【正文】 客源市場為導(dǎo)向，以獨特的旅游資源為基礎(chǔ)，對旅游六要素 “行、游、購、食、宿、娛 ”進(jìn)行優(yōu)化組合，形成旅游產(chǎn)品的 “賣點 ”。 ? 個 人自助與舉家出游者增加。 ? 由于基礎(chǔ)設(shè)施的完善及優(yōu)良服務(wù)，旅游的年齡和性別限制越來越無足輕重。今后十年將持續(xù)高速發(fā)展。 第 六 章 、 旅游 客源 市場 分析 國內(nèi)外旅游發(fā)展趨勢 旅游業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，成為增長最快并且收益最高的永恒產(chǎn)業(yè)。 B、創(chuàng)造以地區(qū)性及歷史性為基礎(chǔ)的地方特征、水和綠構(gòu)成的 親水空間正是本地區(qū)的 地區(qū)性和歷史性在都市空間上的反映。 綠化理念 水與綠色生態(tài)文化的復(fù)興。 C、面 大片集中綠化是綠化系統(tǒng)的重點。在生態(tài)濕地的岸線周邊，人工筑造一些生態(tài)“渚”，活躍了湖區(qū)的岸線，成為特色綠化點。 綠化結(jié)構(gòu) 綠化系統(tǒng)按點、線、面三個層次進(jìn)行綠化。 B、注重在濱水岸線以及大片草地的邊界，以植被形成的界面的季相、色相、樹形及輪廓線的變化有致，形成頗具特色的種植景觀。 C、泛光照明設(shè)施、在主要建筑物正立面，夜間應(yīng)設(shè)置泛光照明，泛光照明設(shè)施應(yīng)隱藏在綠化帶中。 具體措施 A、照明燈、交通軸與各區(qū)綠化廣場內(nèi)以 15 米服務(wù)半徑設(shè)置照明燈具，燈具選擇應(yīng)與廣場整體風(fēng)格相統(tǒng)一。 第 四 章 、 照明 規(guī)劃 準(zhǔn)則 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 14 燈光設(shè)計是優(yōu)秀的景觀規(guī)劃的重要組成部分，除以路燈為主要的照明設(shè)備外，應(yīng)大量采用園林燈產(chǎn)生較為宜人的景觀效果。沿濱湖岸線設(shè)置步行景觀道，沿山脊設(shè)置步行路兼做防災(zāi)通道，整個區(qū)域設(shè)置完整的步行系統(tǒng)。構(gòu)成了主體路網(wǎng)架構(gòu)。與過境公路相連，南北各設(shè)計一條 15 米寬內(nèi)部車行道路貫穿用地東西。游客可以很隨意地坐在修剪過的草坪上，一邊享受音樂，一邊吃著自帶的食物，還可以呼吸到山中涼涼的清新的空氣。度假區(qū)的開發(fā)者們已經(jīng)發(fā)現(xiàn)表演藝術(shù)能夠大大提高項目的價值 。在拉斯維加斯城或在迪斯尼世界，娛樂、表演或游戲活動是吸引游客的主要方式。 2）、娛樂活動并不總是指運(yùn)動和娛樂，許多游客和房地產(chǎn)業(yè)主被吸引到度假區(qū)的部分原因是度假區(qū)的文化、娛樂服務(wù)吸引了他們，所有這些都能增加整個項目的品位和精致程度。開敞空間可以只作為 一種觀賞性的環(huán)境財富，也可以作 為一種娛樂空間。開敞空間的形式和空間大小應(yīng)該與市場的預(yù)期目標(biāo)有關(guān)。 漢 文 化主題 公園和 未來 發(fā)展區(qū) （根據(jù) 開發(fā)進(jìn) 度情況 適當(dāng)時 機(jī)實施 ） 1）、對于大多數(shù)度假區(qū)開發(fā)項目，其環(huán)境是最主要方面。船的類型有帆船、風(fēng)帆沖浪、獨木 舟或摩托艇等。 9）、水上運(yùn)動和劃船運(yùn)動的形式有、釣魚、滑水、橡皮船、獨木舟、動力船巡游、劃船比賽等，這些活動會根據(jù)水體、地理位置、氣候條件和傳統(tǒng)習(xí)慣等的不同而有所變化。 