【正文】 演集鎮(zhèn)老居民財富主要體現(xiàn)為房產(chǎn)，他們的工作主要為經(jīng)營自己樓房的門面，購買本項(xiàng)目的可能性幾乎為零。 4 準(zhǔn) 政府剛分配進(jìn)去 520 萬， 沒有住 有需求，會 多 層 為 主 小面積會 序號 階層 家庭總資產(chǎn) 家庭資產(chǎn)及財富擁有額度 現(xiàn)居住情 況 對本項(xiàng)目的態(tài) 度 消費(fèi)方向 消費(fèi)心理 小康階層 的人 企業(yè)剛畢業(yè)的大學(xué)生 事業(yè)單位剛工作不久的人 小生意不是很成功的人 單位較差老職工 好企業(yè)的工人 或可以聚集 520 萬的人 宅，目前是借住或租住，有強(qiáng)烈的住房需求 關(guān)注價位、付款方式，家庭背景會影響較大 （二室占一定比例）、 小高層很少（三室占一定比例） 促銷，按揭付款會促銷 家庭支持會促銷 5 貧困階層 在城里打苦工的人 沒有文化來城里謀事的年輕人 破產(chǎn)的小生意人 城市固有的貧 困階層 部分打算移居城市的農(nóng)民 兩萬以下，基本上沒有積蓄或沒有用于在新城住房消費(fèi)的積蓄 沒有能力在新城購置住宅，35 年內(nèi)沒有這樣的想法 沒有直接需求 即使有需求也會在老城消費(fèi)住房，也有可能在老城租房， 但是比例會比較小 可以間接支持本項(xiàng)目 三 . 消費(fèi)階層需求分析 1. 富貴階層 富貴階層占 **總?cè)藬?shù)的 12%左右，合計有 1000 家左右。 **人口住房消費(fèi)分析 一 . **人口界定 1. **人口界定 這里說的 **人是指現(xiàn)在和未來的三年內(nèi)工作或生活在 **市區(qū)的人，具體如下： A. 工作生活在 **擁 有 **市戶口的居民，具體包括： a. 新城居民 b. 老城居民 B. 工作生活在 **沒有 **市戶口的居民，具體包括： a. 各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的干部 b. 在企業(yè)以及其他單位務(wù)工的農(nóng)民身份的人 c. 在城市里打工的農(nóng)民身份的人 d. 在城里做生意的農(nóng)民身份的人 e. 工作生活在農(nóng)村但是未來三年內(nèi)有能力在 **置業(yè)的人 2. **市人口及家庭 A. **市的人口數(shù)據(jù) a. 2020 年 **市新城老城總?cè)丝跒?18 萬 b. 未來三年內(nèi) **市將要增加的人口數(shù)據(jù)為： 3= 萬 c. 2020 年 **市人口總數(shù)為 萬人 B. **市的家庭總數(shù) a. 2020 年 **市市區(qū)的家庭規(guī)模為 人 b. 2020 年 **市的家庭總數(shù)為 萬 /=64864 戶 說明 :在進(jìn)行 **市的家庭總數(shù)的計算時 ,假設(shè)未來三年內(nèi) **市的家庭規(guī)模保持不變 ,根據(jù)其他城市的數(shù)據(jù)以及經(jīng)驗(yàn) ,這樣的假設(shè)是可以進(jìn)行的。 5. 由于兩大項(xiàng)目目前對市場的供應(yīng)量較少，其中發(fā)展廣 場住宅面積： 18495 m明珠花園一期： 45211 m2，而 **相對需求 市場較之大有空間，故項(xiàng)目投放市場 便反響強(qiáng)烈，銷售勢頭迅猛，均在兩三個月內(nèi)就實(shí)現(xiàn)了 80%以上的銷售率。 6. 項(xiàng)目劣勢分析 項(xiàng)目包裝略顯粗糙，施工 現(xiàn)場的組織管理顯得較為混亂，地理位置較偏，周邊生活居住氛圍不夠濃，銷售人員專業(yè)水平偏低、對項(xiàng)目的理解不深，項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)配套的開發(fā)在進(jìn)度上滯后。 2. 