【正文】 公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 25 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)項目投資估算表（ 10年） 馬術中心項目投資估算表（ 10年） 序號 項目 單位 (M178。） 合計（萬元） 備注 一 直接投資成本 以下（一）至（四）合計 （一） 土地成本 7 通一平費用 1 土地租金 655344 元 /M178。) 單 價（元 /M178。） 合計（萬元） 備注 一 直接投資成本 以下（一）至（四）合計 （一） 土地成本 7 通一平費用 1 土地租金 519480 3 元 /M178。 d） 經(jīng)測算， 本 項目 在 計算 期內(nèi) 別墅、公寓、商業(yè)配套 銷售 收入 35577 萬元， 娛樂服務項目營業(yè)總收入 83200 萬元， 總成本費用 萬元， 利潤總額 萬元； 項目 投資財務內(nèi)部收益率為 % ，靜態(tài)投資回收期 （含建設期） 為 34 年。 c） 加強資金籌措， 積極 爭取銀行貸款。 老百姓對假日旅游娛樂項目的消費日益提高。主要指資金來源中斷或供應不足，導致融資成本提高，給建設和生產(chǎn)運營造成的損失。當?shù)卣?、信貸機構、施工單位等利益群體具有互適性。通過項目運作，能夠改善當?shù)亟?jīng)濟狀況和發(fā)展基礎，為當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展奠定良好的基礎，因此，項目能夠縮小當?shù)嘏c徐州市其它富裕地區(qū)的貧富差距。 a)從根本上解決了當?shù)嘏K、亂、差的環(huán)境面貌，有效地促進了當?shù)氐纳鐣C合治理。 2） 基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 項目 收入、稅金及附加估算 詳見附表 132 項目收入主要包括：度假村別墅、公寓銷售收入 35577 萬元，旅游度假娛樂項目營業(yè)銷售收入 83200 萬元。 環(huán)境保護主要措施和要求 a）一般生活廢水排入中水處理中心處理； b）鍋爐應采用電鍋爐或燃氣鍋爐，污染物排放量少； c）生活垃圾送垃圾處理場進行處理； d）施工污染治理：施工人員集中的生活污水不得隨地傾倒，要集中處理后達標排放，防止污染水體；含有害物質(zhì)建筑物堆放點遠離水源地，并用防雨材料遮蓋；工程車輛和機械清洗水，應經(jīng)隔油沉沙池處理后排放。 節(jié)水 1）充分利用城市供水管網(wǎng)壓力進行供水，節(jié)省能源； 2）建造于水收集利用系統(tǒng)，充分利用當?shù)赜晁Y源。；容積率、 生態(tài)別墅區(qū) 用地平衡表 總用地面積 100% 建筑用地 % 道路用地 % 綠地 % 水面 % 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 19 技術經(jīng)濟指標 : 總用地面積、 ；總建筑面積、 53500m178。 第八章、主要經(jīng)濟技術指標 （ 第一、二期項目，不含 漢文化主題公園；未來發(fā)展區(qū)） 主要景區(qū)指標 拓展訓練營 用地平衡表 總用地面積 53ha 100% 建筑用地 % 道路用地 % 綠地 % 水面 % 技術經(jīng)濟指標 : 總建筑面積、 9000m178。 第二期 —— 發(fā)展階段（ 20xx～ 20xx 年）三年 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 16 這一階段旅游區(qū)的大部分主要規(guī)劃項目陸續(xù)實施。 分期發(fā)展原則及其優(yōu)先順序 經(jīng)濟實力、投資環(huán)境、資源利用效率、當?shù)鼐用袷找?、長期發(fā)展需要是影響分期發(fā)展建設的主要因素。 