【正文】 風(fēng)險和技術(shù)風(fēng)險大 ,因而所面臨的風(fēng)險種類繁多 ,各種風(fēng)險之間的相互關(guān)系錯綜復(fù)雜。無論何種情況 ,項(xiàng)目管理班子都要參與風(fēng)險分析過程 ,這樣既可保證風(fēng)險分析做得合理 ,又能夠了解問題的來龍去脈 ,對風(fēng)險分析的結(jié)果做到心中有數(shù) ,并為以后的項(xiàng)目風(fēng)險管理積累經(jīng)驗(yàn)。所以 ,施工隊(duì)伍的選擇應(yīng)嚴(yán)格按國家規(guī)定的招投標(biāo)程序 ,選擇有先進(jìn)設(shè)備和類似施工經(jīng)驗(yàn)的隊(duì)伍。降低道路的平均縱坡 ,以減少汽車噪音和廢氣的產(chǎn)生 。更重要的是具有良好的宏觀社會效益 ,該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是完全可行的。對大氣的影響。必須建立全面記錄和跟蹤審計(jì)項(xiàng)目成本支付與變更情況的系統(tǒng)和程序 :建立一套項(xiàng)目成本管理的全面控制系統(tǒng) ,特別是要建立一套項(xiàng)目成本監(jiān)控與變更的授權(quán)系統(tǒng)和程序 ,同時 ,要嚴(yán)格按照這套程序去開展成本控制與變更方面的跟蹤審計(jì) ,甚至包括使用咨詢機(jī)構(gòu)開展外部審 計(jì)。若無合適人選 ,可以從項(xiàng)目系統(tǒng)外部聘請專家。 (一 )實(shí)施基于戰(zhàn)略目標(biāo)的全面風(fēng)險管理 本工程項(xiàng)目建成后 ,將成為市市區(qū)內(nèi)較為重要的鄉(xiāng)村旅游示范點(diǎn) ,可促進(jìn)整個市旅游體系的形成 ,大大改善村的旅游環(huán)境 ,提高市旅游資源的開發(fā)利用 ,促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。第二種 ,整體風(fēng)險在可接受的范圍之內(nèi)。 政策法規(guī)。在自身利益和工程利益不一致時 ,必須以項(xiàng)目的利益為重 ,如果不能遵守職業(yè)道德的約束 ,自私自利 ,敷衍了事 ,回避問題 ,甚至為謀私利而損害項(xiàng)目利益 ,必然會因此而面對相當(dāng)大的風(fēng)險。一般進(jìn)行估算均是以典型的工人或技術(shù)人員的熟練程度為基礎(chǔ)進(jìn)行的。 物價變動風(fēng)險。在一項(xiàng)技術(shù)處于其生命周期末端時對它進(jìn)行投資會造成大量的問題。技術(shù)風(fēng)險指項(xiàng)目投資建設(shè)中所采用的技術(shù)的先進(jìn)性、適用性和經(jīng)濟(jì)性所帶來的風(fēng)險。 戰(zhàn)略風(fēng)險是指項(xiàng)目高層管理者的指導(dǎo)方針、戰(zhàn)略思想有誤或不連貫等對項(xiàng)目所造成的不良后果。項(xiàng)目建設(shè)所需的相 關(guān)裝飾材料能直接帶來材料行業(yè)的發(fā)展。 (五 )有利于打造農(nóng)村整潔環(huán)境 休閑農(nóng)業(yè)中的旅游休閑環(huán)境的打造 ,農(nóng)家樂接待條件的建設(shè) ,都是最基礎(chǔ)的內(nèi)容 。同時 ,旅游 業(yè)能推進(jìn)農(nóng)村乃至全國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變 ,提高農(nóng)業(yè)的平均利潤率 ,實(shí)現(xiàn)“生產(chǎn)發(fā)展”的目標(biāo)。 表 73 項(xiàng)目 2021?2020 年租賃收入預(yù)測表 年份 建成第 1 年 建成第 2 年 建成第 3 年 建成第 4 年 建成第 5 年 建成第6 年 建成第 7 年 建成第 8 年 建成第 9 年 租金 (萬元 ) 2304 2534 2788 3067 3373 3711 4082 4490 4939 管理費(fèi)用支出 (萬元 ) 230 253 279 307 337 371 408 449 494 營業(yè)收入 2074 2281 2509 2760 3036 3340 3674 4041 4445 注 :物業(yè)收入按租期 10 年內(nèi)不變測算。 