【導(dǎo)讀】2、項(xiàng)目收入、銷售稅金及附加估算?????????

　　

【正文】 表 132 項(xiàng)目收入主要包括：度假村別墅、公寓銷售收入 35577 萬元，旅游度假娛樂項(xiàng)目營業(yè)銷售收入 83200 萬元?？偸杖霝? 118777 萬元。 營業(yè)稅金及附加包括：營業(yè)稅 萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅 萬元 ,教育附加費(fèi) 萬元 成本估算 a） 項(xiàng)目開發(fā) 建設(shè) 成本：項(xiàng)目期內(nèi)合計(jì) 萬元； 詳見附表 131 b） 營業(yè) 及管理費(fèi)用：按每年的 營業(yè) 收入的 %考慮，項(xiàng)目期內(nèi) 每年 合計(jì) 萬元； 表 131 項(xiàng)目成本估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額（萬元） 備注 1 建設(shè)成本 2 營業(yè)、管理費(fèi)用 4 總成本費(fèi)用 財(cái)務(wù)效益分析 1） 財(cái)務(wù)盈利能力分析 通過項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì)算，各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)如表 133 所示。 2） 利潤及其分配 項(xiàng)目屬 旅游開發(fā) 項(xiàng)目，其收入主要是 旅游度假游樂項(xiàng)目銷售 收入 。 經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)利潤總額為 萬元， 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 % ， 投資利潤率為 % ，督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目可研報(bào)告 22 投資利稅率為 % ，具體計(jì)算詳見 附 表 134。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 本項(xiàng)目據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表明， 項(xiàng)目投資 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 % ， 生態(tài)別墅、度假公寓項(xiàng)目 投資回收期為 3 年， 其它娛樂項(xiàng)目成本回收期 34 年， 投資利潤率為 % ，投資利稅率為 % ，充分說明了 旅游開發(fā) 建設(shè)項(xiàng)目的利潤 的空間不錯(cuò) 。 綜上所述，該項(xiàng)目的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已具備、時(shí)機(jī)已成熟，既符合國家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益，因此項(xiàng)目是可行的。 第十四章 社會(huì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 本項(xiàng)目是一項(xiàng)旅游開發(fā)建設(shè)工程，將改變當(dāng)?shù)芈浜蟮慕?jīng)濟(jì)條件和滿足城市重新定位的需求，既有經(jīng)濟(jì)效益，又有社會(huì)效益，對(duì)社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步將產(chǎn)生積極的影響。 a)從根本上解決了當(dāng)?shù)嘏K、亂、差的環(huán)境面貌，有效地促進(jìn)了當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)綜合治理。 b）與 賈汪新城的建設(shè)開發(fā)相互配合，提升徐州東北部的城市形象和整體水平，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。 c）增加就業(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提升當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的競爭力。 d）繁榮地方經(jīng)濟(jì)，增加財(cái)政收入。 項(xiàng)目與社會(huì)的互適性分析 項(xiàng)目由于對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)、收入和基礎(chǔ)設(shè)施的促進(jìn)作用而受到當(dāng)?shù)厝罕姷慕邮埽?xiàng)目無特殊的文化要求和技術(shù)要求，與當(dāng)?shù)匚幕夹g(shù)能夠相互適應(yīng)和協(xié)調(diào)發(fā)展。 項(xiàng)目承擔(dān)單位要求為擁有開發(fā)資質(zhì)的民營企業(yè)，有較豐富的項(xiàng)目建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)。本項(xiàng)目雖然規(guī)模很大，建設(shè)期長，但需要承擔(dān)單位加強(qiáng)能力建設(shè)，制定周密可行的實(shí)施方 案和應(yīng)急方案，以加快建設(shè)進(jìn)度，降低運(yùn)營成本。 