【正文】 能突破迷霧，取得勝利，這必須要有創(chuàng)新的思維。 第四章 商務(wù)花園模式的引進(jìn) 豐臺(tái)園為解決上述問題，與著名的物業(yè)顧問公司威格斯合作，開始對(duì)二期開發(fā)的模式、定位進(jìn)行一系列的研究。 其中，產(chǎn)業(yè)區(qū)定位于“商務(wù)花園” 在威格斯的報(bào)告中，有以下的定論。 ” “ 豐臺(tái)園二期項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位為：四環(huán)路高科技產(chǎn)業(yè)帶沿線 —— 中關(guān)村?一區(qū)五園?中 —— 面向成長期的高科技中小企業(yè) —— 小型寫字樓群體為特征 —— 第一個(gè)大型、簇群式高科技商務(wù)花園 —— 實(shí)現(xiàn)高科技中小企業(yè)擁有家的愿望。 ” 在威格斯的技術(shù)說明上，對(duì)當(dāng)時(shí)命名為北京首家商務(wù)花園的豐臺(tái)園二期這個(gè)項(xiàng)目的說明為： “隨著北京經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，北京的高科技企業(yè)無論從規(guī)模還是數(shù)量上都有所增長，因此對(duì)于 Business Park 這種辦公模式，在北京的高科技企業(yè)中出現(xiàn)了大量的需求。首先，由于 Business Park 對(duì)其建筑密度及容積率有特定的要求，所以 Business Park 一般分布于邊緣地區(qū)，這樣才能使 Business Park 的建筑密度降低，以保證有足夠的空間實(shí)現(xiàn)低密度的建筑模式；同時(shí)，作為 Business Park，必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎(chǔ)；此外， Business Park 與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要 Business Park 與城市之間必須有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在 Business Park 內(nèi)人員工作外出的便利性。首先，豐臺(tái)園地處西南四環(huán)，通往北京市區(qū)的道路暢通，無論是去往CBD 還是中關(guān)村地區(qū)都很便利；其次，豐臺(tái)園是中關(guān)村?一區(qū)五園?中距北京市中心最近的，且仍具有大面積土地開發(fā)潛力的地區(qū)，在此地區(qū)建造 Business Park，可以保證較低的建筑密度；最后，由于緊鄰四環(huán)百米綠化帶，而且以世界公園為中心的萬畝綠色旅游區(qū)環(huán)繞周圍，應(yīng)該說豐臺(tái)園擁有一定的綠化資源，能夠營造出 Business Park 所需要的良好園林景觀。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 根據(jù)我們目前的了解，豐臺(tái)園二期規(guī)劃中的 Business Park,是一種融合了四到六層現(xiàn)代智能化辦公空間的綠地景觀式寫字樓復(fù)合體。 就目前規(guī)劃而言，豐臺(tái)園內(nèi)將建的 Business Park，完全涵蓋了 Business Park?獨(dú)立性?和?個(gè)性化?這兩點(diǎn)特色，所謂?獨(dú)立性?是指其具有占天占天，獨(dú)門獨(dú)院的特點(diǎn)，并且擁有獨(dú)立的出口和獨(dú)立的門牌號(hào)，以及同時(shí)贈(zèng)予客戶的大廈冠名權(quán)。也正是這兩點(diǎn)特點(diǎn)， Business Park 模式在國外科技園中倍受高科技企業(yè)的推崇。 為了滿足 Business Park 辦公一族生活起居的需要，豐臺(tái)園二期還將同時(shí)推出配套的居住園區(qū)，從而在一個(gè)步行社區(qū)內(nèi)，就能解決入園客戶工作與生活的需要。 因此，我們有理由相信，中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園內(nèi)的 Business Park 完全可 以給科技企業(yè)一個(gè)家，使事業(yè)初成一族擁有?公司家園?和?創(chuàng)業(yè)家園?的夢(mèng)想能夠得以實(shí)現(xiàn)。 