【正文】 鍵在于，充分把握 南寧市重點實施向南發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)新區(qū) —— 五象新區(qū)的城市規(guī)劃機遇，充分利用地塊所處良慶區(qū)商業(yè)中心位置優(yōu)勢 ，抓住商 業(yè)、商務、公寓 供應的市場 稀缺 與 機遇，打造良慶區(qū)首個商 業(yè)、商務、公寓 大型項目，以新形象、性價 8 比優(yōu)勢快速征服投資群體，搶占市場先機，同時也要借助五新新區(qū)建設對項目帶來的價格提升機會，整合設計、園林、策劃、裝修專業(yè)業(yè)公司資源，做到揚長避短，差異化產品、性價比制勝的策略，快速實現銷售回款。區(qū)域城市化發(fā)展處于初級階段，房地產剛起步 3－ 5 年，市場需求穩(wěn)定，房價低但漲幅大，商鋪價格大大高于住宅價格。當地消費觀念滯后于收入水平，口碑宣傳非常重要。名廈園 、 濱江鋒尚、錦繡年華、陽光新城，銀海大道沿線的金地花園、金象綠城、半山雅居、英華嘉 園、五象目前在售的只有錦繡年華、陽光新城、金象綠城、半山雅居、英華嘉園、秋月藍灣、新加坡城，其他已經是尾盤銷售。但是，今后的土地供應量的大量增加，將導致競爭的加劇。隨著城市發(fā)展，各大住宅小區(qū)的交付使用，人口不斷增加，相關商業(yè)配套需求更加強烈，特別是上檔次、上規(guī)劃的商業(yè)項目也將出現在該區(qū)域。 （ 3）商務：區(qū)域內房地產發(fā)展幾年來上規(guī)模、上檔次的商務項目沒有，能算得上商務辦公項目也只有錦秀年華、財富隨著城市發(fā)展，各大住宅小區(qū)的交付使用，人口不斷 增加，相關商務配套需求更加強烈，特別是上檔次、上規(guī)劃的商務項目也將出現在該區(qū)域。風尚兩個項目，但這兩個項目是住宅項目，沒有酒店式的物業(yè)管理，不能形成中高檔次酒店。 ? 市場價格 ： （ 1） 住宅：目前當地住宅在售樓盤主力單價在 28004100元 /㎡；只有集中在 3300－ 3800 元 /㎡。 ? 產品特點 ： （ 1）住宅：區(qū)域以 品質低、成本低、售價低、規(guī)模小的中低檔項目為主 ， 當地居民的居住條件差，以居家型自住需求為主；大部分項目沒有小區(qū)配套，園林也比較簡單；戶型以一房、 11 二房、三房為主，面積以 45110 ㎡為主，適合中低收入居家型購買。 （ 3） 商務公寓、酒店式公寓：區(qū)域公寓、酒店以三線城市私人宅基地住房為主，該區(qū)域沒有商務公寓、酒店式公寓項目 ? 市場趨勢 ： （ 1）城市化水平： 城建規(guī)模較大，城市化水平相對較高，根據“十一五”規(guī)劃發(fā)展，預計今后城市化發(fā)展將進入一個快速發(fā)展時期，未來市場需求的量和質將會穩(wěn)步提升。 （ 2）消費趨勢：當地的消費觀念隨著收入水平的提高后需要適當引導，與許多城市區(qū)域房地產市場發(fā)展非常相似，隨著房價的上升對高層物業(yè)的接受、商務公寓、酒店式公寓只是時間的問題 ，因此我們的產品規(guī)劃需要適當超前，要為房價的提升預留空間，但不能太超前開發(fā)高端產品（如高層大戶高端大宅）。 （ 4）產品優(yōu)化：目前區(qū)域消費主要以 110 ㎡以下戶型為主，而且有價格優(yōu)勢，因此建議本項目以小戶型產品為主。 A\引導當地住宅消費觀念，消費升級的倡導者。 C\填補區(qū)域商務、酒店式公寓稀缺的市場空白，超前產品潛在需求的供應者。 二、 大沙田經濟開發(fā)區(qū) 板塊市場分析 大沙田經濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地面積 平方公里，規(guī)劃居住人口約為 30 萬人。 ? 區(qū)域功能規(guī)劃 ： 生活便利程度 :較高 ,生活配套齊全 ,交通便利。 區(qū)域價值點： 南寧市五象新區(qū)新區(qū)開發(fā)、良慶區(qū)行政、商業(yè)中心。 發(fā)展?jié)摿Γ?高等， 南寧市城市重點發(fā)展區(qū)域，五象新區(qū)是 一個以文化體育、行政為主，集居住、物流、休閑、娛樂為一體的綜合性城市新區(qū) ；地塊所在位置為良慶區(qū)行政、商業(yè)中心，因此發(fā)展 潛力相對高 。 