【正文】 先進性 ? 工程技術(shù)成熟、適用、可靠。 第十五章 風險分析 項目風險因素識別 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 23 本項目屬 旅游開發(fā)建設(shè) 項目，其產(chǎn)業(yè)定位符合國家政策，可能的主要風險因素包括： a） 市場風險 。 b）與 賈汪新城的建設(shè)開發(fā)相互配合，提升徐州東北部的城市形象和整體水平，推動經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。 第十一章 項目招標方案 招標方案 根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》及 徐州 發(fā)展 和改革 委員會制定的《江蘇工程建設(shè)項目可行性報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項暫行規(guī)定》，本項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理以及 設(shè)備、重要材料等采購活動均以招標形式進行。；容積率、 度假公寓區(qū) 用地平衡表 總用地面積 100% 建筑用地 % 道路用地 % 綠地 % 水面 技術(shù)經(jīng)濟指標 : 總用地面積、 ；總建筑面積、 109000m178。主要游覽項目建成，各種旅游服務(wù)設(shè)施已頗具規(guī)模。從當前國內(nèi)外旅游旅游區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗和督公湖 水庫 資源的特點分析，旅游區(qū)旅游客源市場應(yīng)立足于徐州地區(qū)，重點開發(fā)蘇北、魯南旅游市場，融入地區(qū)旅游網(wǎng)絡(luò)以輻射國內(nèi)其它地區(qū)并逐步培育華東市場和海外市場。 B、線 結(jié)合濱湖綠化和景觀通廊的要求 ,設(shè)置濱湖生態(tài)濕地景觀帶，在濕地景觀帶上線性的種植水杉，與水流方向一致，形成生態(tài)濕地的動勢。沿湖景觀道路由北向南從用地中穿過。簡單的船塢只供小船?？?；小型船臺供家庭停船使用；較大的船塢供游艇或觀景船?？俊榱藵M足小孩與大眾等不同層次度假客人的需求，游泳池、室外空間以及其他娛樂設(shè)施都有所擴大。 度 假 酒店區(qū) 及濱水 娛樂 區(qū) 1）、旅館開發(fā)要獲得成功最重要的是要清楚市場的動態(tài)，此外還要考慮用地布局、規(guī)劃、設(shè)計等各個方面。就像這個名字所告訴我們的那樣，所謂滑草即是在草地上滑行。設(shè)施的規(guī)模是相對經(jīng)濟型還是超大型，這要根據(jù)具體情況。 在進行高爾夫球場的設(shè)計和規(guī)劃過程中，應(yīng)該充分考慮景觀視野；其次要做水規(guī)劃，水使景觀秀美，又是高爾夫球場的障礙物；最后要保護最有價值的土地，如海濱，作為建筑用地而不是球場用地。 于是，當時一位叫漢思的德國教育家和他的朋友勞恩斯于 1942 年創(chuàng)辦了 阿德伯威海上訓練學校 ，訓練年輕海員在海上的生存能 力和船觸礁后的野外生存技巧，結(jié)果在敦克爾克戰(zhàn)役中發(fā)揮了重要作用，可以說阿德伯威是拓展訓練的雛形。 B、突出地方文化的特色 挖掘地方歷史文脈，表現(xiàn)地方特色，樹立景區(qū)特色地方形象。處于經(jīng)濟高速發(fā)展、人口稠密、交通網(wǎng)絡(luò)密集的長江三角洲地區(qū)，是浙東旅游網(wǎng)絡(luò)的中心節(jié)點；到達寧波市區(qū)和櫟社機場分別為 10 分鐘車程，進入滬杭甬高速公路和同三線高速公路僅需 10 分鐘；當杭州灣跨海大橋 20xx 年建成，寧波將 進入以上海為中心的兩小時交通圈； 東錢湖又名 “萬金湖 ”，無論 “錢湖 ”還是 “金湖 ”，都與財富故事與官儒傳說淵源相連，其厚重悠遠的歷史文化蘊含形成了商儒結(jié)合、官佛相容的獨特文化傳承。綜合用地面積 公頃．其中水域面積約 65 公頃 ,山體投影面積 366 公頃 。其中，環(huán)保生態(tài)是前提，景觀形態(tài)是基礎(chǔ)，旅游經(jīng)濟是龍頭。 2）項目建設(shè)的必要性 a）改變徐州市乃至蘇北地區(qū)缺少假日經(jīng)濟載體的局面，提升賈汪區(qū)城市品位的需要。 