第五章 商務(wù)花園的規(guī)劃與建設(shè) 規(guī)劃與開發(fā)模式確定后，豐臺(tái)園開始調(diào)整產(chǎn)業(yè)基地二期的控制性詳規(guī)和修建性詳規(guī)，按商務(wù)花園的規(guī)劃理念重新制定原產(chǎn)業(yè)區(qū)的規(guī)劃， 2020 年 3 月，修建性詳規(guī)正式批復(fù)，批復(fù)后的商務(wù)花園分東西區(qū)兩部分，東區(qū) 35 萬平方米，西區(qū)65 萬平方米，共計(jì) 100 萬平方米的商務(wù)花園，走過了規(guī)劃程序。 2020 年 5 月 25 日，豐臺(tái)園與道豐正式簽約，建設(shè)北京首家商務(wù)花園。 Business Park（可直譯為?商務(wù)花園?）源于 Ebenzer Howard 的?花園城市?理念，在國外經(jīng)歷了數(shù)年發(fā)展，現(xiàn)已成為第四代 Business Park。 由于其對(duì)建筑密度、綠化、交通等方面的較高要求，到目前為止， Business Park 在北京還沒有顯現(xiàn)。 規(guī)劃中的 Business Park 位于豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地二期內(nèi)，總建筑面積達(dá) 100萬平方米，首期開發(fā)建設(shè) 65 萬平方米，預(yù)計(jì) 三年完成。在群體結(jié)構(gòu)上， Business Park 各個(gè)單元體可分可合，可大可小，能滿足不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同業(yè)態(tài)的公司需要。也正因?yàn)榇耍?在國外類似的科技園 區(qū)中，這種現(xiàn)代化辦公的創(chuàng)新模式正成為一系列新銳派高科技公司的企業(yè)形象標(biāo)志，而且目前市場(chǎng)也日漸擴(kuò)大。然而，位于城市邊緣北京西南四環(huán)的豐臺(tái)園，坐落于享有?陸路碼頭?盛譽(yù)的豐臺(tái)，緊靠百米綠化帶和萬畝綠色旅游區(qū)，交通便利，綠化資源豐富，完全可以滿足 “Business Park”的基本要求。 規(guī)劃中的 Business Park 為滿足入駐企業(yè)辦公一族生活起居的需要，在建設(shè)工業(yè)、研發(fā)區(qū)的同時(shí)還推出了配套的居住區(qū)和公建區(qū)， 從而在一個(gè)步行社區(qū)內(nèi)，就能解決入園客戶工作與生活的需要。 第六章 商務(wù)花園理論問題的解決 同時(shí)，豐臺(tái)園開始解決建設(shè)商務(wù)花園的一些理論問題。探討商務(wù)花園的建設(shè)。但是，在今天的信息時(shí)代，科技中小企業(yè)無論從產(chǎn)品概念還是從盈利模式上，都發(fā)生了質(zhì)的改變。 科技中小企業(yè)在立業(yè)期，更應(yīng)該充分利用社會(huì)分工的機(jī)遇，降低固 定成本和制造費(fèi)用，集中精力發(fā)揮自身科研開發(fā)和拓展市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，最大限度地提高技術(shù)附加值。順應(yīng)這種需求，Business Park 也同孵化器一樣應(yīng)運(yùn)而誕生。 豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地二期規(guī)劃 Business Park，還有著自身的發(fā)展需求 ：一是科技園區(qū)大多是提供土地和優(yōu)惠政策吸引企業(yè)入園，從而形成了同質(zhì)性的競爭，致使形態(tài)上趨同，沒有自己的特色，使這些發(fā)展空間對(duì)新銳派科技企業(yè)缺乏磁鐵般的吸引力，亟待根據(jù)自身區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，實(shí)施差異性、互補(bǔ)性的發(fā)展模式。三是一級(jí)土地開發(fā)資金相 對(duì)匱乏，要想解決資金瓶頸，需要尋求一個(gè)市場(chǎng)化的路子，優(yōu)化資源配置，借助外界力量，把投資風(fēng)險(xiǎn)盡量降低。 Business Park 的推出，是借鑒國外的先進(jìn)理念和成熟的經(jīng)驗(yàn)，打造科技園區(qū)建設(shè)的新模式。 李 忠：威格斯中國有限公司總經(jīng) 理 所有科技企業(yè)都把環(huán)境的創(chuàng)造用來調(diào)節(jié)研究工作狀態(tài)的一種手段，在這種狀態(tài)之下，科技園區(qū)商務(wù)花園出現(xiàn)成為必然，并越來越有利于提高科技人員的工作效率。它并不完全像國外一樣，僅保留一個(gè)景觀的模式。