【正文】 220 多家，年轉(zhuǎn)化小麥 10 億公斤，加工規(guī)模居全國縣（市）第二位，并組建起了一批從事運(yùn)輸、編織、印刷、飼料等與面粉加工相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。 三 . 商貿(mào)發(fā)達(dá) 市內(nèi)占地近千畝的 十大批發(fā)市場，已成為八方商賈的商貿(mào)中心，是周邊為數(shù)十縣市重要物資集散地。 公司現(xiàn)轄以下生產(chǎn)單位：陳四樓煤礦、陳四樓選煤廠、車集煤礦、車集選煤廠、城郊煤礦、城郊選煤廠、熱電廠、供應(yīng)處、鐵運(yùn)處、運(yùn)銷處、供電處及十幾個(gè)多經(jīng)三產(chǎn)單位，另有機(jī)電制修、后勤服務(wù)、學(xué)校、醫(yī)院等生產(chǎn)、生活服務(wù)等設(shè)施。 二 . 神火集團(tuán) 河南神火集團(tuán)有限公司是以煤炭、電力、電解鋁生產(chǎn)加工為主的跨行業(yè)、跨地區(qū)的國家大型企業(yè)集團(tuán)，系全國 520 家重點(diǎn)企業(yè)之一。 借助“神火股份” A 股上市機(jī)遇，大膽實(shí)施產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，走煤、電、 鋁一體化經(jīng)營之路，很快壯大成為集多種產(chǎn)業(yè)為一體的跨行業(yè)、跨地區(qū)的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)，被列入國家重點(diǎn)企業(yè)和全省綜合效益百強(qiáng)企業(yè)，成為 **市經(jīng)濟(jì)的重要支撐。 作為黃河三角洲中心城市、石油礦業(yè)城市和新興城市的東營，自 1983 年建市以來，一直沒有建設(shè)形成有規(guī)模的城市公園。可是工程量大、資金緊，規(guī)劃一直沒有實(shí)現(xiàn)，早日建設(shè)有規(guī)模、有特色、有品位的城市公園，是廣大市民盼望已久的事情。 2020 年，東營市開展大招商，正式把公園建設(shè)列入招商項(xiàng)目，幾經(jīng)洽談， **集團(tuán)接了“繡球”。從此，拉開了清風(fēng)湖公園建設(shè)的序幕。 “政府不投錢、百姓不掏錢、企業(yè)不虧錢”的清風(fēng)湖公園開發(fā)建設(shè)模式，成 為東營市經(jīng)營城市理念的一個(gè)成功實(shí)踐， 被譽(yù)為“山東省經(jīng)營城市的典范”。 **集團(tuán)采取與政府合作，運(yùn)用市場化手段經(jīng)營城市，造景增值，使昔日的荒洼地變成今日風(fēng)景秀美的“水上的香格里拉”，此舉不僅提升了城市形象，塑造了企業(yè)信譽(yù)，也極大地挖掘了城市土地的潛在價(jià)值。 **家園，把公益性項(xiàng)目與經(jīng)營性項(xiàng)目進(jìn)行 捆綁連接、背景轉(zhuǎn)換 ， 使 樂得家? **家園與清 風(fēng)湖 公園有機(jī)互動(dòng)，兩者相互促進(jìn)、相得益彰，成為一種二元 一體 的開發(fā)模式 。 圖 樂得家清風(fēng)湖公園的建設(shè)和投入運(yùn)營，成為東營市經(jīng)營城市的 一大 妙筆， 樂得家? **家園 以“清風(fēng)湖開發(fā)模式”為主導(dǎo)下的開發(fā)理念，并 迅速興起和一路熱銷，為東營城市建設(shè)錦上添花，妙筆生輝，取得了社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益 和生態(tài)效益的三重唱，為政府利用市場化手段更好的經(jīng)營城市，借助外來和民間資金興建大型城市公益設(shè)施提供了典型的經(jīng)營模式，這是政府工作的新思路，也是企業(yè)獨(dú)具慧眼的選擇，是政府和企業(yè)實(shí)現(xiàn)“雙贏”的成功范例。具體體現(xiàn)在： **集團(tuán)先投資在沱河沿岸打造一條長約 公里的公園風(fēng)景帶，再在附近從政府手中以優(yōu)惠的價(jià)格購得的土地上建造高尚住宅小區(qū)。 近 年來， **市政府正在對外招商引資， **集團(tuán)被 **市政府的誠意所打動(dòng)，也看到了 **市的發(fā)展?jié)摿?，所以決定著手進(jìn)行本項(xiàng)目的調(diào)研策劃。沱河是用 **人民的母親河， **人對她有很深的感情，這次 **集團(tuán)投資進(jìn)行沱河風(fēng)景帶的建設(shè)，得到了 **市政府的大力支持以及 **市人民的廣泛關(guān)注。 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目地塊 位于 **市新城城南，南臨沱河、北依沱濱路、東 到雪楓溝、西至鐵路橋。