【正文】 體保護原則 一、二級水源保護區(qū)的水質(zhì)，分別按國家規(guī)定的地面水環(huán)境質(zhì)量二、三類標準控制；三級水源保護區(qū)的水質(zhì)，按照《中華人民共和國水污染防治法》和省環(huán)境保護部門的規(guī)定控制。 成功案例借鑒 1）、寧波東錢湖游度假區(qū) 在寧波市東南近郊逶迤綺麗、連綿不絕的青山群抱中，一顆璀璨的明珠千百年來閃耀著誘人的光芒，她就是郭沫若先生譽為 “西子風韻、太湖氣魄 ”的東錢湖。區(qū)域內(nèi)自然資源豐富，植被種類三百多，山地森林覆蓋率 %。 “商文化 ”，遠在 20xx 多年前人們就發(fā)現(xiàn)了這片湖山，春秋時越國大夫范蠡隱退后攜西施避居東錢湖畔伏牛山下，草耕商營，富甲天下，留傳著財富與愛情的動人傳說；近現(xiàn)代，由于 “五口通商 ”對外開埠，眾多甬籍人士飄洋過海，涌現(xiàn)了一大批叱咤風云的寧波商幫； 20xx 年 8 月寧波市委市政府作出加快東錢湖地區(qū)開發(fā)建設(shè)的重大決策，把包括鄞州區(qū)東錢 湖鎮(zhèn)、天童寺、阿育王寺、天童森林公園等地在內(nèi)的約 230 平方公里確定為東錢湖旅游度假區(qū)規(guī)劃范圍，成立了寧波東錢湖旅游度假區(qū)管理委員會，作為市政府派出機構(gòu)，在其管理范圍內(nèi)行使相關(guān)的市級經(jīng)濟管理權(quán)限和相當于縣級的社會和行政管理職能。 2）、 鄉(xiāng)村旅游的奇 葩 — 五朵金花鬧蓉城 云南有五朵金花，四川也有五朵金花。 三圣街道辦事處還以四川花博會的召開、鄉(xiāng)村旅游的開發(fā)為契機，極力宣傳五朵金花，吸引了眾多的游客；特別是這種以旅游產(chǎn)業(yè)帶動農(nóng)村發(fā)展的模式，得到了專家的高度評價，在農(nóng)村改造方面非常有經(jīng)驗的韓國專家都前來取經(jīng)，認為三圣街道辦事處的實踐 “非常有特色，非常有生命力 ”。 五朵金花的開發(fā)即叫好又叫座，通過以花興農(nóng)，切切實實提高了農(nóng)民的收入，據(jù)統(tǒng)計， 20xx年，全區(qū)農(nóng)民人均收入達到 ，紅砂村達 7850元。 C、以人為本的設(shè)計 在活動內(nèi)容上要力求最大限度地提供人們吃、住、 玩、購物、健身等多方位的要求，充分利用當?shù)刈匀毁Y源發(fā)展多元化旅游項目，以歷史、文化為線索進行人文項目設(shè)計。生態(tài)濕地可以滯留營養(yǎng)物、防止鹽水的侵入、防止自然力的破壞、流量調(diào)節(jié)、滯留沉積物，它可以為動植物提供豐富的食物，繁殖和養(yǎng)育之地，也可以凈化水中污染物，保護岸線，舒緩洪水沖擊。短短幾年不斷發(fā)展，倍受推崇，逐漸 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 10 被列入國家機關(guān)、外企和其它現(xiàn)代化企業(yè)的培訓日程。后經(jīng)專家的反復研究，終于得出了結(jié)論、原來，當遇到災(zāi)難時，年輕的水手很容易被恐懼所嚇倒，一時慌了手腳，總是想、我完了，回不去了，沒希望了，我死定了。此后拓展訓練的獨特創(chuàng)意和訓練方式逐漸被推廣開來，訓練對象由海員擴大到軍人、學生、工商業(yè)人員等群體。 C、 水上項目、扎筏、無舟飛渡、百舸爭流、水上救生等等。 馬術(shù)娛樂設(shè)施作為度假旅館、多功能度假區(qū)和度假農(nóng)場游客的娛樂活動是非常多見的。 生 態(tài) 觀光農(nóng) 業(yè)區(qū) 積極利用現(xiàn)有村落資源，經(jīng)過改造，規(guī)范管理等措施的實施，開辟一處有濃郁地方特色的生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)。 經(jīng)過 30 年的發(fā)展歷程，出現(xiàn)了標準高爾夫球場和相應(yīng)的標準高爾夫設(shè)施。 高爾夫球場 — 雙回路式（九洞一路），兩個第一洞和兩個第九洞在會所處。在多山地區(qū)，會所最好位于最高點和最低點之間，以免在連續(xù)型球場上將前九洞和后九洞搞錯。