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 薛鐘靈：中科院 研究員 不要相信城市發(fā)展概念，這是一個(gè)變數(shù)，要多研究一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 豐臺(tái)園要把自身發(fā)展的市場(chǎng) 條件做為園區(qū)最核心的一個(gè)問題，其次是自身的管理體制要更新。我們現(xiàn)在要為豐臺(tái)園區(qū)未來的發(fā)展提供一個(gè)功能化的結(jié)構(gòu)。如哈佛大學(xué)內(nèi)有兩條高速路穿過，作為哈佛大學(xué)來說交通很方便。 ① 聯(lián)系 :與城市有非常便捷的聯(lián)系，在園區(qū)內(nèi)最重要的問題就是交通及信息網(wǎng)絡(luò)。 ③ 景觀并不是絕對(duì)的 ,要適當(dāng)。 我認(rèn)為打造首家 Business Park，要考慮幾個(gè)方面問題： 一、首先要考慮 Business Park 的特點(diǎn)，使她有別于其他園區(qū)，從一開始建設(shè)就要從高起點(diǎn)開始，突出中國的特色；二 、要重視集聚效應(yīng)，在設(shè)計(jì)上要考慮園區(qū)企業(yè)相互之間的交 流與溝通；三、要考慮產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，要與豐臺(tái)園既有的資源結(jié)合起來，如周邊的教育環(huán)境，三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)。因?yàn)榭萍脊敬笮∫?guī)模不一樣，要根據(jù)不同人的不同需求設(shè)計(jì)?，F(xiàn)在豐臺(tái)園區(qū)的發(fā)展已到最佳時(shí)機(jī)，原因：一 、 北京市已明確提出開發(fā)南城。三、豐臺(tái)園人才在北京僅次于中關(guān)村，這里發(fā)展科技產(chǎn)業(yè)很重要，發(fā)展《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 空間大。五、隨著十年來北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、孵化器里的科技企業(yè)經(jīng)過一段發(fā)展，他們要進(jìn)入成長期，要有一個(gè)自己的家，他們需要有自己的實(shí)力標(biāo)志，而豐臺(tái)就有這個(gè)條件，承擔(dān)這個(gè)任務(wù)。有古代的秦漢墓，抗日戰(zhàn)爭雕塑園、世界公園等。我認(rèn)為豐臺(tái)園能否效 仿美國硅谷模式，把豐臺(tái)園建成中國的硅谷。我相信，豐臺(tái)園的 Business Park 建起后，很多企業(yè)會(huì) “ 蜂擁而至 ” ，豐臺(tái)園很有可能建好 Business Park?，F(xiàn)在美國硅谷已存在問 題，原有好的環(huán)境因?yàn)槿司奂絹碓蕉?，造成壓?,而且空間有限，地價(jià)很高，很多高科技人才要離開，因?yàn)榭萍既藛T只跟著自然環(huán)境走的。必要性：我本人是搞規(guī)劃的 ,我作為創(chuàng)業(yè)者 ,在中關(guān)村也想蓋一個(gè)樓 ,但地價(jià)很高 ,相對(duì)豐臺(tái)園來說 ,地價(jià)低 ,把工作、居住、休閑融合在一起，滿足了時(shí)代的需要，滿足人的需要，滿足中小科技型企業(yè)的需要。二、規(guī)劃超前，不要把城區(qū)模式放在 Business Park 里。 由于其對(duì)綠化面積、建筑密度及交通等方面的特殊要求，遲遲沒有在北京顯現(xiàn)。豐臺(tái)園率先啟動(dòng)的 ?花園式科技園?工程，綠化面積目前已達(dá)到了 15 萬平方米，又為打造? Business Park?創(chuàng)造了較好的環(huán)境。 打造?商務(wù)花園?，引領(lǐng) 科技園區(qū)發(fā)展潮流。中關(guān)村科技園區(qū)?一區(qū)五園?雖然取得了長足進(jìn)步，但就現(xiàn)存態(tài)勢(shì)來看，仍然處于同質(zhì)競爭的階段。而較為理想的發(fā)展模式應(yīng)當(dāng)是?差異化、互補(bǔ)性?發(fā)展。 ?商 務(wù)花園? 以規(guī)劃促文化，體現(xiàn)?以人為本?。其中，?以人為本?、?以企業(yè)為中心?的思想在高新區(qū)?二次創(chuàng)業(yè)?中得到空前的重視。 規(guī)劃中為立業(yè)企業(yè)而建造的每個(gè)單體，可大可小，可分可合，充分地滿足了 不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同業(yè)態(tài)的公司需要。 