【正文】 建設(shè)期間 ,注意施工噪音、水土流失、污水、塵土、廢氣帶來的污染。 (五 )注重環(huán)境影晌 ,實(shí)現(xiàn)村 國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展 項(xiàng)目對(duì)周邊區(qū)域環(huán)境的影響 ,主要有幾個(gè)方面 :對(duì)水土流失的影響 。成本控制的最重要的工作是建立成本結(jié)算和支付管理系統(tǒng) ,嚴(yán)格按國家和地方的財(cái)稅制度與組織的項(xiàng)目成本結(jié)算方法開展項(xiàng)目的支付和結(jié)算工作 。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該負(fù)擔(dān)起項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的全面責(zé)任。第二 ,改變項(xiàng)目的目標(biāo)和策略等。 自然風(fēng)險(xiǎn)。而環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)一般情況下是不可預(yù)知的 ,具有一定的突發(fā)性。三是由于主觀上的隨意行為造成損失。大型投資項(xiàng)目投資額巨大 ,資金籌措困難是經(jīng)常遇到的重大風(fēng)險(xiǎn) ,如果建設(shè)和運(yùn)行過程中出現(xiàn)資金問題 ,還有可能 引發(fā)其他一系列風(fēng)險(xiǎn) ,所以分析和決策時(shí)必須對(duì)這一問題充分重視。在項(xiàng)目投資過程中 ,利率的變動(dòng)會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)的折現(xiàn)產(chǎn)生影響。消極地規(guī)避最新技術(shù)的風(fēng)險(xiǎn)的方法是不運(yùn)用具有領(lǐng)先地位的技術(shù) ,而是等待這種類型的技術(shù)被其他人使用從而解決問題。 項(xiàng)目的規(guī)劃與計(jì)劃是項(xiàng)目正常實(shí)施的有力保障 ,如果由于管理層對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃或計(jì)劃不周 ,同樣可以給項(xiàng)目帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)本 建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn) ,我們將項(xiàng)目投資建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)分為五類 :管理風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目建設(shè)施工操作風(fēng)險(xiǎn)、政策與環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。 (六 )有利于農(nóng)業(yè)功能拓展和農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 休閑農(nóng)業(yè)能夠融合一、二、三產(chǎn)業(yè) ,將農(nóng)村從單一的食品保障功能向原料供給、就業(yè)增收、生態(tài)涵養(yǎng)、觀光休閑、文化傳承等多功能拓展 ,帶動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸、人文創(chuàng)意等相 關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ,滿足城鄉(xiāng)居民休閑消費(fèi)需要 ,開辟了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)新途徑。因此 ,發(fā)展休閑農(nóng)業(yè) ,必然在市場(chǎng)的引導(dǎo)下 ,在現(xiàn)實(shí)的教育下 ,培養(yǎng)了農(nóng)民市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)和服務(wù)顧客的文明 。 (三 )有利于促進(jìn)農(nóng)村生產(chǎn)發(fā)展 發(fā)展休閑農(nóng)業(yè) ,尤其是發(fā)展城市周邊的近郊休閑農(nóng)業(yè) ,可以實(shí)現(xiàn)城市自愿支持農(nóng)村發(fā)展 ,吸引城市的資金及人才向農(nóng)村流動(dòng) ,且符合市場(chǎng)規(guī)律 ,真正的體現(xiàn)“城市反哺農(nóng)村”的方針。盡管投入量不同 ,資金來源不一 ,經(jīng)營利潤不同 ,但所有的資本均要生息 ,故設(shè)定利息率為 7%,加上稅金、門票的資源構(gòu)成、折舊、成本等 ,共占營收的 20~35%,勞動(dòng)力成本和管理費(fèi)用在 28~43%之間 ,利潤率在 15~45%之間。 (2)物業(yè)租賃 按租賃方式 ,投資商和村 經(jīng)合組織共同將項(xiàng)目租賃給專業(yè)的、有管理經(jīng)驗(yàn)的公司進(jìn)行經(jīng)營 ,只收取租金 ,租金暫按平均 30 元 /?/月 ,面積約 64000?,年收入約 2304 萬元。 (2)租賃物業(yè)。 村上經(jīng)合組織回購部分可按市場(chǎng)原則直接返租給投資商 ,由投資商統(tǒng)一委托有經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)的公司進(jìn)行管理。 可持續(xù)發(fā)展原則 :統(tǒng)一考慮 ,為未來生產(chǎn)發(fā)展考慮拓展的可能性。 (一 )設(shè)計(jì)原則 執(zhí)行國家有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī) ,執(zhí)行國家級(jí)地方現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的要求。 施工期清潔生產(chǎn)與綜合污染防治對(duì)策 : 用先進(jìn)施工管理 。 施工期噪聲污染控制措施 : 執(zhí)行《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》(GB1252390 對(duì)各施工階段噪聲限值的要求。村區(qū)域最大的客源市場(chǎng)是本市 ,其次是周邊等近距離大中城市 ,這與市現(xiàn)有市場(chǎng)狀況符合。根據(jù)全國假日辦近日發(fā)布的“十一”黃金周假日旅游信息通報(bào)和主要旅游城市的旅游預(yù)報(bào)來看 ,各地開展的“本地游”、“一日游或市郊游”等十分火爆 ,城市周邊多種形式的散客旅游和小規(guī)模的團(tuán)體旅游快速發(fā)展 ,城市郊區(qū)開發(fā)的主題公園、觀光農(nóng)業(yè)園、垂釣園、自然游覽地、農(nóng)家樂等項(xiàng)目成為旅游者最 受喜愛的旅游產(chǎn)品之一。許多游客都認(rèn)為 ,增加特色 ,不要千篇一律是現(xiàn)在最急需解決的問題。 現(xiàn)狀分析 城市空間局促而狹長(zhǎng) ,缺少休閑空間和休閑項(xiàng)目 ,具有一定開敞空間的低級(jí)旅游產(chǎn)品就能夠吸引大量本地游客。冬季御寒度假較受老年市場(chǎng)歡迎 ,其亞熱帶風(fēng)情、民族風(fēng)情最受外地游客歡迎。 我們還對(duì)西昌、成都等外地市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查 ,調(diào)查顯示 ,有 %的人對(duì)亞熱帶風(fēng)情感興趣 ,%的人對(duì)民族風(fēng)情感興趣 ,18%的人對(duì)城市觀光感興趣。 二、市旅游市場(chǎng)分析 (一 )市旅游需求市場(chǎng)分析 游客現(xiàn)狀分析 外地游客 :旅游資源較少 ,很少有游客直接將市作為旅游的目的地 ,有部分前往云南、西昌、成都等地的游客 會(huì)路過市 ,一般住宿一晚就走 ,少數(shù)會(huì)到二灘參觀。 C 以上 ,具備消夏、避暑、療養(yǎng)、森林旅游開展的氣候條件。 二、地質(zhì)地貌及氣候條件 項(xiàng)目區(qū)域地形東北高西低 ,屬中山山地為主的地貌 ,其中最低海拔 1245米 ,最高海拔 1279 米 ,高差大 ,屬山地地形地貌。 項(xiàng)目位于市東區(qū)鎮(zhèn)村一社 ,北接渡金線 ,南連機(jī)場(chǎng)路 ,距市政府僅 8 公里 ,依托村地理、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ,按照社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)和大力發(fā)展非農(nóng)經(jīng) 濟(jì)要求 ,結(jié)合村民族風(fēng)情特色 ,建設(shè)成為具有鄉(xiāng)村旅游接待功能的特色街區(qū) ,并作為村民未來非農(nóng)經(jīng)濟(jì)主要支撐項(xiàng)目。 (二 )項(xiàng)目定位 在滿足社會(huì)主義新農(nóng)村發(fā)展趨勢(shì)要求的同時(shí) ,結(jié)合 村民集中居住區(qū)建設(shè) ,依托當(dāng)?shù)氐拿褡逄厣?,結(jié)合商業(yè)業(yè)態(tài)布局 ,充分挖掘民族村寨文化 ,把陽光生態(tài)旅游度假特色街區(qū)打造成集吃、住、行、游、購、娛多功能于一身的民族特色 2A 級(jí)景區(qū) ,吸引各地眾多的游人前來感受具有獨(dú)特民族風(fēng)情的鄉(xiāng)村旅游。同時(shí)因受大氣環(huán)流的影響 ,冬季晴空萬里 ,陽光明媚 ,溫度高 ,日照長(zhǎng)?？傮w消費(fèi)力度比較低 。 產(chǎn)品需求偏好 對(duì)都市近郊拓展運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目調(diào)查顯示 ,市民興趣較高 ,隨著活動(dòng)的驚險(xiǎn)刺激度增加 ,除少數(shù)愛好者外 ,感興趣 程度降低。