基本情況分類分析 表 明珠花園基本資料 項(xiàng)目名稱 **明珠花園 地址 芒山大道與建設(shè) 路交匯處西北角 產(chǎn)品類別 多層、小高層商品房 公 司 組 成 投資商 明珠置業(yè)有限公司 發(fā)展商 **市房管局、 **房地產(chǎn)開發(fā)公司 代銷商 開發(fā)企業(yè)自銷 地址電話 銷售地點(diǎn) 芒碭路與建設(shè)路交匯處 電 話 整合推廣 直線地產(chǎn)咨詢公司 基 本 資 料 物業(yè)管理 24小時保安 /清潔衛(wèi)生 /綠化維護(hù) /水電維修 /設(shè)備維護(hù) 出讓年限 70年 出讓方式 劃撥 土地面積 170畝 總建筑面 積 13萬 m2 建筑布局 多層住宅 49棟，小高層商務(wù)樓 2棟，臨主干道分布有街鋪?zhàn)魃鐓^(qū)商業(yè)，小區(qū)整體規(guī)劃中 軸對開，路網(wǎng)呈魚骨刺，建筑行列式南北向布局 容積率 樓間距 20米 規(guī)劃功能 檔次 中檔居住社區(qū) 功能 以居住為主，局部考慮商務(wù)、商業(yè)功能 規(guī)劃戶數(shù) 1260戶 車位數(shù) 集中露天停車場與地面車庫停車結(jié)合，車位數(shù)目前規(guī)劃位確定 交房期 04年底 戶型 集錦 廳室衛(wèi)格局 二室二廳二衛(wèi) 無 三室二廳二衛(wèi) 建筑面積 102 m2的有 120戶，占一期總戶數(shù) 25% 建筑面積 126 m2的有 160戶，占一期總戶數(shù) 33% 建筑面積 135 m2的有 60戶，占一期總戶數(shù) % 四 室二廳二衛(wèi) 建筑面積 160 m2，有 60戶，占一期總戶數(shù) % 復(fù)式 有 80戶，占一期總戶數(shù) 17% 儲藏室 樓體下層有儲藏間，合理分割成六部分， 400元 / m2，居室內(nèi)無儲物空間 網(wǎng)點(diǎn) 購物 目前項(xiàng)目周邊無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，一期也無，待項(xiàng)目三期建成、社區(qū)成型后會有部分社區(qū)商業(yè)，、生活購物較為不便 教育 緊鄰一中新校址，教育環(huán)境較好 出行 與汽車中心站較近，門前有 4路公交車經(jīng)過，交通便捷 建材 外立面 高級防水涂料 窗 塑鋼窗 廚房 毛墻毛地 衛(wèi)、浴 簡單裝修，作防水層 處理 扶手、圍欄 鐵藝木扶手 分戶門、單元門 普通分戶門、單元門可對講 景觀設(shè)計 魚骨刺路網(wǎng)，形成 中軸景觀帶，作休閑用，在小區(qū)中心，有中心水景 3. 銷售情況分析 A. 銷售價格及付款方式 表 明珠花園售價分析 銷售價格 均價 970元 / m2 最高價 1128元 / m2 最低價 839元 / m2 樓層 1F 2F 3F 4F 5F 6F 閣樓 價格 （元 / m2） 1128 1058 1058 950 839 839 隨六樓附送 車位單價 暫未出臺 物業(yè)管理費(fèi) / m2三是 在推廣手法上，成功利用政府公關(guān)與活動營銷進(jìn)行炒作和銷售，從而達(dá)到較高的銷售率。媒體廣告主要是當(dāng)?shù)氐?**電視臺。月 付款方式及優(yōu)惠 一次性付款， 分期付款，準(zhǔn)備實(shí)施銀行抵押貸款 A. 銷售率： 兩個多月已完成銷售率 90%以上，其中一棟已售罄，另兩棟還剩10 套左右未售； B. 付款方式： 采用一次性付清和分期付款兩種方式，目前主要以定金形式進(jìn)行預(yù)定，定金 1 萬元，具體付款方式尚未出臺。 一 . **發(fā)展廣場調(diào)查分析 1. 開發(fā)商簡介 **市發(fā)展廣場投資公司成立于 2020 年 3 月，是 **市人民政府根據(jù)豫政【 2020】3 號文件精神和省發(fā)改委的要求，為加快 **市城鎮(zhèn)化進(jìn)程而成立的國有獨(dú)資公司，公司注冊資金 1000 萬元，實(shí)行政府規(guī)劃指導(dǎo)，投資法人獨(dú)立經(jīng)營，市場機(jī)制運(yùn)作。 三級市場 一 . 三級市場發(fā)展概述 據(jù)房管局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)介紹， **市房產(chǎn)交易費(fèi)用，新房為 3 元 /m2，二手房為 6 元/m2， **人購房以新房為主，二手房在整個房產(chǎn)交易中所占比例為 5%左右。