8）、商業(yè)設(shè)施開發(fā)――商業(yè)開發(fā)能最大程度地利用度假區(qū)濱水用地，通常有旅館、零售商店、飯店等。一塊濱水區(qū)或水陸分界區(qū)能夠被設(shè)計成由低密度到高密度的用地，具體內(nèi)容如下、 7）、開敞空間和小道 ――沒有天然海灘的地區(qū)，如湖邊或濕地，在濱水區(qū)可以提供開敞空間作為小道，自行車道及釣魚或野營的用地。如果在廣闊的濱水區(qū)只對一部分用地進(jìn)行開發(fā)，另一部分不開發(fā)，那么這種沖突就較容易解決了。 5）、在以水為特色的度假區(qū)，游客都想靠近水、使用水、進(jìn)行各種娛樂活動；同時，他們還要求最大程度地保護(hù)濱水區(qū)的美麗和環(huán)境質(zhì)量。度假村內(nèi)還包括相當(dāng)數(shù)量督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 13 的附屬娛樂設(shè)施，如海濱、水上娛樂場、網(wǎng)球或高爾 夫球等。另外，旅館還提供了一些擴(kuò)展的服務(wù)項目，如、高爾夫球場俱樂部，網(wǎng)球場和水上運(yùn)動場。 相對 于那些提供有限服務(wù)的當(dāng)?shù)仫埖旰途瓢桑偃章灭^在餐飲服務(wù)和便利性方面擁有相當(dāng)大的吸引力?？蛻舳急容^大，因為考慮游客平均居住時間較長，且要滿足家庭游客市場的需求。室外場地也相應(yīng)擴(kuò)展，常常包括主要的水系特征和場地景觀。 3）、由于能夠及時地根據(jù)娛樂休閑市場的變化調(diào)整自已，度假旅館擁有一個比車般商業(yè)旅館更長的營業(yè)期，隨之而來的其配套的服務(wù)設(shè)施以及規(guī)模也更大，具反映如下、 這種體系是具有歷史性的，擁有 相當(dāng)范圍的輔助和娛樂設(shè)施，同時完備的服務(wù)體系也是度假區(qū)旅館區(qū)別于一般旅館的標(biāo)志。其中特別指出的是，隨著人們消費(fèi)觀的價值觀的改變，以及技術(shù)的快速進(jìn)步，關(guān)于度假區(qū)的屬性和其服務(wù)范圍也被賦予新的定義。開發(fā)用地中的自然特征影響著人們的感受，當(dāng)然也影響著項目的收益。假使住宅的開發(fā)形式為從高層公寓到獨立住宅，生態(tài)平衡的程度也各不相同。 濱水區(qū)的住宅開發(fā)通常要保證一種平衡，即在生態(tài)保護(hù)與經(jīng)濟(jì)收益之間的平衡。通常度假區(qū)住宅多數(shù)采用與主寓所不同的特征，與主寓所相比較，度假區(qū)住宅常設(shè)計得很獨特，且能激發(fā)人們放松的情緒，同時還特別強(qiáng)調(diào)戶外活動的場所。 通常社區(qū)提供某一種居住單元類型和某一種住戶擁有方式或者不同類型居住單元與擁有方式的排列結(jié)合，同時度假區(qū)和娛樂社 區(qū)居住產(chǎn)品的具體特征上應(yīng)反映多種因素的結(jié)合、市場部分的服務(wù)，局部地段的具體需求以及相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 居住單元的類型包括獨立住宅、聯(lián)排住宅以及集合住宅。游客來度假區(qū)是為了發(fā)現(xiàn)一些平時看不到的東西，這種愿望和期待應(yīng)該反映到零售設(shè)施的設(shè)計和規(guī)劃中去。 商 業(yè) 服務(wù)區(qū) 商業(yè)設(shè)施，特別是零售設(shè)施的設(shè)計和規(guī)劃通常與度假區(qū)其他部分特別是旅館部分是一個整體。