【正文】 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 十年以來(lái)，在北京已經(jīng)形成大大小小二十多個(gè)工業(yè)園區(qū)，北京周邊的河北省，工業(yè)園區(qū)也是星火燎原之勢(shì)，遠(yuǎn)郊區(qū)縣與外省的工業(yè)園，由于地價(jià)成本很低，加上無(wú)國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策，所以很多是由政府補(bǔ)貼，實(shí)行零地價(jià)或低地價(jià)吸引工業(yè)項(xiàng)目的投資，工業(yè)項(xiàng)目往往對(duì)商務(wù)環(huán)境要求不高，而對(duì)地價(jià)成本極為敏感，所以大量工業(yè)項(xiàng)目向遠(yuǎn)郊區(qū)和市外轉(zhuǎn)移，在這種情況下，豐臺(tái)如定位于工業(yè)用地，難有出路。 豐臺(tái)園一期的開(kāi)發(fā)方式采用土地招商，即是將市政做到位，將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)項(xiàng)目，但是，事實(shí)上，在一期基地里面，真正做工業(yè)的企業(yè)并不多，很多企業(yè)拿到土地后，多數(shù)做成了可以轉(zhuǎn)讓或出租的寫(xiě)字樓或其他房產(chǎn)，原因是什么呢？除一部分企業(yè)本身不具備做工業(yè)的條件外，另一個(gè)重要的原因在于經(jīng)濟(jì)行為，即企業(yè)用這片地，不做工業(yè)而做成房產(chǎn)，房產(chǎn)的收益更大，在現(xiàn)在，豐臺(tái)園所處的橋南，由于四環(huán)路修通，配套更加完善，如果把土地地價(jià)千方百計(jì)壓低，即使賣(mài)給真正的工業(yè)企業(yè)，由于收益的差別，大部分企業(yè)也未必將它拿來(lái)做成工業(yè)。 四、一期的經(jīng)驗(yàn)： 最初招商形式：將基地分割成為數(shù)不多的地塊，將每個(gè)地塊賣(mài)給企業(yè)； 這種招商形式，出現(xiàn)了這樣一些問(wèn)題，一是企業(yè)良莠不齊，部分企業(yè)能力不足，將建筑建設(shè)得檔次太低，影響整個(gè)景觀；二是企業(yè)用地有自己的時(shí)間表，部分企業(yè)將土地分為幾期，造成有的地塊長(zhǎng)期閑臵；三是一方面企業(yè)無(wú)新的空間入駐，另一方面卻是閑臵的地塊，以土地招商和各自建設(shè)造成了空間的不可控制性。 只有解決這些在產(chǎn)業(yè)功能定位、開(kāi)發(fā)模式定位上的問(wèn)題，園區(qū)二期的開(kāi)發(fā)才能突破迷霧，取得勝利，這必須要有創(chuàng)新的思維。 商務(wù)花園，是借用國(guó)外成熟的 Business Park理念，對(duì)豐臺(tái)園產(chǎn)業(yè)基地二期開(kāi)發(fā)提出的一種新的開(kāi)發(fā)模式，它是豐臺(tái)園二期開(kāi)發(fā)思路的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 2023年初，威格斯出具了《中關(guān)村豐臺(tái)科技園區(qū) Ⅱ 期項(xiàng)目之顧問(wèn)報(bào)告匯報(bào)稿》，對(duì)產(chǎn)業(yè)區(qū)、公建區(qū)、住宅區(qū)分別進(jìn)行了調(diào)研分析和定位。 ?豐臺(tái)園將會(huì)成為未來(lái)北京西南部的商務(wù)科技中心，西南部落后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r也急需一個(gè)商務(wù)中心來(lái)帶動(dòng)該區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此，辦公物業(yè)將是二期開(kāi)發(fā)的核心和基礎(chǔ)。? 第二部分：商務(wù)花園 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。? 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 雖然 Business Park受到企業(yè)的推崇，但是它的選址與興建卻有著嚴(yán)格的要求和標(biāo)準(zhǔn)。 豐臺(tái)園二期規(guī)劃中的 Business Park,是一種融合了四到六層現(xiàn)代智能化辦公空間的綠地景觀式寫(xiě)字樓復(fù)合體。所謂?個(gè)性化?是指其在群體結(jié)構(gòu)上，各個(gè) Business Park單元體可分可合，可大可小，能夠滿足不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同業(yè)態(tài)公司的需要。 規(guī)劃與開(kāi)發(fā)模式確定后，豐臺(tái)園開(kāi)始調(diào)整產(chǎn)業(yè)基地二期的控制性詳規(guī)和修建性詳規(guī)，按商務(wù)花園的規(guī)劃理念重新制定原產(chǎn)業(yè)區(qū)的規(guī)劃。 2023年 5月 25日，豐臺(tái)園與道豐正式簽約，建設(shè)北京首家商務(wù)花園。 在群體結(jié)構(gòu)上， Business Park各個(gè)單元體可分可合，可大可小，能滿足不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同業(yè)態(tài)的公司需要。 同時(shí)在一個(gè)步行社區(qū)內(nèi)，就能解決入園客戶工作與生活的需要。 