私人所建房屋水平較低 ,配套落后，與本項(xiàng)目產(chǎn)品相比，相差較大。 C. 住宅建安成本 當(dāng)?shù)囟鄬拥慕ò渤杀炯s在 400 元 /平方米左右。由于 當(dāng)時土地供應(yīng)充足，建造了過量的房屋，目前約有 30%空置。實(shí)驗(yàn)中學(xué)對面 33 畝用地，競拍價為 33 萬 /畝（ 2020 年 4月）。 四 . 土地價格 A. 19902020 年，土地主要以劃撥方式為主，地價接近于零。用途為綜合用地，使用年限 50年，成交價： 萬元（合 33萬 /畝），容積率 ，建筑密度最大 35%，綠化率不少于 30%，由一家溫州公司拍得。 新城區(qū)建設(shè)初期的粗放式土地供應(yīng)，使大量土地掌握在單位或個人 手中，政府存量土地減少，從而政府對土地市場的調(diào)控能力極其薄弱，商品房市場化進(jìn)程嚴(yán)重受阻，同時大量的單位集資建房與私人建房導(dǎo)致供應(yīng)大于需求，大量同質(zhì)低檔房屋閑置，造成有價無市的局面。 **市住宅市場分析 一級市場 一 . 建設(shè)初期的粗放式供應(yīng) 1990 年選址開發(fā)建設(shè)新城區(qū)， 1996 年 **市撤縣設(shè)市，政府行政辦公區(qū)搬遷到新城區(qū)。 **“擴(kuò)權(quán)”，其中“項(xiàng)目直接審批、用地直接報批、證照直接發(fā)放”等對本項(xiàng)目土地獲取、證照辦理會產(chǎn)生積極影響。在本項(xiàng)目的建設(shè)中，應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)項(xiàng)目周邊的道路及公交線路的建設(shè)。市民看好城北物業(yè)的投資價值與發(fā)展空間。在沱河與雪楓溝的交匯處西側(cè)規(guī)劃有橡皮壩，目前暫無實(shí)施計劃。 從有關(guān)部門了解到，雪楓溝口將新建污水處理廠，項(xiàng)目周邊生活污水及工業(yè)廢水將由沱濱路基下排污管排入該廠。 五 . 城市發(fā)展規(guī)劃與項(xiàng)目建設(shè) 1. 城市規(guī)劃對本項(xiàng)目的有利 方面 A. 沱河 、雪楓溝治理。 3. 2020年新城人口實(shí)際增長情況 根據(jù) **市公安局戶籍科統(tǒng)計資料， 2020 年新城區(qū)共增加非農(nóng)業(yè)人口 8328 人。依照《 **市主城區(qū)總體規(guī)劃》， 2020 年新城區(qū)人口規(guī)模為 12 萬人， 2020 年新城區(qū)人口規(guī)模為 30萬人。 不能減免的部分在正常情況下，可以緩交三個月。 三 . 稅收政策環(huán)境 在稅費(fèi)方面，企業(yè)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)需要交納的主要稅種有： 1. 營業(yè)稅 納稅人在建設(shè)房屋時，應(yīng)按合同標(biāo)的金額的 3%征收營業(yè)稅；在對外銷售商品房時，按售價或預(yù)收款的 5%征收營業(yè)稅。 B. 本項(xiàng)目“按揭”售房前景 據(jù)中國銀行 **支行負(fù)責(zé)人介紹，他們可以向上一級爭取授權(quán) 在 **開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)。永煤集團(tuán)與神火集團(tuán)有較好的住房公積金制度，永煤、神火的職工購買集團(tuán)內(nèi)外的商品房，都可以提取公積金。 除公園建設(shè)用地外，本項(xiàng)目約有 800 畝用地，通過招拍掛牌若能最大量的獲取土地使用權(quán)，將會大大降低投資風(fēng)險。該階段 **市開始實(shí)行土地收購儲備制度，有計劃的供應(yīng)土地，增強(qiáng)了政府對土地市場調(diào)控能力。 五 . 