiàng)目提出的策背景 與建設(shè)的必要性與可行性 ??????????????? 第 1 頁 3）規(guī)劃原則 ????????????????????????????? ..第 1 頁 4）規(guī)劃思路于規(guī)劃內(nèi)容 ???????????????????????? ...第 2 頁 5）規(guī)劃目標(biāo) ????????????????????????????? … .第 2 頁 6）規(guī)劃理念 ?????? ??????????????????????? ...第 2 頁 7）規(guī)劃結(jié)構(gòu) ????????????????????????????? ...第 2 頁 8）感知賈汪 ①人文歷史 ????????????????????????????? .第 2頁 ②基本概況 ????????????????????????????? .第 3頁 ③氣象資料 ????????????????????????????? .第 3頁 9）項(xiàng)目概況 ①規(guī)劃范圍與地形地貌分析 ?????????????????????? .第 3頁 ②水體保護(hù)原則 ??????????????????????????? .第 3頁 ③環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 ??????????????????????????? .第 3頁 ④交通現(xiàn)狀分析 ??????????????????????????? .第 3頁 10)國內(nèi)外案例借鑒 1）寧波東錢湖游度假區(qū) ??????????????????????? ...第 3頁 2) 鄉(xiāng)村旅游的奇 葩 — 五朵金花鬧蓉城 ?????????????????? 第 4頁 3) 啟發(fā) ???????????????????????? ?????? . 第 5頁 11)生態(tài)環(huán)境保護(hù) ①生態(tài)濕地 ????????????????????????????? .第 5頁 ②生態(tài)景觀 ????????????????????????????? .第 5頁 第二章 規(guī)劃功能分區(qū) 1）拓展訓(xùn)練營區(qū) ①起源 ??????????????????????????????? 第 5頁 ②項(xiàng)目設(shè)計 ????????????????????????????? 第 6頁 2)馬術(shù)中心 ?????????????????????????????? 第 6頁 3)生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)區(qū) ??????????????????????????? 第 6頁 4)COLF網(wǎng)球具樂部 ??????????????????????????? 第 6頁 5)山地滑草、冰雪娛樂區(qū) ???????????????????????? .第 7頁 6)商業(yè)服務(wù)區(qū) ????????????????????????????? 第 8頁 7)低密度生態(tài)區(qū)別墅區(qū)和渡假公寓區(qū) ??????????????????? .第 8頁 8)渡假酒店區(qū)及濱水娛樂區(qū) ??????????????????????? .第 8頁 9）漢文化主題公園 和未來發(fā)展區(qū) ???????????????????? ..第 9頁 第三章 交通規(guī)劃 ???????????????????????????? .第 9頁 第四章 照明規(guī)劃 1)準(zhǔn)則 ??????????????????????????????? .第 9頁 2)具體措施 ①照明燈 ????????????????????????????? 第 10頁 ②園林燈 ????????????????????????????? 第 10頁 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目可研報告 3 ③泛光照明設(shè)施 ?????????????????????????? 第 10頁 第五章 綠地規(guī)劃 1) 綠化原則 ???????????????????????????? 第 10頁 2) 綠化結(jié)構(gòu) ???????????????????????????? 第 10頁 3) 綠化理念 ???????????????????????????? 第 10頁 第六章 旅游客源市場分析 1） 國內(nèi)外旅游發(fā)展趨勢 ?????????????????????? .第 10頁 2） 客源市場定位 ????????????????????????? .第 11頁 第七章 分期建設(shè)規(guī)劃 1)規(guī)劃年限 ??????????????????????????? ? 第 11頁 2)分期發(fā)展原則及其優(yōu)先順序 ???????????????????? .第 11頁 3)分期發(fā)展目標(biāo)與策略 ??????????????????????? .第 11頁 第八章 主要經(jīng)濟(jì)技