一般來說，練習場地應(yīng)靠近起始球洞和專賣店，在練習場地與俱樂部會所用地之間應(yīng)有一片過渡區(qū)域。對于度假區(qū)的旅館，公寓和會議中心來說，網(wǎng)球、游泳或礦泉療養(yǎng)設(shè)施是比較重要的活動。 考慮到經(jīng)濟效益，度假區(qū)一年 四季都推出了吸引游客的活動內(nèi)容?；┢碌缿?yīng)該主要面向北方或東北方，以避免長時間暴露無遺在陽光下。 除了要有沒雪場應(yīng)有的幾個功能外，人工造雪還需要有可靠的、高質(zhì)量的水源、足夠大的水庫，通往公共設(shè)施的道路。即使當冬天的運動季節(jié)已經(jīng)結(jié)束了，那些具有良好體質(zhì)還有那些從沒有在雪面上嘗試 滑雪 的人們可以在歐洲的滑草中心或者其他山地區(qū)享督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 12 受滑草的極大樂趣。游客來度假區(qū)是為了發(fā)現(xiàn)一些平時看不到的東西，這種愿望和期待應(yīng)該反映到零售設(shè)施的設(shè)計和規(guī)劃中去。 通常社區(qū)提供某一種居住單元類型和某一種住戶擁有方式或者不同類型居住單元與擁有方式的排列結(jié)合，同時度假區(qū)和娛樂社 區(qū)居住產(chǎn)品的具體特征上應(yīng)反映多種因素的結(jié)合、市場部分的服務(wù)，局部地段的具體需求以及相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟指標。 濱水區(qū)的住宅開發(fā)通常要保證一種平衡，即在生態(tài)保護與經(jīng)濟收益之間的平衡。開發(fā)用地中的自然特征影響著人們的感受，當然也影響著項目的收益。這種體系是具有歷史性的，擁有 相當范圍的輔助和娛樂設(shè)施，同時完備的服務(wù)體系也是度假區(qū)旅館區(qū)別于一般旅館的標志。室外場地也相應(yīng)擴展，常常包括主要的水系特征和場地景觀。相對 于那些提供有限服務(wù)的當?shù)仫埖旰途瓢?，假日旅館在餐飲服務(wù)和便利性方面擁有相當大的吸引力。另外，旅館還提供了一些擴展的服務(wù)項目，如、高爾夫球場俱樂部，網(wǎng)球場和水上運動場。 5）、在以水為特色的度假區(qū)，游客都想靠近水、使用水、進行各種娛樂活動；同時，他們還要求最大程度地保護濱水區(qū)的美麗和環(huán)境質(zhì)量。一塊濱水區(qū)或水陸分界區(qū)能夠被設(shè)計成由低密度到高密度的用地，具體內(nèi)容如下、 7）、開敞空間和小道 ――沒有天然海灘的地區(qū)，如湖邊或濕地，在濱水區(qū)可以提供開敞空間作為小道，自行車道及釣魚或野營的用地。 9）、水上運動和劃船運動的形式有、釣魚、滑水、橡皮船、獨木舟、動力船巡游、劃船比賽等，這些活動會根據(jù)水體、地理位置、氣候條件和傳統(tǒng)習慣等的不同而有所變化。 漢 文 化主題 公園和 未來 發(fā)展區(qū) （根據(jù) 開發(fā)進 度情況 適當時 機實施 ） 1）、對于大多數(shù)度假區(qū)開發(fā)項目，其環(huán)境是最主要方面。開敞空間可以只作為 一種觀賞性的環(huán)境財富，也可以作 為一種娛樂空間。在拉斯維加斯城或在迪斯尼世界，娛樂、表演或游戲活動是吸引游客的主要方式。游客可以很隨意地坐在修剪過的草坪上，一邊享受音樂，一邊吃著自帶的食物，還可以呼吸到山中涼涼的清新的空氣。構(gòu)成了主體路網(wǎng)架構(gòu)。 第 四 章 、 照明 規(guī)劃 準則 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 14 燈光設(shè)計是優(yōu)秀的景觀規(guī)劃的重要組成部分，除以路燈為主要的照明設(shè)備外，應(yīng)大量采用園林燈產(chǎn)生較為宜人的景觀效果。 C、泛光照明設(shè)施、在主要建筑物正立面，夜間應(yīng)設(shè)置泛光照明，泛光照明設(shè)施應(yīng)隱藏在綠化帶中。 綠化結(jié)構(gòu) 綠化系統(tǒng)按點、線、面三個層次進行綠化。 C、面 大片集中綠化是綠化系統(tǒng)的重點。 