另外有些人認(rèn)為交通和吸引力問題同時(shí)制前往旅游。家庭團(tuán)體中一般有老人和小孩這兩個(gè)特殊的市場(chǎng)群體。 產(chǎn)品分析 ?產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、服務(wù)模式單一 ,主要集中在吃、住方面 ,游、娛、購產(chǎn)品單一。我國大規(guī)模的城郊旅游開始于 20 世紀(jì) 80 年代后期 ,90 年代中期實(shí)行的周末雙休制度以及后來推行的黃金周休假制度極大地推動(dòng)了城郊旅游的發(fā)展。125 英里半徑為周末景區(qū) ,占出游率的 30%,超過 125 英里的旅游占 10%。工地周圍用圍墻或防護(hù)圍護(hù) ,減少揚(yáng)塵對(duì)環(huán)境的影響 。 施工廢水、建筑垃圾污染控制措施 : 施工期工地廢棄物應(yīng)指定地點(diǎn)堆放并及時(shí)組織清運(yùn) ,以避免大雨時(shí)被地面徑流沖入下水道 ,流入水體。 通過上述有效的環(huán)境保護(hù)措施 ,項(xiàng)目的建設(shè)不會(huì)對(duì)環(huán)境造成較大影響 ,項(xiàng)目投入使用后 ,對(duì)環(huán)境有一定的影響 ,但影響處于可控范圍內(nèi)。 以人為本原則 :注重環(huán)境設(shè)計(jì) ,創(chuàng)造一個(gè)舒適宜人的生產(chǎn)、生活空間 ,并使整個(gè)項(xiàng)目建筑與周圍環(huán)境融合協(xié)調(diào) ,形成景觀與綠色構(gòu)筑的區(qū)域 ,充分展示現(xiàn)代化企業(yè)形象和企業(yè)的文化理念。 特色街區(qū)項(xiàng)目主要含特色餐飲、商務(wù)會(huì)所、鄉(xiāng)村酒店、茶吧、連鎖超市、旅游商品展銷等。自主經(jīng)營方式主要分為自主經(jīng)營管理和租賃物業(yè)兩種方式。 萬元。 (2)收入 :建成后第一年 (2021 年 )旅游業(yè)收入 :2400 萬元。 (二 )有利于推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 《市東區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年計(jì)劃》要求按照推進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化要求 ,做好新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃 ,推進(jìn)轄區(qū)范圍內(nèi)各村村民集中居住區(qū)建設(shè)。同時(shí) ,當(dāng)?shù)剞r(nóng)民參與投資、經(jīng)營旅游業(yè) ,可增加其可支配收入 ,實(shí)現(xiàn)“生活寬?！钡哪繕?biāo)。最為重要的是 ,旅游休閑要求 ,村莊面貌不是千村一面 ,二是各具特色 。對(duì)解決農(nóng)村剩余勞動(dòng)力 ,增加農(nóng)民收入都具有重要作用。該項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位符合市和大黑山旅游發(fā)展戰(zhàn)略的要求 ,戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)不大。主要考慮 :技術(shù)能力、技術(shù)平臺(tái)和技術(shù)生命周期三種重要的風(fēng)險(xiǎn)。因此考慮技術(shù)面對(duì)的是生命周期的哪一 部分是非常重要的 ,其關(guān)鍵在于使問題或機(jī)會(huì)與適當(dāng)?shù)募夹g(shù)相配合。 營運(yùn)過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 行為責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。它主要包括 :國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策法規(guī)、投資地的微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然條件。對(duì)于目前開展的旅游項(xiàng)目我們應(yīng)根據(jù)當(dāng)前的情況具體分析 ,目前我國大力鼓勵(lì)旅游業(yè)的發(fā)展 ,各級(jí)政府出臺(tái)了包括免稅、低價(jià)提供土地使用等優(yōu)惠政策來鼓勵(lì)旅游建設(shè)項(xiàng)目的投資建設(shè)。(2)當(dāng)整體風(fēng)險(xiǎn)超過評(píng)價(jià)基準(zhǔn)不多時(shí) ,采取挽救措施。該項(xiàng)目無論從時(shí)間方面還是從空間方面 考慮 ,具有實(shí)施周期長(zhǎng) ,不確定性因素多、經(jīng)濟(jì)