【正文】 化服務(wù)，誠信為首，本著“服務(wù)生活每一天”的宗旨，以安居、小康為出發(fā)點，為置業(yè)者量身打造出充分融入現(xiàn)代生態(tài)概念的居家時代。每一處，每一步無不彰顯匠心獨具。 XX（企業(yè)）集團實力雄厚、人才資源豐富，投資領(lǐng)域橫跨基礎(chǔ)設(shè)施及不動產(chǎn)開發(fā)，投資地域包括北京、深圳、大連、昆明、重慶等地。 二、項目提出的理由 符合城市建設(shè)規(guī) 劃 為了加快北部城區(qū)的開發(fā)建設(shè)，結(jié)合江北區(qū)以及五黃路的城市建設(shè)規(guī)劃，根據(jù)我司與重慶市北部城區(qū)開發(fā)建設(shè)辦公室簽訂的《北部城區(qū)“五黃路：項目建設(shè)投資補償合同》約定，我司擬以”以路換地“投資模式所獲得的江北區(qū)五里店巖口合作社補嘗土地與渝北區(qū)龍塔十七社補償土地進(jìn)行 XX 時尚社區(qū) —— 巴蜀城”項目組團工程開發(fā)建設(shè)。 御景銘洲項目 可行性研究報告 第 7頁 共 56頁 區(qū)域市場消費需求增大 北部新城的大開發(fā)帶動了江北、渝北兩個區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在這兩個區(qū)的發(fā)展也十分迅速，特別是 以五黃路的迅速北崛起，帶動了紅黃路（紅旗河溝 — 黃泥滂）、紅石路（紅旗河溝 — 大石壩）、歐式一條街為主的區(qū)域的快速發(fā)展，中高檔住宅成了重慶主城區(qū)市民的搶手貨，金科花園、皇冠 XX花園已經(jīng)“斷貨”。 企業(yè)品牌較好 重慶 XX 公司和重慶 XX 房地產(chǎn)公司，是房地產(chǎn)市場上的兩支勁旅。 重慶 XX 有限公司是專業(yè)從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)。五黃路總投資超過 億元。 3)、投資修建天緣居項 目：由我司與天賜物業(yè)發(fā)展有限公司共同投資開發(fā)的天緣居項目，工程總建筑面積 6 萬多平方米，工程投資超過 7000 萬元。 御景銘洲項目 可行性研究報告 第 8頁 共 56頁 三、項目提出的必要性 房地產(chǎn)業(yè)素有永遠(yuǎn)的朝陽產(chǎn)業(yè)之稱，同時又是一切經(jīng)濟活動的基礎(chǔ)和載體，國內(nèi)外經(jīng)濟增長的歷史和理論反復(fù)證明，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟高速增長的過程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提和主要內(nèi)容。此外，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭被確定為國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點，國家正 采取各種措施鼓勵和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個大發(fā)展、大提高的時期。 2021 年，重慶經(jīng)濟 9%以上的速度增長，高于全國 %，其經(jīng)濟增長速度列全國 第 14 位，西部第 3 位。重慶的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了平穩(wěn)發(fā)展的好勢頭。按照國家的相關(guān)規(guī)劃，到 2021 年城市化率要達(dá)到 50%的目標(biāo)，而重慶市目前城市化率僅為 33%，低于全國 37%的水平，加之西部大開發(fā)給重慶帶來的機遇，重慶十年后的城市化率將超過全國的平均水平。由此可以推斷，重慶市房地產(chǎn)消費市場在未來十年中，具有較為持續(xù)和充足的市場補給能力，以及廣泛的多層次的開發(fā)潛力。 重慶市規(guī)劃局渝規(guī)選證（ 2021）北龍 字第（ 0031）號文。 重慶重慶 XX 有限公司關(guān)于 的有關(guān)文件。 四、可行性研究報告之內(nèi)容及主導(dǎo)理念 可行性報告的主要內(nèi)容：項目的市場分析及項目的優(yōu)勢分析；項目的選址與建設(shè)條件；項目的規(guī)劃方案；項目的實施進(jìn)度安排；投資估算；資金籌措；經(jīng)濟評價；風(fēng)險分析；并提出結(jié)論性的意見。 論證的過程本著客觀、科學(xué)和謹(jǐn)慎性原則進(jìn)行。 