【正文】 體保護(hù)原則 一、二級(jí)水源保護(hù)區(qū)的水質(zhì)，分別按國(guó)家規(guī)定的地面水環(huán)境質(zhì)量二、三類標(biāo)準(zhǔn)控制；三級(jí)水源保護(hù)區(qū)的水質(zhì)，按照《中華人民共和國(guó)水污染防治法》和省環(huán)境保護(hù)部門的規(guī)定控制。 成功案例借鑒 1）、寧波東錢湖游度假區(qū) 在寧波市東南近郊逶迤綺麗、連綿不絕的青山群抱中，一顆璀璨的明珠千百年來閃耀著誘人的光芒，她就是郭沫若先生譽(yù)為 “西子風(fēng)韻、太湖氣魄 ”的東錢湖。區(qū)域內(nèi)自然資源豐富，植被種類三百多，山地森林覆蓋率 %。 “商文化 ”，遠(yuǎn)在 20xx 多年前人們就發(fā)現(xiàn)了這片湖山，春秋時(shí)越國(guó)大夫范蠡隱退后攜西施避居?xùn)|錢湖畔伏牛山下，草耕商營(yíng)，富甲天下，留傳著財(cái)富與愛情的動(dòng)人傳說；近現(xiàn)代，由于 “五口通商 ”對(duì)外開埠，眾多甬籍人士飄洋過海，涌現(xiàn)了一大批叱咤風(fēng)云的寧波商幫； 20xx 年 8 月寧波市委市政府作出加快東錢湖地區(qū)開發(fā)建設(shè)的重大決策，把包括鄞州區(qū)東錢 湖鎮(zhèn)、天童寺、阿育王寺、天童森林公園等地在內(nèi)的約 230 平方公里確定為東錢湖旅游度假區(qū)規(guī)劃范圍，成立了寧波東錢湖旅游度假區(qū)管理委員會(huì)，作為市政府派出機(jī)構(gòu)，在其管理范圍內(nèi)行使相關(guān)的市級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限和相當(dāng)于縣級(jí)的社會(huì)和行政管理職能。 2）、 鄉(xiāng)村旅游的奇 葩 — 五朵金花鬧蓉城 云南有五朵金花，四川也有五朵金花。 三圣街道辦事處還以四川花博會(huì)的召開、鄉(xiāng)村旅游的開發(fā)為契機(jī)，極力宣傳五朵金花，吸引了眾多的游客；特別是這種以旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)農(nóng)村發(fā)展的模式，得到了專家的高度評(píng)價(jià)，在農(nóng)村改造方面非常有經(jīng)驗(yàn)的韓國(guó)專家都前來取經(jīng)，認(rèn)為三圣街道辦事處的實(shí)踐 “非常有特色，非常有生命力 ”。 五朵金花的開發(fā)即叫好又叫座，通過以花興農(nóng)，切切實(shí)實(shí)提高了農(nóng)民的收入，據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx年，全區(qū)農(nóng)民人均收入達(dá)到 ，紅砂村達(dá) 7850元。 C、以人為本的設(shè)計(jì) 在活動(dòng)內(nèi)容上要力求最大限度地提供人們吃、住、 玩、購(gòu)物、健身等多方位的要求，充分利用當(dāng)?shù)刈匀毁Y源發(fā)展多元化旅游項(xiàng)目，以歷史、文化為線索進(jìn)行人文項(xiàng)目設(shè)計(jì)。生態(tài)濕地可以滯留營(yíng)養(yǎng)物、防止鹽水的侵入、防止自然力的破壞、流量調(diào)節(jié)、滯留沉積物，它可以為動(dòng)植物提供豐富的食物，繁殖和養(yǎng)育之地，也可以凈化水中污染物，保護(hù)岸線，舒緩洪水沖擊。短短幾年不斷發(fā)展，倍受推崇，逐漸 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目可研報(bào)告 10 被列入國(guó)家機(jī)關(guān)、外企和其它現(xiàn)代化企業(yè)的培訓(xùn)日程。后經(jīng)專家的反復(fù)研究，終于得出了結(jié)論、原來，當(dāng)遇到災(zāi)難時(shí)，年輕的水手很容易被恐懼所嚇倒，一時(shí)慌了手腳，總是想、我完了，回不去了，沒希望了，我死定了。此后拓展訓(xùn)練的獨(dú)特創(chuàng)意和訓(xùn)練方式逐漸被推廣開來，訓(xùn)練對(duì)象由海員擴(kuò)大到軍人、學(xué)生、工商業(yè)人員等群體。 C、 水上項(xiàng)目、扎筏、無舟飛渡、百舸爭(zhēng)流、水上救生等等。 馬術(shù)娛樂設(shè)施作為度假旅館、多功能度假區(qū)和度假農(nóng)場(chǎng)游客的娛樂活動(dòng)是非常多見的。 