【正文】 ） 合計（萬元） 備注 一 直接投資成本 以下（一）至（四）合計 （一） 土地成本 7 通一平費用 1 土地租金 99900 3 元 /M178。) 單價（元 /M178。10 年 (租金 ) （二） 前期工程費 （三） 基礎設施費 （四） 建安費 5000 三 項目投資 2500 項目場地設備器械總投資 四 成本合計 五 營業(yè)收入 120xx 第 3年開始營業(yè)共 8年 六 經營費用 800 80 萬元 /年 七 利潤總額 八 企業(yè)所得稅 銷售利潤 25% 九 稅后凈利潤 銷售利潤 — 所得稅 十 投資回報率 193% 稅后利潤 /投資總成本 100%（ 10 年） 序號 項目 單位 (M178。） 合計（萬元） 備注 一 直接投資成本 以下（一）至（四）合計 （一） 土地成本 7 通一平費用 1 土地租金 529470 3 元 /M178。項目各項財務指標 較 好，財務上可行。該區(qū)域 水、電供應均有保障，環(huán)境較好，交通方便。 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 24 d） 工程建設方面：加強與規(guī)劃單位聯(lián)系，降低因雙方溝通不及時或不力造成的設計頻繁變更；對規(guī)劃設計方案進行專家評審，及時發(fā)現(xiàn)問題；加強項目管理，健全招投標制度，優(yōu)中選優(yōu)，精心組織承包方施工；加強與施工承包方的協(xié)調溝通，幫助其提高工作效率；加強監(jiān)理工作；健全工程監(jiān)督機制與責任機制，杜絕因責任心不強或謀私動機引起的材料不合格現(xiàn)象。 供水 ? 供電 ? 6 社會風險 ? 項目需要征地，由于補償問題可能導致沖突 3 、 降低風險的主要措施 a） 加強市場營銷和投資服務，創(chuàng)新 營銷 機制和方式。 2 技術風險 先進性 ? 工程技術成熟、適用、可靠。 風險評估 風險評估采用專家評估法。 e） 外部協(xié)作風險。 c） 工程風險。 第十五章 風險分析 項目風險因素識別 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 23 本項目屬 旅游開發(fā)建設 項目，其產業(yè)定位符合國家政策，可能的主要風險因素包括： a） 市場風險 。 另外面對激烈的旅游假日經濟市場競爭，承擔單位將制訂積極有利的營銷策略，以強勁有力的態(tài)勢，迅速實現(xiàn)資金的回收，降低項目風險。 從微觀上看，項目為當?shù)仄胀▌趧诱咛峁┐罅康木蜆I(yè)機會，同時通過改善當?shù)氐纳鐣洕A條件，增強當?shù)馗偁幬Γ黾悠渚用袷杖?，縮小當?shù)鼐用耖g的貧富差距。 項目承擔單位要求為擁有開發(fā)資質的民營企業(yè)，有較豐富的項目建設管理經驗。 b）與 賈汪新城的建設開發(fā)相互配合，提升徐州東北部的城市形象和整體水平，推動經濟的可持續(xù)發(fā)展。 財務評價結論 本項目據(jù)財務評價表明， 項目投資 財務內部收益率為 % ， 生態(tài)別墅、度假公寓項目 投資回收期為 3 年， 其它娛樂項目成本回收期 34 年， 投資利潤率為 % ，投資利稅率為 % ，充分說明了 旅游開發(fā) 建設項目的利潤 的空間不錯 ?？偸杖霝? 118777 萬元。 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 21 2） 投資估算說明 a）拆遷 青苗補償費用 ， 該費用主要有土地出讓金、失地農民安置費用、契稅等組成，根據(jù)項目承建單位與政府部門達成的協(xié)議，娛樂項目使用土地主要以租用為主每年 200 元 /畝，生態(tài) 別墅，度假公寓及度假酒店用地采用征用的模式， 70 年使用權土地出讓金按 5 萬元/畝計算，而青苗補償費用則根據(jù)當?shù)貙嶋H標準進行補償，本項目地面附著物 補償費用和 失地農民安置費用 由政府承擔。 