【正文】 2500 項目場地設(shè)備器械總投資 四 成本合計 五 營業(yè)收入 120xx 第 3年開始營業(yè)共 8年 六 經(jīng)營費用 800 80 萬元 /年 七 利潤總額 八 企業(yè)所得稅 銷售利潤 25% 九 稅后凈利潤 銷售利潤 — 所得稅 十 投資回報率 193% 稅后利潤 /投資總成本 100%（ 10 年） 序號 項目 單位 (M178。） 合計（萬元） 備注 一 直接投資成本 以下（一）至（四）合計 （一） 土地成本 7 通一平費用 1 土地租金 99900 3 元 /M178。) 單價（元 /M178。） 合計（萬元） 備注 一 直接投資成本 以下（一）至（四）合計 （一） 土地成本 7 通一平費用 1 土地租金 529470 3 元 /M178。該區(qū)域 水、電供應(yīng)均有保障，環(huán)境較好，交通方便。 供水 ? 供電 ? 6 社會風(fēng)險 ? 項目需要征地，由于補償問題可能導(dǎo)致沖突 3 、 降低風(fēng)險的主要措施 a） 加強市場營銷和投資服務(wù)，創(chuàng)新 營銷 機制和方式。 風(fēng)險評估 風(fēng)險評估采用專家評估法。 c） 工程風(fēng)險。 另外面對激烈的旅游假日經(jīng)濟市場競爭，承擔(dān)單位將制訂積極有利的營銷策略，以強勁有力的態(tài)勢，迅速實現(xiàn)資金的回收，降低項目風(fēng)險。 項目承擔(dān)單位要求為擁有開發(fā)資質(zhì)的民營企業(yè)，有較豐富的項目建設(shè)管理經(jīng)驗。 財務(wù)評價結(jié)論 本項目據(jù)財務(wù)評價表明， 項目投資 財務(wù)內(nèi)部收益率為 % ， 生態(tài)別墅、度假公寓項目 投資回收期為 3 年， 其它娛樂項目成本回收期 34 年， 投資利潤率為 % ，投資利稅率為 % ，充分說明了 旅游開發(fā) 建設(shè)項目的利潤 的空間不錯 。 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 21 2） 投資估算說明 a）拆遷 青苗補償費用 ， 該費用主要有土地出讓金、失地農(nóng)民安置費用、契稅等組成，根據(jù)項目承建單位與政府部門達成的協(xié)議，娛樂項目使用土地主要以租用為主每年 200 元 /畝，生態(tài) 別墅，度假公寓及度假酒店用地采用征用的模式， 70 年使用權(quán)土地出讓金按 5 萬元/畝計算，而青苗補償費用則根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H標(biāo)準(zhǔn)進行補償，本項目地面附著物 補償費用和 失地農(nóng)民安置費用 由政府承擔(dān)。 編制依據(jù) a）《污水綜 合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB89781996； b）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GHZB11999； c）《城鎮(zhèn)垃圾農(nóng)用控制標(biāo)準(zhǔn)》 GB817287； d）《生活垃圾填埋污染控制標(biāo)準(zhǔn)》 GB168891997。 節(jié)能 1）建筑設(shè)計節(jié)能：道路照明、場地照明盡量采用風(fēng)能太陽能設(shè)備，配電采用合理的控制方式，照明燈采用光效高的節(jié)能燈 ,鎮(zhèn)流器選用節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器，采用光電控制等。；容積率、 山地滑草項目區(qū) 用地平衡表 總用地面積 30ha 100% 建筑用地 5% 道路用地 % 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 18 綠地、草地 94% 水面 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) : 總用地面積、 30ha；總建筑面積、 3000m178。建設(shè)項目已全部完成，達到規(guī)劃預(yù)訂的目標(biāo)。將其它規(guī)劃用地分期開發(fā)，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，最大限度吸收國內(nèi)外投資進行開發(fā)建設(shè)，為以后各期游客的迅速增長打好物質(zhì)基礎(chǔ)。 D、從群體對象定位、以普通干部職工、青年、老年和師生旅游為基礎(chǔ)，同時注意開發(fā)團體、會議、商務(wù)、獎勵旅游者。 ? 中長期旅游增多，中長距旅游也同步增長。 A、強調(diào)融自然環(huán)境為一體的生態(tài)建設(shè) ,以水和綠帶作為主要要素。 C、樹種上選用當(dāng)?shù)貥浞N、特色樹種、觀賞植物，提高規(guī)劃效果、價值和特色，改善整個景區(qū)山體綠化缺少風(fēng)景林，缺少季相變化和色向?qū)Ρ鹊膯栴}。區(qū)域內(nèi)設(shè)置一定數(shù) 量電瓶車停靠站點。然而，大多數(shù)度假區(qū)的表演藝術(shù)場都不會用復(fù)雜的建筑形式，而是用結(jié)構(gòu)簡單的建筑形式。如果需要保留周圍原有的森林、山地或水濱作為公共開敞空間，度假區(qū)的住戶和游客更喜歡保留了自然狀態(tài)的開敞空間，這種空間更有價值?？紤]到濱水區(qū)的生態(tài)環(huán)境，不適宜進行密集的商業(yè)開發(fā)。以上這些共同組成度假村復(fù)雜的系統(tǒng)。 2）、盡管度假區(qū)可以在形式和結(jié)構(gòu)上有很大的變化，但是典型的擁有 125～ 500 房間的度假區(qū)旅館是一個設(shè)備齊全的體系。誠然，度假的體驗應(yīng)有別于在主寓所的感受。而在較大的度假區(qū)，商業(yè)中心可 以沿主要道路布置，不僅為區(qū)內(nèi)居民服務(wù)也為較大的社區(qū)服務(wù)。對于人工造雪來說，保持 28F（ 2C）以下，滑雪時間為 800～ 1000h。為了增加山地度假區(qū)的魅力，引入北歐地區(qū)的娛樂方式，增加雪地機動車、狗拉雪橇，開辟對偏遠(yuǎn)地區(qū)風(fēng)情和荒野地區(qū)的游覽活動。一套典型的練習(xí)場地占地約 萬～ 萬平方米，球洞 大小是標(biāo)準(zhǔn)球洞的兩倍，包括一條駕車道（這條車道不應(yīng)該直接向東或向西）、草坪、短距離擊球練習(xí)用的草坪和練習(xí)物障礙。假使是三個球座，標(biāo)準(zhǔn)球場的球道長度平均為 。并通過這些活動為度假區(qū)添加了很多魅力。 B、 野外項目、登山、野營、逆溪、速降、定向越野、徒步穿越、叢林求生、野外救生等等。人們從生還者身上發(fā)現(xiàn)，他們并不一定都是體能最好的人，卻多是年長的水手 ,都是求生意志最頑強的人。 1生態(tài)環(huán)境保護 1）、生態(tài)濕地 濕地是一種獨特及重要的生態(tài)系統(tǒng)。 “花香農(nóng)居 ”、 “幸福梅林 ”被國家建設(shè)部評為 “20xx中國人居環(huán)境范例獎 ”， “五朵金花 ”被評為國家 AAAA 級風(fēng)景旅游區(qū)，紅砂村（ “花香農(nóng)居 ”所在村）被中央文 明委授予 “全國文明村鎮(zhèn) ”稱號，幸福村（ “幸福梅林 ”所在村）被評為省級文明村。再過若干年，這里將成為國家重點生態(tài)型旅游度假區(qū)、華東重要的國際會議中心，藍(lán)天、碧水、青山、綠樹，一個現(xiàn)代人間天堂將展現(xiàn)在我們眼前。據(jù)不完全統(tǒng) 計，景區(qū)內(nèi)現(xiàn)存文物古跡 11 處，督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 8 其中國家級重點文保單位 2 處（南宋墓道石刻群、廟溝后石牌坊）。建議設(shè)計深度平均大于 米。 42′ , 北緯 34176。 感知賈旺 1)、人文歷史 賈汪歷史悠久，人文薈萃。 ? 尊重原始地形地貌，展示督公湖水庫特色鮮明的區(qū)域形象。 c）帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、創(chuàng)造就業(yè)機會、實現(xiàn)社會穩(wěn)定的需要 在其各類商業(yè)項目建設(shè)過程中，將拉動建筑業(yè)、建材市場及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其次建設(shè)成后的部分商業(yè)以及將來小區(qū)的物業(yè)管理，將催生配套服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這些被帶動的產(chǎn)業(yè)將會有新的就業(yè)崗位產(chǎn)生，可以解決很多人的就業(yè)問題，減少了失業(yè)帶來的社會不穩(wěn)定因素，維護和促進了社會安定團結(jié)。創(chuàng)造以地區(qū)性及歷史性為地方特征的生態(tài)文化旅游基地。創(chuàng)造新的舒適的城市生活和文化、利用水和植物所具有的調(diào)節(jié)環(huán)境的功能，改善生活質(zhì)量和增加生活的舒適性。 