生 態(tài) 觀光農(nóng) 業(yè)區(qū) 積極利用現(xiàn)有村落資源，經(jīng)過改造，規(guī)范管理等措施的實(shí)施，開辟一處有濃郁地方特色的生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)。 經(jīng)過 30 年的發(fā)展歷程，出現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)和相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)高爾夫設(shè)施。 高爾夫球場(chǎng) — 雙回路式（九洞一路），兩個(gè)第一洞和兩個(gè)第九洞在會(huì)所處。在多山地區(qū)，會(huì)所最好位于最高點(diǎn)和最低點(diǎn)之間，以免在連續(xù)型球場(chǎng)上將前九洞和后九洞搞錯(cuò)。一般來說，練習(xí)場(chǎng)地應(yīng)靠近起始球洞和專賣店，在練習(xí)場(chǎng)地與俱樂部會(huì)所用地之間應(yīng)有一片過渡區(qū)域。對(duì)于度假區(qū)的旅館，公寓和會(huì)議中心來說，網(wǎng)球、游泳或礦泉療養(yǎng)設(shè)施是比較重要的活動(dòng)。 考慮到經(jīng)濟(jì)效益，度假區(qū)一年 四季都推出了吸引游客的活動(dòng)內(nèi)容?；┢碌缿?yīng)該主要面向北方或東北方，以避免長(zhǎng)時(shí)間暴露無遺在陽光下。 除了要有沒雪場(chǎng)應(yīng)有的幾個(gè)功能外，人工造雪還需要有可靠的、高質(zhì)量的水源、足夠大的水庫，通往公共設(shè)施的道路。即使當(dāng)冬天的運(yùn)動(dòng)季節(jié)已經(jīng)結(jié)束了，那些具有良好體質(zhì)還有那些從沒有在雪面上嘗試 滑雪 的人們可以在歐洲的滑草中心或者其他山地區(qū)享督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目可研報(bào)告 12 受滑草的極大樂趣。游客來度假區(qū)是為了發(fā)現(xiàn)一些平時(shí)看不到的東西，這種愿望和期待應(yīng)該反映到零售設(shè)施的設(shè)計(jì)和規(guī)劃中去。 通常社區(qū)提供某一種居住單元類型和某一種住戶擁有方式或者不同類型居住單元與擁有方式的排列結(jié)合，同時(shí)度假區(qū)和娛樂社 區(qū)居住產(chǎn)品的具體特征上應(yīng)反映多種因素的結(jié)合、市場(chǎng)部分的服務(wù)，局部地段的具體需求以及相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 濱水區(qū)的住宅開發(fā)通常要保證一種平衡，即在生態(tài)保護(hù)與經(jīng)濟(jì)收益之間的平衡。開發(fā)用地中的自然特征影響著人們的感受，當(dāng)然也影響著項(xiàng)目的收益。這種體系是具有歷史性的，擁有 相當(dāng)范圍的輔助和娛樂設(shè)施，同時(shí)完備的服務(wù)體系也是度假區(qū)旅館區(qū)別于一般旅館的標(biāo)志。室外場(chǎng)地也相應(yīng)擴(kuò)展，常常包括主要的水系特征和場(chǎng)地景觀。相對(duì) 于那些提供有限服務(wù)的當(dāng)?shù)仫埖旰途瓢?，假日旅館在餐飲服務(wù)和便利性方面擁有相當(dāng)大的吸引力。另外，旅館還提供了一些擴(kuò)展的服務(wù)項(xiàng)目，如、高爾夫球場(chǎng)俱樂部，網(wǎng)球場(chǎng)和水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。 5）、在以水為特色的度假區(qū)，游客都想靠近水、使用水、進(jìn)行各種娛樂活動(dòng)；同時(shí)，他們還要求最大程度地保護(hù)濱水區(qū)的美麗和環(huán)境質(zhì)量。一塊濱水區(qū)或水陸分界區(qū)能夠被設(shè)計(jì)成由低密度到高密度的用地，具體內(nèi)容如下、 7）、開敞空間和小道 ――沒有天然海灘的地區(qū)，如湖邊或濕地，在濱水區(qū)可以提供開敞空間作為小道，自行車道及釣魚或野營(yíng)的用地。 9）、水上運(yùn)動(dòng)和劃船運(yùn)動(dòng)的形式有、釣魚、滑水、橡皮船、獨(dú)木舟、動(dòng)力船巡游、劃船比賽等，這些活動(dòng)會(huì)根據(jù)水體、地理位置、氣候條件和傳統(tǒng)習(xí)慣等的不同而有所變化。 