【正文】 6 年 (租金 ) （二） 前期工程費 （三） 基礎設施費 （四） 建安費 8000 二 間接成本 三 項目投資 場地、設 施、設備總投資 四 成本合計 五 營業(yè)收入 第二年開始營業(yè)共 5年 1 營業(yè)收入 六 經營費用 200 萬元 /年 七 利潤總額 八 企業(yè)所得稅 銷售利潤 25% 九 稅后凈利潤 銷售利潤 — 所得稅 十 投資回報率 128% 稅后利潤 /投資總成本 100%（ 6 年） 網球俱樂部項目投資估算表（ 10 年） 序號 項目 單位 (M178。) 單價（元 /M178。 資金來源： 項目公司投資。 b） 加強項目 承辦 單位隊伍建設和能力建設，制定和優(yōu)化工作計劃，建立嚴格的責任制。 表 151 項目風險評估 主要風險 因素 風險程度 說 明 高 較高 中 較低 低 1 市場風險 ? 我國宏觀經濟正處于一個新增長周期的上升時期，預計這一階段仍將持續(xù)相當一段時間。 d） 資金風險。項目與當地文化、教育、衛(wèi)生、技術具有良好的互適性。 項目對公平的影響 從宏觀上看，項目所在地為徐州市的欠發(fā)達地區(qū)。 第十四章 社會評價 項目對社會的影響分析 本項目是一項旅游開發(fā)建設工程，將改變當地落后的經濟條件和滿足城市重新定位的需求，既有經濟效益，又有社會效益，對社會的發(fā)展和進步將產生積極的影響。 第十三章 財務評價 財務評價依據、基礎數據與參數選取 1） 評價依據 a） 國家計委編寫的《投資項目可行性研究指南》 (20xx 版 )； b） 國家 發(fā)改委 、建設部頒發(fā)的 《建設項目經濟評價方法與參數》 （第三版）。 項目主要污染源及污染物 a） 一般生活廢水 2400m3/d； b） 廢氣； c） 生活垃圾 ； d）廢渣； e）噪聲。 3）制冷采暖采用最新的地下水熱交換式空調。；容積率、 商業(yè)服務區(qū) 用地平衡表 總用地面積 5ha 100% 建筑用地 64% 道路用地 4% 綠地 32% 水面 0 技術經濟指標 : 總用地面積、 5ha；總建筑面積、 15000m178。 本期實施項目： 漢文化主題公園；未來發(fā)展區(qū)。 本期實施項目： 生態(tài)農業(yè)觀光區(qū)；拓展訓練營；商業(yè)服務區(qū)；度假酒店；網球俱樂部；高山滑草項目。 共 10 年，分為三期、 近期、 20xx—— 20xx 年； 中期、 20xx—— 20xx 年； 遠期、 20xx—— 2017 年。 ? 節(jié)假日旅游尤其一年三個黃金周將成為持續(xù)升溫的熱點。 C、創(chuàng)造新的舒適的城市生活和文化、利用水和植物所具有的調節(jié)環(huán)境的功能，改善 生活質量和增加生活的舒適性。 A、點 在景區(qū)內部，種植自然形態(tài)的花草、灌木、藤架等，并結合建筑物或小品加以處理，成為融休息、 觀賞、活動、交往為一體，富有特色的組團綠化節(jié)點。湖水映襯，展現出連綿不斷的獨特風姿。 第 三 章 、 交通 規(guī)劃 一條過境公路分別從用地南部通過，并連接城市方向。開敞空間的規(guī)劃可以小一以條小徑，大到大規(guī)模的風景庭園規(guī)劃。因此，供?？看脑O施也就各不相同。使用和保護形成了沖突，這就要求尋找到合適的解決辦法。豐富多樣的烹飪技術使其留住了相當數量的客人。它相應地滿足了更多個人和團體游客的需求，使人們能娛樂休閑于其中。濱水區(qū)住宅要比非濱水區(qū)住宅存在更多的優(yōu)勢，收益也大。 