3）項目建設(shè)的可行性 a) 當(dāng)?shù)貪撛诰薮蟮穆糜问袌觯毫⒆闾K北，輻射華北、華東，延伸海外（東 南亞）。 ? 保護水質(zhì)，創(chuàng)造特色濕地 景觀。境內(nèi)名勝古跡眾多，文化遺產(chǎn)豐富。 17′～ 34176。 2)、水體保護原則 一、二級水源保護區(qū)的水質(zhì)，分別按國家規(guī)定的地面水環(huán)境質(zhì)量二、三類標(biāo)準(zhǔn)控制；三級水源保護區(qū)的水質(zhì)，按照《中華人民共和國水污染防治法》和省環(huán)境保護部門的規(guī)定控制。區(qū)域內(nèi)自然資源豐富，植被種類三百多，山地森林覆蓋率 %。 2）、 鄉(xiāng)村旅游的奇 葩 — 五朵金花鬧蓉城 云南有五朵金花，四川也有五朵金花。 五朵金花的開發(fā)即叫好又叫座，通過以花興農(nóng)，切切實實提高了農(nóng)民的收入，據(jù)統(tǒng)計， 20xx年，全區(qū)農(nóng)民人均收入達到 ，紅砂村達 7850元。生態(tài)濕地可以滯留營養(yǎng)物、防止鹽水的侵入、防止自然力的破壞、流量調(diào)節(jié)、滯留沉積物，它可以為動植物提供豐富的食物，繁殖和養(yǎng)育之地，也可以凈化水中污染物，保護岸線，舒緩洪水沖擊。后經(jīng)專家的反復(fù)研究，終于得出了結(jié)論、原來，當(dāng)遇到災(zāi)難時，年輕的水手很容易被恐懼所嚇倒，一時慌了手腳，總是想、我完了，回不去了，沒希望了，我死定了。 C、 水上項目、扎筏、無舟飛渡、百舸爭流、水上救生等等。 生 態(tài) 觀光農(nóng) 業(yè)區(qū) 積極利用現(xiàn)有村落資源，經(jīng)過改造，規(guī)范管理等措施的實施，開辟一處有濃郁地方特色的生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)。 高爾夫球場 — 雙回路式（九洞一路），兩個第一洞和兩個第九洞在會所處。一般來說，練習(xí)場地應(yīng)靠近起始球洞和專賣店，在練習(xí)場地與俱樂部會所用地之間應(yīng)有一片過渡區(qū)域。 考慮到經(jīng)濟效益，度假區(qū)一年 四季都推出了吸引游客的活動內(nèi)容。 除了要有沒雪場應(yīng)有的幾個功能外，人工造雪還需要有可靠的、高質(zhì)量的水源、足夠大的水庫，通往公共設(shè)施的道路。游客來度假區(qū)是為了發(fā)現(xiàn)一些平時看不到的東西，這種愿望和期待應(yīng)該反映到零售設(shè)施的設(shè)計和規(guī)劃中去。 濱水區(qū)的住宅開發(fā)通常要保證一種平衡，即在生態(tài)保護與經(jīng)濟收益之間的平衡。這種體系是具有歷史性的，擁有 相當(dāng)范圍的輔助和娛樂設(shè)施，同時完備的服務(wù)體系也是度假區(qū)旅館區(qū)別于一般旅館的標(biāo)志。相對 于那些提供有限服務(wù)的當(dāng)?shù)仫埖旰途瓢桑偃章灭^在餐飲服務(wù)和便利性方面擁有相當(dāng)大的吸引力。 5）、在以水為特色的度假區(qū)，游客都想靠近水、使用水、進行各種娛樂活動；同時，他們還要求最大程度地保護濱水區(qū)的美麗和環(huán)境質(zhì)量。 9）、水上運動和劃船運動的形式有、釣魚、滑水、橡皮船、獨木舟、動力船巡游、劃船比賽等，這些活動會根據(jù)水體、地理位置、氣候條件和傳統(tǒng)習(xí)慣等的不同而有所變化。開敞空間可以只作為 一種觀賞性的環(huán)境財富，也可以作 為一種娛樂空間。游客可以很隨意地坐在修剪過的草坪上，一邊享受音樂，一邊吃著自帶的食物，還可以呼吸到山中涼涼的清新的空氣。 第 四 章 、 照明 規(guī)劃 準(zhǔn)則 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 14 燈光設(shè)計是優(yōu)秀的景觀規(guī)劃的重要組成部分，除以路燈為主要的照明設(shè)備外，應(yīng)大量采用園林燈產(chǎn)生較為宜人的景觀效果。 綠化結(jié)構(gòu) 綠化系統(tǒng)按點、線、面三個層次進行綠化。 B、創(chuàng)造以地區(qū)性及歷史性為基礎(chǔ)的地方特征、水和綠構(gòu)成的 親水空間正是本地區(qū)的 地區(qū)性和歷史性在都市空間上的反映。 ? 個 人自助與舉家出游者增加。 第七章、分期建設(shè)規(guī)劃 規(guī)劃年限 本規(guī)劃年限從 20xx—— 2017 年（不包 括遠(yuǎn)景）。 加強管理，提高服務(wù)水平，改善投資環(huán)境，提高景區(qū)的知名度。