漢 文 化主題 公園和 未來 發(fā)展區(qū) （根據(jù) 開發(fā)進(jìn) 度情況 適當(dāng)時(shí) 機(jī)實(shí)施 ） 1）、對(duì)于大多數(shù)度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，其環(huán)境是最主要方面。開敞空間可以只作為 一種觀賞性的環(huán)境財(cái)富，也可以作 為一種娛樂空間。在拉斯維加斯城或在迪斯尼世界，娛樂、表演或游戲活動(dòng)是吸引游客的主要方式。游客可以很隨意地坐在修剪過的草坪上，一邊享受音樂，一邊吃著自帶的食物，還可以呼吸到山中涼涼的清新的空氣。構(gòu)成了主體路網(wǎng)架構(gòu)。 第 四 章 、 照明 規(guī)劃 準(zhǔn)則 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目可研報(bào)告 14 燈光設(shè)計(jì)是優(yōu)秀的景觀規(guī)劃的重要組成部分，除以路燈為主要的照明設(shè)備外，應(yīng)大量采用園林燈產(chǎn)生較為宜人的景觀效果。 C、泛光照明設(shè)施、在主要建筑物正立面，夜間應(yīng)設(shè)置泛光照明，泛光照明設(shè)施應(yīng)隱藏在綠化帶中。 綠化結(jié)構(gòu) 綠化系統(tǒng)按點(diǎn)、線、面三個(gè)層次進(jìn)行綠化。 C、面 大片集中綠化是綠化系統(tǒng)的重點(diǎn)。 B、創(chuàng)造以地區(qū)性及歷史性為基礎(chǔ)的地方特征、水和綠構(gòu)成的 親水空間正是本地區(qū)的 地區(qū)性和歷史性在都市空間上的反映。今后十年將持續(xù)高速發(fā)展。 ? 個(gè) 人自助與舉家出游者增加。 B、從地理位置上定位、督公湖 水庫 風(fēng)景區(qū)首先應(yīng)開發(fā)徐州當(dāng)?shù)氐穆糜问袌?chǎng)；其次應(yīng)重點(diǎn)開發(fā)輻射 半徑 150KM 范圍的旅游市場(chǎng)，以南京周邊地區(qū)和華東地區(qū)作為補(bǔ)充；海外市場(chǎng)應(yīng)以漢文化區(qū)的日本、韓國(guó)作為今后潛在市場(chǎng)培育。 第七章、分期建設(shè)規(guī)劃 規(guī)劃年限 本規(guī)劃年限從 20xx—— 2017 年（不包 括遠(yuǎn)景）。 分期發(fā)展目標(biāo)與策略 第一期 —— 起步籌備階段（ 20xx～ 20xx 年）兩年 主要目標(biāo)如下： A、大步提高旅游區(qū)景觀建設(shè)。 加強(qiáng)管理，提高服務(wù)水平，改善投資環(huán)境，提高景區(qū)的知名度。因游客數(shù)量增長(zhǎng)，旅游內(nèi)容的豐富，游客駐留期增長(zhǎng)，使整個(gè)旅游區(qū)經(jīng)濟(jì)形成規(guī)模，開始形成少投入、高收益的經(jīng)營(yíng)體制。旅游區(qū)擁有高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境，健康、時(shí)尚的物質(zhì)、文化 享受，高水平的服務(wù)與管理，使督公湖水庫旅游區(qū)成為知名的旅游勝地。；建筑密度、 %；容積率、 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū) 用地平衡表 總用地面積 100% 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目可研報(bào)告 17 建筑用地 % 道路用地 % 綠地 % 水面 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) : 總用地面積、 ；總建筑面積、 8000m178。；容積率、 山地冰雪娛樂區(qū) 用地平衡表 總用地面積 40ha 100% 建筑用地 % 道路用地 % 綠地、雪場(chǎng) % 水面 0 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) : 總用地面積、 40ha；總建筑面積、 3500m178。；容積率、 1度假酒店區(qū) 用地平衡表 總用地面積 100% 建筑用地 % 道路用地 % 綠地 % 水面 % 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) : 總用地面積、 ；總建筑面積、 35000m178。 2）綠色能源的利用：充分利用太陽能，風(fēng)能，沼氣能等其他環(huán)保型新能源 。 