即使當(dāng)冬天的運(yùn)動季節(jié)已經(jīng)結(jié)束了，那些具有良好體質(zhì)還有那些從沒有在雪面上嘗試 滑雪 的人們可以在歐洲的滑草中心或者其他山地區(qū)享督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 12 受滑草的極大樂趣。他們的熱情如此高漲，創(chuàng)造出了新的運(yùn)動方式，如在沙地上，土地上甚至是草地上。 除了要有沒雪場應(yīng)有的幾個功能外，人工造雪還需要有可靠的、高質(zhì)量的水源、足夠大的水庫，通往公共設(shè)施的道路。在大多數(shù)地區(qū)，滑雪場需要自然降雪和人工降雪的配合，沒雪時間可以維持 80～ 100 天?；┢碌缿?yīng)該主要面向北方或東北方，以避免長時間暴露無遺在陽光下。高爾夫球場和網(wǎng)球場也為山地度假區(qū)增加了魅力，擴(kuò)大了主要的滑雪者市場。 考慮到經(jīng)濟(jì)效益，度假區(qū)一年 四季都推出了吸引游客的活動內(nèi)容。 山 地 滑草、 冰雪娛 樂區(qū) 山為我們提供了一種截然不同的度假環(huán)境，滑草、滑雪坡和相關(guān)設(shè)施是山地主要的娛樂方式。對于度假區(qū)的旅館，公寓和會議中心來說，網(wǎng)球、游泳或礦泉療養(yǎng)設(shè)施是比較重要的活動。這類娛樂活動所需的設(shè)施通常彼此靠得很近，為游客提供了一體的，又是多樣的化的娛樂活動。一般來說，練習(xí)場地應(yīng)靠近起始球洞和專賣店，在練習(xí)場地與俱樂部會所用地之間應(yīng)有一片過渡區(qū)域。 大多數(shù)新的高爾夫俱樂部會所都 會有一套練習(xí)場地和設(shè)施；這些練習(xí)設(shè)施有時甚至非常全。在多山地區(qū)，會所最好位于最高點和最低點之間，以免在連續(xù)型球場上將前九洞和后九洞搞錯。 俱樂部會所通常位于整個項目用地的中心，地勢較高的地區(qū)。 高爾夫球場 — 雙回路式（九洞一路），兩個第一洞和兩個第九洞在會所處。督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 11 從中間開球球座算起球道長度平均在 － 之間。 經(jīng)過 30 年的發(fā)展歷程，出現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場和相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)高爾夫設(shè)施。 GOLF、網(wǎng) 球 (學(xué)校 )俱樂 部 高爾夫球是度假區(qū)主要的娛樂活動或者是幾個主要的娛樂活動之一 ，它有利于增加營銷力，提升項目的價值，同時也是獲取收益的來源。 生 態(tài) 觀光農(nóng) 業(yè)區(qū) 積極利用現(xiàn)有村落資源，經(jīng)過改造，規(guī)范管理等措施的實施，開辟一處有濃郁地方特色的生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)。對于大多的度假區(qū)，與馬有關(guān)的娛樂活動都是采用一種簡單的娛樂方式，如馬拉車、馬拉雪撬或馬載客，為游人在度假區(qū)內(nèi)或附近的游覽提供服務(wù)。 馬術(shù)娛樂設(shè)施作為度假旅館、多功能度假區(qū)和度假農(nóng)場游客的娛樂活動是非常多見的。 馬 術(shù) 中心 根據(jù)度假區(qū)所能提供的設(shè)施，度假區(qū)內(nèi)的馬術(shù)活動不盡相同。 C、 水上項目、扎筏、無舟飛渡、百舸爭流、水上救生等等。 