房地產(chǎn)抵押后，產(chǎn)權(quán)證放在“哪里”更合理-在線瀏覽
2025-08-09 00:02本頁面
【正文】 最大多數(shù)人的利益平衡。房地產(chǎn)抵押登記制度應(yīng)順應(yīng)市場發(fā)展的要求，以鼓勵交易、保護(hù)善意相對人利益、維護(hù)雙方當(dāng)事人利益的平衡為出發(fā)點(diǎn)?！稉?dān)保法》第53條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。我們?nèi)砸糟y行與借款人之間的房屋抵押貸款為例，購房人（抵押人）在向銀行（抵押權(quán)人）申請借款的同時，要將所購房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行，為向銀行申請的貸款設(shè)立抵押。如人在未按借款合同約定償還銀行借款時，銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將抵押人抵押之房屋折價、變賣或申請法院拍賣并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償?？梢坏┑盅喝瞬宦男袀鶆?wù)，抵押權(quán)人到底如何實(shí)現(xiàn)其他項(xiàng)權(quán)呢？例如產(chǎn)權(quán)證掌握在抵押人手中，根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定必須通過雙方協(xié)商才可以處理抵押物，那么一旦出現(xiàn)抵押人惡意不配合（如聲稱其權(quán)利證書丟失），或失蹤、死亡的情形，雙方根本無法協(xié)商時，那么抵押權(quán)人的抵押權(quán)如何實(shí)現(xiàn)呢？必須通過法院的訴訟程序嗎？而且，就算抵押權(quán)人可以憑借《房屋他項(xiàng)權(quán)證》實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，但手里壓著很多不能還款的房子，要去變現(xiàn)，拍賣，變賣，去找人收購，在變現(xiàn)過程中的人力、物力、財(cái)力使自身的經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)生偏離，對抵押權(quán)人來說，這樣的成本是不是太高了呢？這對抵押權(quán)人來講，是不是有失公平呢？再者，產(chǎn)權(quán)證掌握在抵押人手中，根據(jù)《擔(dān)保法》第53條的法律規(guī)定，抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，首先要與抵押人進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的必經(jīng)程序；協(xié)商不成的，抵押權(quán)人只能向人民法院起訴，通過法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人并無自行折價、自行拍賣、自行變賣抵押物的權(quán)利。就此規(guī)定，筆者認(rèn)為其本身就是不正確的。當(dāng)事人之間訂立的合同, 按照有約定依約定，“無約定從法定”和“約定大于法定”的一般民法原理，只要是在法律許可的范圍內(nèi)自愿達(dá)成的雙方約定，就是雙方之間的法律，對雙方均有約束力，即約定大于法定，但以不損害公共利益為限。這樣，不但加快抵押物的流轉(zhuǎn)速度，也可以減少實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的成本。根據(jù)我國《仲裁法》的規(guī)定：“平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁?！彼愿鶕?jù)仲裁的排他性，一旦當(dāng)事人雙方選擇了仲裁方式解決糾紛即排除了法院的管轄權(quán)。抵押權(quán)人和抵押人雙方事先對抵押合同進(jìn)行了公證，即此合同若經(jīng)公證機(jī)關(guān)賦予公證效力的債權(quán)文書，那么當(dāng)事人可以憑借公證的執(zhí)行證書直接向人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，不經(jīng)訴訟程序即直接進(jìn)入法院的執(zhí)行程序?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》第218條也明確將公證機(jī)關(guān)
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