【導讀】2、項目收入、銷售稅金及附加估算?????????

　　

【正文】 表 132 項目收入主要包括：度假村別墅、公寓銷售收入 35577 萬元，旅游度假娛樂項目營業(yè)銷售收入 83200 萬元?？偸杖霝? 118777 萬元。 營業(yè)稅金及附加包括：營業(yè)稅 萬元，城市維護建設稅 萬元 ,教育附加費 萬元 成本估算 a） 項目開發(fā) 建設 成本：項目期內(nèi)合計 萬元； 詳見附表 131 b） 營業(yè) 及管理費用：按每年的 營業(yè) 收入的 %考慮，項目期內(nèi) 每年 合計 萬元； 表 131 項目成本估算表 序號 項 目 金額（萬元） 備注 1 建設成本 2 營業(yè)、管理費用 4 總成本費用 財務效益分析 1） 財務盈利能力分析 通過項目財務現(xiàn)金流量計算，各項評價指標如表 133 所示。 2） 利潤及其分配 項目屬 旅游開發(fā) 項目，其收入主要是 旅游度假游樂項目銷售 收入 。 經(jīng)計算，本項目在計算期內(nèi)利潤總額為 萬元， 財務內(nèi)部收益率為 % ， 投資利潤率為 % ，督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 22 投資利稅率為 % ，具體計算詳見 附 表 134。 財務評價結(jié)論 本項目據(jù)財務評價表明， 項目投資 財務內(nèi)部收益率為 % ， 生態(tài)別墅、度假公寓項目 投資回收期為 3 年， 其它娛樂項目成本回收期 34 年， 投資利潤率為 % ，投資利稅率為 % ，充分說明了 旅游開發(fā) 建設項目的利潤 的空間不錯 。 綜上所述，該項目的各項基礎條件已具備、時機已成熟，既符合國家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生一定的經(jīng)濟效益和良好的社會效益，因此項目是可行的。 第十四章 社會評價 項目對社會的影響分析 本項目是一項旅游開發(fā)建設工程，將改變當?shù)芈浜蟮慕?jīng)濟條件和滿足城市重新定位的需求，既有經(jīng)濟效益，又有社會效益，對社會的發(fā)展和進步將產(chǎn)生積極的影響。 a)從根本上解決了當?shù)嘏K、亂、差的環(huán)境面貌，有效地促進了當?shù)氐纳鐣C合治理。 b）與 賈汪新城的建設開發(fā)相互配合，提升徐州東北部的城市形象和整體水平，推動經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。 c）增加就業(yè)機會，帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提升當?shù)氐纳鐣?jīng)濟發(fā)展的競爭力。 d）繁榮地方經(jīng)濟，增加財政收入。 項目與社會的互適性分析 項目由于對當?shù)鼐用窬蜆I(yè)、收入和基礎設施的促進作用而受到當?shù)厝罕姷慕邮?，項目無特殊的文化要求和技術(shù)要求，與當?shù)匚幕夹g(shù)能夠相互適應和協(xié)調(diào)發(fā)展。 項目承擔單位要求為擁有開發(fā)資質(zhì)的民營企業(yè)，有較豐富的項目建設管理經(jīng)驗。本項目雖然規(guī)模很大，建設期長，但需要承擔單位加強能力建設，制定周密可行的實施方 案和應急方案，以加快建設進度，降低運營成本。 項目對公平的影響 從宏觀上看，項目所在地為徐州市的欠發(fā)達地區(qū)。通過項目運作，能夠改善當?shù)亟?jīng)濟狀況和發(fā)展基礎，為當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展奠定良好的基礎，因此，項目能夠縮小當?shù)嘏c徐州市其它富裕地區(qū)的貧富差距。 從微觀上看，項目為當?shù)仄胀▌趧诱咛峁┐罅康木蜆I(yè)機會，同時通過改善當?shù)氐纳鐣?jīng)濟基礎條件，增強當?shù)馗偁幬?，增加其居民收入，縮小當?shù)鼐用耖g的貧富差距。 可見，項目對社會公平具有積極的促進作用。 社會風險分析 對所在地不同利益群體的影響表明，項目的主要社會風險 存在于對失地和拆遷居民的安置補償以及旅游項目銷售（消費）問題上。項目承辦單位在確定和實施方案時，應積極與失地和拆遷居民進行溝通，充分考慮其意見，幫助謀劃其未來的生計，以取得一致的意見，化解可能的社會風險，為此，本項目將采用公平的拆遷補償標準，使拆遷居民得到合理的經(jīng)濟補償，同時還將與政府合作對拆遷后的居民給予合理的安置。 