2)、項目設(shè)計 常設(shè)的培訓(xùn)項目如下、 A、 場地項目、飛躍斷橋、速降、天梯、云梯、背摔、電網(wǎng)、越障、雷陣、盲陣、同舟共濟(jì)、信任之旅、袋鼠跳、鱷魚潭、空中單杠、空中繩網(wǎng)、空中鋼絲繩、帶球賽跑、孤島求生、有軌電車、相依為命、風(fēng)火輪、同心結(jié)、勝利墻等等。此后拓展訓(xùn)練的獨特創(chuàng)意和訓(xùn)練方式逐漸被推廣開來，訓(xùn)練對象由海員擴(kuò)大到軍人、學(xué)生、工商業(yè)人員等群體。而富有經(jīng)驗的年長者卻能臨危不懼，積極地面對現(xiàn)實，調(diào)整心理，發(fā)揮自身潛能，最終獲救。后經(jīng)專家的反復(fù)研究，終于得出了結(jié)論、原來，當(dāng)遇到災(zāi)難時，年輕的水手很容易被恐懼所嚇倒，一時慌了手腳，總是想、我完了，回不去了，沒希望了，我死定了。當(dāng)時大西洋商務(wù)船隊屢遭德國人襲擊 ，許多年輕海員葬身海底。短短幾年不斷發(fā)展，倍受推崇，逐漸 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 10 被列入國家機(jī)關(guān)、外企和其它現(xiàn)代化企業(yè)的培訓(xùn)日程。 2）、生態(tài)景觀 遵循原有風(fēng)貌，依照山系， 形成督公湖 水庫 生態(tài)景觀 的動勢。生態(tài)濕地可以滯留營養(yǎng)物、防止鹽水的侵入、防止自然力的破壞、流量調(diào)節(jié)、滯留沉積物，它可以為動植物提供豐富的食物，繁殖和養(yǎng)育之地，也可以凈化水中污染物，保護(hù)岸線，舒緩洪水沖擊。 成立統(tǒng)一的開發(fā)機(jī)構(gòu)或組織，保證設(shè)計意圖的落實，保證建設(shè)項目的實現(xiàn)。 C、以人為本的設(shè)計 在活動內(nèi)容上要力求最大限度地提供人們吃、住、 玩、購物、健身等多方位的要求，充分利用當(dāng)?shù)刈匀毁Y源發(fā)展多元化旅游項目，以歷史、文化為線索進(jìn)行人文項目設(shè)計。 3）、啟發(fā)、 A、突出生態(tài)旅游的特點 盡量通過多種方式突出綠色生態(tài)旅游的特征，以樹立地區(qū)鮮明的形象。 五朵金花的開發(fā)即叫好又叫座，通過以花興農(nóng)，切切實實提高了農(nóng)民的收入，據(jù)統(tǒng)計， 20xx年，全區(qū)農(nóng)民人均收入達(dá)到 ，紅砂村達(dá) 7850元。春意畫鄉(xiāng)農(nóng)居，夏趣荷塘月色、秋憶東籬菊園、冬韻幸福梅林、四季歸隱江家菜地，五朵金花形成一個系統(tǒng)的旅游圈和產(chǎn)業(yè)林，督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 9 五朵金花錯位發(fā)展，竟相開放，避免了因時令限制帶來的游客流失，又各自找準(zhǔn)了優(yōu)勢，避免了同質(zhì)化，低水平的競爭。 三圣街道辦事處還以四川花博會的召開、鄉(xiāng)村旅游的開發(fā)為契機(jī)，極力宣傳五朵金花，吸引了眾多的游客；特別是這種以旅游產(chǎn)業(yè)帶動農(nóng)村發(fā)展的模式，得到了專家的高度評價，在農(nóng)村改造方面非常有經(jīng)驗的韓國專家都前來取經(jīng)，認(rèn)為三圣街道辦事處的實踐 “非常有特色，非常有生命力 ”。 “五朵金花 ”占地約 12 平方公里，如果按照常規(guī)的城市化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，每平方公里需投入 億元，總投資約需 18 億元。 2）、 鄉(xiāng)村旅游的奇 葩 — 五朵金花鬧蓉城 云南有五朵金花，四川也有五朵金花。 