第十一章 項目招標方案 招標方案 根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》及 徐州 發(fā)展 和改革 委員會制定的《江蘇工程建設項目可行性報告增加招標內容和核準招標事項暫行規(guī)定》，本項目的設計、施工、監(jiān)理以及 設備、重要材料等采購活動均以招標形式進行。 編制依據(jù) a）《污水綜 合排放標準》 GB89781996； b）《地表水環(huán)境質量標準》 GHZB11999； c）《城鎮(zhèn)垃圾農用控制標準》 GB817287； d）《生活垃圾填埋污染控制標準》 GB168891997。 3）設計中水回收處理利用系統(tǒng)。 節(jié)能 1）建筑設計節(jié)能：道路照明、場地照明盡量采用風能太陽能設備，配電采用合理的控制方式，照明燈采用光效高的節(jié)能燈 ,鎮(zhèn)流器選用節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器，采用光電控制等。；容積率、 度假公寓區(qū) 用地平衡表 總用地面積 100% 建筑用地 % 道路用地 % 綠地 % 水面 技術經濟指標 : 總用地面積、 ；總建筑面積、 109000m178。；容積率、 山地滑草項目區(qū) 用地平衡表 總用地面積 30ha 100% 建筑用地 5% 道路用地 % 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 18 綠地、草地 94% 水面 技術經濟指標 : 總用地面積、 30ha；總建筑面積、 3000m178。容積率、 馬術中心 用地平衡表 總用地面積 52ha 100% 建筑用地 % 道路用地 % 綠地 % 水面 技術經濟指標 : 總建筑面積、 5000m178。建設項目已全部完成，達到規(guī)劃預訂的目標。主要游覽項目建成，各種旅游服務設施已頗具規(guī)模。將其它規(guī)劃用地分期開發(fā)，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，最大限度吸收國內外投資進行開發(fā)建設，為以后各期游客的迅速增長打好物質基礎。以下各項為分期發(fā)展原則與順序、 A、根據(jù)市場需求及合理容量測算確定發(fā)展規(guī)模； B、考慮國家、省、區(qū)域經濟發(fā)展需要； C、考慮旅游區(qū)與徐州市發(fā)展之間的密切關系； D、綜合考慮遠期理想性與近期現(xiàn)實性； E、基礎性工作先行發(fā)展，如資源調研、規(guī)劃設計、大型景觀建設、基礎 設施規(guī)劃與建設、環(huán)境保護等； F、能建立知名度及品牌效應者優(yōu)先開發(fā)。 D、從群體對象定位、以普通干部職工、青年、老年和師生旅游為基礎，同時注意開發(fā)團體、會議、商務、獎勵旅游者。從當前國內外旅游旅游區(qū)的發(fā)展經驗和督公湖 水庫 資源的特點分析，旅游區(qū)旅游客源市場應立足于徐州地區(qū)，重點開發(fā)蘇北、魯南旅游市場，融入地區(qū)旅游網(wǎng)絡以輻射國內其它地區(qū)并逐步培育華東市場和海外市場。 ? 中長期旅游增多，中長距旅游也同步增長。據(jù)國際經驗，目前中國人均國民生產總值水平符合國內旅游業(yè)起飛的標準。 A、強調融自然環(huán)境為一體的生態(tài)建設 ,以水和綠帶作為主要要素。 B、線 結合濱湖綠化和景觀通廊的要求 ,設置濱湖生態(tài)濕地景觀帶，在濕地景觀帶上線性的種植水杉，與水流方向一致，形成生態(tài)濕地的動勢。 