B、創(chuàng)造以地區(qū)性及歷史性為基礎(chǔ)的地方特征、水和綠構(gòu)成的 親水空間正是本地區(qū)的 地區(qū)性和歷史性在都市空間上的反映。今后十年將持續(xù)高速發(fā)展。 ? 個 人自助與舉家出游者增加。 B、從地理位置上定位、督公湖 水庫 風景區(qū)首先應(yīng)開發(fā)徐州當?shù)氐穆糜问袌?；其次?yīng)重點開發(fā)輻射 半徑 150KM 范圍的旅游市場，以南京周邊地區(qū)和華東地區(qū)作為補充；海外市場應(yīng)以漢文化區(qū)的日本、韓國作為今后潛在市場培育。 第七章、分期建設(shè)規(guī)劃 規(guī)劃年限 本規(guī)劃年限從 20xx—— 2017 年（不包 括遠景）。 分期發(fā)展目標與策略 第一期 —— 起步籌備階段（ 20xx～ 20xx 年）兩年 主要目標如下： A、大步提高旅游區(qū)景觀建設(shè)。 加強管理，提高服務(wù)水平，改善投資環(huán)境，提高景區(qū)的知名度。因游客數(shù)量增長，旅游內(nèi)容的豐富，游客駐留期增長，使整個旅游區(qū)經(jīng)濟形成規(guī)模，開始形成少投入、高收益的經(jīng)營體制。旅游區(qū)擁有高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境，健康、時尚的物質(zhì)、文化 享受，高水平的服務(wù)與管理，使督公湖水庫旅游區(qū)成為知名的旅游勝地。；建筑密度、 %；容積率、 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū) 用地平衡表 總用地面積 100% 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 17 建筑用地 % 道路用地 % 綠地 % 水面 技術(shù)經(jīng)濟指標 : 總用地面積、 ；總建筑面積、 8000m178。；容積率、 山地冰雪娛樂區(qū) 用地平衡表 總用地面積 40ha 100% 建筑用地 % 道路用地 % 綠地、雪場 % 水面 0 技術(shù)經(jīng)濟指標 : 總用地面積、 40ha；總建筑面積、 3500m178。；容積率、 1度假酒店區(qū) 用地平衡表 總用地面積 100% 建筑用地 % 道路用地 % 綠地 % 水面 % 技術(shù)經(jīng)濟指標 : 總用地面積、 ；總建筑面積、 35000m178。 2）綠色能源的利用：充分利用太陽能，風能，沼氣能等其他環(huán)保型新能源 。 盡量選用節(jié)水型衛(wèi)生設(shè)備，給排水管道采用新型材料，減少管網(wǎng)漏水量，減低管網(wǎng)能耗，節(jié)約了用水量與降低水壓要求 。 環(huán)境質(zhì)量控制標準 a）大氣環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（ GB30951996）二級標準； b）水環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《生活飲用水水源水質(zhì)標準》（ GJ302093）一級標準和《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》（ GB383820xx）Ⅲ類標準； c）土地環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《土地環(huán)境質(zhì)量標準》（ GB1567895）Ⅱ類標準 ； d）聲環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（ GB309693）中相應(yīng)標準。 項目招標 均 采用公開招標的方式。 b）預備費用按工程費用和其他費用兩者之和的 6%計??； c）建設(shè)單位管理費按工程費用的 1 .0%計??； d）銷售費和管理費用按銷售收入的 %計取 ； e）財務(wù)費用即銀行貸款利息，按年利率 %計算 . 3）項目 建設(shè) 投資估算 項目 建設(shè) 投資為 萬元 融資方案 建設(shè)項目 資金主要來源于市場項目投資方。 