自主經(jīng)營管理 (1)支出 :項(xiàng)目建設(shè)投入 :24990 萬元 。 為有效實(shí)現(xiàn)村民發(fā)展和景區(qū)建設(shè)共融共贏 ,確保項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展 ,使村民獲得長期收益 ,建議采用自主經(jīng)營方式對項(xiàng)目進(jìn)行管理經(jīng)營。 第七章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)社會效益分析 一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 (一 )收回投資方式 該項(xiàng)目可采用自主經(jīng)營和房產(chǎn)銷售兩種方式收回項(xiàng)目投資。 4 景觀綠化 42 5 道路、廣場等 36 含道路、停車場等。強(qiáng)調(diào)布局合理 ,人流、車流合理分開、公用線路和交通短捷、順暢。采用優(yōu)質(zhì)、環(huán)保型的工程材料。工地周圍設(shè)立圍護(hù) 。項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的污染主要為生活污水、生活垃圾等。由于距離阻抗作用 ,區(qū)域內(nèi)的總?cè)丝谂c資源區(qū)之間 ,具有出游比例的衰減規(guī)律。 三、近郊旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析 隨著人們的休閑意識的增強(qiáng)、出游能力的提高 ,人 們對旅游產(chǎn)品的功能需求和對目的地的選擇均發(fā)生了很大的改變 ,總體上已從遠(yuǎn)距離的觀光游覽轉(zhuǎn)向近距離的休閑游憩。 本市政公園是市民主要休閑集中區(qū) ,但是規(guī)劃區(qū)空間普遍較小 ,缺乏娛樂項(xiàng)目。他們對生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光、養(yǎng)生保健、商務(wù)休閑、拓展運(yùn)動等項(xiàng)目類型較為感興趣。 市印象分析 我們對影響游客前往市的因素 做了調(diào)查。 市民近郊休閑 :市的農(nóng)家樂主要集中在仁和區(qū) ,為本地市民提供簡單的生態(tài)體驗(yàn)、喝茶打牌的娛樂活動 ,檔次不高 ,距離較遠(yuǎn)。出游方式為與家人或朋友組成小型團(tuán)隊(duì)為主 。年平均氣溫 ℃ ,夏季日平均氣溫比市區(qū)低 10?15℃ ,夜間則低 15℃以上。 村轄 4個農(nóng)業(yè)合作社 ,2021年人均純收入為 7730元 ,同比增長 15%。 (二 )人口及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 村是東區(qū)鎮(zhèn)的一個行政村 ,現(xiàn)有四個農(nóng)業(yè)社 :大村社、北門社、冷水箐社、小壩塘社 ,有農(nóng)戶 505 多戶 ,總?cè)丝?1553 人 ,其中少數(shù)民族人口 1320人 ,占全村人口的 85%,具有濃厚的民族特色。具有晝夜溫差大、氣候干燥、降雨量集中、日照長 (全年 2300?2700 小時 ),太陽輻射強(qiáng)(578?628 千焦 /平方厘米 ),蒸發(fā)量大 ,小氣候復(fù)雜多樣等氣候特點(diǎn)。 目前到村旅游者主要為在職 工作者 。距市較近的西昌 ,有邛海、瀘山等景點(diǎn) ,其游客有 50 %來自市。說明外地人對自己地域內(nèi)所不能體驗(yàn)的旅游資源感興趣。他們是旅游市場的中堅(jiān)力量 ,對本項(xiàng)目的檔次定位提供了有力的市場支撐。 本市的觀光產(chǎn)品組合業(yè)存在問題 ,目前不僅對本地市場沒有吸引力 ,也正在失去外地客源市場。 由于鄉(xiāng)村旅游整體依然處于初始階段 ,無論是產(chǎn)品檔次、成熟度還是規(guī)范化程度都還不高 ,也沒有形成規(guī)模效應(yīng) ,很難適應(yīng)商務(wù)型游客市場的需求。 