豐臺(tái)園開(kāi)始解決建設(shè)商務(wù)花園的一些理論問(wèn)題。探討商務(wù)花園的建設(shè)。 汪洪（中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園管委會(huì)主任、研究員） 在今天的信息時(shí)代，科技中小企業(yè)無(wú)論從產(chǎn)品概念還是從盈利模式上，都發(fā)生了質(zhì)的改變。科技中小企業(yè)在立業(yè)期，更應(yīng)該充分利用社會(huì)分工的機(jī)遇，降低固定成本和制造費(fèi)用，集中精力發(fā)揮自身科研開(kāi)發(fā)和拓展市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，最大限度地提高技術(shù)附加值。 順應(yīng)這種需求， Business Park也同孵化器一樣應(yīng)運(yùn)而誕生。二是在單位面積開(kāi)發(fā)成本上，與兄弟科技園區(qū)比較不顯優(yōu)勢(shì)，如壓低土地價(jià)格轉(zhuǎn)讓，難以形成良性循環(huán)開(kāi)發(fā)建設(shè)。 討論會(huì)專家發(fā)言記錄： 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商務(wù)花園來(lái)到中國(guó)，是一個(gè)完全不同的形態(tài)。 根據(jù)我們的研究，豐臺(tái)園建立 Business Park有她的幾個(gè)機(jī)遇， 一是中關(guān)村科技園的發(fā)展有向北發(fā)展的趨勢(shì)，發(fā)展空間有限，這就為豐臺(tái)園的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇，二是豐臺(tái)園的地域位臵決定了商務(wù)花園的獨(dú)門(mén)獨(dú)院的特點(diǎn)，在這個(gè)商務(wù)花園里我們不是孵化企業(yè)，而是為科技型的企業(yè)找一個(gè)家，我們知道現(xiàn)在有許多孵化企業(yè)，但孵化后的企業(yè)到哪里去呢？ ?而立之年?需要有一個(gè)家，對(duì)于心理情緒，東、西方觀念不同，東方人具有本地情緒和本地色彩，所以商務(wù)花園來(lái)到中國(guó)，需要本地化，需要有一個(gè)中國(guó)特色的商務(wù)花園，我們有信心打造這樣一個(gè)商務(wù)花園。 薛鐘靈：中科院研究員 不要相信城市發(fā)展概念，這是一個(gè)變數(shù)，要多研究一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。豐臺(tái)園要把自身發(fā)展的市場(chǎng)條件做為園區(qū)最核心的一個(gè)問(wèn)題，其次是自身的管理體制要更新。我們現(xiàn)在要為豐臺(tái)園區(qū)未來(lái)的發(fā)展提供一個(gè)功能化的結(jié)構(gòu)。如哈佛大學(xué)內(nèi)有兩條高速路穿過(guò)，作為哈佛大學(xué)來(lái)說(shuō)交通很方便。①聯(lián)系 :與城市有非常便捷的聯(lián)系，在園區(qū)內(nèi)最重要的問(wèn)題就是交通及信息網(wǎng)絡(luò)。③景觀并不是絕對(duì)的 ,要適當(dāng)。 顏振軍（中國(guó)第一個(gè)孵化器博士） 科技型花園實(shí)際上也是為科技型企業(yè)產(chǎn)生及發(fā)展、服務(wù)的機(jī)構(gòu)、組織，這種組織有一個(gè)演變的過(guò)程，它最早，也就是從空間角度上來(lái)講是孵化器，它是一個(gè)小的機(jī)構(gòu)，后來(lái)逐漸經(jīng)過(guò)幾個(gè)階段演變到現(xiàn)在的 Business Park。 四、在設(shè)計(jì)上要產(chǎn)生不同的需求。 討論會(huì)專家發(fā)言記錄： 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。美國(guó)的硅谷則以采用這種方式而成為商務(wù)花園的范例。 商務(wù)花園的發(fā)展歷史 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開(kāi)發(fā)方式的轉(zhuǎn)變：由各自為政的單塊開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變到集中有序的統(tǒng)一開(kāi)發(fā)。 管理模式的轉(zhuǎn)變：由傳統(tǒng)的政府管理模式轉(zhuǎn)變到企業(yè)為主的管理模式。 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 但在事實(shí)上，部分中心城市，由于市場(chǎng)化和政府的推動(dòng)，總部經(jīng)濟(jì)作為一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)，已經(jīng)發(fā)展到了一種相對(duì)成熟的狀態(tài)。 在競(jìng)標(biāo)會(huì)上，豐臺(tái)園發(fā)現(xiàn)了市社科院經(jīng)濟(jì)所副所長(zhǎng)趙弘帶隊(duì)的課題小組提出了?總部經(jīng)濟(jì)?這個(gè)名詞可以為豐臺(tái)園所采用，此時(shí)趙正對(duì)北京制造業(yè)發(fā)展的困惑進(jìn)行研究，在豐臺(tái)園的約稿之下，趙開(kāi)始關(guān)注?總部經(jīng)濟(jì)?的理論。 第三部分：“總部經(jīng)濟(jì)”概念的形成和中心城市總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。?