低 密 度生態(tài) 別墅區(qū) 和度 假公寓 區(qū) 度假區(qū)和娛樂社區(qū)的居住產品通常有兩種、第一種是從居住單元的類型加以界定；第二種是從住戶的擁有方式來劃分。 當 雪面 融化后，人們就想在堅硬的平面上施展自己的技巧。如開辟了穿越山區(qū)的滑雪小徑，雪地機動車道等，吸引游客在較暖和的幾個月里來遠足，背包徒步旅行、山地騎車等。 一個綜合型娛樂設施可以包括網球場、游泳池、礦泉療養(yǎng)、健身設施，其規(guī)模應與市場需求相符，可以為一個俱樂部或一個旅館服務，也可以只為居民提供娛樂 服務。這種布置方式需用地約 50 公頃，提供的球道總長約 ，減少維護費用；其整體性布局受到球手歡迎。游客在此能充分體驗民風、民俗；享用純綠色食品，甚至可以親自參與田間地頭的農業(yè)生產活動。 D、 室內項目、造橋、結繩、生涯時光遂道、都市變臉。心理上的絕望，讓他們喪失了求生的能力。 在這里，對岸線的調整和生態(tài)濕地的再造相結合，即解決 了水質凈化的問題，同時也形成灣灣相連的岸線特色。整個片區(qū)的稅收收入年增幅達 307%。隨著成都城鄉(xiāng)一體化建設的推進，錦江區(qū)三圣街道辦事處按照黨中央統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展和構建和諧社會的總體目標，圍繞成都市委推進以 “三個集中 ”為核心的 城鄉(xiāng)一體化的各項工作要求，在區(qū)委、區(qū)政府的領導下，尊重當地農民的種花傳統(tǒng)，以文化潤色產業(yè)，以景觀改造農村，以經營保障農民，以市場托舉發(fā)展，打造出了 “花香農居 ”、 “幸福梅林 ”、 “江家菜地 ”、 “東籬菊園 ”、 “荷塘月色 ”這五朵璀璨的金花。生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，湖面開闊，四周群山環(huán)抱，森林蒼郁；氣候良好，屬亞熱帶季風氣候，全年溫和濕潤，雨量充沛，年平均氣溫 ℃ 。 3）、環(huán)境質量現狀 水質狀況好。 32′之間，屬暖溫帶季風型半海洋性氣候，四季分明，日照充足，雨量充沛，年平均氣溫 14℃，年降雨量 750 毫米，年日照數 22802440 小時，無霜期 208 天。有商周時期的小洪山、焦莊遺址；漢唐時期的白集漢墓、 皇姑墓、韭山寺遺址、大洞山上穆柯寨遺跡等。 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 6 ? 發(fā)掘區(qū)域人文歷史資源，提升景觀文化內涵。蘊含巨大的商機。建成后的生態(tài)旅游度假區(qū)必將成為徐州市乃至蘇北最大的休閑度假區(qū)。強調融自然環(huán)境為一體的生態(tài)建設，以水和綠帶作為主要要素。對賈汪區(qū)域內 原有自然資源合理開發(fā)與利用，創(chuàng)造新的經濟增長點，此項目的開發(fā)進程直接影響到賈汪的城市建設進程。 規(guī)劃原則 ? 以自然環(huán)境為主，創(chuàng)建一個生態(tài)的旅游度假區(qū)。 規(guī)劃結構 三脈、一湖、十一景 區(qū) 三脈、 1）、沿水系方向，貫穿南北的的旅游脈絡； 2）、北側的文化脈絡； 3）、南部壩上時尚脈絡； 一湖、 壩下三角地湖區(qū)； 十一景區(qū)、 由北至南，依次為 １）、拓展訓練營；２），馬術中心；３），生態(tài)農業(yè)觀光區(qū)；４）， GOLF 網球俱樂部；５），冰雪娛樂區(qū)；６）商業(yè)服務區(qū)；７），生態(tài)別墅區(qū)；８）度假酒店區(qū)；９），度假公寓區(qū)；１０）漢文化主題公園區(qū)；１１），未來發(fā)展區(qū)。 