房地產、土地抵押辦理他項權證的程序和收費標準-文庫吧資料
2024-10-13 21:47本頁面
【正文】 賃合同，所謂“買賣不破租賃”。3．出租人轉讓已出租的土地使用權及地上建筑物時，應事先通知承租人。其交付與交付土地的行為同時進行。出租人的主要義務(即承租人的權利)1．按租賃合同約定的時間和條件將土地提供給承租人使用。優(yōu)先購買權：租賃期間，土地使用權人轉讓土地使用權的，在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權。承租人租期屆滿時返還土地的期限、方式和條件。出租人和承租人雙方的權利義務。②承租人單方終止合同的情況。終止合同的條款：分為兩種情況：①出租人單方終止合同的情況。改變土地用途的約定：一般來說，租賃合同約定的土地使用條件，必須符合出讓合同規(guī)定的條件和土地使用規(guī)則，如須改變，需要按照土地使用權出讓的有關規(guī)定經批準后方可。租金：租金的標準、支付期限和方式，以及貨幣的種類，由合同當事人根據土地所在地的實際情況及出租市場供需關系和市場價格約定。若租賃合同未規(guī)定具體租期，只要在出讓期限內，出租方無特殊的、需要收回土地的原因，且承租方依約使用土地，土地使用權租賃合同為有效繼續(xù)。租賃期限：租賃期限是租賃關系起始與終止的日期。租賃用途：與出讓合同中規(guī)定的用途相同。要明確地塊位置、四至、面積、開發(fā)程度等。由于它是確定當事人在租賃關系中權利義務的法律文書，是當事人出租活動的行為準則，因此，其內容要全面、準確、具體。一般財產租賃合同客體可以是單一的物，也可以是集合物，而土地租賃合同的客體只能是集合物，即土地使用權和地上建筑物和其他附著物所有權。②土地租賃合同的成立不影響土地使用權的存在，土地出租人仍是土地使用權人。自有特征：①主體法律地位的特殊性。租賃合同不得違背國家法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定。二、土地使用權租賃合同與土地使用權他項權證的區(qū)別國有土地使用權出租的程序包括簽約和登記?！眲潛芡恋厥褂脵啾仨毥浲凉懿块T批準且辦理出讓手續(xù)后才能出租，受關于出讓土地使用權出租的法律規(guī)定的約束（嚴格講國家是不允許劃撥土地使用權的單獨出租的）。原擁有土地使用權的一方稱為出租人，承租土地使用權的一方稱為承租人”。劃撥土地使用權的出租：1992年國家土地管理局《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第五條規(guī)定：“未經市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續(xù)，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得出租?！弊赓U土地使用權的出租是對以土地租賃方式初始取得土地使用權的第一次出租。租賃土地使用權的出租：《規(guī)范國有土地租賃若干意見》第六條對租賃土地使用權的出租作了相關規(guī)定：“國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權?！薄秳潛芡恋厥褂脵喙芾頃盒修k法》第9條規(guī)定：“土地使用權出租，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為?！蓖恋厥褂脵嘧赓U：指土地二級市場行為，即合法取得土地使用權的單位或個人將土地使用權出租與承租人，出租的客體是土地使用權。”“ 國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。法律依據：《土地管理法實施條例》第29條規(guī)定：“國有土地有償使用的方式包括國有土地使用權出讓、國有土地租賃和國有土地使用權作價出資或入股”，從而正式將土地租賃確定為國有土地使用權取得方式之一。附：《房地產、土地評估收費標準》及國家計委、國土資源部計價格（1994）2017號文件、國家計委、建設部計價格（1995）971號文件。辦理他項權證時，涉及收費的有兩項，一是評估費，據房產評估公司介紹，房地產抵押評估收費標準按國家計委、建設部計價格（1995）971號文件執(zhí)行，實際收費一般與企業(yè)協(xié)商后按50％收取。二是登記費，國土局按照住宅用地1畝及1畝以下300元/畝、以后200元/畝，非住宅用地1畝及1畝以下50
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