【正文】 17 資金籌措 17 第七章 經(jīng)濟(jì)社會效益分析 18 項目經(jīng)濟(jì)效益分析 18 社會效益分析 20 第八章 風(fēng)險分析 22 風(fēng)險評估 22 風(fēng)險防范對策 26 第九章 可行性研究結(jié)論 28 第一章 概述 一、背景 為貫徹、深化、完善《四川省市旅游發(fā)展總體 規(guī)劃》、《市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃》和《市“十二五”旅游規(guī)劃》 ,落實《市人民政府關(guān)于加快推動旅游項目建設(shè)實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展的指導(dǎo)意見》、《市人民政府關(guān)于大力推進(jìn)旅游重大項目開發(fā)建設(shè)的意見》 ,加快城市近郊休閑旅游度假區(qū)的建設(shè) ,帶動城市旅游業(yè)發(fā)展 ,促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化建設(shè) ,促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展 ,對旅游度假區(qū)項目進(jìn)行可行性研究分析。該區(qū)域以相對獨(dú)立的單體古民居建筑特色為主 ,規(guī)劃區(qū)緊臨游客服務(wù)中心、文化廣場和歌莊廣場 ,旁有一條景區(qū)主干道 ,交通便利。 C 以上 ,比位置偏南的桂林、昆明要高出 4176。由于村旅游休閑接待設(shè)施、旅游產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)不足 ,能夠吸引游客參與并消費(fèi)的旅游項目不多 ,為數(shù)不多的可消費(fèi)旅游項目的游客花費(fèi)偏低 ,旅游經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于旅游資源價值和旅游社會效益。 對養(yǎng)生保健項目調(diào)查顯示 ,膳食養(yǎng)生、康體療養(yǎng)管比較受歡迎 ,對太極、瑜伽管興趣一般。 小結(jié) 游客群體以中青年為主 ,學(xué)歷層次中等。 (二 )供給市場分析 周邊旅游供給空間結(jié)構(gòu)及其游客流向分析 目前市的鄉(xiāng)村旅游主要集中在周邊區(qū)縣 ,而在距離市區(qū)較近的 ,鄉(xiāng)村旅游資源的數(shù)量不多 ,也比較分散 ,沒有形成大規(guī)模的集中區(qū)域。這就造就了價格高低成為消費(fèi)者選擇的唯一 條件的被動局面 ,造成既沒有自己的特色 ,又容易被競爭者模仿的局面 ,又不能滿足游客越來越高的消費(fèi)要求 ,無法為農(nóng)戶帶來更高的經(jīng)濟(jì)效益。隨著“廣東人游廣東”、“廣州人游廣州”活動的策劃推廣以及該項富有創(chuàng)意的旅游活動方式在國內(nèi)其他省市或城市的推廣 ,近程旅游休閑活動讓城市居民重新審視和發(fā)現(xiàn)了身邊的優(yōu)勢資源 ,感受到城郊旅游的種種樂趣。尤 其占城市居民絕對多數(shù)的工薪階層 ,一方面使其產(chǎn)生外出旅游愿望的原因逐漸增多 ,另一方面可供自由支配的收入和時間有限 ,這就使得他們傾向于選擇距離常駐地較近的旅游地去旅游。 加強(qiáng)施工人員的環(huán)保教育 ,提高其環(huán)保素質(zhì) ,提倡文明施工。嚴(yán)禁將施工泥漿排入下水道 ,以免引起排水不暢而導(dǎo)致周圍地區(qū)積水內(nèi)澇。以相對獨(dú)立的單體古民居建筑特色為主 ,按二至三層框架結(jié)構(gòu)布局 ,便于市場化運(yùn)作 ,產(chǎn)權(quán)分 割。在總體規(guī)劃前 ,應(yīng)對全部場地進(jìn)行精心調(diào)查 ,對自然資源調(diào)查清楚 ,根據(jù)具體位置的地形特點(diǎn) ,精心組織建筑空間 ,達(dá)到既減少土石方量 ,又統(tǒng)一考慮日照、通風(fēng)、防火、環(huán)境及道路、綠化等 ,并 與自然地勢起伏一致 ,有機(jī)融入周圍整體環(huán)境。 4 基礎(chǔ)設(shè)施項目 占地約 52021? 