隨著 城市居民和農(nóng)村人口生活水平的提高，城市居民以及富裕的農(nóng)民的需求休閑度假消費的日益增長。在進行督公湖水庫風景區(qū)總體規(guī)劃之前，首先對其旅游經(jīng)濟開發(fā)進行策劃研究，在科學合理策劃，仔細充分研究的基礎(chǔ)上，以旅游區(qū)的環(huán)境保護、生態(tài)建設(shè)為前提進行旅游區(qū)的景觀形態(tài)規(guī)劃及其它專項規(guī)劃。規(guī)劃用地內(nèi)現(xiàn)存有村落 ,約占地 65 公頃。 “商文化 ”，遠在 20xx 多年前人們就發(fā)現(xiàn)了這片湖山，春秋時越國大夫范蠡隱退后攜西施避居東錢湖畔伏牛山下，草耕商營，富甲天下，留傳著財富與愛情的動人傳說；近現(xiàn)代，由于 “五口通商 ”對外開埠，眾多甬籍人士飄洋過海，涌現(xiàn)了一大批叱咤風云的寧波商幫； 20xx 年 8 月寧波市委市政府作出加快東錢湖地區(qū)開發(fā)建設(shè)的重大決策，把包括鄞州區(qū)東錢 湖鎮(zhèn)、天童寺、阿育王寺、天童森林公園等地在內(nèi)的約 230 平方公里確定為東錢湖旅游度假區(qū)規(guī)劃范圍，成立了寧波東錢湖旅游度假區(qū)管理委員會，作為市政府派出機構(gòu)，在其管理范圍內(nèi)行使相關(guān)的市級經(jīng)濟管理權(quán)限和相當于縣級的社會和行政管理職能。 C、以人為本的設(shè)計 在活動內(nèi)容上要力求最大限度地提供人們吃、住、 玩、購物、健身等多方位的要求，充分利用當?shù)刈匀毁Y源發(fā)展多元化旅游項目，以歷史、文化為線索進行人文項目設(shè)計。此后拓展訓練的獨特創(chuàng)意和訓練方式逐漸被推廣開來，訓練對象由海員擴大到軍人、學生、工商業(yè)人員等群體。 經(jīng)過 30 年的發(fā)展歷程，出現(xiàn)了標準高爾夫球場和相應(yīng)的標準高爾夫設(shè)施。對于度假區(qū)的旅館，公寓和會議中心來說，網(wǎng)球、游泳或礦泉療養(yǎng)設(shè)施是比較重要的活動。即使當冬天的運動季節(jié)已經(jīng)結(jié)束了，那些具有良好體質(zhì)還有那些從沒有在雪面上嘗試 滑雪 的人們可以在歐洲的滑草中心或者其他山地區(qū)享督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 12 受滑草的極大樂趣。開發(fā)用地中的自然特征影響著人們的感受，當然也影響著項目的收益。另外，旅館還提供了一些擴展的服務(wù)項目，如、高爾夫球場俱樂部，網(wǎng)球場和水上運動場。 漢 文 化主題 公園和 未來 發(fā)展區(qū) （根據(jù) 開發(fā)進 度情況 適當時 機實施 ） 1）、對于大多數(shù)度假區(qū)開發(fā)項目，其環(huán)境是最主要方面。構(gòu)成了主體路網(wǎng)架構(gòu)。 C、面 大片集中綠化是綠化系統(tǒng)的重點。 B、從地理位置上定位、督公湖 水庫 風景區(qū)首先應(yīng)開發(fā)徐州當?shù)氐穆糜问袌?；其次?yīng)重點開發(fā)輻射 半徑 150KM 范圍的旅游市場，以南京周邊地區(qū)和華東地區(qū)作為補充；海外市場應(yīng)以漢文化區(qū)的日本、韓國作為今后潛在市場培育。因游客數(shù)量增長，旅游內(nèi)容的豐富，游客駐留期增長，使整個旅游區(qū)經(jīng)濟形成規(guī)模，開始形成少投入、高收益的經(jīng)營體制。；容積率、 1度假酒店區(qū) 用地平衡表 總用地面積 100% 建筑用地 % 道路用地 % 綠地 % 水面 % 技術(shù)經(jīng)濟指標 : 總用地面積、 ；總建筑面積、 35000m178。 項目招標 均 采用公開招標的方式。 c）增加就業(yè)機會，帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提升當?shù)氐纳鐣?jīng)濟發(fā)展的競爭力。主要指因宏觀經(jīng)濟波動等原因引起的旅游假日消費市場的突然變化 。 適用性 ? 可靠性 ? 可得性 ? 3 工程風險 工程地質(zhì) ? 地質(zhì)條件好，項目對地質(zhì)條件也沒有特殊要求。 