御景銘洲主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 序 號 項 目 指 標(biāo) 1 總用地面積 23085 ㎡ 御景銘洲項目 可行性研究報告 第 10頁 共 56頁 2 總建筑面積 94600 ㎡ 3 綠地面積 約 7000 ㎡ 4 容積率 5 綠地率 ≥ 30％ 6 商業(yè)辦公面積 3600 7 車 庫及設(shè)施 8000 第二章 市場分析 御景銘洲項目 可行性研究報告 第 11頁 共 56頁 一、 重慶市房地產(chǎn)市場分析 1997 年 3 月，重慶被批準(zhǔn)設(shè)立為中國第四個直轄市，由此拉開了國家開發(fā)西部的大幕。隨著國際、國內(nèi)實力雄厚的財團、公司進(jìn)入重慶，國內(nèi)外駐重慶機構(gòu)代表處的設(shè)立以及本地區(qū)迅猛發(fā)展形成的個人財富，成為重慶房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強大動力。 中房指數(shù)顯示， 19972021 年重慶市保持了最大的漲幅，從分類物業(yè)指數(shù)看，重慶市也顯現(xiàn)了較大的漲幅。 1983 年重慶市作為全國第一個城市綜合體制改革試點城市，將原四川省永川地區(qū)并入，實行國家計劃單列，賦予省級經(jīng)濟管理權(quán)限， 1997 年 3 月 13 日八屆全國人大五次會議決定設(shè)立重慶直轄市。 重慶市近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)一直呈持續(xù)走強的發(fā)展態(tài)勢，尤其是 1997年 6 月重慶市成為我國的四個直轄市后，表現(xiàn)得更為明顯。 重慶作為全國著名的山城，具有獨特的山水立體景觀優(yōu)勢。自 2021 年初重慶掀起開發(fā)生態(tài)住宅的熱潮以來，生態(tài)房大受青睞，已經(jīng)開發(fā)的生態(tài)房如御景江山、華庭嘉園、江都怡園、江山多嬌 等項目都取得了成功，證明生態(tài)住宅具有廣闊的市場空間。 2021 年 110 月末，全市累計完成房地產(chǎn)投資 億元，同比增長 %。 價格趨升。去年同期全市商品房銷售價格均價為 1443 元 /平方米，今年均價為 1488 元 /平方米，上漲了 45 元 /平方米；其中住宅售價為 1203 元 /平方米，寫字樓為 2675 元 /平方米，商業(yè)營業(yè)用房售價為 3347 元 /平方米。重慶市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)日漸升溫的市場趨勢，這不僅與重慶的地區(qū)整體經(jīng)濟表現(xiàn)的穩(wěn)定增長、城鎮(zhèn)居民可支配收入逐漸增加有著緊密的關(guān)聯(lián)。 人均居住面積增長。 1999 年末本市人口 萬人， 2021 年住宅銷售面積 萬 m178。按重慶市住宅發(fā)展規(guī)劃，到 2021年人均居住面積將為 14 m178。 2021年末主城區(qū)人口為 萬人，到 2021 年主城區(qū)因人均面積而增加的住宅需求量應(yīng)為 萬 m178。 居民收入 重慶市市民的總儲蓄額已超過百億元， 50%以上的財富集中在 10%的人手中，銀行不斷的降息，股市風(fēng)險不斷的增大，西部大開發(fā)的建設(shè)與擴大內(nèi)需的經(jīng)濟戰(zhàn)略，甚至海峽雙方的局勢都讓人意識到買房是最好的儲蓄手段。居住消費總支出的比重由 90 年的 %提高到 99 年的 %。 投資環(huán)境 、人口環(huán)境： 2021 年末，重慶市總?cè)丝谶_(dá)到 萬人，比上年增長 %，江北區(qū) 2021 年末總?cè)丝跒? 萬人，較上年增長 %。根據(jù)重慶市計委報告， 2021 年全市 GDP 預(yù)計增長 %，固定資產(chǎn)投資增長 18%，外資出口增長 6%，地方預(yù)算內(nèi)財政收入增長 10%。到 2021 年全市城鎮(zhèn)居民收入將增長 7%。 、城市自然環(huán)境（略） 、社會政治環(huán)境（略） 、政策環(huán)境 重慶房地產(chǎn)開發(fā)的主要政策措施 ? 加大住房制度改革，進(jìn)一步完善住房公積金制度。 ? 加大信貸支持力度，提高住房消費。 ? 拓寬空置商品住宅的消化渠道。 ? 加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的方案審查和設(shè)計審查。 ? 建立完善房地產(chǎn)交易市場，實 行“一站式”服務(wù)。 ? 各級政府都加大了對新開發(fā)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，完善住宅小區(qū)外的配套設(shè)施，方便新開發(fā)區(qū)居住者的生活。 