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 15 客源市場定位 A、旅游地開發(fā)必須以旅游客源市場為導向，以獨特的旅游資源為基礎，對旅游六要素 “行、游、購、食、宿、娛 ”進行優(yōu)化組合，形成旅游產(chǎn)品的 “賣點 ”。 第 六 章 、 旅游 客源 市場 分析 國內(nèi)外旅游發(fā)展趨勢 旅游業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，成為增長最快并且收益最高的永恒產(chǎn)業(yè)。在生態(tài)濕地的岸線周邊，人工筑造一些生態(tài)“渚”，活躍了湖區(qū)的岸線，成為特色綠化點。 具體措施 A、照明燈、交通軸與各區(qū)綠化廣場內(nèi)以 15 米服務半徑設置照明燈具，燈具選擇應與廣場整體風格相統(tǒng)一。與過境公路相連，南北各設計一條 15 米寬內(nèi)部車行道路貫穿用地東西。 2）、娛樂活動并不總是指運動和娛樂，許多游客和房地產(chǎn)業(yè)主被吸引到度假區(qū)的部分原因是度假區(qū)的文化、娛樂服務吸引了他們，所有這些都能增加整個項目的品位和精致程度。船的類型有帆船、風帆沖浪、獨木 舟或摩托艇等。如果在廣闊的濱水區(qū)只對一部分用地進行開發(fā)，另一部分不開發(fā)，那么這種沖突就較容易解決了。 3）、由于能夠及時地根據(jù)娛樂休閑市場的變化調(diào)整自已，度假旅館擁有一個比車般商業(yè)旅館更長的營業(yè)期，隨之而來的其配套的服務設施以及規(guī)模也更大，具反映如下、 假使住宅的開發(fā)形式為從高層公寓到獨立住宅，生態(tài)平衡的程度也各不相同。 居住單元的類型包括獨立住宅、聯(lián)排住宅以及集合住宅。他們的熱情如此高漲，創(chuàng)造出了新的運動方式，如在沙地上，土地上甚至是草地上。高爾夫球場和網(wǎng)球場也為山地度假區(qū)增加了魅力，擴大了主要的滑雪者市場。這類娛樂活動所需的設施通常彼此靠得很近，為游客提供了一體的，又是多樣的化的娛樂活動。 俱樂部會所通常位于整個項目用地的中心，地勢較高的地區(qū)。 GOLF、網(wǎng) 球 (學校 )俱樂 部 高爾夫球是度假區(qū)主要的娛樂活動或者是幾個主要的娛樂活動之一 ，它有利于增加營銷力，提升項目的價值，同時也是獲取收益的來源。 馬 術 中心 根據(jù)度假區(qū)所能提供的設施，度假區(qū)內(nèi)的馬術活動不盡相同。而富有經(jīng)驗的年長者卻能臨危不懼，積極地面對現(xiàn)實，調(diào)整心理，發(fā)揮自身潛能，最終獲救。 2）、生態(tài)景觀 遵循原有風貌，依照山系， 形成督公湖 水庫 生態(tài)景觀 的動勢。 3）、啟發(fā)、 A、突出生態(tài)旅游的特點 盡量通過多種方式突出綠色生態(tài)旅游的特征，以樹立地區(qū)鮮明的形象。 “五朵金花 ”占地約 12 平方公里，如果按照常規(guī)的城市化基礎設施建設，每平方公里需投入 億元，總投資約需 18 億元。 區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。植被狀況良好，山體綠化現(xiàn)狀以落葉喬木為主，有多品種的果樹，瀕水地帶灘涂及水塘較多，且依地形地 貌，蜿蜒跌落，宜加以規(guī)劃整治，創(chuàng)建豐富優(yōu)美的生態(tài)濕地景觀。 項目概況 1）、規(guī)劃范圍與地形地貌分析 規(guī)劃用地東起寨山；西止龍門山；南臨許陽村用地；北接柴山。綿延不絕的九十九頂鳳凰山，川流不息的京杭大運河，風景優(yōu)美的大洞山旅游開發(fā)區(qū)，一望無垠的萬畝石榴園??構成了賈汪別具特色的自然人文景觀。 規(guī)劃思路與規(guī)劃內(nèi)容 旅游度假區(qū)規(guī)劃設計應該包括并強化 “旅游經(jīng)濟 ”、 “景觀形態(tài) ”、 “環(huán)境生態(tài) ”這三個方面。 