項(xiàng)目所在地塊情況見下圖： 圖 項(xiàng)目原始地況圖 項(xiàng)目規(guī)劃 ****城地塊規(guī)劃為四大區(qū)域： 表 項(xiàng)目地塊區(qū)域規(guī)劃表 分區(qū) 位置 面積（畝） 產(chǎn)品類型 A 區(qū) 中原路兩側(cè) 酒店、專業(yè)市場及商業(yè)步行街 B 區(qū) 污水處理廠 西南方向 聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅 C 區(qū) **職業(yè) 學(xué)院東側(cè) 多層及部分小高層 D 區(qū) 雪楓溝以東，曹油 坊謝樓西側(cè) 多層 合計(jì) 再加上沿沱河 、占 地 1000 畝的沱河風(fēng)景帶，總體規(guī)劃見圖 圖 ****城總體規(guī)劃布局圖 進(jìn)度安排 根據(jù)本用地的實(shí)際情況，結(jié)合本策劃的市場定位、目標(biāo)市場、開發(fā)主題、營銷思路等，提出分期開發(fā)的設(shè)想?？陀^上要求建設(shè)周期應(yīng)短，樓盤銷售推廣要快。一期商業(yè)和住宅竣工日期為 2020 年 1 月，總開發(fā)期 年，建設(shè)期為 3 年。 公園、設(shè)施、道路、停車場 萬 m178。 住宅 m178。 住 宅 區(qū) 多層 萬 m178。 聯(lián)體別墅 萬 m178。 商業(yè)區(qū) 萬 m178。/戶 總平均容積率 綠化面積 萬 m178。以 2020 年的統(tǒng)計(jì)資料為例，分析一下河南省房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。 2. 商品房市場供銷兩旺，個(gè)人購房比重提高 2020 年，隨著住房制度改革深化和一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)信貸政策實(shí)施，市場消費(fèi)需求增加，商品房銷售看好，住房消費(fèi)、個(gè)人購房已逐步取代商業(yè)用房和集團(tuán)購房，個(gè)人購房比重進(jìn) 一步上升。在全部銷售面積和銷售額中，銷售給個(gè)人的商品房面積 39998 萬平方米、銷售額為 億元，分別增長 %和 %。 3. 企業(yè)籌資能力增強(qiáng)，資金結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化 2020 年，河南省房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集情況明顯好于往年，全年累計(jì)到位資金 億元，比上年同期增長 %。自籌資金到位 億元，同比增長 %，所占比重為 %，與上年同期基本持平。集資、定金及預(yù)付款到位增幅高，比重增大，不僅說明房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資資金來源結(jié)構(gòu)改變了過去國內(nèi)貸款、企業(yè)自籌、定金和預(yù)售收入三分天下的局面，而且也說明市場銷售看好，資金周轉(zhuǎn)加快，企業(yè)籌集資金能力明顯增強(qiáng)。土地購置投資大幅度增長。土地購置費(fèi)大幅度增加，有力地支持了房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長。截止到 2020 年底，全省商品房空置 面積為 萬平方米，比上年下降 %。其中，空置一年以上的商品房面積 萬平方米，僅占全部空置商品房的 %。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全省商品房平均銷售價(jià)格為 1242 元／平方米，與上年基本持平，其中：商品住宅平均銷售價(jià)格 1180元／平方米，比上年同期略漲 %；上漲幅度最大的是商業(yè)營業(yè)用房，平均價(jià)格為 2255 元／平方米，上漲 %；寫字樓平均銷售價(jià)格為 1646 元／平方米，下降 %。 1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅遠(yuǎn)低于 90 年代初的增幅。而 1992— 1994 年期間最高增速為 %，最低增速也在 65%以上，平均增速在一倍以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民購買能力。 3. 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長主要是由需求拉動(dòng)，個(gè)人已成為住房消費(fèi)的主體，集團(tuán)購買退居二線。而 1992 年和 1993 年商品房主要是集團(tuán)消費(fèi)，個(gè)人購買的比例不到四成。 2020 年全省商品房銷售價(jià)格與上年基本持平，而 1992 年全省商品房銷售價(jià)格平均上漲 30%,1993年平均上漲 36%， 個(gè)別市地漲幅更高。 三 . 有待注意的幾個(gè)問題 1. 占全國的比重較小 與鄰省差距較大的河南房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近幾年的發(fā)展，不斷壯大，對促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、改善城市面貌、提高人們的居住水平做出了重要的貢獻(xiàn)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)中的新興產(chǎn)業(yè)。 