【正文】 ,為有效實(shí)現(xiàn)村民發(fā)展和景區(qū)建設(shè)共融共贏 ,確保項(xiàng)目未來盈利 ,建議委托有經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營管理 ,主要管理運(yùn)營模式可采取以下方式進(jìn)行 : 采取租賃方式取得收益 ,村民也可在街區(qū)內(nèi)承租物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營 ,但必須符合相關(guān)業(yè)態(tài)并遵守、服從街區(qū)管理者的統(tǒng)一管理。 第七章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益分析 一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 (一 )收回投資方式 該項(xiàng)目可采用自主經(jīng)營和房產(chǎn)銷售兩種方式收回項(xiàng)目投資。項(xiàng)目建成后 ,由投資商和村經(jīng)合組織共同委托有經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)的公司對(duì)項(xiàng)目 進(jìn)行經(jīng)營管理 ,扣除支付給管理公司一定的管理費(fèi)用和營業(yè)稅等費(fèi)用后 ,通過取得的稅后經(jīng)營收入 ,逐步收回投資。 為有效實(shí)現(xiàn)村民發(fā)展和景區(qū)建設(shè)共融共贏 ,確保項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展 ,使村民獲得長期收益 ,建議采用自主經(jīng)營方式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理經(jīng)營。 表 71 項(xiàng)目 2021?2020 年旅游業(yè)收入預(yù)測(cè)表 年份 2021 2021 2021 2017 2018 2019 2020 游客量 (萬人次 ) 20 20 26 30 34 38 44 預(yù)計(jì)人均旅游消費(fèi) (元 ) 120 140 170 210 260 320 550 直接旅游總收入 (萬元 ) 2400 2800 4420 6300 8840 12160 24200 按初步建成 (2021 年 )接待旅游人次估算 ,接待收入 2400 萬元。 自主經(jīng)營管理 (1)支出 :項(xiàng)目建設(shè)投入 :24990 萬元 。 項(xiàng)目以旅游資源為主要經(jīng)營要素 ,再加上資金、勞動(dòng)力和管理者才能。 表 73 項(xiàng)目 2021?2020 年租賃收入預(yù)測(cè)表 年份 建成第 1 年 建成第 2 年 建成第 3 年 建成第 4 年 建成第 5 年 建成第6 年 建成第 7 年 建成第 8 年 建成第 9 年 租金 (萬元 ) 2304 2534 2788 3067 3373 3711 4082 4490 4939 管理費(fèi)用支出 (萬元 ) 230 253 279 307 337 371 408 449 494 營業(yè)收入 2074 2281 2509 2760 3036 3340 3674 4041 4445 注 :物業(yè)收入按租期 10 年內(nèi)不變測(cè)算。能夠加快培養(yǎng)一批有文化、懂經(jīng)營、會(huì)管理的新型農(nóng)民 ,從而整體帶動(dòng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平、農(nóng)民生活水平和鄉(xiāng)風(fēng)文明水平的提高 ,推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。同時(shí) ,旅游 業(yè)能推進(jìn)農(nóng)村乃至全國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變 ,提高農(nóng)業(yè)的平均利潤率 ,實(shí)現(xiàn)“生產(chǎn)發(fā)展”的目標(biāo)。沒有以游客為上帝的服務(wù)精神 ,就難以獲得市場的認(rèn)可 ,更不易獲得經(jīng)濟(jì)的收益。 (五 )有利于打造農(nóng)村整潔環(huán)境 休閑農(nóng)業(yè)中的旅游休閑環(huán)境的打造 ,農(nóng)家樂接待條件的建設(shè) ,都是最基礎(chǔ)的內(nèi)容 ?？梢哉f ,發(fā)展休閑農(nóng)業(yè) ,有利于農(nóng)村乃至全國加快建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì) ,有利于保護(hù)資源和環(huán)境 ,促進(jìn)農(nóng)村科學(xué)規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ,實(shí)現(xiàn)“村容整治”的目標(biāo)。項(xiàng)目建設(shè)所需的相 關(guān)裝飾材料能直接帶來材料行業(yè)的發(fā)展。作為投資者 ,必須清楚投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)所在 ,才能更好地進(jìn)行投資決策與投資運(yùn)作 ,在投資和決策中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制 ,這樣能夠客觀地分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度 ,大大減少投資失敗的可能性。 戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目高層管理者的指導(dǎo)方針、戰(zhàn)略思想有誤或不連貫等對(duì)項(xiàng)目所造成的不良后果。 決策風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目的決策者 ,在作與項(xiàng)目有關(guān)的決策時(shí)所犯錯(cuò)誤給項(xiàng)目帶來的損失。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)指項(xiàng)目投資建設(shè)中所采用的技術(shù)的先進(jìn)性、適用性和經(jīng)濟(jì)性所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 技術(shù)平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)是指在使用不合適的或者不足夠的新技術(shù)。在一項(xiàng)技術(shù)處于其生命周期末端時(shí)對(duì)它進(jìn)行投資會(huì)造成大量的問題。在旅游建設(shè)項(xiàng)目中影響金融風(fēng)險(xiǎn)的因素包括以下方面 : 利率變動(dòng)情況。 物價(jià)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。 融資風(fēng)險(xiǎn)。一般進(jìn)行估算均是以典型的工人或技術(shù)人員的熟練程度為基礎(chǔ)進(jìn)行的。二是 未能正常履行委托合同中規(guī)定的職責(zé) ,在工作中發(fā)生失職行為 。在自身利益和工程利益不一致時(shí) ,必須以項(xiàng)目的利益為重 ,如果不能遵守職業(yè)道德的約束 ,自私自利 ,敷衍了事 ,回避問題 ,甚至為謀私利而損害項(xiàng)目利益 ,必然會(huì)因此而面對(duì)相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。由于政策風(fēng)險(xiǎn)是一種宏觀上的風(fēng)險(xiǎn) ,它的征兆較為明顯。 政策法規(guī)。投資環(huán)境是投資能否取得成功的關(guān)鍵因素之一 ,特別是項(xiàng)目與當(dāng)?shù)丨h(huán)境產(chǎn)生各種各樣聯(lián)系 ,所以投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)必須加以考慮。第二種 ,整體風(fēng)險(xiǎn)在可接受的范圍之內(nèi)。第一 ,降低風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)基準(zhǔn) ,對(duì)項(xiàng)目重新評(píng)價(jià) ,看一看風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)基準(zhǔn)降低后 ,項(xiàng)目是否可行 。 (一 )實(shí)施基于戰(zhàn)略目標(biāo)的全面風(fēng)險(xiǎn)管理 本工程項(xiàng)目建成后 ,將成為市市區(qū)內(nèi)較為重要的鄉(xiāng)村旅游示范點(diǎn) ,可促進(jìn)整個(gè)市旅游體系的形成 ,大大改善村的旅游環(huán)境 ,提高市旅游資源的開發(fā)利用 ,促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。 (二 )建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的組織 該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理組織結(jié)構(gòu)的最上層應(yīng)該是項(xiàng)目經(jīng)理。若無合適人選 ,可以從項(xiàng)目系統(tǒng)外部聘請(qǐng)專家。因此 ,不僅要嚴(yán)格 控制成本 ,必要時(shí)應(yīng)增大資本金的比例。必須建立全面記錄和跟蹤審計(jì)項(xiàng)目成本支付與變更情況的系統(tǒng)和程序 :建立一套項(xiàng)目成本管理的全面控制系統(tǒng) ,特別是要建立一套項(xiàng)目成本監(jiān)控與變更的授權(quán)系統(tǒng)和程序 ,同時(shí) ,要嚴(yán)格按照這套程序去開展成本控制與變更方面的跟蹤審計(jì) ,甚至包括使用咨詢機(jī)構(gòu)開展外部審 計(jì)。選用正確的誤差分析方法 ,開展相應(yīng)的項(xiàng)目質(zhì)量糾偏措施設(shè)計(jì)和優(yōu)化 ,從而減少和避免這方面的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)大氣的影響。設(shè)置完善的給排水設(shè)施。更重要的是具有良好的宏觀社會(huì)效益 ,該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是完全可行的。項(xiàng)目建設(shè)前期委托有相關(guān)資質(zhì)單位 ,通過對(duì)本工程的環(huán)境影響特征的分析 ,科學(xué)地進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)估 ,提 出項(xiàng)目在實(shí)施期間和運(yùn)營期間減緩環(huán)境影響的對(duì)策和措施 ,以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。降低道路的平均縱坡 ,以減少汽車噪音和廢氣的產(chǎn)生 。