【正文】 17 資金籌措 17 第七章 經(jīng)濟社會效益分析 18 項目經(jīng)濟效益分析 18 社會效益分析 20 第八章 風險分析 22 風險評估 22 風險防范對策 26 第九章 可行性研究結(jié)論 28 第一章 概述 一、背景 為貫徹、深化、完善《四川省市旅游發(fā)展總體 規(guī)劃》、《市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃》和《市“十二五”旅游規(guī)劃》 ,落實《市人民政府關(guān)于加快推動旅游項目建設(shè)實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展的指導意見》、《市人民政府關(guān)于大力推進旅游重大項目開發(fā)建設(shè)的意見》 ,加快城市近郊休閑旅游度假區(qū)的建設(shè) ,帶動城市旅游業(yè)發(fā)展 ,促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化建設(shè) ,促進城市可持續(xù)發(fā)展 ,對旅游度假區(qū)項目進行可行性研究分析。該區(qū)域以相對獨立的單體古民居建筑特色為主 ,規(guī)劃區(qū)緊臨游客服務(wù)中心、文化廣場和歌莊廣場 ,旁有一條景區(qū)主干道 ,交通便利。 C 以上 ,比位置偏南的桂林、昆明要高出 4176。由于村旅游休閑接待設(shè)施、旅游產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)不足 ,能夠吸引游客參與并消費的旅游項目不多 ,為數(shù)不多的可消費旅游項目的游客花費偏低 ,旅游經(jīng)濟效益遠遠低于旅游資源價值和旅游社會效益。 對養(yǎng)生保健項目調(diào)查顯示 ,膳食養(yǎng)生、康體療養(yǎng)管比較受歡迎 ,對太極、瑜伽管興趣一般。 小結(jié) 游客群體以中青年為主 ,學歷層次中等。 (二 )供給市場分析 周邊旅游供給空間結(jié)構(gòu)及其游客流向分析 目前市的鄉(xiāng)村旅游主要集中在周邊區(qū)縣 ,而在距離市區(qū)較近的 ,鄉(xiāng)村旅游資源的數(shù)量不多 ,也比較分散 ,沒有形成大規(guī)模的集中區(qū)域。這就造就了價格高低成為消費者選擇的唯一 條件的被動局面 ,造成既沒有自己的特色 ,又容易被競爭者模仿的局面 ,又不能滿足游客越來越高的消費要求 ,無法為農(nóng)戶帶來更高的經(jīng)濟效益。隨著“廣東人游廣東”、“廣州人游廣州”活動的策劃推廣以及該項富有創(chuàng)意的旅游活動方式在國內(nèi)其他省市或城市的推廣 ,近程旅游休閑活動讓城市居民重新審視和發(fā)現(xiàn)了身邊的優(yōu)勢資源 ,感受到城郊旅游的種種樂趣。尤 其占城市居民絕對多數(shù)的工薪階層 ,一方面使其產(chǎn)生外出旅游愿望的原因逐漸增多 ,另一方面可供自由支配的收入和時間有限 ,這就使得他們傾向于選擇距離常駐地較近的旅游地去旅游。 加強施工人員的環(huán)保教育 ,提高其環(huán)保素質(zhì) ,提倡文明施工。嚴禁將施工泥漿排入下水道 ,以免引起排水不暢而導致周圍地區(qū)積水內(nèi)澇。以相對獨立的單體古民居建筑特色為主 ,按二至三層框架結(jié)構(gòu)布局 ,便于市場化運作 ,產(chǎn)權(quán)分 割。在總體規(guī)劃前 ,應對全部場地進行精心調(diào)查 ,對自然資源調(diào)查清楚 ,根據(jù)具體位置的地形特點 ,精心組織建筑空間 ,達到既減少土石方量 ,又統(tǒng)一考慮日照、通風、防火、環(huán)境及道路、綠化等 ,并 與自然地勢起伏一致 ,有機融入周圍整體環(huán)境。 4 基礎(chǔ)設(shè)施項目 占地約 52021? 2600 三坪塘整治、停車場、綠化等室外配套設(shè)施 5 前期準備費 2790 含規(guī)劃設(shè)計、地勘等前期工作 6 前期土地整理費用 占地約 120 畝 3600 7 總計 24990 二、項目管理模式 統(tǒng)一對外招商 ,引進具備開發(fā)經(jīng)驗公司對項目進行開發(fā)建設(shè) ,項目建成后 ,從解決村民長期生產(chǎn)生活出路出發(fā) ,由村上經(jīng)合組織回購部分 ,回購面積控制在 5000?10000?之間 ,剩余部分產(chǎn)權(quán)屬投資商所有 ,為有效實現(xiàn)村民發(fā)展和景區(qū)建設(shè)共融共贏 ,確保項目未來盈利 ,建議委托有經(jīng)營管理經(jīng)驗的企業(yè)進行項目運營管理 ,主要管理運營模式可采取以下方式進行 : 采取租賃方式取得收益 ,村民也可在街區(qū)內(nèi)承租物業(yè)進行經(jīng)營 ,但必須符合相關(guān)業(yè)態(tài)并遵守、服從街區(qū)管理者的統(tǒng)一管理。項目建成后 ,由投資商和村經(jīng)合組織共同委托有經(jīng)營管理經(jīng)驗的公司對項目 進行經(jīng)營管理 ,扣除支付給管理公司一定的管理費用和營業(yè)稅等費用后 ,通過取得的稅后經(jīng)營收入 ,逐步收回投資。 表 71 項目 2021?2020 年旅游業(yè)收入預測表 年份 2021 2021 2021 2017 2018 2019 2020 游客量 (萬人次 ) 20 20 26 30 34 38 44 預計人均旅游消費 (元 ) 120 140 170 210 260 320 550 直接旅游總收入 (萬元 ) 2400 2800 4420 6300 8840 12160 24200 按初步建成 (2021 年 )接待旅游人次估算 ,接待收入 2400 萬元。 