重慶房地產(chǎn)開發(fā)的主要政策措施 重慶房地產(chǎn)開發(fā)的主要政策措施是： 加大住房制度改革，進(jìn)一步完善住房公積金制度。擴大公積金制度實施面，提高公積金歸集率，提高公積金貸款的最高限額，延長公積金貸款的貸款期限。 調(diào)整稅收政策，鼓勵住房消費。 清理收費項目，降低住宅開發(fā)成本。 加強管理，完善配套設(shè)施。 ⑵ 加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的綜合驗收工作，凡綜合驗收不合格者一律不得交付使用。 ⑷ 強化開放企業(yè)質(zhì)量意識和售后服務(wù)意識，在商品房建設(shè)中嚴(yán)格質(zhì)量管理，在商品房銷售中嚴(yán)格執(zhí)行住房使用說明書和質(zhì)量保證書制度，同時加強物業(yè)管理，使消費者放心購房。 ； 御景銘洲項目 可行性研究報告 第 16頁 共 56頁 。東經(jīng) 108176。56?，北緯 29176。52?，是渝鄂湘黔四?。ㄊ校┻呝Q(mào)重鎮(zhèn)，素有 渝鄂咽喉 之稱。年平均氣溫 ℃ ，無霜期 290 天左右，年平均日照 小時，平均降雨量 。下轄 30 個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、街道辦事處， 517 個行政村， 8 個居委會，區(qū)政府駐地城西辦事處。 十五 期末，黔江將建成武陵山片區(qū)集公路、鐵路、航空運輸為一體的立體交通樞紐，使黔江成為重慶南達(dá)廣州的大通道，成為重慶向東南沿海全方位開放的前沿。移動電話、無線尋呼、國際互聯(lián)網(wǎng)和多媒體寬帶網(wǎng)等現(xiàn)代通信網(wǎng)絡(luò)覆蓋全區(qū)。日處理 4 萬噸污水處理廠正在建設(shè)中。 生態(tài)環(huán)境：黔江區(qū)是全國著名的優(yōu)質(zhì)煙葉基地和重慶市主要中藥材生產(chǎn)基地；全區(qū)森林覆蓋 率 %，木材積蓄310 萬立方米；境內(nèi)有銀杏、紅豆杉、鐵尖杉、黃杉、鵝掌秋等珍稀樹種，野生動物 147 種；牧山草坡 80 萬畝，是理想的畜牧產(chǎn)業(yè)基地。是渝東南金融中心。 教育：現(xiàn)有中等師范學(xué)校 1 所 ，中等專業(yè)學(xué)校 1 所，完中、完小各 6 所，其中黔江實驗中學(xué)和黔江實驗小學(xué)列入重慶市重點中小學(xué)，師資雄厚，環(huán)境優(yōu)美?，F(xiàn)有涉外旅游賓館酒店 12 家，其中涉外四星級和三星級酒店各 1 家，二星級賓館 2 家，其它規(guī)模較大的賓館 8 家。中國 僅有、世界罕見的 深山明珠 小南海地震遺址，曾與梵凈山、峨嵋山齊名的武陵山佛道教文化，獨具魅力的阿蓬江峽谷風(fēng)光，良好的生態(tài)環(huán)境以及純厚古樸的民風(fēng)民俗和豐富多彩的民族文化，形成了自然風(fēng)光與人文景觀交相輝映，具有豐富文化內(nèi)涵。其中煤可開采儲量 7840 萬噸，鋁土礦 C+D+E 級儲量 1250 萬噸，石英砂 D+E 級儲量 1063 萬噸，石灰石儲量 1 億噸以上。 中藥材資源：黔江是重慶市主要中藥材基地，境內(nèi)常用大宗野生中藥材 100 多種，儲量在 8000 噸以上，主要品種有：天麻、紅豆杉、半夏、山茱萸、銀花、白合等。其市場定位于新人類（ 70 年代前后出生）和銀發(fā)族。新生代有自己的特點，他們受過良好的教育，消費意識、消費品位超前，崇尚個性，追求與眾不同，他們多為一次置業(yè)者，雖然目前的購買能力有限，但未來的收入預(yù)期較高，通過銀行按揭貸款具備一定的購買力，關(guān)鍵是控制每套房的總價，降低門檻。針對這一階層的 消費者追求個性前衛(wèi)的心態(tài)，建議公司采用深圳“雕塑家園”的板式復(fù)式框架結(jié)構(gòu)，同時，引入 SOHO（ SMALL OFFICE， HOME OFFICE，小辦公室，在家的辦公室）概念，既可居家又可辦公，小戶型（ 70 平方米左右，兩室兩廳為主打戶型）設(shè)計，這也符合家庭小型化的發(fā)展趨勢。小戶型的電子商務(wù)住宅絕對是今房地產(chǎn)發(fā)展的一個趨勢。極適合嫁接這類型的項目。星城，較五里店非常近，是江北區(qū)和觀音橋商業(yè)圈的輻射范圍，商氣較濃。目前項目周邊少有大型商鋪，相對商鋪供應(yīng)量不足，不能滿足本地區(qū)的需求，從而本項目商業(yè)有著很大的需求。但同時我們發(fā)現(xiàn)，這些樓盤的市場定位基本上是針對收入較高的二次置業(yè)者，戶型面積較大，總房價較高，由于市場容量有限，同類型的樓盤銷售已出現(xiàn)疲態(tài)，而針對這一階層的新盤還在不停的推出（近期規(guī)模較大的樓盤有海洋之星、佳華小區(qū)、