職工年平均工資列前五位的行業(yè) 2020 年在國民經(jīng)濟(jì)十六大行業(yè)中，職工年平均工資列前五名的行業(yè)，見下表： 表 2020年職工年薪前五位的行業(yè) 位次 行業(yè) 在崗職工人數(shù) 職工年平均工資 第一位 金融、電力、保險業(yè) 815 人 11663元 第二位 教育（中小學(xué)、職業(yè)教育） 1005 人 11167 元 第三位 交通運(yùn)輸、郵電通信業(yè) 178 人 10725 元 第四位 煤炭采掘業(yè) 16221 人 10599 元 第五位 建筑業(yè)（公路、房屋等建設(shè)） 1614 人 9656 元 以上五大行業(yè)的在崗職工具有較強(qiáng)的購買力，應(yīng)當(dāng)作為本項(xiàng)目的重點(diǎn)目標(biāo)消費(fèi)群體加以考慮。 2. 年齡構(gòu)成 2 0 0 3 年城市人口年齡結(jié)構(gòu)27%37%28%8%1 8 歲 以下1835歲3560歲6 0 歲以上 圖 2020**市年城市人口年齡結(jié)構(gòu) **市青壯年人數(shù)占到總?cè)藬?shù)的 65%，表明社會群體具有工作能力與支付能力，同時反映出 **是一個新興成長型城市。第二產(chǎn)業(yè)作為 **市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其占 GDP 的比例將會持續(xù)增加。經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格較上年也有所下降，其平均銷售價格為 914 元／平方米，比上年同期下降 38%。出現(xiàn)負(fù)增長的有兩個省轄市，分別是南陽市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年下降 %，商丘市完成投資額 億元，下降 %。 2020 年全省已經(jīng)登記注冊從事房地產(chǎn)開發(fā)活動的企業(yè)和單位共1541 個，而實(shí)際有開發(fā)工作量的企業(yè)為 706 個，占 %，即河南省在 2020 年沒有開發(fā)工作量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位高達(dá) %，完成的開發(fā)投資占全國的比重僅為 %，在全國的位次為 16位。 2020 年全省商品房銷售價格與上年基本持平，而 1992 年全省商品房銷售價格平均上漲 30%,1993年平均上漲 36%， 個別市地漲幅更高。 3. 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長主要是由需求拉動，個人已成為住房消費(fèi)的主體，集團(tuán)購買退居二線。 1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅遠(yuǎn)低于 90 年代初的增幅。其中，空置一年以上的商品房面積 萬平方米，僅占全部空置商品房的 %。土地購置費(fèi)大幅度增加，有力地支持了房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長。集資、定金及預(yù)付款到位增幅高，比重增大，不僅說明房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資資金來源結(jié)構(gòu)改變了過去國內(nèi)貸款、企業(yè)自籌、定金和預(yù)售收入三分天下的局面，而且也說明市場銷售看好，資金周轉(zhuǎn)加快，企業(yè)籌集資金能力明顯增強(qiáng)。 3. 企業(yè)籌資能力增強(qiáng)，資金結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化 2020 年，河南省房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集情況明顯好于往年，全年累計到位資金 億元，比上年同期增長 %。 2. 商品房市場供銷兩旺，個人購房比重提高 2020 年，隨著住房制度改革深化和一系列鼓勵住房消費(fèi)信貸政策實(shí)施，市場消費(fèi)需求增加，商品房銷售看好，住房消費(fèi)、個人購房已逐步取代商業(yè)用房和集團(tuán)購房，個人購房比重進(jìn) 一步上升。/戶 總平均容積率 綠化面積 萬 m178。 聯(lián)體別墅 萬 m178。 住宅 m178。一期商業(yè)和住宅竣工日期為 20