另外面對激烈的旅游假日經(jīng)濟市場競爭，承擔單位將制訂積極有利的營銷策略，以強勁有力的態(tài)勢，迅速實現(xiàn)資金的回收，降低項目風險。 結(jié)論 項目對增加當?shù)鼐蜆I(yè)崗位、居民收入水平、改善當?shù)亟?jīng)濟條件具 有積極的促進作用，對促進當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟增長具有積極的作用，對促進宏觀層面和微觀層面的社會公平具有積極作用。項目與當?shù)匚幕?、教育、衛(wèi)生、技術(shù)具有良好的互適性。當?shù)卣?、信貸機構(gòu)、施工單位等利益群體具有互適性。 第十五章 風險分析 項目風險因素識別 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 23 本項目屬 旅游開發(fā)建設 項目，其產(chǎn)業(yè)定位符合國家政策，可能的主要風險因素包括： a） 市場風險 。主要指因宏觀經(jīng)濟波動等原因引起的旅游假日消費市場的突然變化 。 b） 技術(shù)風險 。 主要指工程技術(shù)不先進、技術(shù)采用不合理引起的工程問題造成的損失。 c） 工程風險。指工程地質(zhì)條件 、水文地質(zhì)條件和工程設計本身發(fā)生重大變化，導致工程量增加、投資增加、工期拖長所造成的損失。 d） 資金風險。主要指資金來源中斷或供應不足，導致融資成本提高，給建設和生產(chǎn)運營造成的損失。 e） 外部協(xié)作風險。指投資項目所需要的供水排水、供電供氣、通訊、交通等主要外部協(xié)作配套條件發(fā)生重大變化，給建設和生產(chǎn)運營帶來困難。 f） 社會風險。由于 項目 建設對社會產(chǎn)生的不良影響而帶來的社會沖突、社會動蕩等風險。 風險評估 風險評估采用專家評估法。主要因素的風險水平評估如下表 151。 表 151 項目風險評估 主要風險 因素 風險程度 說 明 高 較高 中 較低 低 1 市場風險 ? 我國宏觀經(jīng)濟正處于一個新增長周期的上升時期，預計這一階段仍將持續(xù)相當一段時間。 老百姓對假日旅游娛樂項目的消費日益提高。 2 技術(shù)風險 先進性 ? 工程技術(shù)成熟、適用、可靠。 適用性 ? 可靠性 ? 可得性 ? 3 工程風險 工程地質(zhì) ? 地質(zhì)條件好，項目對地質(zhì)條件也沒有特殊要求。 工程量 ? 具有可控性。 工程組織 ? 4 資金風險 資金來源中斷 ? 資金供應不足 ? 5 外部協(xié)作風險 交通運輸 ? 外部協(xié)作條件較好。 供水 ? 供電 ? 6 社會風險 ? 項目需要征地，由于補償問題可能導致沖突 3 、 降低風險的主要措施 a） 加強市場營銷和投資服務，創(chuàng)新 營銷 機制和方式。 以切實和新穎的項目定位和強勢的銷售能力為基礎，迅速實現(xiàn)旅游娛樂項 目銷售，回收項目資金。 b） 加強項目 承辦 單位隊伍建設和能力建設，制定和優(yōu)化工作計劃，建立嚴格的責任制。 c） 加強資金籌措， 積極 爭取銀行貸款。 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 24 d） 工程建設方面：加強與規(guī)劃單位聯(lián)系，降低因雙方溝通不及時或不力造成的設計頻繁變更；對規(guī)劃設計方案進行專家評審，及時發(fā)現(xiàn)問題；加強項目管理，健全招投標制度，優(yōu)中選優(yōu)，精心組織承包方施工；加強與施工承包方的協(xié)調(diào)溝通，幫助其提高工作效率；加強監(jiān)理工作；健全工程監(jiān)督機制與責任機制，杜絕因責任心不強或謀私動機引起的材料不合格現(xiàn)象。 e）制定合理的征地和拆遷補償方案，充分考慮失 地農(nóng)民和拆遷居民的意見，幫助謀劃其未來的生計（包括優(yōu)先用工、加入社會保障計劃等），以取得一致的意見，化解可能的社會風險。 第十六章 研究結(jié)論與建議 結(jié)論 a）根據(jù)賈汪區(qū)的整體規(guī)劃，本項目的建設將有利于徐州市東北部地區(qū)的相對落后的發(fā)展局面，也必將促進當?shù)亟?jīng)濟、社會的發(fā)展，項目建設是非常必要的。 b） 項目 擬建 于賈汪督公湖風景區(qū) 。該區(qū)域 水、電供應均有保障，環(huán)境較好，交通方便。 c） 經(jīng)估算， 本 項目 總 投資為 萬元。 資金來源： 項目公司投資。 