營業(yè)稅金及附加包括：營業(yè)稅 萬元，城市維護建設(shè)稅 萬元 ,教育附加費 萬元 成本估算 a） 項目開發(fā) 建設(shè) 成本：項目期內(nèi)合計 萬元； 詳見附表 131 b） 營業(yè) 及管理費用：按每年的 營業(yè) 收入的 %考慮，項目期內(nèi) 每年 合計 萬元； 表 131 項目成本估算表 序號 項 目 金額（萬元） 備注 1 建設(shè)成本 2 營業(yè)、管理費用 4 總成本費用 財務(wù)效益分析 1） 財務(wù)盈利能力分析 通過項目財務(wù)現(xiàn)金流量計算，各項評價指標如表 133 所示。 綜上所述，該項目的各項基礎(chǔ)條件已具備、時機已成熟，既符合國家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生一定的經(jīng)濟效益和良好的社會效益，因此項目是可行的。 c）增加就業(yè)機會，帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提升當?shù)氐纳鐣?jīng)濟發(fā)展的競爭力。本項目雖然規(guī)模很大，建設(shè)期長，但需要承擔單位加強能力建設(shè)，制定周密可行的實施方 案和應(yīng)急方案，以加快建設(shè)進度，降低運營成本。 可見，項目對社會公平具有積極的促進作用。 結(jié)論 項目對增加當?shù)鼐蜆I(yè)崗位、居民收入水平、改善當?shù)亟?jīng)濟條件具 有積極的促進作用，對促進當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟增長具有積極的作用，對促進宏觀層面和微觀層面的社會公平具有積極作用。主要指因宏觀經(jīng)濟波動等原因引起的旅游假日消費市場的突然變化 。指工程地質(zhì)條件 、水文地質(zhì)條件和工程設(shè)計本身發(fā)生重大變化，導致工程量增加、投資增加、工期拖長所造成的損失。指投資項目所需要的供水排水、供電供氣、通訊、交通等主要外部協(xié)作配套條件發(fā)生重大變化，給建設(shè)和生產(chǎn)運營帶來困難。主要因素的風險水平評估如下表 151。 適用性 ? 可靠性 ? 可得性 ? 3 工程風險 工程地質(zhì) ? 地質(zhì)條件好，項目對地質(zhì)條件也沒有特殊要求。 以切實和新穎的項目定位和強勢的銷售能力為基礎(chǔ)，迅速實現(xiàn)旅游娛樂項 目銷售，回收項目資金。 e）制定合理的征地和拆遷補償方案，充分考慮失 地農(nóng)民和拆遷居民的意見，幫助謀劃其未來的生計（包括優(yōu)先用工、加入社會保障計劃等），以取得一致的意見，化解可能的社會風險。 c） 經(jīng)估算， 本 項目 總 投資為 萬元。 建議 本項目所需資金數(shù)量較大，資金籌措能否及時足額到位關(guān)系到項目的建設(shè)進度，因此建議項目承建單位應(yīng)抓緊落實各項資金來源的渠道，保證資金在建設(shè)過程中的順利到位。10 年 (租金 ) （二） 前期工程費 （三） 基礎(chǔ)設(shè)施費 （四） 建安費 9000 二 間接成本 三 項目投資 1800 項目設(shè)備器械總投資 四 成本合計 五 營業(yè)收入 15000 第二年開始營業(yè)共九年 六 經(jīng)營費用 1350 150 萬元 /年 七 利潤總額 八 企業(yè)所得稅 銷售利潤 25% 九 稅后凈利潤 銷售利潤 — 所得稅 十 投資回報率 293% 稅后利潤 /投資總成本 100%（ 10 年） 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 25 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)項目投資估算表（ 10年） 馬術(shù)中心項目投資估算表（ 10年） 序號 項目 單位 (M178。) 單價（元 /M178。） 合計（萬元） 備注 一 直接投資成本 以下（一）至（四）合計 （一） 土地成本 7 通一平費用 1 土地租金 655344 元 /M178。10 年 (租金 ) （二） 前期工程費 （三） 基礎(chǔ)設(shè)