旅游區(qū)擁有高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境，健康、時尚的物質(zhì)、文化 享受，高水平的服務(wù)與管理，使督公湖水庫旅游區(qū)成為知名的旅游勝地。；容積率、 山地冰雪娛樂區(qū) 用地平衡表 總用地面積 40ha 100% 建筑用地 % 道路用地 % 綠地、雪場 % 水面 0 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) : 總用地面積、 40ha；總建筑面積、 3500m178。 2）綠色能源的利用：充分利用太陽能，風(fēng)能，沼氣能等其他環(huán)保型新能源 。 環(huán)境質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn) a）大氣環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB30951996）二級標(biāo)準(zhǔn)； b）水環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《生活飲用水水源水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GJ302093）一級標(biāo)準(zhǔn)和《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB383820xx）Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)； c）土地環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《土地環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB1567895）Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn) ； d）聲環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309693）中相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。 b）預(yù)備費用按工程費用和其他費用兩者之和的 6%計??； c）建設(shè)單位管理費按工程費用的 1 .0%計取； d）銷售費和管理費用按銷售收入的 %計取 ； e）財務(wù)費用即銀行貸款利息，按年利率 %計算 . 3）項目 建設(shè) 投資估算 項目 建設(shè) 投資為 萬元 融資方案 建設(shè)項目 資金主要來源于市場項目投資方。 綜上所述，該項目的各項基礎(chǔ)條件已具備、時機已成熟，既符合國家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生一定的經(jīng)濟效益和良好的社會效益，因此項目是可行的。本項目雖然規(guī)模很大，建設(shè)期長，但需要承擔(dān)單位加強能力建設(shè)，制定周密可行的實施方 案和應(yīng)急方案，以加快建設(shè)進度，降低運營成本。 結(jié)論 項目對增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)崗位、居民收入水平、改善當(dāng)?shù)亟?jīng)濟條件具 有積極的促進作用，對促進當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟增長具有積極的作用，對促進宏觀層面和微觀層面的社會公平具有積極作用。指工程地質(zhì)條件 、水文地質(zhì)條件和工程設(shè)計本身發(fā)生重大變化，導(dǎo)致工程量增加、投資增加、工期拖長所造成的損失。主要因素的風(fēng)險水平評估如下表 151。 以切實和新穎的項目定位和強勢的銷售能力為基礎(chǔ)，迅速實現(xiàn)旅游娛樂項 目銷售，回收項目資金。 c） 經(jīng)估算， 本 項目 總 投資為 萬元。10 年 (租金 ) （二） 前期工程費 （三） 基礎(chǔ)設(shè)施費 （四） 建安費 9000 二 間接成本 三 項目投資 1800 項目設(shè)備器械總投資 四 成本合計 五 營業(yè)收入 15000 第二年開始營業(yè)共九年 六 經(jīng)營費用 1350 150 萬元 /年 七 利潤總額 八 企業(yè)所得稅 銷售利潤 25% 九 稅后凈利潤 銷售利潤 — 所得稅 十 投資回報率 293% 稅后利潤 /投資總成本 100%（ 10 年） 督