d） 經(jīng)測算， 本 項目 在 計算 期內(nèi) 別墅、公寓、商業(yè)配套 銷售 收入 35577 萬元， 娛樂服務項目營業(yè)總收入 83200 萬元， 總成本費用 萬元， 利潤總額 萬元； 項目 投資財務內(nèi)部收益率為 % ，靜態(tài)投資回收期 （含建設期） 為 34 年。項目各項財務指標 較 好，財務上可行。 建議 本項目所需資金數(shù)量較大，資金籌措能否及時足額到位關(guān)系到項目的建設進度，因此建議項目承建單位應抓緊落實各項資金來源的渠道，保證資金在建設過程中的順利到位。 第十七章 單項投資收益分析 拓展訓練項目投資估算 表（ 10 年） 序號 項目 單位 (M178。) 單價（元 /M 178。） 合計（萬元） 備注 一 直接投資成本 以下（一）至（四）合計 （一） 土地成本 7 通一平費用 1 土地租金 529470 3 元 /M178。10 年 (租金 ) （二） 前期工程費 （三） 基礎設施費 （四） 建安費 9000 二 間接成本 三 項目投資 1800 項目設備器械總投資 四 成本合計 五 營業(yè)收入 15000 第二年開始營業(yè)共九年 六 經(jīng)營費用 1350 150 萬元 /年 七 利潤總額 八 企業(yè)所得稅 銷售利潤 25% 九 稅后凈利潤 銷售利潤 — 所得稅 十 投資回報率 293% 稅后利潤 /投資總成本 100%（ 10 年） 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 25 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)項目投資估算表（ 10年） 馬術(shù)中心項目投資估算表（ 10年） 序號 項目 單位 (M178。) 單價（元 /M178。） 合計（萬元） 備注 一 直接投資成本 以下（一）至（四）合計 （一） 土地成本 7 通一平費用 1 土地租金 519480 3 元 /M178。10 年 (租金 ) （二） 前期工程費 （三） 基礎設施費 （四） 建安費 5000 三 項目投資 2500 項目場地設備器械總投資 四 成本合計 五 營業(yè)收入 120xx 第 3年開始營業(yè)共 8年 六 經(jīng)營費用 800 80 萬元 /年 七 利潤總額 八 企業(yè)所得稅 銷售利潤 25% 九 稅后凈利潤 銷售利潤 — 所得稅 十 投資回報率 193% 稅后利潤 /投資總成本 100%（ 10 年） 序號 項目 單位 (M178。) 單價（元 /M178。） 合計（萬元） 備注 一 直接投資成本 以下（一）至（四）合計 （一 ） 土地成本 7 通一平費用 1 土地租金 180819 3 元 /M178。10 年 (租金 ) （二） 前期工程費 （三） 基礎設施費 （四） 建安費 8000 二 間接成本 三 項目投資 1000 項目建設總投資 四 成本合計 五 營業(yè)收入 10000 第二年開始營業(yè)共九年 六 經(jīng)營費用 1000 100 萬元 /年 七 利潤總額 八 企業(yè)所得稅 銷售利潤 25% 九 稅后凈利潤 銷售利潤 — 所得稅 十 投資回報率 302% 稅后利潤 /投資總成本 100%（ 10 年） 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 26 高爾夫俱樂部項目投資估算表（ 6 年） 序號 項目 單位 (M178。) 單價（元 /M178。） 合計（萬元） 備注 一 直接投資成本 以下（一）至（四）合計 （一） 土地成本 7 通一平費用 1 土地租金 655344 元 /M178。6 年 (租金 ) （二） 前期工程費 （三） 基礎設施費 （四） 建安費 8000 二 間接成本 三 項目投資 場地、設 施、設備總投資 四 成本合計 五 營業(yè)收入 第二年開始營業(yè)共 5年 1 營業(yè)收入 六 經(jīng)營費用 200 萬元 /年 七 利潤總額 八 企業(yè)所得稅 銷售利潤 25% 九 稅后凈利潤 銷售利潤 — 所得稅 十 投資回報率 128% 稅后利潤 /投資總成本 100%（ 6 年） 網(wǎng)球俱樂部項目投資估算表（ 10 年） 序號 項目 單位 (M178。) 單 價（元 /M178。） 合計（萬元） 備注 一 直接投資成本 以下（一）至（四）合計 （一） 土地成本 7 通一平費用 1 土地租金 99900 3 元 /M178。10 年 (租金 ) （二） 前期工程費 （三） 基礎設施費 （四） 建安費 3000 三 項目投資 場地、設施、設備總投資 四 成本合計 五 營業(yè)收入