2020 年全省已經(jīng)登記注冊從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的企業(yè)和單位共1541 個(gè)，而實(shí)際有開發(fā)工作量的企業(yè)為 706 個(gè)，占 %，即河南省在 2020 年沒有開發(fā)工作量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位高達(dá) %，完成的開發(fā)投資占全國的比重僅為 %，在全國的位次為 16位。 2. 全省發(fā)展不夠均衡 近幾年河南房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)雖然發(fā)展較快，但是由于全省各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平、住房消費(fèi)觀念不同，造成房地產(chǎn)開發(fā)投資在全省的發(fā)展不夠均衡，并且市與市之間差距較大。出現(xiàn)負(fù)增長的有兩個(gè)省轄市，分別是南陽市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年下降 %，商丘市完成投資額 億元，下降 %。對于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入明顯低于全國平均水平 %的河南省來說，經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售應(yīng)該好于其他商品房的銷售，然而實(shí)際情況是經(jīng)濟(jì)適用房空置面積大幅度增加，銷售增速遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速。經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格較上年也有所下降，其平均銷售價(jià)格為 914 元／平方米，比上年同期下降 38%。 二 . 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)增長顯著 19982020年國內(nèi) 生產(chǎn)總值構(gòu)成%%%%%%%%%%%%%%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%1998年1999年2020年2020年2020年2020年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 圖 19982020年 **市國內(nèi)生產(chǎn)總值構(gòu)成 從上圖可見： 1. 第一產(chǎn)業(yè)呈遞減趨勢，第二產(chǎn)業(yè)呈遞增趨勢，第三產(chǎn)業(yè)基本維持不變。第二產(chǎn)業(yè)作為 **市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其占 GDP 的比例將會(huì)持續(xù)增加。未來幾年 **城鎮(zhèn)化建設(shè)必然處于一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了有力的支持。 2. 年齡構(gòu)成 2 0 0 3 年城市人口年齡結(jié)構(gòu)27%37%28%8%1 8 歲 以下1835歲3560歲6 0 歲以上 圖 2020**市年城市人口年齡結(jié)構(gòu) **市青壯年人數(shù)占到總?cè)藬?shù)的 65%，表明社會(huì)群體具有工作能力與支付能力，同時(shí)反映出 **是一個(gè)新興成長型城市。這一群體是本項(xiàng)目的重要客戶群體。 五 . 職工年平均工資列前五位的行業(yè) 2020 年在國民經(jīng)濟(jì)十六大行業(yè)中，職工年平均工資列前五名的行業(yè)，見下表： 表 2020年職工年薪前五位的行業(yè) 位次 行業(yè) 在崗職工人數(shù) 職工年平均工資 第一位 金融、電力、保險(xiǎn)業(yè) 815 人 11663元 第二位 教育（中小學(xué)、職業(yè)教育） 1005 人 11167 元 第三位 交通運(yùn)輸、郵電通信業(yè) 178 人 10725 元 第四位 煤炭采掘業(yè) 16221 人 10599 元 第五位 建筑業(yè)（公路、房屋等建設(shè)） 1614 人 9656 元 以上五大行業(yè)的在崗職工具有較強(qiáng)的購買力，應(yīng)當(dāng)作為本項(xiàng)目的重點(diǎn)目標(biāo)消費(fèi)群體加以考慮。該階段過量的土地劃撥到單位或個(gè)人名下，出現(xiàn)了 大量低檔次房屋建設(shè)和相當(dāng)一部分土地閑置，造成土地資源浪費(fèi)。該階段 **市開始實(shí)行土地收購儲(chǔ)備制度，有計(jì)劃的供應(yīng)土地，增強(qiáng)了政府對土地市場調(diào)控能力。