項(xiàng)目對(duì)公平的影響 從宏觀上看，項(xiàng)目所在地為徐州市的欠發(fā)達(dá)地區(qū)。通過項(xiàng)目運(yùn)作，能夠改善當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展基礎(chǔ)，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)，因此，項(xiàng)目能夠縮小當(dāng)?shù)嘏c徐州市其它富裕地區(qū)的貧富差距。 從微觀上看，項(xiàng)目為當(dāng)?shù)仄胀▌趧?dòng)者提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，同時(shí)通過改善當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件，增強(qiáng)當(dāng)?shù)馗偁幬?，增加其居民收入，縮小當(dāng)?shù)鼐用耖g的貧富差距。 可見，項(xiàng)目對(duì)社會(huì)公平具有積極的促進(jìn)作用。 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 對(duì)所在地不同利益群體的影響表明，項(xiàng)目的主要社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 存在于對(duì)失地和拆遷居民的安置補(bǔ)償以及旅游項(xiàng)目銷售（消費(fèi)）問題上。項(xiàng)目承辦單位在確定和實(shí)施方案時(shí)，應(yīng)積極與失地和拆遷居民進(jìn)行溝通，充分考慮其意見，幫助謀劃其未來的生計(jì)，以取得一致的意見，化解可能的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，為此，本項(xiàng)目將采用公平的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，使拆遷居民得到合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，同時(shí)還將與政府合作對(duì)拆遷后的居民給予合理的安置。 另外面對(duì)激烈的旅游假日經(jīng)濟(jì)市場競爭，承擔(dān)單位將制訂積極有利的營銷策略，以強(qiáng)勁有力的態(tài)勢(shì)，迅速實(shí)現(xiàn)資金的回收，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 結(jié)論 項(xiàng)目對(duì)增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)崗位、居民收入水平、改善當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件具 有積極的促進(jìn)作用，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)增長具有積極的作用，對(duì)促進(jìn)宏觀層面和微觀層面的社會(huì)公平具有積極作用。項(xiàng)目與當(dāng)?shù)匚幕?、教育、衛(wèi)生、技術(shù)具有良好的互適性。當(dāng)?shù)卣⑿刨J機(jī)構(gòu)、施工單位等利益群體具有互適性。 第十五章 風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目可研報(bào)告 23 本項(xiàng)目屬 旅游開發(fā)建設(shè) 項(xiàng)目，其產(chǎn)業(yè)定位符合國家政策，可能的主要風(fēng)險(xiǎn)因素包括： a） 市場風(fēng)險(xiǎn) 。主要指因宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)等原因引起的旅游假日消費(fèi)市場的突然變化 。 b） 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 。 主要指工程技術(shù)不先進(jìn)、技術(shù)采用不合理引起的工程問題造成的損失。 c） 工程風(fēng)險(xiǎn)。指工程地質(zhì)條件 、水文地質(zhì)條件和工程設(shè)計(jì)本身發(fā)生重大變化，導(dǎo)致工程量增加、投資增加、工期拖長所造成的損失。 d） 資金風(fēng)險(xiǎn)。主要指資金來源中斷或供應(yīng)不足，導(dǎo)致融資成本提高，給建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營造成的損失。 e） 外部協(xié)作風(fēng)險(xiǎn)。指投資項(xiàng)目所需要的供水排水、供電供氣、通訊、交通等主要外部協(xié)作配套條件發(fā)生重大變化，給建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營帶來困難。 f） 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。由于 項(xiàng)目 建設(shè)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生的不良影響而帶來的社會(huì)沖突、社會(huì)動(dòng)蕩等風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估采用專家評(píng)估法。