17′～ 117176。坡腳區(qū)域低洼處約 70 米 , 為相對平緩的丘陵地形 ,且地質條件良好 ,適宜開發(fā)建設 .督公湖水庫由東、西、北 三面高地雨水匯集而成，已經過池底保護治理，水深待詳細勘察。 自古以來，東錢湖便是浙東著名風景勝地，歷經滄桑，積淀了濃厚的文化底蘊，留下了眾多具有較高歷史及藝術價值的文化歷史遺存。 東錢湖旅游度假區(qū)管委會成立之后，各項工作全面展開，根據東錢湖地區(qū)總體規(guī)劃，自成立起三年內投資 50 億元、五年內投資 100 億元，依托寧波現代化國際 港口城市的背景，按照 “城市之湖、生態(tài)之湖、文化之湖、休閑之湖 ”的要求，對區(qū)域內湖泊山岳、山林田地、民俗風情、建筑古跡、歷史文化等各種旅游資源進行全面整合和綜合開發(fā)。春意畫鄉(xiāng)農居，夏趣荷塘月色、秋憶東籬菊園、冬韻幸福梅林、四季歸隱江家菜地，五朵金花形成一個系統(tǒng)的旅游圈和產業(yè)林，督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 9 五朵金花錯位發(fā)展，竟相開放，避免了因時令限制帶來的游客流失，又各自找準了優(yōu)勢，避免了同質化，低水平的競爭。 成立統(tǒng)一的開發(fā)機構或組織，保證設計意圖的落實，保證建設項目的實現。當時大西洋商務船隊屢遭德國人襲擊 ，許多年輕海員葬身海底。 2)、項目設計 常設的培訓項目如下、 A、 場地項目、飛躍斷橋、速降、天梯、云梯、背摔、電網、越障、雷陣、盲陣、同舟共濟、信任之旅、袋鼠跳、鱷魚潭、空中單杠、空中繩網、空中鋼絲繩、帶球賽跑、孤島求生、有軌電車、相依為命、風火輪、同心結、勝利墻等等。對于大多的度假區(qū)，與馬有關的娛樂活動都是采用一種簡單的娛樂方式，如馬拉車、馬拉雪撬或馬載客，為游人在度假區(qū)內或附近的游覽提供服務。督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 11 從中間開球球座算起球道長度平均在 － 之間。 大多數新的高爾夫俱樂部會所都 會有一套練習場地和設施；這些練習設施有時甚至非常全。 山 地 滑草、 冰雪娛 樂區(qū) 山為我們提供了一種截然不同的度假環(huán)境，滑草、滑雪坡和相關設施是山地主要的娛樂方式。在大多數地區(qū)，滑雪場需要自然降雪和人工降雪的配合，沒雪時間可以維持 80～ 100 天。 商 業(yè) 服務區(qū) 商業(yè)設施，特別是零售設施的設計和規(guī)劃通常與度假區(qū)其他部分特別是旅館部分是一個整體。通常度假區(qū)住宅多數采用與主寓所不同的特征，與主寓所相比較，度假區(qū)住宅常設計得很獨特，且能激發(fā)人們放松的情緒，同時還特別強調戶外活動的場所。其中特別指出的是，隨著人們消費觀的價值觀的改變，以及技術的快速進步，關于度假區(qū)的屬性和其服務范圍也被賦予新的定義。客戶都比較大，因為考慮游客平均居住時間較長，且要滿足家庭游客市場的需求。度假村內還包括相當數量督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 13 的附屬娛樂設施，如海濱、水上娛樂場、網球或高爾 夫球等。 8）、商業(yè)設施開發(fā)――商業(yè)開發(fā)能最大程度地利用度假區(qū)濱水用地，通常有旅館、零售商店、飯店等。