2600 三坪塘整治、停車場、綠化等室外配套設(shè)施 5 前期準(zhǔn)備費(fèi) 2790 含規(guī)劃設(shè)計、地勘等前期工作 6 前期土地整理費(fèi)用 占地約 120 畝 3600 7 總計 24990 二、項目管理模式 統(tǒng)一對外招商 ,引進(jìn)具備開發(fā)經(jīng)驗公司對項目進(jìn)行開發(fā)建設(shè) ,項目建成后 ,從解決村民長期生產(chǎn)生活出路出發(fā) ,由村上經(jīng)合組織回購部分 ,回購面積控制在 5000?10000?之間 ,剩余部分產(chǎn)權(quán)屬投資商所有 ,為有效實現(xiàn)村民發(fā)展和景區(qū)建設(shè)共融共贏 ,確保項目未來盈利 ,建議委托有經(jīng)營管理經(jīng)驗的企業(yè)進(jìn)行項目運(yùn)營管理 ,主要管理運(yùn)營模式可采取以下方式進(jìn)行 : 采取租賃方式取得收益 ,村民也可在街區(qū)內(nèi)承租物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營 ,但必須符合相關(guān)業(yè)態(tài)并遵守、服從街區(qū)管理者的統(tǒng)一管理。項目建成后 ,由投資商和村經(jīng)合組織共同委托有經(jīng)營管理經(jīng)驗的公司對項目 進(jìn)行經(jīng)營管理 ,扣除支付給管理公司一定的管理費(fèi)用和營業(yè)稅等費(fèi)用后 ,通過取得的稅后經(jīng)營收入 ,逐步收回投資。 表 71 項目 2021?2020 年旅游業(yè)收入預(yù)測表 年份 2021 2021 2021 2017 2018 2019 2020 游客量 (萬人次 ) 20 20 26 30 34 38 44 預(yù)計人均旅游消費(fèi) (元 ) 120 140 170 210 260 320 550 直接旅游總收入 (萬元 ) 2400 2800 4420 6300 8840 12160 24200 按初步建成 (2021 年 )接待旅游人次估算 ,接待收入 2400 萬元。 項目以旅游資源為主要經(jīng)營要素 ,再加上資金、勞動力和管理者才能。能夠加快培養(yǎng)一批有文化、懂經(jīng)營、會管理的新型農(nóng)民 ,從而整體帶動農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平、農(nóng)民生活水平和鄉(xiāng)風(fēng)文明水平的提高 ,推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)。沒有以游客為上帝的服務(wù)精神 ,就難以獲得市場的認(rèn)可 ,更不易獲得經(jīng)濟(jì)的收益?？梢哉f ,發(fā)展休閑農(nóng)業(yè) ,有利于農(nóng)村乃至全國加快建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會 ,有利于保護(hù)資源和環(huán)境 ,促進(jìn)農(nóng)村科學(xué)規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ,實現(xiàn)“村容整治”的目標(biāo)。作為投資者 ,必須清楚投資項目的風(fēng)險所在 ,才能更好地進(jìn)行投資決策與投資運(yùn)作 ,在投資和決策中對風(fēng)險進(jìn)行有效的控制 ,這樣能夠客觀地分析項目風(fēng)險程度 ,大大減少投資失敗的可能性。 決策風(fēng)險是指項目的決策者 ,在作與項目有關(guān)的決策時所犯錯誤給項目帶來的損失。 技術(shù)平臺風(fēng)險是指在使用不合適的或者不足夠的新技術(shù)。在旅游建設(shè)項目中影響金融風(fēng)險的因素包括以下方面 : 利率變動情況。 融資風(fēng)險。二是 未能正常履行委托合同中規(guī)定的職責(zé) ,在工作中發(fā)生失職行為 。由于政策風(fēng)險是一種宏觀上的風(fēng)險 ,它的征兆較為明顯。投資環(huán)境是投資能否取得成功的關(guān)鍵因素之一 ,特別是項目與當(dāng)?shù)丨h(huán)境產(chǎn)生各種各樣聯(lián)系 ,所以投資環(huán)境風(fēng)險必須加以考慮。第一 ,降低風(fēng)險評價基準(zhǔn) ,對項目重新評價 ,看一看風(fēng)險評價基準(zhǔn)降低后 ,項目是否可行 。 (二 )建立項目風(fēng)險管理的組織 該項目風(fēng)險管理組織結(jié)構(gòu)的最上層應(yīng)該是項目經(jīng)理。因此 ,不僅要嚴(yán)格 控制成本 ,必要時應(yīng)增大資本金的比例。選用正確的誤差分析方法 ,開展相應(yīng)的項目質(zhì)量糾偏措施設(shè)計和優(yōu)化 ,從而減少和避免這方面的風(fēng)險。設(shè)置完善的給排水設(shè)施。項目建設(shè)前期委托有相關(guān)資質(zhì)單位 ,通過對本工程的環(huán)境影響特征的分析 ,科學(xué)地進(jìn)行環(huán)境影響評估 ,提 出項目在實施期間和運(yùn)營期間減緩環(huán)境影響的對策和措施 ,以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。對社會環(huán)境的影響 。選用正確的項目成本誤差分析法 ,如掙值分析法 。項目經(jīng)理之下可設(shè)一名風(fēng)險管理專職人員 ,幫助項目經(jīng)理組織和協(xié)調(diào)整個項目管理班子的風(fēng)險管理活動。 經(jīng)過前面的風(fēng)險綜合評價 ,項目的整體風(fēng)險水平在可接受范圍內(nèi) ,因此有必 要再次進(jìn)行風(fēng)險分析 ,探討風(fēng)險防范的策略 ,提高項目的運(yùn)作效率和效益。自然風(fēng)險指工程項目所在地區(qū)客觀存在的惡劣自然條件 ,項目建設(shè)期間可能碰上惡劣氣候等等因素可能給投資人構(gòu)成的威脅 ,自然風(fēng)險通常由自然資源條 件、氣候、環(huán)境等導(dǎo)致。 國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 職業(yè)道德風(fēng)險。 (四 )項目建設(shè)施工操作風(fēng)險 施工操作風(fēng)險 ,它是指項目實施某些環(huán)節(jié)過程中 ,由于操作者自身專業(yè)技能、職業(yè)道德水平的限制所造成的風(fēng)險。 投資基準(zhǔn)收益率變動情況。然而 ,由此又產(chǎn)生另一種相關(guān)的風(fēng)險 ,就是機(jī)會風(fēng)險 ,從保守的觀點(diǎn)看待風(fēng)險 ,過多的領(lǐng)先性的創(chuàng)新有可能成為項目的災(zāi)難 ,這樣只有那些能夠處理高風(fēng)險的組織才能運(yùn)用好這個機(jī)會。 實施控制風(fēng)險是指在在項目實施過程中由于項目的控制措施不到位、控制手段不得力等原因給項目造成的風(fēng)險。 (一 )管理風(fēng)險 管理風(fēng)險是指項目管理過程中由于管理等方面的變化 ,如管理層決策失誤、戰(zhàn)略調(diào)整、工作制度、管理水平等管理方面的因素給項目造成的風(fēng)險。 (七 )有利于城鄉(xiāng)一體化發(fā)展 本項目以農(nóng)業(yè)為空間 ,以農(nóng)民為主體 ,以城市居民為客源 ,能夠?qū)崿F(xiàn)“大農(nóng)業(yè)”與“大旅游”的有機(jī)結(jié)合 ,使得城鄉(xiāng)互為資源、互為市場、互為環(huán)境 ,必將在加快城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)文化融合和三次產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展 ,縮小城鄉(xiāng)差別 ,加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程方面發(fā)揮重要作用。市場是一所最好的學(xué)校 ,服務(wù)教育將農(nóng)民培養(yǎng)成文明衛(wèi)生禮貌的公民。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ,需要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整 ,形成高附加值的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。 綜合考慮營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)初期投入等因素 ,預(yù)計項目建成后第 6