【正文】 建設(shè)期間 ,注意施工噪音、水土流失、污水、塵土、廢氣帶來的污染。 (五 )注重環(huán)境影晌 ,實現(xiàn)村 國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展 項目對周邊區(qū)域環(huán)境的影響 ,主要有幾個方面 :對水土流失的影響 。成本控制的最重要的工作是建立成本結(jié)算和支付管理系統(tǒng) ,嚴格按國家和地方的財稅制度與組織的項目成本結(jié)算方法開展項目的支付和結(jié)算工作 。項目經(jīng)理應(yīng)該負擔起項目風險管理的全面責任。第二 ,改變項目的目標和策略等。 自然風險。而環(huán)境風險一般情況下是不可預(yù)知的 ,具有一定的突發(fā)性。三是由于主觀上的隨意行為造成損失。大型投資項目投資額巨大 ,資金籌措困難是經(jīng)常遇到的重大風險 ,如果建設(shè)和運行過程中出現(xiàn)資金問題 ,還有可能 引發(fā)其他一系列風險 ,所以分析和決策時必須對這一問題充分重視。在項目投資過程中 ,利率的變動會對財務(wù)的折現(xiàn)產(chǎn)生影響。消極地規(guī)避最新技術(shù)的風險的方法是不運用具有領(lǐng)先地位的技術(shù) ,而是等待這種類型的技術(shù)被其他人使用從而解決問題。 項目的規(guī)劃與計劃是項目正常實施的有力保障 ,如果由于管理層對項目的規(guī)劃或計劃不周 ,同樣可以給項目帶來一定的風險。根據(jù)本 建設(shè)項目的特點 ,我們將項目投資建設(shè)過程中的風險分為五類 :管理風險、技術(shù)風險、金融風險、項目建設(shè)施工操作風險、政策與環(huán)境風險。 (六 )有利于農(nóng)業(yè)功能拓展和農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 休閑農(nóng)業(yè)能夠融合一、二、三產(chǎn)業(yè) ,將農(nóng)村從單一的食品保障功能向原料供給、就業(yè)增收、生態(tài)涵養(yǎng)、觀光休閑、文化傳承等多功能拓展 ,帶動農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、服務(wù)業(yè)、交通運輸、人文創(chuàng)意等相 關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ,滿足城鄉(xiāng)居民休閑消費需要 ,開辟了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)新途徑。因此 ,發(fā)展休閑農(nóng)業(yè) ,必然在市場的引導下 ,在現(xiàn)實的教育下 ,培養(yǎng)了農(nóng)民市場經(jīng)濟意識和服務(wù)顧客的文明 。 (三 )有利于促進農(nóng)村生產(chǎn)發(fā)展 發(fā)展休閑農(nóng)業(yè) ,尤其是發(fā)展城市周邊的近郊休閑農(nóng)業(yè) ,可以實現(xiàn)城市自愿支持農(nóng)村發(fā)展 ,吸引城市的資金及人才向農(nóng)村流動 ,且符合市場規(guī)律 ,真正的體現(xiàn)“城市反哺農(nóng)村”的方針。盡管投入量不同 ,資金來源不一 ,經(jīng)營利潤不同 ,但所有的資本均要生息 ,故設(shè)定利息率為 7%,加上稅金、門票的資源構(gòu)成、折舊、成本等 ,共占營收的 20~35%,勞動力成本和管理費用在 28~43%之間 ,利潤率在 15~45%之間。 (2)物業(yè)租賃 按租賃方式 ,投資商和村 經(jīng)合組織共同將項目租賃給專業(yè)的、有管理經(jīng)驗的公司進行經(jīng)營 ,只收取租金 ,租金暫按平均 30 元 /?