盡量選用節(jié)水型衛(wèi)生設(shè)備，給排水管道采用新型材料，減少管網(wǎng)漏水量，減低管網(wǎng)能耗，節(jié)約了用水量與降低水壓要求 。 環(huán)境質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn) a）大氣環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB30951996）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)； b）水環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《生活飲用水水源水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GJ302093）一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB383820xx）Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)； c）土地環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《土地環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB1567895）Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn) ； d）聲環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309693）中相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目招標(biāo) 均 采用公開招標(biāo)的方式。 b）預(yù)備費(fèi)用按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用兩者之和的 6%計(jì)?。? c）建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的 1 .0%計(jì)??； d）銷售費(fèi)和管理費(fèi)用按銷售收入的 %計(jì)取 ； e）財(cái)務(wù)費(fèi)用即銀行貸款利息，按年利率 %計(jì)算 . 3）項(xiàng)目 建設(shè) 投資估算 項(xiàng)目 建設(shè) 投資為 萬元 融資方案 建設(shè)項(xiàng)目 資金主要來源于市場(chǎng)項(xiàng)目投資方。 營(yíng)業(yè)稅金及附加包括：營(yíng)業(yè)稅 萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅 萬元 ,教育附加費(fèi) 萬元 成本估算 a） 項(xiàng)目開發(fā) 建設(shè) 成本：項(xiàng)目期內(nèi)合計(jì) 萬元； 詳見附表 131 b） 營(yíng)業(yè) 及管理費(fèi)用：按每年的 營(yíng)業(yè) 收入的 %考慮，項(xiàng)目期內(nèi) 每年 合計(jì) 萬元； 表 131 項(xiàng)目成本估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額（萬元） 備注 1 建設(shè)成本 2 營(yíng)業(yè)、管理費(fèi)用 4 總成本費(fèi)用 財(cái)務(wù)效益分析 1） 財(cái)務(wù)盈利能力分析 通過項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì)算，各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)如表 133 所示。 綜上所述，該項(xiàng)目的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已具備、時(shí)機(jī)已成熟，既符合國(guó)家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益，因此項(xiàng)目是可行的。 c）增加就業(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提升當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目雖然規(guī)模很大，建設(shè)期長(zhǎng)，但需要承擔(dān)單位加強(qiáng)能力建設(shè)，制定周密可行的實(shí)施方 案和應(yīng)急方案，以加快建設(shè)進(jìn)度，降低運(yùn)營(yíng)成本。 