主要因素的風(fēng)險(xiǎn)水平評(píng)估如下表 151。 表 151 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 主要風(fēng)險(xiǎn) 因素 風(fēng)險(xiǎn)程度 說 明 高 較高 中 較低 低 1 市場風(fēng)險(xiǎn) ? 我國宏觀經(jīng)濟(jì)正處于一個(gè)新增長周期的上升時(shí)期，預(yù)計(jì)這一階段仍將持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間。 老百姓對(duì)假日旅游娛樂項(xiàng)目的消費(fèi)日益提高。 2 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 先進(jìn)性 ? 工程技術(shù)成熟、適用、可靠。 適用性 ? 可靠性 ? 可得性 ? 3 工程風(fēng)險(xiǎn) 工程地質(zhì) ? 地質(zhì)條件好，項(xiàng)目對(duì)地質(zhì)條件也沒有特殊要求。 工程量 ? 具有可控性。 工程組織 ? 4 資金風(fēng)險(xiǎn) 資金來源中斷 ? 資金供應(yīng)不足 ? 5 外部協(xié)作風(fēng)險(xiǎn) 交通運(yùn)輸 ? 外部協(xié)作條件較好。 供水 ? 供電 ? 6 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) ? 項(xiàng)目需要征地，由于補(bǔ)償問題可能導(dǎo)致沖突 3 、 降低風(fēng)險(xiǎn)的主要措施 a） 加強(qiáng)市場營銷和投資服務(wù)，創(chuàng)新 營銷 機(jī)制和方式。 以切實(shí)和新穎的項(xiàng)目定位和強(qiáng)勢(shì)的銷售能力為基礎(chǔ)，迅速實(shí)現(xiàn)旅游娛樂項(xiàng) 目銷售，回收項(xiàng)目資金。 b） 加強(qiáng)項(xiàng)目 承辦 單位隊(duì)伍建設(shè)和能力建設(shè)，制定和優(yōu)化工作計(jì)劃，建立嚴(yán)格的責(zé)任制。 c） 加強(qiáng)資金籌措， 積極 爭取銀行貸款。 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目可研報(bào)告 24 d） 工程建設(shè)方面：加強(qiáng)與規(guī)劃單位聯(lián)系，降低因雙方溝通不及時(shí)或不力造成的設(shè)計(jì)頻繁變更；對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行專家評(píng)審，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題；加強(qiáng)項(xiàng)目管理，健全招投標(biāo)制度，優(yōu)中選優(yōu)，精心組織承包方施工；加強(qiáng)與施工承包方的協(xié)調(diào)溝通，幫助其提高工作效率；加強(qiáng)監(jiān)理工作；健全工程監(jiān)督機(jī)制與責(zé)任機(jī)制，杜絕因責(zé)任心不強(qiáng)或謀私動(dòng)機(jī)引起的材料不合格現(xiàn)象。 e）制定合理的征地和拆遷補(bǔ)償方案，充分考慮失 地農(nóng)民和拆遷居民的意見，幫助謀劃其未來的生計(jì)（包括優(yōu)先用工、加入社會(huì)保障計(jì)劃等），以取得一致的意見，化解可能的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。 第十六章 研究結(jié)論與建議 結(jié)論 a）根據(jù)賈汪區(qū)的整體規(guī)劃，本項(xiàng)目的建設(shè)將有利于徐州市東北部地區(qū)的相對(duì)落后的發(fā)展局面，也必將促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展，項(xiàng)目建設(shè)是非常必要的。 b） 項(xiàng)目 擬建 于賈汪督公湖風(fēng)景區(qū) 。該區(qū)域 水、電供應(yīng)均有保障，環(huán)境較好，交通方便。 c） 經(jīng)估算， 本 項(xiàng)目 總 投資為 萬元。 資金來源： 項(xiàng)目公司投資。 d） 經(jīng)測算， 本 項(xiàng)目 在 計(jì)算 期內(nèi) 別墅、公寓、商業(yè)配套 銷售 收入 35577 萬元， 娛樂服務(wù)項(xiàng)目營業(yè)總收入 83200 萬元， 總成本費(fèi)用 萬元， 利潤總額 萬元； 項(xiàng)目 投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 % ，靜態(tài)投資回收期 （含建設(shè)期） 為 34 年。項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo) 較 好，財(cái)務(wù)上可行。 建議 本項(xiàng)目所需資金數(shù)量較大，資金籌措能否及時(shí)足額到位關(guān)系到項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，因此建議項(xiàng)目承建單位應(yīng)抓緊落實(shí)各項(xiàng)資金來源的渠道，保證資金在建設(shè)過程中的順利到位。 