項目以旅游資源為主要經(jīng)營要素 ,再加上資金、勞動力和管理者才能。能夠加快培養(yǎng)一批有文化、懂經(jīng)營、會管理的新型農(nóng)民 ,從而整體帶動農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平、農(nóng)民生活水平和鄉(xiāng)風文明水平的提高 ,推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)。沒有以游客為上帝的服務(wù)精神 ,就難以獲得市場的認可 ,更不易獲得經(jīng)濟的收益?？梢哉f ,發(fā)展休閑農(nóng)業(yè) ,有利于農(nóng)村乃至全國加快建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會 ,有利于保護資源和環(huán)境 ,促進農(nóng)村科學規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ,實現(xiàn)“村容整治”的目標。作為投資者 ,必須清楚投資項目的風險所在 ,才能更好地進行投資決策與投資運作 ,在投資和決策中對風險進行有效的控制 ,這樣能夠客觀地分析項目風險程度 ,大大減少投資失敗的可能性。 決策風險是指項目的決策者 ,在作與項目有關(guān)的決策時所犯錯誤給項目帶來的損失。 技術(shù)平臺風險是指在使用不合適的或者不足夠的新技術(shù)。在旅游建設(shè)項目中影響金融風險的因素包括以下方面 : 利率變動情況。 融資風險。二是 未能正常履行委托合同中規(guī)定的職責 ,在工作中發(fā)生失職行為 。由于政策風險是一種宏觀上的風險 ,它的征兆較為明顯。投資環(huán)境是投資能否取得成功的關(guān)鍵因素之一 ,特別是項目與當?shù)丨h(huán)境產(chǎn)生各種各樣聯(lián)系 ,所以投資環(huán)境風險必須加以考慮。第一 ,降低風險評價基準 ,對項目重新評價 ,看一看風險評價基準降低后 ,項目是否可行 。 (二 )建立項目風險管理的組織 該項目風險管理組織結(jié)構(gòu)的最上層應該是項目經(jīng)理。因此 ,不僅要嚴格 控制成本 ,必要時應增大資本金的比例。選用正確的誤差分析方法 ,開展相應的項目質(zhì)量糾偏措施設(shè)計和優(yōu)化 ,從而減少和避免這方面的風險。設(shè)置完善的給排水設(shè)施。項目建設(shè)前期委托有相關(guān)資質(zhì)單位 ,通過對本工程的環(huán)境影響特征的分析 ,科學地進行環(huán)境影響評估 ,提 出項目在實施期間和運營期間減緩環(huán)境影響的對策和措施 ,以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。對社會環(huán)境的影響 。選用正確的項目成本誤差分析法 ,如掙值分析法 。項目經(jīng)理之下可設(shè)一名風險管理專職人員 ,幫助項目經(jīng)理組織和協(xié)調(diào)整個項目管理班子的風險管理活動。 經(jīng)過前面的風險綜合評價 ,項目的整體風險水平在可接受范圍內(nèi) ,因此有必 要再次進行風險分析 ,探討風險防范的策略 ,提高項目的運作效率和效益。自然風險指工程項目所在地區(qū)客觀存在的惡劣自然條件 ,項目建設(shè)期間可能碰上惡劣氣候等等因素可能給投資人構(gòu)成的威脅 ,自然風險通常由自然資源條 件、氣候、環(huán)境等導致。 國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境。 職業(yè)道德風險。 (四 )項目建設(shè)施工操作風險 施工操作風險 ,它是指項目實施某些環(huán)節(jié)過程中 ,由于操作者自身專業(yè)技能、職業(yè)道德水平的限制所造成的風險。 投資基準收益率變動情況。然而 ,由此又產(chǎn)生另一種相關(guān)的風險 ,就是機會風險 ,從保守的觀點看待風險 ,過多的領(lǐng)先性的創(chuàng)新有可能成為項目的災難 ,這樣只有那些能夠處理高風險的組織才能運用好這個機會。 實施控制風險是指在在項目實施過程中由于項目的控制措施不到位、控制手段不得力等原因給項目造成的風險。 (一 )管理風險 管理風險是指項目管理過程中由于管理等方面的變化 ,如管理層決策失誤、戰(zhàn)略調(diào)整、工作制度、管理水平等管理方面的因素給項目造成的風險。 (七 )有利于城鄉(xiāng)一體化發(fā)展 本項目以農(nóng)業(yè)為空間 ,以農(nóng)民為主體 ,以城市居民為客源 ,能夠?qū)崿F(xiàn)“大農(nóng)業(yè)”與“大旅游”的有機結(jié)合 ,使得城鄉(xiāng)互為資源、互為市場、互為環(huán)境 ,必將在加快城鄉(xiāng)經(jīng)濟文化融合和三次產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展 ,縮小城鄉(xiāng)差別 ,加快城鄉(xiāng)一體化進程方面發(fā)揮重要作用。市場是一所最好的學校 ,服務(wù)教育將農(nóng)民培養(yǎng)成文明衛(wèi)生禮貌的公民。農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展 ,需要進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整 ,形成高附加值的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。 綜合考慮營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)初期投入等因素 ,預計項目建成后第 6