開敞空間的形式和空間大小應該與市場的預期目標有關。度假區(qū)的開發(fā)者們已經發(fā)現表演藝術能夠大大提高項目的價值 。沿濱湖岸線設置步行景觀道，沿山脊設置步行路兼做防災通道，整個區(qū)域設置完整的步行系統(tǒng)。 B、注重在濱水岸線以及大片草地的邊界，以植被形成的界面的季相、色相、樹形及輪廓線的變化有致，形成頗具特色的種植景觀。 綠化理念 水與綠色生態(tài)文化的復興。 ? 由于基礎設施的完善及優(yōu)良服務，旅游的年齡和性別限制越來越無足輕重。因此，督公湖 水庫 景區(qū)應以工薪階層的旅游為基礎，合理開發(fā)中高檔旅游消費市場。 C、一期項目建設完成。 第三期 —— 穩(wěn)步上升階段（ 20xx～ 2017 年）五年 20xx～ 2017 年是穩(wěn)定發(fā)展階段。；容積率、 網球俱樂部區(qū) 用地平衡表 總用地面積 10ha 100% 建筑用地 ha 12% 道路用地 9% 綠地 79% 水面 0 技術經濟指標 : 總用地面積、 10ha；總建筑面積、 3000m178。合理利用能源、降低能耗被列為經濟發(fā)展的重大課題。根據檢測結果，建設區(qū)域內的 SO2 、 NOX 污染程度輕微，TSP 亦未超標，大氣質量現狀符號國家環(huán)境質量二級標準，環(huán)境空氣質量較好。 第十二章 投資估算與資金籌措 投資估算 詳見附表 121 1） 投資估算依據 a）專門機構發(fā)布的工程建設其他費用計算辦法和費用標準；以及政府部門發(fā)布的物價指數； b） 《江蘇省市政工程單位估價表》、《江蘇省建筑工程概算定額》、《江蘇省定額與造價》20xx 年第四期、《江蘇省其他費用定額》等有關文件和定額 ； c） 國家 發(fā)改委 、建設部頒發(fā)的 《建設項目經濟評價方法與參數》 （第三版） ； d）建設單位提供其它基礎資料 。 經計算，本項目在計算期內利潤總額為 萬元， 財務內部收益率為 % ， 投資利潤率為 % ，督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 22 投資利稅率為 % ，具體計算詳見 附 表 134。 項目與社會的互適性分析 項目由于對當地居民就業(yè)、收入和基礎設施的促進作用而受到當地群眾的接受，項目無特殊的文化要求和技術要求，與當地文化技術能夠相互適應和協(xié)調發(fā)展。項目承辦單位在確定和實施方案時，應積極與失地和拆遷居民進行溝通，充分考慮其意見，幫助謀劃其未來的生計，以取得一致的意見，化解可能的社會風險，為此，本項目將采用公平的拆遷補償標準，使拆遷居民得到合理的經濟補償，同時還將與政府合作對拆遷后的居民給予合理的安置。 主要指工程技術不先進、技術采用不合理引起的工程問題造成的損失。由于 項目 建設對社會產生的不良影響而帶來的社會沖突、社會動蕩等風險。 工程組織 ? 4 資金風險 資金來源中斷 ? 資金供應不足 ? 5 外部協(xié)作風險 交通運輸 ? 外部協(xié)作條件較好。 b） 項目 擬建 于賈汪督公湖風景區(qū) 。) 單價（元 /M 178。10 年 (租金 ) （二） 前期工程費 （三） 基礎設施費 （四） 建安費 8000 二 間接成本 三 項目投資 1000 項目建設總投資 四 成本合計 五 營業(yè)收入 10000 第二年開始營業(yè)共九年 六 經營費用 1000 100 萬元 /年 七 利潤總額 八 企業(yè)所得稅 銷售利潤 25% 九 稅后凈利潤 銷售利潤 — 所得稅 十 投資回報率