可見，項(xiàng)目對(duì)社會(huì)公平具有積極的促進(jìn)作用。 結(jié)論 項(xiàng)目對(duì)增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)崗位、居民收入水平、改善當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件具 有積極的促進(jìn)作用，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有積極的作用，對(duì)促進(jìn)宏觀層面和微觀層面的社會(huì)公平具有積極作用。主要指因宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)等原因引起的旅游假日消費(fèi)市場(chǎng)的突然變化 。指工程地質(zhì)條件 、水文地質(zhì)條件和工程設(shè)計(jì)本身發(fā)生重大變化，導(dǎo)致工程量增加、投資增加、工期拖長(zhǎng)所造成的損失。指投資項(xiàng)目所需要的供水排水、供電供氣、通訊、交通等主要外部協(xié)作配套條件發(fā)生重大變化，給建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)帶來困難。主要因素的風(fēng)險(xiǎn)水平評(píng)估如下表 151。 適用性 ? 可靠性 ? 可得性 ? 3 工程風(fēng)險(xiǎn) 工程地質(zhì) ? 地質(zhì)條件好，項(xiàng)目對(duì)地質(zhì)條件也沒有特殊要求。 以切實(shí)和新穎的項(xiàng)目定位和強(qiáng)勢(shì)的銷售能力為基礎(chǔ)，迅速實(shí)現(xiàn)旅游娛樂項(xiàng) 目銷售，回收項(xiàng)目資金。 e）制定合理的征地和拆遷補(bǔ)償方案，充分考慮失 地農(nóng)民和拆遷居民的意見，幫助謀劃其未來的生計(jì)（包括優(yōu)先用工、加入社會(huì)保障計(jì)劃等），以取得一致的意見，化解可能的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。 c） 經(jīng)估算， 本 項(xiàng)目 總 投資為 萬元。 建議 本項(xiàng)目所需資金數(shù)量較大，資金籌措能否及時(shí)足額到位關(guān)系到項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，因此建議項(xiàng)目承建單位應(yīng)抓緊落實(shí)各項(xiàng)資金來源的渠道，保證資金在建設(shè)過程中的順利到位。10 年 (租金 ) （二） 前期工程費(fèi) （三） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （四） 建安費(fèi) 9000 二 間接成本 三 項(xiàng)目投資 1800 項(xiàng)目設(shè)備器械總投資 四 成本合計(jì) 五 營(yíng)業(yè)收入 15000 第二年開始營(yíng)業(yè)共九年 六 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 1350 150 萬元 /年 七 利潤(rùn)總額 八 企業(yè)所得稅 銷售利潤(rùn) 25% 九 稅后凈利潤(rùn) 銷售利潤(rùn) — 所得稅 十 投資回報(bào)率 293% 稅后利潤(rùn) /投資總成本 100%（ 10 年） 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目可研報(bào)告 25 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)項(xiàng)目投資估算表（ 10年） 馬術(shù)中心項(xiàng)目投資估算表（ 10年） 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 (M178。) 單價(jià)（元 /M178。） 合計(jì)（萬元） 備注 一 直接投資成本 以下（一）至（四）合計(jì) （一） 土地成本 7 通一平費(fèi)用 1 土地租金 655344 元 /M178。10 年 (租金 ) （二） 前期工程費(fèi) （三） 基礎(chǔ)設(shè)