四、旅游市場預(yù)測分期 人口和距離因素是影響旅游客流量的重要因素。 參照《市旅游發(fā)展規(guī)劃》以及相關(guān)國民經(jīng)濟(jì)規(guī)劃 ,項(xiàng)目未來 10 年內(nèi)市場需求量大致為 (表 31): 表 31 項(xiàng)目 2021?2020 年游客量預(yù)測表 年份 2021 2021 2021 2017 2018 2019 2020 游客量 (萬人次 ) 20 23 26 30 34 38 44 環(huán)境保護(hù) 一、項(xiàng)目對環(huán)境的影響 項(xiàng)目建設(shè)在施工期會產(chǎn)生一定的噪聲污染和揚(yáng)塵 ,同時會排放一定的廢水、廢氣和建筑垃圾等。 將施工現(xiàn)場的固定噪聲聲源 ,如攪拌機(jī) (車 )、臨時加工車間、建筑料場等相對集中 ,并盡可能避開居民區(qū)。采用先進(jìn)的施工機(jī)械設(shè)備 。 功能合理原則 :在滿足生產(chǎn)生活和合理交通路線的前提下 ,結(jié)合場地特點(diǎn)做到功能分區(qū)明晰 ,布局合理 ,管理方便 ,并符合國家和地方政府有關(guān)城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防、節(jié)能、綠化等方面的規(guī)范和要求。 2 鄉(xiāng)村酒店 8 20600 3 公共服務(wù)設(shè)施 4 5000 含公廁、郵政、醫(yī)療服務(wù)站、等。 三、資金籌措 項(xiàng)目籌資渠道和籌資方式主要為 :采用對外招商方式 ,資金由投資商自籌。 房產(chǎn)銷售 :銷售給外地和本地投資者 ,直接收回項(xiàng)目部分投資 ,購買方可自己度假時使用 ,其他時間可將產(chǎn)權(quán)委托管理方來經(jīng)營 ,逐步收回投資成本。 (三 )資金回收情況估算 由于建議項(xiàng)目以自主經(jīng)營為主要運(yùn)作方式 ,因此只測算自主經(jīng)營方式的資金回收情況。 租賃方式 按租賃方式 ,租賃給專業(yè)的經(jīng)營公司經(jīng)營 ,租金暫按平均 30 元 /?/月 ,面積約 64000?,年收入約 2304 萬元 ,扣除 10%的稅金和管理費(fèi) ,第一年純收入約 萬元 ,租金每年按 10%遞增 ,預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后第 9 年可收回投資 ,投資回報(bào)期 (含建設(shè)期 )10~11 年。而旅游產(chǎn)業(yè) ,是鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)中最具有附加值的產(chǎn)業(yè)。發(fā)展休閑農(nóng)業(yè) ,大量的外來文化和先進(jìn)思想帶入農(nóng)村 ,可以迅速提高農(nóng)民的文化水平 ,使農(nóng)民接受先進(jìn)思想 ,實(shí)現(xiàn)思想轉(zhuǎn)變 ,實(shí)現(xiàn)“鄉(xiāng)風(fēng)文明”的目標(biāo)。 (八 )有利于拉動經(jīng)濟(jì)增長 ,擴(kuò)大就業(yè)范圍 擬建項(xiàng)目不僅直接拉動當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)、建材業(yè)發(fā)展 ,也帶動了運(yùn)輸業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)等 30 多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。它與項(xiàng)目的組織、管理和實(shí)施有著直接的聯(lián)系 ,對項(xiàng)目的損害較大。 (二 )技 術(shù)風(fēng)險 陽光生態(tài)旅游度假特色街區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)需要很多種新技術(shù)的引進(jìn) ,先進(jìn)的技術(shù)并非能產(chǎn)生良好的