b) 得天獨厚的旅游資源：以督公湖風景區(qū)為龍頭，以大洞山風景區(qū)、明清時期已經(jīng)上規(guī)模的萬畝石榴園、十里花溪概念為代表的景區(qū)群。 本項目開發(fā) 的地塊，正位于賈汪東北地帶，有 206 國道與徐州相連，距賈汪新城區(qū)行政辦公綜合服務中心約十公里，南接新工區(qū)，東臨大洞山，項目的開發(fā)將與以大洞山風景區(qū)為代表的周邊風光景觀、萬畝石榴園農(nóng)業(yè)觀光帶有機結合。 項目提出的背景與建設的 必要性與可行性 1）項目提出的背景 本項目待建設場址位于徐州市賈汪區(qū)督公湖風景區(qū)，該地區(qū)特有的優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境，得天獨厚，建成后的生態(tài)旅游度假區(qū)將集健康的生態(tài)景觀區(qū)、鮮明的文化觀光區(qū)、時尚的康體運動區(qū)、可駐留的旅游度假區(qū)等四大功能。 b）推動賈汪區(qū)經(jīng)濟建設進程的需要 為了積極響應國家可持續(xù)發(fā)展的觀念，積極發(fā)展以生態(tài)旅游度假為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)。 d) 政策的支持：當?shù)卣疄橥顿Y企業(yè)實行綠卡政策，從辦事效率上，稅收上讓企業(yè)得到實惠。 總體規(guī)劃內(nèi)容分三個層次進行、 A、宏觀層次 督公湖水庫風景區(qū)總體規(guī)劃； B、中觀層次 湖邊濕地規(guī)劃及景區(qū)的規(guī)劃； C、微觀層次 景點景觀意向設計，游務設施意向等設計； 規(guī)劃目標 以督公湖水庫良好的自然、人文、歷史資源為依托，保護好、規(guī)劃好、推介好、開發(fā)好壩下水面區(qū)域，保護性開發(fā)植被和經(jīng)濟林資源，把督公湖水庫及周邊區(qū)域建設成、 健康的生態(tài)景觀區(qū) 鮮明的文化觀光區(qū) 時尚的康體運動區(qū) 可駐留的旅游度假區(qū) 規(guī)劃理念 綜合考慮水庫各景區(qū)及徐州市各旅游景點的特點，基于督公湖水庫風景區(qū)的自然旅游資源和未來的發(fā)展前景，采用領先定位的形象策略，以生態(tài)、健康與時尚作為風景旅游區(qū)的設計理念。 3)、氣象資料 賈汪區(qū)位于東經(jīng) 117176。 現(xiàn)場范圍制高點高程約 200 米 ,位 于用地東側(cè) 。 東錢湖是地質(zhì)時期留下來的海跡湖泊，現(xiàn)為浙江第一大淡水湖，經(jīng)歷代辟湖治理，如今南北長 公里，東西寬 公里，環(huán)湖一周達 45 公里，水域面積 20 平方公里為杭州西湖的三倍，平均水深 米，總蓄水量 3390 萬立方米。這一重要決定，順應了寧波中心城市功能東移和東部新城區(qū)建設大趨勢，將進一步從城市化發(fā)展戰(zhàn)略構架上推進寧波現(xiàn)代化國際港口城市的功能發(fā)育和檔次提高。 “花鄉(xiāng)農(nóng)居 ”以發(fā)展小盆花、鮮切花為主，努力建設國家級風景區(qū)； “幸福梅林 ”以種植梅花為主，圍繞梅花文化拉長產(chǎn)業(yè)鏈條； “江家菜地 ”以認領方式，發(fā)展體驗式休閑農(nóng)業(yè)； “東籬菊園 ”規(guī)?；N植菊花，建設不同品種的菊園； “荷塘月色 ”以田園水塘為依托，種植荷花，完善優(yōu)美的田園風光，成為藝術創(chuàng)作、音樂開發(fā)的藝術村。 D、統(tǒng)一的開發(fā)機構或組織。 拓展英文為 Outward Bound，意為一艘小船駛離平靜的港灣，義無反顧地投向未知的旅程，去迎接一次次挑戰(zhàn)，去戰(zhàn)勝一個個困難！拓展訓練起源于二戰(zhàn)期間的英國。訓練目標也由單純體能、生存訓練擴展到心理訓練、人格訓練、管理訓練等。度假農(nóng)場是一種特殊形式的度假區(qū)，它以馬為特色， 度假區(qū) 內(nèi)有為孩子準備的小馬，提供小時、半天或全天騎馬服務?？