東錢湖旅游度假區(qū)管委會成立之后，各項工作全面展開，根據(jù)東錢湖地區(qū)總體規(guī)劃，自成立起三年內(nèi)投資 50 億元、五年內(nèi)投資 100 億元，依托寧波現(xiàn)代化國際 港口城市的背景，按照 “城市之湖、生態(tài)之湖、文化之湖、休閑之湖 ”的要求，對區(qū)域內(nèi)湖泊山岳、山林田地、民俗風(fēng)情、建筑古跡、歷史文化等各種旅游資源進(jìn)行全面整合和綜合開發(fā)。 “商文化 ”，遠(yuǎn)在 20xx 多年前人們就發(fā)現(xiàn)了這片湖山，春秋時越國大夫范蠡隱退后攜西施避居?xùn)|錢湖畔伏牛山下，草耕商營，富甲天下，留傳著財富與愛情的動人傳說；近現(xiàn)代，由于 “五口通商 ”對外開埠，眾多甬籍人士飄洋過海，涌現(xiàn)了一大批叱咤風(fēng)云的寧波商幫； 20xx 年 8 月寧波市委市政府作出加快東錢湖地區(qū)開發(fā)建設(shè)的重大決策，把包括鄞州區(qū)東錢 湖鎮(zhèn)、天童寺、阿育王寺、天童森林公園等地在內(nèi)的約 230 平方公里確定為東錢湖旅游度假區(qū)規(guī)劃范圍，成立了寧波東錢湖旅游度假區(qū)管理委員會，作為市政府派出機(jī)構(gòu)，在其管理范圍內(nèi)行使相關(guān)的市級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限和相當(dāng)于縣級的社會和行政管理職能。 區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。區(qū)域內(nèi)自然資源豐富，植被種類三百多，山地森林覆蓋率 %。 自古以來，東錢湖便是浙東著名風(fēng)景勝地，歷經(jīng)滄桑，積淀了濃厚的文化底蘊(yùn)，留下了眾多具有較高歷史及藝術(shù)價值的文化歷史遺存。 成功案例借鑒 1）、寧波東錢湖游度假區(qū) 在寧波市東南近郊逶迤綺麗、連綿不絕的青山群抱中，一顆璀璨的明珠千百年來閃耀著誘人的光芒，她就是郭沫若先生譽(yù)為 “西子風(fēng)韻、太湖氣魄 ”的東錢湖。植被狀況良好，山體綠化現(xiàn)狀以落葉喬木為主，有多品種的果樹，瀕水地帶灘涂及水塘較多，且依地形地 貌，蜿蜒跌落，宜加以規(guī)劃整治，創(chuàng)建豐富優(yōu)美的生態(tài)濕地景觀。 2)、水體保護(hù)原則 一、二級水源保護(hù)區(qū)的水質(zhì)，分別按國家規(guī)定的地面水環(huán)境質(zhì)量二、三類標(biāo)準(zhǔn)控制；三級水源保護(hù)區(qū)的水質(zhì)，按照《中華人民共和國水污染防治法》和省環(huán)境保護(hù)部門的規(guī)定控制。坡腳區(qū)域低洼處約 70 米 , 為相對平緩的丘陵地形 ,且地質(zhì)條件良好 ,適宜開發(fā)建設(shè) .督公湖水庫由東、西、北 三面高地雨水匯集而成，已經(jīng)過池底保護(hù)治理，水深待詳細(xì)勘察。規(guī)劃用地內(nèi)現(xiàn)存有村落 ,約占地 65 公頃。 項目概況 1）、規(guī)劃范圍與地形地貌分析 規(guī)劃用地東起寨山；西止龍門山；南臨許陽村用地；北接柴山。 17′～ 34176。 17′～ 117176。 督公湖生態(tài)旅游度假區(qū)項目可研報告 7 2)、基本概況 賈汪區(qū)地處蘇魯兩省交界處，北依齊魯大地，南連淮北平原，西距四省通衢的徐州主城區(qū) 35 公里，東距亞歐大陸橋東橋頭堡連云港 200 公里，全區(qū)總面積 690 平方公里，轄 7 個鎮(zhèn)、2 個辦事處、 1 個工業(yè)園區(qū)、人口 50 萬， 95 年經(jīng)江蘇省人民政府批準(zhǔn)行使和享