其余有 800 畝的土地屬于單位或個(gè)人擅自改變用途、非法占有、長期閑置等情況，政府正在清查之中，尚未出臺(tái)治理 措施。 除公園建設(shè)用地外，本項(xiàng)目約有 800 畝用地，通過招拍掛牌若能最大量的獲取土地使用權(quán)，將會(huì)大大降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 據(jù)建設(shè)銀行 **支行業(yè)務(wù)部主任介紹，在建設(shè)銀行商丘分行授權(quán)批準(zhǔn)下根據(jù)國家政策規(guī)定可以發(fā)放開發(fā)貸款。永煤集團(tuán)與神火集團(tuán)有較好的住房公積金制度，永煤、神火的職工購買集團(tuán)內(nèi)外的商品房，都可以提取公積金。 3. 個(gè)人住房按揭貸款 A. **市個(gè)人住房按揭貸款現(xiàn)狀 由于商品房建設(shè)起步較晚，目前 **各商業(yè)銀行尚未開展個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)。 B. 本項(xiàng)目“按揭”售房前景 據(jù)中國銀行 **支行負(fù)責(zé)人介紹，他們可以向上一級爭取授權(quán) 在 **開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)。 本項(xiàng)目若實(shí)行按揭付款，可以降低消費(fèi)者購房門檻，刺激購房需求，促進(jìn)房 屋銷售。 三 . 稅收政策環(huán)境 在稅費(fèi)方面，企業(yè)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)需要交納的主要稅種有： 1. 營業(yè)稅 納稅人在建設(shè)房屋時(shí)，應(yīng)按合同標(biāo)的金額的 3%征收營業(yè)稅；在對外銷售商品房時(shí)，按售價(jià)或預(yù)收款的 5%征收營業(yè)稅。 3. 土地增值稅 按預(yù)收房款的 2%預(yù)征土地增值稅，最后再清算。 不能減免的部分在正常情況下，可以緩交三個(gè)月。 注：單位集資建房、個(gè)人建房與商品房開發(fā)執(zhí)行統(tǒng)一稅收標(biāo)準(zhǔn)。依照《 **市主城區(qū)總體規(guī)劃》， 2020 年新城區(qū)人口規(guī)模為 12 萬人， 2020 年新城區(qū)人口規(guī)模為 30萬人。 2. **市現(xiàn)有城市人口 **市建成區(qū) 2020 年總?cè)丝谝?guī)模約有 18 萬人。 3. 2020年新城人口實(shí)際增長情況 根據(jù) **市公安局戶籍科統(tǒng)計(jì)資料， 2020 年新城區(qū)共增加非農(nóng)業(yè)人口 8328 人。 4. 城鎮(zhèn)戶口辦理 **市相關(guān)政策規(guī)定，在新城區(qū)購買房屋并擁有房產(chǎn)證，就可以辦理產(chǎn)權(quán)人直系親屬的城鎮(zhèn)戶口。 五 . 城市發(fā)展規(guī)劃與項(xiàng)目建設(shè) 1. 城市規(guī)劃對本項(xiàng)目的有利 方面 A. 沱河 、雪楓溝治理。新城區(qū)城市綠地系統(tǒng)與景觀規(guī)劃》中，關(guān)于沱河、雪楓溝的治理已經(jīng)有了明確規(guī)劃，并列入近年政府工作計(jì)劃。 從有關(guān)部門了解到，雪楓溝口將新建污水處理廠，項(xiàng)目周邊生活污水及工業(yè)廢水將由沱濱路基下排污管排入該廠。濱河文化休閑軸即沱濱公園的建設(shè)，將大大提高本項(xiàng)目的綜合居住環(huán)境。在沱河與雪楓溝的交匯處西側(cè)規(guī)劃有橡皮壩，目前暫無實(shí)施計(jì)劃。 2. 城市規(guī) 劃對本項(xiàng)目的不利方面 A. 根據(jù) **市發(fā)展規(guī)劃，新城區(qū)城市用地重點(diǎn)向北發(fā)展，不利于本項(xiàng)目商業(yè)中心、娛樂中心、休閑中心、居住中心的形成與發(fā)展，尤其不利于商業(yè)中心的形成。市民看好城北物業(yè)的投資價(jià)值與發(fā)展空間。 六 . 交通狀況 1. 城市道路規(guī)劃 根據(jù)新城區(qū)城市道路交通規(guī)劃，中原路、東環(huán)路兩條城市主干路將跨越沱河，向南與永宿路連接，這將大大改善項(xiàng)目地塊的交通狀況，增強(qiáng)項(xiàng)目對沱河南岸區(qū)域的輻射力。在本項(xiàng)目的建設(shè)中，應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)項(xiàng)目周邊的道路及公交線路的建設(shè)。 32 號(hào)文規(guī)定， 5 個(gè)縣（市）被賦予的相當(dāng)于省轄市的權(quán)限包括：計(jì)劃直接上報(bào)、財(cái)政直接結(jié)算、經(jīng)費(fèi)直接劃撥、項(xiàng)目直接審批、用地直接報(bào)批、證照直接發(fā)放、統(tǒng)計(jì)直接報(bào)送、政策直接享 有、信息直