/月 ,面積約 64000?,年收入約 2304 萬元。 (2)租賃物業(yè)。 村上經(jīng)合組織回購部分可按市場原則直接返租給投資商 ,由投資商統(tǒng)一委托有經(jīng)營管理經(jīng)驗的公司進行管理。 可持續(xù)發(fā)展原則 :統(tǒng)一考慮 ,為未來生產(chǎn)發(fā)展考慮拓展的可能性。 (一 )設(shè)計原則 執(zhí)行國家有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī) ,執(zhí)行國家級地方現(xiàn)行有關(guān)標準和規(guī)范的要求。 施工期清潔生產(chǎn)與綜合污染防治對策 : 用先進施工管理 。 施工期噪聲污染控制措施 : 執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》(GB1252390 對各施工階段噪聲限值的要求。村區(qū)域最大的客源市場是本市 ,其次是周邊等近距離大中城市 ,這與市現(xiàn)有市場狀況符合。根據(jù)全國假日辦近日發(fā)布的“十一”黃金周假日旅游信息通報和主要旅游城市的旅游預(yù)報來看 ,各地開展的“本地游”、“一日游或市郊游”等十分火爆 ,城市周邊多種形式的散客旅游和小規(guī)模的團體旅游快速發(fā)展 ,城市郊區(qū)開發(fā)的主題公園、觀光農(nóng)業(yè)園、垂釣園、自然游覽地、農(nóng)家樂等項目成為旅游者最 受喜愛的旅游產(chǎn)品之一。許多游客都認為 ,增加特色 ,不要千篇一律是現(xiàn)在最急需解決的問題。 現(xiàn)狀分析 城市空間局促而狹長 ,缺少休閑空間和休閑項目 ,具有一定開敞空間的低級旅游產(chǎn)品就能夠吸引大量本地游客。冬季御寒度假較受老年市場歡迎 ,其亞熱帶風情、民族風情最受外地游客歡迎。 我們還對西昌、成都等外地市場進行了調(diào)查 ,調(diào)查顯示 ,有 %的人對亞熱帶風情感興趣 ,%的人對民族風情感興趣 ,18%的人對城市觀光感興趣。 二、市旅游市場分析 (一 )市旅游需求市場分析 游客現(xiàn)狀分析 外地游客 :旅游資源較少 ,很少有游客直接將市作為旅游的目的地 ,有部分前往云南、西昌、成都等地的游客 會路過市 ,一般住宿一晚就走 ,少數(shù)會到二灘參觀。 C 以上 ,具備消夏、避暑、療養(yǎng)、森林旅游開展的氣候條件。 二、地質(zhì)地貌及氣候條件 項目區(qū)域地形東北高西低 ,屬中山山地為主的地貌 ,其中最低海拔 1245米 ,最高海拔 1279 米 ,高差大 ,屬山地地形地貌。 項目位于市東區(qū)鎮(zhèn)村一社 ,北接渡金線 ,南連機場路 ,距市政府僅 8 公里 ,依托村地理、項目優(yōu)勢 ,按照社會主義新農(nóng)村建設(shè)和大力發(fā)展非農(nóng)經(jīng) 濟要求 ,結(jié)合村民族風情特色 ,建設(shè)成為具有鄉(xiāng)村旅游接待功能的特色街區(qū) ,并作為村民未來非農(nóng)經(jīng)濟主要支撐項目。 (二 )項目定位 在滿足社會主義新農(nóng)村發(fā)展趨勢要求的同時 ,結(jié)合 村民集中居住區(qū)建設(shè) ,依托當?shù)氐拿褡逄厣?,結(jié)合商業(yè)業(yè)態(tài)布局 ,充分挖掘民族村寨文化 ,把陽光生態(tài)旅游度假特色街區(qū)打造成集吃、住、行、游、購、娛多功能于一身的民族特色 2A 級景區(qū) ,吸引各地眾多的游人前來感受具有獨特民族風情的鄉(xiāng)村旅游。同時因受大氣環(huán)流的影響 ,冬季晴空萬里 ,陽光明媚 ,溫度高 ,日照長。總體消費力度比較低 。 產(chǎn)品需求偏好 對都市近郊拓展運動項目調(diào)查顯示 ,市民興趣較高 ,隨著活動的驚險刺激度增加 ,除少數(shù)愛好者外 ,感興趣 程度降低。