建議 本項目所需資金數(shù)量較大，資金籌措能否及時足額到位關(guān)系到項目的建設(shè)進度，因此建議項目承建單位應(yīng)抓緊落實各項資金來源的渠道，保證資金在建設(shè)過程中的順利到位。10 年 (租金 ) （二） 前期工程費 （三） 基礎(chǔ)設(shè)施費 （四） 建安費 3000 三 項目投資 場地、設(shè)施、設(shè)備總投資 四 成本合計 五 營業(yè)收入 第二。) 單價（元 /M 178。 工程組織 ? 4 資金風險 資金來源中斷 ? 資金供應(yīng)不足 ? 5 外部協(xié)作風險 交通運輸 ? 外部協(xié)作條件較好。 主要指工程技術(shù)不先進、技術(shù)采用不合理引起的工程問題造成的損失。 項目與社會的互適性分析 項目由于對當?shù)鼐用窬蜆I(yè)、收入和基礎(chǔ)設(shè)施的促進作用而受到當?shù)厝罕姷慕邮埽椖繜o特殊的文化要求和技術(shù)要求，與當?shù)匚幕夹g(shù)能夠相互適應(yīng)和協(xié)調(diào)發(fā)展。 第十二章 投資估算與資金籌措 投資估算 詳見附表 121 1） 投資估算依據(jù) a）專門機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)其他費用計算辦法和費用標準；以及政府部門發(fā)布的物價指數(shù)； b） 《江蘇省市政工程單位估價表》、《江蘇省建筑工程概算定額》、《江蘇省定額與造價》20xx 年第四期、《江蘇省其他費用定額》等有關(guān)文件和定額 ； c） 國家 發(fā)改委 、建設(shè)部頒發(fā)的 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （第三版） ； d）建設(shè)單位提供其它基礎(chǔ)資料 。合理利用能源、降低能耗被列為經(jīng)濟發(fā)展的重大課題。 第三期 —— 穩(wěn)步上升階段（ 20xx～ 2017 年）五年 20xx～ 2017 年是穩(wěn)定發(fā)展階段。因此，督公湖 水庫 景區(qū)應(yīng)以工薪階層的旅游為基礎(chǔ)，合理開發(fā)中高檔旅游消費市場。 綠化理念 水與綠色生態(tài)文化的復(fù)興。沿濱湖岸線設(shè)置步行景觀道，沿山脊設(shè)置步行路兼做防災(zāi)通道，整個區(qū)域設(shè)置完整的步行系統(tǒng)。開敞空間的形式和空間大小應(yīng)該與市場的預(yù)期目標有關(guān)。度假村內(nèi)還包括相當數(shù)量督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 13 的附屬娛樂設(shè)施，如海濱、水上娛樂場、網(wǎng)球或高爾 夫球等。其中特別指出的是，隨著人們消費觀的價值觀的改變，以及技術(shù)的快速進步，關(guān)于度假區(qū)的屬性和其服務(wù)范圍也被賦予新的定義。 商 業(yè) 服務(wù)區(qū) 商業(yè)設(shè)施，特別是零售設(shè)施的設(shè)計和規(guī)劃通常與度假區(qū)其他部分特別是旅館部分是一個整體。 山 地 滑草、 冰雪娛 樂區(qū) 山為我們提供了一種截然不同的度假環(huán)境，滑草、滑雪坡和相關(guān)設(shè)施是山地主要的娛樂方式。督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 11 從中間開球球座算起球道長度平均在 － 之間。 2)、項目設(shè)計 常設(shè)的培訓項目如下、 A、 場地項目、飛躍斷橋、速降、天梯、云梯、背摔、電網(wǎng)、越障、雷陣、盲陣、同舟共濟、信任之旅、袋鼠跳、鱷魚潭、空中單杠、空中繩網(wǎng)、空中鋼絲繩、帶球賽跑、孤島求生、有軌電車、相依為命、風火輪、同心結(jié)、勝利墻等等。 成立統(tǒng)一的開發(fā)機構(gòu)或組織，保證設(shè)計意圖的落實，保證建設(shè)項目的實現(xiàn)。 東錢湖旅游度假區(qū)管委會成立之后，各項工作全面展開，根據(jù)東錢湖地區(qū)總體規(guī)劃，自成立起三年內(nèi)投資 50 億元、五年內(nèi)投資 100 億元，依托寧波現(xiàn)代化國際 港口城市的背景，按照 “城市之湖、生態(tài)之湖、文化之湖、休閑之湖 ”的要求，對區(qū)域內(nèi)湖泊山岳、山林田地、民俗風情、建筑古跡、歷史文化等各種旅游資源進行全面整合和綜合開發(fā)。