第十七章 單項(xiàng)投資收益分析 拓展訓(xùn)練項(xiàng)目投資估算 表（ 10 年） 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 (M178。) 單價(jià)（元 /M 178。） 合計(jì)（萬元） 備注 一 直接投資成本 以下（一）至（四）合計(jì) （一） 土地成本 7 通一平費(fèi)用 1 土地租金 529470 3 元 /M178。10 年 (租金 ) （二） 前期工程費(fèi) （三） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （四） 建安費(fèi) 9000 二 間接成本 三 項(xiàng)目投資 1800 項(xiàng)目設(shè)備器械總投資 四 成本合計(jì) 五 營業(yè)收入 15000 第二年開始營業(yè)共九年 六 經(jīng)營費(fèi)用 1350 150 萬元 /年 七 利潤總額 八 企業(yè)所得稅 銷售利潤 25% 九 稅后凈利潤 銷售利潤 — 所得稅 十 投資回報(bào)率 293% 稅后利潤 /投資總成本 100%（ 10 年） 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目可研報(bào)告 25 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)項(xiàng)目投資估算表（ 10年） 馬術(shù)中心項(xiàng)目投資估算表（ 10年） 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 (M178。) 單價(jià)（元 /M178。） 合計(jì)（萬元） 備注 一 直接投資成本 以下（一）至（四）合計(jì) （一） 土地成本 7 通一平費(fèi)用 1 土地租金 519480 3 元 /M178。10 年 (租金 ) （二） 前期工程費(fèi) （三） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （四） 建安費(fèi) 5000 三 項(xiàng)目投資 2500 項(xiàng)目場地設(shè)備器械總投資 四 成本合計(jì) 五 營業(yè)收入 120xx 第 3年開始營業(yè)共 8年 六 經(jīng)營費(fèi)用 800 80 萬元 /年 七 利潤總額 八 企業(yè)所得稅 銷售利潤 25% 九 稅后凈利潤 銷售利潤 — 所得稅 十 投資回報(bào)率 193% 稅后利潤 /投資總成本 100%（ 10 年） 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 (M178。) 單價(jià)（元 /M178。） 合計(jì)（萬元） 備注 一 直接投資成本 以下（一）至（四）合計(jì) （一 ） 土地成本 7 通一平費(fèi)用 1 土地租金 180819 3 元 /M178。10 年 (租金 ) （二） 前期工程費(fèi) （三） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （四） 建安費(fèi) 8000 二 間接成本 三 項(xiàng)目投資 1000 項(xiàng)目建設(shè)總投資 四 成本合計(jì) 五 營業(yè)收入 10000 第二年開始營業(yè)共九年 六 經(jīng)營費(fèi)用 1000 100 萬元 /年 七 利潤總額 八 企業(yè)所得稅 銷售利潤 25% 九 稅后凈利潤 銷售利潤 — 所得稅 十 投資回報(bào)率 302% 稅后利潤 /投資總成本 100%（ 10 年） 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目可研報(bào)告 26 高爾夫俱樂部項(xiàng)目投資估算表（ 6 年） 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 (M178。) 單價(jià)（元 /M178。） 合計(jì)（萬元） 備注 一 直接投資成本 以下（一）至（四）合計(jì) （一） 土地成本 7 通一平費(fèi)用 1 土地租金 655344 元 /M178。6 年 (租金 ) （二） 前期工程費(fèi) （三） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （四） 建安費(fèi) 8000 二 間接成本 三 項(xiàng)目投資 場地、設(shè) 施、設(shè)備總投資 四 成本合計(jì) 五 營業(yè)收入 第二年開始營業(yè)共 5年 1 營業(yè)收入 六 經(jīng)營費(fèi)用 200 萬元 /年 七 利潤總額 八 企業(yè)所得稅 銷售利潤 25% 九 稅后凈利潤 銷售利潤 — 所得稅 十 投資回報(bào)率 128% 稅后利潤 /投資總成本 100%（ 6 年） 網(wǎng)球俱樂部項(xiàng)目投資估算表（ 10 年） 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 (M178。) 單 價(jià)（元 /M178。） 合計(jì)（萬元） 備注 一 直接投資成本 以下（一）至（四）合計(jì) （一） 土地成本 7 通一平費(fèi)用 1 土地租金 99900 3 元 /M178。10 年 (租金 ) （二） 前期工程費(fèi) （三） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （四） 建安費(fèi) 3000 三 項(xiàng)目投資 場地、設(shè)施、設(shè)備總投資 四 成本合計(jì) 五 營業(yè)收入