另外有些人認為交通和吸引力問題同時制前往旅游。家庭團體中一般有老人和小孩這兩個特殊的市場群體。 產(chǎn)品分析 ?產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、服務(wù)模式單一 ,主要集中在吃、住方面 ,游、娛、購產(chǎn)品單一。我國大規(guī)模的城郊旅游開始于 20 世紀 80 年代后期 ,90 年代中期實行的周末雙休制度以及后來推行的黃金周休假制度極大地推動了城郊旅游的發(fā)展。125 英里半徑為周末景區(qū) ,占出游率的 30%,超過 125 英里的旅游占 10%。工地周圍用圍墻或防護圍護 ,減少揚塵對環(huán)境的影響 。 施工廢水、建筑垃圾污染控制措施 : 施工期工地廢棄物應(yīng)指定地點堆放并及時組織清運 ,以避免大雨時被地面徑流沖入下水道 ,流入水體。 通過上述有效的環(huán)境保護措施 ,項目的建設(shè)不會對環(huán)境造成較大影響 ,項目投入使用后 ,對環(huán)境有一定的影響 ,但影響處于可控范圍內(nèi)。 以人為本原則 :注重環(huán)境設(shè)計 ,創(chuàng)造一個舒適宜人的生產(chǎn)、生活空間 ,并使整個項目建筑與周圍環(huán)境融合協(xié)調(diào) ,形成景觀與綠色構(gòu)筑的區(qū)域 ,充分展示現(xiàn)代化企業(yè)形象和企業(yè)的文化理念。 特色街區(qū)項目主要含特色餐飲、商務(wù)會所、鄉(xiāng)村酒店、茶吧、連鎖超市、旅游商品展銷等。自主經(jīng)營方式主要分為自主經(jīng)營管理和租賃物業(yè)兩種方式。 萬元。 (2)收入 :建成后第一年 (2021 年 )旅游業(yè)收入 :2400 萬元。 (二 )有利于推進新農(nóng)村建設(shè)目標的實現(xiàn) 《市東區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年計劃》要求按照推進城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展一體化要求 ,做好新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃 ,推進轄區(qū)范圍內(nèi)各村村民集中居住區(qū)建設(shè)。同時 ,當?shù)剞r(nóng)民參與投資、經(jīng)營旅游業(yè) ,可增加其可支配收入 ,實現(xiàn)“生活寬?！钡哪繕?。最為重要的是 ,旅游休閑要求 ,村莊面貌不是千村一面 ,二是各具特色 。對解決農(nóng)村剩余勞動力 ,增加農(nóng)民收入都具有重要作用。該項目的戰(zhàn)略定位符合市和大黑山旅游發(fā)展戰(zhàn)略的要求 ,戰(zhàn)略風險不大。主要考慮 :技術(shù)能力、技術(shù)平臺和技術(shù)生命周期三種重要的風險。因此考慮技術(shù)面對的是生命周期的哪一 部分是非常重要的 ,其關(guān)鍵在于使問題或機會與適當?shù)募夹g(shù)相配合。 營運過程中的財務(wù)風險。 行為責任風險。它主要包括 :國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政策法規(guī)、投資地的微觀經(jīng)濟環(huán)境、自然條件。對于目前開展的旅游項目我們應(yīng)根據(jù)當前的情況具體分析 ,目前我國大力鼓勵旅游業(yè)的發(fā)展 ,各級政府出臺了包括免稅、低價提供土地使用等優(yōu)惠政策來鼓勵旅游建設(shè)項目的投資建設(shè)。(2)當整體風險超過評價基準不多時 ,采取挽救措施。該項目無論從時間方面還是從空間方面 考慮 ,具有實施周期長 ,不確定性因素多、經(jīng)濟