C、樹種上選用當?shù)貥浞N、特色樹種、觀賞植物，提高規(guī)劃效果、價值和特色，改善整個景區(qū)山體綠化缺少風景林，缺少季相變化和色向對比的問題。 B、園林燈、在建筑內庭綠地、邊緣綠化帶和，統(tǒng)一設置尺度宜人的園林燈。區(qū)域內設置一定數(shù) 量電瓶車停靠站點。沿湖景觀道路由北向南從用地中穿過。然而，大多數(shù)度假區(qū)的表演藝術場都不會用復雜的建筑形式，而是用結構簡單的建筑形式。當其他的娛樂消遣不可行時，或在晚上和下雨的時候，或者在不合適的季節(jié)，這些娛樂活動還能填補閑暇時間。如果需要保留周圍原有的森林、山地或水濱作為公共開敞空間，度假區(qū)的住戶和游客更喜歡保留了自然狀態(tài)的開敞空間，這種空間更有價值。簡單的船塢只供小船停靠；小型船臺供家庭停船使用；較大的船塢供游艇或觀景船停靠?？紤]到濱水區(qū)的生態(tài)環(huán)境，不適宜進行密集的商業(yè)開發(fā)。 6）、水的自然景觀、水邊舒適的氣候和各種水上的娛樂活動吸引了大批的游客，水上娛樂設施成了許多度假區(qū)的重要資產。以上這些共同組成度假村復雜的系統(tǒng)。為了滿足小孩與大眾等不同層次度假客人的需求，游泳池、室外空間以及其他娛樂設施都有所擴大。 門廳范圍擴大，擁有健身、娛樂零售和其他服務，還作為到度假村各處的通道中心。 2）、盡管度假區(qū)可以在形式和結構上有很大的變化，但是典型的擁有 125～ 500 房間的度假區(qū)旅館是一個設備齊全的體系。 度 假 酒店區(qū) 及濱水 娛樂 區(qū) 1）、旅館開發(fā)要獲得成功最重要的是要清楚市場的動態(tài)，此外還要考慮用地布局、規(guī)劃、設計等各個方面。誠然，度假的體驗應有別于在主寓所的感受。 住戶擁有方式則含簡單付費方式、公寓式、互助式和分時制等。而在較大的度假區(qū)，商業(yè)中心可 以沿主要道路布置，不僅為區(qū)內居民服務也為較大的社區(qū)服務。就像這個名字所告訴我們的那樣，所謂滑草即是在草地上滑行。對于人工造雪來說，保持 28F（ 2C）以下，滑雪時間為 800～ 1000h。 除了上述要考慮的因素外，度假區(qū)還要有能力保住雪，保雪和下雪幾乎同樣重要。為了增加山地度假區(qū)的魅力，引入北歐地區(qū)的娛樂方式，增加雪地機動車、狗拉雪橇，開辟對偏遠地區(qū)風情和荒野地區(qū)的游覽活動。設施的規(guī)模是相對經濟型還是超大型，這要根據(jù)具體情況。一套典型的練習場地占地約 萬～ 萬平方米，球洞 大小是標準球洞的兩倍，包括一條駕車道（這條車道不應該直接向東或向西）、草坪、短距離擊球練習用的草坪和練習物障礙。一般說來，會所會位于第一和第十球座，第九和第一階段 8 草坪附近，以及駕車道不遠的地區(qū)。假使是三個球座，標準球場的球道長度平均為 。 在進行高爾夫球場的設計和規(guī)劃過程中，應該充分考慮景觀視野；其次要做水規(guī)劃，水使景觀秀美，又是高爾夫球場的障礙物；最后要保護最有價值的土地，如海濱，作為建筑用地而不是球場用地。并通過這些活動為度假區(qū)添加了很多魅力。馬術中心包括馬舍、馬道、室內競技場、室外馬戲場等；并區(qū)分專業(yè)表演、訓練和娛樂參與體驗；開展以游客為中心的馬術活動。 B、 野外項目、登山、野營、逆溪、速降、定向越野、徒步穿越、叢林求生、野外救生等等。 于是，當時一位叫漢思的德國教育家和他的朋友勞恩斯于 1942 年創(chuàng)辦了 阿德伯威海上訓練學校 ，訓練年輕海員在海上的生存能 力和船觸礁后的野外生存技巧，結果在敦克爾克戰(zhàn)役中發(fā)揮了重要作用，可以說阿德伯威是拓展訓練的雛形。