他認(rèn)為：并不是任何地區(qū)或城市都具備發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的條件。具有國(guó)際化色彩的中心城市、良好的資訊流通和服務(wù)是發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的先決條件。 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 研究中發(fā)現(xiàn)，亞洲城市如新加坡、香港，國(guó)內(nèi)城市如上海、北京、深圳等地，總部經(jīng)濟(jì)基本上已經(jīng)成型。 香港是跨國(guó)公司投資中國(guó)大陸和東亞地區(qū)，在該區(qū)域的總部所選地。 上海，是臺(tái)商或跨國(guó)公司設(shè)立中國(guó)區(qū)總部的首選地。 北京、上海、深圳，分別是國(guó)內(nèi)大企業(yè)總部遷移的首選地，設(shè)立地區(qū)總部的首選地，同時(shí)，又是中國(guó)最發(fā)達(dá)的三大經(jīng)濟(jì)區(qū)（環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)）大型企業(yè)的總部所選地。 第八章 總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際狀況的研究 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第九章：郊區(qū)化研究和企業(yè)總部選址多樣性的研究以及對(duì)北京大型企業(yè)的實(shí)證調(diào)研 存在著一系列問(wèn)題，包括商務(wù)花園地處城郊，是否能營(yíng)建企業(yè)總部聚集的氛圍，同樣，在北京大力建設(shè)中關(guān)村西區(qū)、 CBD的情況下，商務(wù)花園能否與其展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，這是商務(wù)花園定位于總部經(jīng)濟(jì)要解決的問(wèn)題。 商務(wù)花園改變了傳統(tǒng)工業(yè)園的形態(tài)，轉(zhuǎn)變?yōu)榱丝萍嫁k公園，辦公園的專業(yè)化和郊區(qū)化，是未來(lái)發(fā)展的方向。 美國(guó)學(xué)者在對(duì)郊區(qū)化的研究中，得出郊區(qū)化的五個(gè)階段。時(shí)間在 19世紀(jì)末 20世紀(jì)初，表現(xiàn)為鐵路和電車(chē)時(shí)代所帶來(lái)的富人住宅的沿線路郊區(qū)遷移。表現(xiàn)為汽車(chē)的發(fā)展使郊區(qū)住宅的大量出現(xiàn)，郊區(qū)人口居住快速增加。表現(xiàn)在由于政府對(duì)郊區(qū)住宅的補(bǔ)貼促進(jìn)，使郊區(qū)住宅急劇增長(zhǎng)，與此同時(shí)， 產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化開(kāi)始出現(xiàn)，市中心的工廠、交通通訊、研究單位、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)等紛紛向高速公路、機(jī)場(chǎng)等交通便利的地方，形成產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 案例： 在美國(guó)的郊區(qū)化理論研究中表明，現(xiàn)代化的辦公方式已向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。 第四階段是 80年代的郊區(qū)化。 第五階段是 90年代的郊區(qū)化 —— 邊緣新城的形成，其特點(diǎn)表現(xiàn)在郊區(qū)鎮(zhèn)與中心市的共生關(guān)系越來(lái)越不緊密，其競(jìng)爭(zhēng)力越來(lái)越強(qiáng)大，對(duì)中心市的職能地位提出了挑戰(zhàn)， 典型的如芝加哥庫(kù)克地區(qū)的 Schaumberg鎮(zhèn)，其具有購(gòu)物、娛樂(lè)、居住和其他服務(wù)的功能，擁有 公司（其中白領(lǐng)公司近 6700家）和 1000家左右的公司總部。它的內(nèi)涵包含：位于都市區(qū)的郊區(qū)；發(fā)展極快，就業(yè)崗位多，工作用地多于居住用地；不以制造業(yè)為主，主要以商業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、公司總部為主；與中心市同構(gòu)，二者互補(bǔ)性下降。 因此，商務(wù)花園有可能成為次級(jí)的研發(fā)、辦公、商務(wù)區(qū)。 結(jié)論： 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 有一份報(bào)告表明，有 80%在中關(guān)村注冊(cè)的中小企業(yè)因?yàn)榈貎r(jià)太貴，而離開(kāi)園區(qū)另選辦公用地，中關(guān)村 IT企業(yè)有 39%在政策區(qū)以外有辦公面積，初步估算不少于 100萬(wàn)平方米，目前，中關(guān)村核心區(qū)為改善硬件設(shè)施，大量增加市政建設(shè)投入，使地價(jià)水平居高不下，直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)水平直線上升，影響到成長(zhǎng)型的中型企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。 CBD發(fā)展