房地產(chǎn)、土地抵押辦理他項(xiàng)權(quán)證的程序和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)-在線瀏覽
2024-10-13 21:47本頁(yè)面
【正文】 準(zhǔn)，其土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（二）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；（三）具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；（四）依照《條例》和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府交付土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。不過(guò)，對(duì)于劃撥土地使用權(quán)隨同建筑物一起出租的，法律是允許的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規(guī)定，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。（一）、簽約：根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出租，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。土地租賃合同的特征：共有特征：①是雙務(wù)、有償、諾成的合同；②標(biāo)的物是特定的，合同終止后，承租人必須將士地隨同原地上建筑物、其他附著物完好無(wú)損地交給出租人；③適用“買賣不破租賃”原則，即土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不影響租賃權(quán)人行使租賃權(quán)；④為要式合同，必須依法登記。出租人不僅是對(duì)土地享有土地使用權(quán)，且取得土地使用權(quán)的方式必須是出讓方式取得，其他土地使用權(quán)主體一般不得擅自租賃土地；承租人雖只是租賃合同的當(dāng)事人，但不得違背出讓合同中確定的權(quán)利義務(wù)，必須按照出讓合同中規(guī)定的用途利用土地。③客體的特殊性。土地使用權(quán)租賃合同的主要內(nèi)容：由出租人和承租人根據(jù)出讓合同的基本內(nèi)容和出租的實(shí)際情況協(xié)商確定。主要包括：租賃標(biāo)的物：為附有地上建筑物、其他附著物的土地使用權(quán)。關(guān)于出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租中地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)歸屬，出讓國(guó)有土地使用權(quán)出租后，承租人僅享有租期內(nèi)的對(duì)土地的占有、使用、收益權(quán)，并非土地使用權(quán)人，原出讓合同仍由作為出租人的土地使用權(quán)人繼續(xù)履行，租期屆滿而土地使用權(quán)未到出讓年限時(shí)，出租人有權(quán)收回土地使用權(quán)，土地上承租人投資建造的建筑物、其他附著物自然歸屬于出租人。但在租賃合同中進(jìn)一步明確很有必要，有利于承租人按照土地利用性質(zhì)正確、合理地使用土地，防止糾紛和誤解。租賃期限受兩個(gè)方面的約束：一是土地使用權(quán)出讓合同，租賃期限必須在出讓期限范圍內(nèi)；二是《合同法》第214條的規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年，.....租賃期滿可以續(xù)訂合同。但出租方和承租方有特殊原因需終止合同的，在雙方取得一致意見(jiàn)的情況下，也可隨時(shí)終止。交付土地的期限和條件：合同中應(yīng)明確規(guī)定合同簽訂之后，出租人交付土地的時(shí)限及條件，以確保承租人能按時(shí)占有、使用土地，主張其權(quán)利。雙方當(dāng)事人需要約定用途改變的可能性，以及在辦理變更登記的過(guò)程中分別承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。在租賃合同有效期間，承租人如有下列情況，出租人可終止合同：承租人私自轉(zhuǎn)租的；長(zhǎng)期閑置不用的；物故長(zhǎng)期拖欠租金的；承租人利用承租土地搞非法活動(dòng)的。如出租人有下列情況的，承租人也可終止合同：未 按時(shí)交付土地的；未按使用條件提供土地的；合同規(guī)定土地用途與出讓合同或規(guī)劃用途不一致的。違約條款：違反土地使用權(quán)租賃合同的責(zé)任，對(duì)于違約人來(lái)講，主要是就違約行為承擔(dān)解除合同的違約后果，以及對(duì)違約造成的損失支付違約賠償。明確合同登記的部門、時(shí)間和方式。雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)土地使用權(quán)租賃關(guān)系是平等主體間的民事法律關(guān)系，出租人和承租人的權(quán)利義務(wù)是對(duì)等的，即出租人作為權(quán)利主體享有的權(quán)利就是承租人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)；承租人享有的權(quán)利就是出租人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。2．出租人出租土地時(shí)，依法負(fù)有將出租土地的地上建筑物、其他附著物同時(shí)出租的義務(wù)。但合同另有約定的，從合同。在同等條件下，承租人有優(yōu)先受讓的權(quán)利。5．出租人在承租人合法依約使用土地期間，具有保證不憑借使用權(quán)人的權(quán)利干擾承租人正常占有使用土地的義務(wù)：保證租賃期間租賃權(quán)不因土地設(shè)置抵押而消失或因出租人的不法行為而被土地所有權(quán)人收回土地使用權(quán)的義務(wù)。6．出租人在租賃合同成立之后，
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