13 布局結構： “行政、 居住、物流、休閑、娛樂 ”用地功能布局。名廈園 、 濱江鋒尚、錦繡年華、陽光新城。 當地居民的居住條件差，特別聚集大量外來租客，改善型需求旺盛，以居家型自住需求為主。 （ 2）商業(yè)：區(qū)域內房地產發(fā)展幾年來上規(guī)模、上檔次的商業(yè)項目只有金盛財 富廣場、鑫利華商城、陽光新城的一街區(qū)，目前在售商業(yè)樓盤更少，供應量也少，只有金盛財富廣場商業(yè)在銷售，能成功出售的只有金盛財富廣場、陽光新城，能招商經營成功的也只有金盛財富廣場，金盛財富廣場引進了南城百貨引起了不少轟動，也帶來火爆的銷售場面，目前招商已經招滿。但是，今后的土地供應量的大量增加、城市改造項目的增加，將導致區(qū)域商業(yè)地產競爭的加劇。風尚兩個項目，但這兩個項目是小戶型住宅項目，而不是辦公的商務公寓。 （ 4）酒店： 區(qū)域內房地產發(fā)展幾年來上規(guī)模、上檔次的酒店項目沒有，能算得上公寓的也只有錦秀年華、財富隨著城市發(fā)展，人口不斷增加，特別 14 是商業(yè)、商貿的不斷發(fā)達，相關酒店配套需 求更加強烈，特別是上檔次、上規(guī)劃的酒店項目也將出現在該區(qū)域。 （ 2）商鋪：商鋪價格在 700025000 元 /㎡范圍，以金盛財富廣場的價格作參考 （ 3） 商務公寓、酒店式公寓：區(qū)域無參考，參考江南區(qū)的金康天和時代、榮寶華兩個項目， 40005300 元 /㎡。 （ 2）商業(yè)：區(qū)域商業(yè)還是三線城市私人宅基地住房臨街商鋪為主，上規(guī)模的商業(yè)項目只有金盛財富廣場、鑫利華商城、陽光新城的一街區(qū)三個項目，能算得上大型商業(yè)項目也只有金盛財富廣場、鑫利華商城兩個而已，這兩個項目得商業(yè)品 質、規(guī)模也只是中等而已。南寧市城市重點向南發(fā)展，開發(fā)新區(qū) —— 五象新區(qū)，大沙田經濟開發(fā)區(qū)定位良慶區(qū)行政中心，集行政辦公、居住、休閑、娛樂、物流為一體的綜合性城市區(qū)域；集居住、物流、休閑、娛樂為一體 15 的綜合性城市新區(qū)。 （ 3）大盤開發(fā)：當地土地供應相對較充足，大盤項目開發(fā)具有的規(guī)模優(yōu)勢對當地市場的影響將非常巨大， 因此該項目雖然地塊小，但總建筑規(guī)模屬中檔以上高層項目。 （ 5）商業(yè)、商務開發(fā)：商業(yè)、商務項目開發(fā)具有的規(guī)模優(yōu)勢對當地市場的影響將非常巨大，本地塊開發(fā)要充分發(fā)揮地理位置優(yōu)勢，特別是南寧為中國東盟商務中心城市地位，五象新區(qū)為南寧城市 重點發(fā)展新區(qū)地位，大沙田為良慶區(qū)行政、商業(yè)中心優(yōu)勢，并挖掘區(qū)域優(yōu)越的交通網絡、優(yōu)越的自然環(huán)境、成熟的生活配套，依托地理位置、交通、市場優(yōu)勢，開發(fā)大型商業(yè)、商務、酒店式產品。 B\引領當地市場房價走勢，房價突破的引導者。 D\填補商業(yè)地產的市場空白， 商業(yè)潛在需求的供應者。商業(yè)：目前招商已經招滿，只推出底層 銷售，內鋪銷售良好，外鋪（臨街）滯銷。 財富 分析： 該項目小戶型銷售非常成功，早早售罄，剩余少量大戶型，商業(yè)部分也招商不成功，主要原因不是市場原因，而是開發(fā)商內部原因。一期商業(yè)街鋪、幼兒園、菜市、會所 外立面風格： 現代簡約風格 宣傳推廣： 4800 戶 幸福一座城 綠化景觀： 戶型： 兩房（ 72－ 82 ㎡）、三房（ 95－ 115）、樓中樓（ 169－ 177 ㎡） 價格： 3650 元 /平方米 銷售進度：住宅，尾盤銷售；商業(yè)：目前推出美食街 分析： 該項目規(guī)模為良慶區(qū)最大項目；建筑形態(tài)為多層 一梯兩戶、一梯四戶 建筑，南北朝向，與區(qū)域市場需求吻合；戶型以實用型小兩房（ 7585 ㎡）、 三房（ 95120 ㎡）為主， 戶型設計與需求吻合； 推廣以大社區(qū)為主線， 強調小區(qū)配套完善；現在在推盤。商業(yè)沒規(guī)劃銷售。 （二）江南區(qū)： 玫瑰園 007 地段： 江南區(qū)江南區(qū)星光大道 238 號（江南客運站旁） 規(guī)模： 占地面積 :8674 ㎡， 總建筑面積約