人們從生還者身上發(fā)現(xiàn)，他們并不一定都是體能最好的人，卻多是年長的水手 ,都是求生意志最頑強的人。 第 二 章 、 規(guī)劃 功能 分區(qū) 拓展訓練營區(qū) 1）、起源 風靡全球 50 余年的拓展訓練， 1995 年走進中國。 1生態(tài)環(huán)境保護 1）、生態(tài)濕地 濕地是一種獨特及重要的生態(tài)系統(tǒng)。 B、突出地方文化的特色 挖掘地方歷史文脈，表現(xiàn)地方特色，樹立景區(qū)特色地方形象。 “花香農居 ”、 “幸福梅林 ”被國家建設部評為 “20xx中國人居環(huán)境范例獎 ”， “五朵金花 ”被評為國家 AAAA 級風景旅游區(qū)，紅砂村（ “花香農居 ”所在村）被中央文 明委授予 “全國文明村鎮(zhèn) ”稱號，幸福村（ “幸福梅林 ”所在村）被評為省級文明村。三圣街道辦事處按照市委、市政府統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進城鄉(xiāng)一體化和 “三個集中 ”的總體要求和部署，依托花卉產業(yè)，采取 “政府主導、市場運作、農民參與、錯位發(fā)展 ”的思路， 每平方公里僅投入 1500 萬元，就實現(xiàn)了 “五朵金花 ”的景觀打造和城市化建設。再過若干年，這里將成為國家重點生態(tài)型旅游度假區(qū)、華東重要的國際會議中心，藍天、碧水、青山、綠樹，一個現(xiàn)代人間天堂將展現(xiàn)在我們眼前。處于經濟高速發(fā)展、人口稠密、交通網(wǎng)絡密集的長江三角洲地區(qū)，是浙東旅游網(wǎng)絡的中心節(jié)點；到達寧波市區(qū)和櫟社機場分別為 10 分鐘車程，進入滬杭甬高速公路和同三線高速公路僅需 10 分鐘；當杭州灣跨海大橋 20xx 年建成，寧波將 進入以上海為中心的兩小時交通圈； 東錢湖又名 “萬金湖 ”，無論 “錢湖 ”還是 “金湖 ”，都與財富故事與官儒傳說淵源相連，其厚重悠遠的歷史文化蘊含形成了商儒結合、官佛相容的獨特文化傳承。據(jù)不完全統(tǒng) 計，景區(qū)內現(xiàn)存文物古跡 11 處，督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 8 其中國家級重點文保單位 2 處（南宋墓道石刻群、廟溝后石牌坊）。 4）、交通現(xiàn)狀分析 206 國道公路連接庫區(qū)和徐州市區(qū)；規(guī)劃范圍周邊南向為建成道路，但從發(fā)展的角度分析，現(xiàn)有的道路系統(tǒng)應無法滿足未來旅游度假區(qū)建設規(guī)模所需要求；除主要干道拓寬，增設道路支線以外，度假區(qū)入口處需設置供人流、車流集散的廣場。建議設計深度平均大于 米。綜合用地面積 公頃．其中水域面積約 65 公頃 ,山體投影面積 366 公頃 。 42′ , 北緯 34176。賈汪作為徐州特大城市“一城兩翼”之一翼，擁有巨大的發(fā)展空間。 感知賈旺 1)、人文歷史 賈汪歷史悠久，人文薈萃。其中，環(huán)保生態(tài)是前提，景觀形態(tài)是基礎，旅游經濟是龍頭。 ? 尊重原始地形地貌，展示督公湖水庫特色鮮明的區(qū)域形象。漢文化及漢代名勝古跡。 c）帶動相關產業(yè)發(fā)展、創(chuàng)造就業(yè)機會、實現(xiàn)社會穩(wěn)定的需要 在其各類商業(yè)項目建設過程中，將拉動建筑業(yè)、建材市場及相關產業(yè)的發(fā)展，其次建設成后的部分商業(yè)以及將來小區(qū)的物業(yè)管理，將催生配套服務的第三產業(yè)發(fā)展，這些被帶動的產業(yè)將會有新的就業(yè)崗位產生，可以解決很多人的就業(yè)問題，減少了失業(yè)帶來的社會不穩(wěn)定因素，維