規(guī)劃將園林景觀與科技景觀集為一體，并建造 將大型科研辦公樓與 產(chǎn)業(yè)孵化器、教育交流等功能高效率的結(jié)合在一起的科技廣場(chǎng)，促進(jìn)多層次的信息交流。這些都體現(xiàn)了對(duì)企業(yè)的濃厚人文關(guān)懷。一般說來， 高新區(qū)文化包括園區(qū)環(huán)《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 境、園區(qū)形象、價(jià)值觀念和園區(qū)精神四部分。 業(yè)內(nèi)人士指出：一個(gè)有文化的區(qū)域才能跨越式發(fā)展并向周邊輻射。 在 6 月 9 日《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》，對(duì)商務(wù)花園也有比較精彩的評(píng)論： 題目為：《 豐臺(tái)商務(wù)花園：城市規(guī)劃的企業(yè)化端倪 》（ 姜洪橋 ） 商務(wù)花園（ｂｕｓｉｎｅｓｓ ｐａｒｋ）起源于西方的花園城市概念，一個(gè)位于大城市邊緣的小型城市。 如今商務(wù)花園落戶于北京豐臺(tái)科技園，不過與以往不同，這次落戶為我們提供的不僅是一個(gè)開發(fā)區(qū)的新模式和地產(chǎn)新業(yè)態(tài)，更是一次城市規(guī)劃的新革命，因?yàn)橐回灤蟀髷埖恼谝淮卧诔鞘幸?guī)劃的具體操作層面上悄然隱身，市場(chǎng)化運(yùn)作的外資開發(fā)公司和咨詢公司第一次在區(qū)域規(guī)劃中為商務(wù)花園擔(dān)起主綱。?這個(gè)道豐就是英國道豐集團(tuán)。 擔(dān)任這項(xiàng)巨大開發(fā)工作的是中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園和英國道豐集團(tuán)合資成立的北京道豐國際數(shù)碼園開發(fā)建設(shè)有限公司。到目前為止豐臺(tái)商務(wù)花園的整個(gè)流程都由各專業(yè)公司和專家分頭進(jìn)行，威格萊斯國際地產(chǎn)顧問公司完成策劃，北大作景觀設(shè)計(jì)，詳規(guī)設(shè)計(jì)由加拿大ＡＡ國際設(shè)計(jì)事務(wù)所完成。而豐臺(tái)商務(wù)花園整個(gè)園區(qū)的統(tǒng)一開發(fā)、建設(shè)、招商將由外資控股的合資公司來完成并取得收益回報(bào)。 管委會(huì)工作分成兩大部分，一是開發(fā)商和入園企業(yè)利益調(diào)節(jié)，開發(fā)商的利潤取決于土地成本和招商收入，土地成本高必然會(huì)迫使開發(fā)商提高招商價(jià)格，影響高新 技術(shù)企業(yè)入園，因此政府要合理調(diào)節(jié)土地優(yōu)惠政策；第二是園區(qū)建設(shè)的監(jiān)督者，管委會(huì)要審核入園的企業(yè)是不是高新技術(shù)企業(yè)或者高新技術(shù)中介企業(yè)，監(jiān)督規(guī)劃的落實(shí)。 政府在豐臺(tái)商務(wù)花園項(xiàng)目上隱身的意義不僅僅在于它是個(gè)創(chuàng)新，它對(duì)全國50 多個(gè)高新區(qū)建設(shè)和城市規(guī)劃都是個(gè)革命，因?yàn)槿珖咝录夹g(shù)區(qū)正緊迫面臨二次創(chuàng)業(yè)。在要素群集階段，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關(guān)要素如資金、人口等要在某一地區(qū)集中 但要素配置比較低，企業(yè)處于初創(chuàng)時(shí)期，規(guī)模不大，我國相當(dāng)一部分高新區(qū)還處于這樣的狀態(tài)。 今后 5 到 10 年內(nèi)國家高新區(qū)都將紛紛進(jìn)入以科技創(chuàng)新和體制創(chuàng)新為動(dòng)力，以培養(yǎng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主要任務(wù)的第二次創(chuàng)業(yè)階段。 我國的中心城市即使像北京、上海這樣的發(fā)達(dá)城市，其基礎(chǔ)設(shè)施功能和整體環(huán)境與 發(fā)達(dá)國家比也有相當(dāng)大的差距。營造這樣的環(huán)境是中國高新區(qū)建設(shè)在二次創(chuàng)業(yè)中不能回避的重要任務(wù)，這實(shí)際上就對(duì)高新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理及決策職能提出了一個(gè)很高的要求。從 20 世紀(jì) 9