坡腳區(qū)域低洼處約 70 米 , 為相對平緩的丘陵地形 ,且地質(zhì)條件良好 ,適宜開發(fā)建設(shè) .督公湖水庫由東、西、北 三面高地雨水匯集而成，已經(jīng)過池底保護治理，水深待詳細勘察。 規(guī)劃結(jié)構(gòu) 三脈、一湖、十一景 區(qū) 三脈、 1）、沿水系方向，貫穿南北的的旅游脈絡(luò)； 2）、北側(cè)的文化脈絡(luò)； 3）、南部壩上時尚脈絡(luò)； 一湖、 壩下三角地湖區(qū)； 十一景區(qū)、 由北至南，依次為 １）、拓展訓練營；２），馬術(shù)中心；３），生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)；４）， GOLF 網(wǎng)球俱樂部；５），冰雪娛樂區(qū)；６）商業(yè)服務(wù)區(qū)；７），生態(tài)別墅區(qū)；８）度假酒店區(qū)；９），度假公寓區(qū)；１０）漢文化主題公園區(qū)；１１），未來發(fā)展區(qū)。對賈汪區(qū)域內(nèi) 原有自然資源合理開發(fā)與利用，創(chuàng)造新的經(jīng)濟增長點，此項目的開發(fā)進程直接影響到賈汪的城市建設(shè)進程。建成后的生態(tài)旅游度假區(qū)必將成為徐州市乃至蘇北最大的休閑度假區(qū)。 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 6 ? 發(fā)掘區(qū)域人文歷史資源，提升景觀文化內(nèi)涵。 32′之間，屬暖溫帶季風型半海洋性氣候，四季分明，日照充足，雨量充沛，年平均氣溫 14℃，年降雨量 750 毫米，年日照數(shù) 22802440 小時，無霜期 208 天。生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，湖面開闊，四周群山環(huán)抱，森林蒼郁；氣候良好，屬亞熱帶季風氣候，全年溫和濕潤，雨量充沛，年平均氣溫 ℃ 。整個片區(qū)的稅收收入年增幅達 307%。心理上的絕望，讓他們喪失了求生的能力。游客在此能充分體驗民風、民俗；享用純綠色食品，甚至可以親自參與田間地頭的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動。 一個綜合型娛樂設(shè)施可以包括網(wǎng)球場、游泳池、礦泉療養(yǎng)、健身設(shè)施，其規(guī)模應(yīng)與市場需求相符，可以為一個俱樂部或一個旅館服務(wù)，也可以只為居民提供娛樂 服務(wù)。 當 雪面 融化后，人們就想在堅硬的平面上施展自己的技巧。濱水區(qū)住宅要比非濱水區(qū)住宅存在更多的優(yōu)勢，收益也大。豐富多樣的烹飪技術(shù)使其留住了相當數(shù)量的客人。因此，供?？看脑O(shè)施也就各不相同。 第 三 章 、 交通 規(guī)劃 一條過境公路分別從用地南部通過，并連接城市方向。 A、點 在景區(qū)內(nèi)部，種植自然形態(tài)的花草、灌木、藤架等，并結(jié)合建筑物或小品加以處理，成為融休息、 觀賞、活動、交往為一體，富有特色的組團綠化節(jié)點。 ? 節(jié)假日旅游尤其一年三個黃金周將成為持續(xù)升溫的熱點。 本期實施項目： 生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)；拓展訓練營；商業(yè)服務(wù)區(qū)；度假酒店；網(wǎng)球俱樂部；高山滑草項目。；容積率、 商業(yè)服務(wù)區(qū) 用地平衡表 總用地面積 5ha 100% 建筑用地 64% 道路用地 4% 綠地 32% 水面 0 技術(shù)經(jīng)濟指標 : 總用地面積、 5ha；總建筑面積、 15000m178。 項目主要污染源及污染物 a） 一般生活廢水 2400m3/d； b） 廢氣； c） 生活垃圾 ； d）廢渣； e）噪聲。 第十四章 社會評價 項目對社會的影響分析 本項目是一項旅游開發(fā)建設(shè)工程，將改變當?shù)芈浜蟮慕?jīng)濟條件和滿足城市重新定位的需求，既有經(jīng)濟效益，又有社會效益，對社會的發(fā)展和進步將產(chǎn)生積極的影響。項目與當?shù)匚幕?、教育、衛(wèi)生、技術(shù)具有良好的互