對(duì)社會(huì)環(huán)境的影響 。所以 ,施工隊(duì)伍的選擇應(yīng)嚴(yán)格按國家規(guī)定的招投標(biāo)程序 ,選擇有先進(jìn)設(shè)備和類似施工經(jīng)驗(yàn)的隊(duì)伍。選用正確的項(xiàng)目成本誤差分析法 ,如掙值分析法 。無論何種情況 ,項(xiàng)目管理班子都要參與風(fēng)險(xiǎn)分析過程 ,這樣既可保證風(fēng)險(xiǎn)分析做得合理 ,又能夠了解問題的來龍去脈 ,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果做到心中有數(shù) ,并為以后的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理積累經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目經(jīng)理之下可設(shè)一名風(fēng)險(xiǎn)管理專職人員 ,幫助項(xiàng)目經(jīng)理組織和協(xié)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目管理班子的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)。該項(xiàng)目無論從時(shí)間方面還是從空間方面 考慮 ,具有實(shí)施周期長 ,不確定性因素多、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)大 ,因而所面臨的風(fēng)險(xiǎn)種類繁多 ,各種風(fēng)險(xiǎn)之間的相互關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。 經(jīng)過前面的風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià) ,項(xiàng)目的整體風(fēng)險(xiǎn)水平在可接受范圍內(nèi) ,因此有必 要再次進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析 ,探討風(fēng)險(xiǎn)防范的策略 ,提高項(xiàng)目的運(yùn)作效率和效益。(2)當(dāng)整體風(fēng)險(xiǎn)超過評(píng)價(jià)基準(zhǔn)不多時(shí) ,采取挽救措施。自然風(fēng)險(xiǎn)指工程項(xiàng)目所在地區(qū)客觀存在的惡劣自然條件 ,項(xiàng)目建設(shè)期間可能碰上惡劣氣候等等因素可能給投資人構(gòu)成的威脅 ,自然風(fēng)險(xiǎn)通常由自然資源條 件、氣候、環(huán)境等導(dǎo)致。對(duì)于目前開展的旅游項(xiàng)目我們應(yīng)根據(jù)當(dāng)前的情況具體分析 ,目前我國大力鼓勵(lì)旅游業(yè)的發(fā)展 ,各級(jí)政府出臺(tái)了包括免稅、低價(jià)提供土地使用等優(yōu)惠政策來鼓勵(lì)旅游建設(shè)項(xiàng)目的投資建設(shè)。 國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。它主要包括 :國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策法規(guī)、投資地的微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然條件。 職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)。 行為責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。 (四 )項(xiàng)目建設(shè)施工操作風(fēng)險(xiǎn) 施工操作風(fēng)險(xiǎn) ,它是指項(xiàng)目實(shí)施某些環(huán)節(jié)過程中 ,由于操作者自身專業(yè)技能、職業(yè)道德水平的限制所造成的風(fēng)險(xiǎn)。 營運(yùn)過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 投資基準(zhǔn)收益率變動(dòng)情況。因此考慮技術(shù)面對(duì)的是生命周期的哪一 部分是非常重要的 ,其關(guān)鍵在于使問題或機(jī)會(huì)與適當(dāng)?shù)募夹g(shù)相配合。然而 ,由此又產(chǎn)生另一種相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn) ,就是機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn) ,從保守的觀點(diǎn)看待風(fēng)險(xiǎn) ,過多的領(lǐng)先性的創(chuàng)新有可能成為項(xiàng)目的災(zāi)難 ,這樣只有那些能夠處理高風(fēng)險(xiǎn)的組織才能運(yùn)用好這個(gè)機(jī)會(huì)。主要考慮 :技術(shù)能力、技術(shù)平臺(tái)和技術(shù)生命周期三種重要的風(fēng)險(xiǎn)。 實(shí)施控制風(fēng)險(xiǎn)是指在在項(xiàng)目實(shí)施過程中由于項(xiàng)目的控制措施不到位、控制手段不得力等原因給項(xiàng)目造成的風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位符合市和大黑山旅游發(fā)展戰(zhàn)略的要求 ,戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)不大。 (一