傮w來說，標準高爾夫球場有 18 洞，標準桿在 69－ 73 桿之間，（標準桿為 72 時通常被認為是較理想的）。會所位置的確定還要考慮其他因素，包括、人行與車道的位置，維修設施與備用地的位置，球 場與各社區(qū)建筑之間的關系等。此外，這類設施還有助于平衡娛樂計劃。 人工造雪技術使在雪量相對少的地區(qū)建造滑雪場成為可能；在這之前，一個滑雪場每年至少需要 100 的自然隆雪量才被認為具備開發(fā)的可行性，而雪量較少的地區(qū)只能維持不到一個星期的滑 雪時間。這項運動目前已經(jīng)非常流行了，在臺灣，日本和一些其他亞洲國家這項運動發(fā)展迅速，出現(xiàn)了大量的滑草場，培訓老師和滑草裝備。 無論是獨立住宅、聯(lián)排住宅、公寓。今天從事度假區(qū)開發(fā)的地產(chǎn)商在發(fā)掘最大投資回報的同時，也面臨著機遇和挑戰(zhàn)。 4）、度假村旅館一般是由一個中心賓館樓結合一些自助性質(zhì)的外賣、會議設施服務、零售點和休閑娛樂設施等，如游泳池、游樂場、溫泉浴室、健身中心等。向往生態(tài)旅游的趨勢使得開敞空間變得越來越受歡迎。保留一定的開敞空間 — 私人的、公共的或共同的 — 是娛樂活動規(guī)劃的一個很關鍵的原則。 3）、音樂和表演藝術是許多知名度假區(qū)的重要組成部分。在規(guī)劃主要景區(qū)入口，設置集中的停車場地。 第 五 章 、 綠地 規(guī)劃 綠化原則 A、在 綠化布局上，突出的綠肺的生態(tài)作用， 強調(diào)生態(tài)綠核向湖區(qū)水體的延伸與滲透，突出綠化生態(tài)效應。規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的主要集中的大型綠地有山體綠化，水灣綠化。 ? 旅游方式多樣化，各種專題旅游層出不窮。 C、從旅游者消費層次定、本地旅游市場中自費旅游、家庭旅游會議旅游為主要消費對象，外地旅游市場應以中高檔度假娛樂旅游者為主要消費對象。 B、初步完成景區(qū)水電通訊等基礎設施工作。 本期實施項目 ：高山冰雪；高爾夫俱樂部；生態(tài)別墅區(qū)；度假公寓；馬術中心。；容積率、 golf俱樂部區(qū) 用地平衡表 總用地面積 100% 建筑用地 % 道路用地 % 綠地 % 水面 % 技術經(jīng)濟指標 : 總用地面積、 ；總建筑面積、 8000m178。；容積率、 第九章 綠色節(jié)能措施 當今 綠色節(jié)能環(huán)保 已成為世界性的重大問題之一，各國對 節(jié)能環(huán)保 問題都給予了極大的關注。 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 20 第十章 環(huán)境保護 環(huán)境現(xiàn)狀 本 項目 位于 徐州市東北部 。 鑒于建設單位的實際情況，本可研認為，項目的設計、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理及設備 、 重要材料采購 均 宜采用委托招標的組織形式。 2） 利潤及其分配 項目屬 旅游開發(fā) 項目，其收入主要是 旅游度假游樂項目銷售 收入 。 d）繁榮地方經(jīng)濟，增加財政收入。 社會風險分析 對所在地不同利益群體的影響表明，項目的主要社會風險 存在于對失地和拆遷居民的安置補償以及旅游項目銷售（消費）問題上。 b） 技術風險 。 f） 社會風險。 工程量 ? 具有可控性。 第十六章 研究結論與建議 結論 a）根據(jù)賈汪區(qū)的整體規(guī)劃，本項目的建設將有利于徐州市東北部地區(qū)的相對落后的發(fā)展局面，也必將促進當?shù)亟?jīng)濟、社會的發(fā)展，項目建設是非常必要的。 第十七章 單項投資收益分析 拓展訓練項目投資估算 表（ 10 年） 序號 項目 單位 (M178。） 合計（萬元） 備注 一 直接投資成本 以下（一）至（四）合計 （一 ） 土地成本 7 通一平費用 1 土地租金 180819 3 元 /M178