【正文】 ???????????????????????? ?????????????????????? 159 二、酒店式公寓客群分析 ????????????????????????????????????????????? 164 三、別墅中住宅需求分析 ????????????????????????????????????????????? 166 四、別墅資深人士訪談 ??????????????????????????????????????????????? 169 五、別墅中住宅項(xiàng)目行業(yè)資深人士訪談 ????????????????????????????? ?????????? 177 六、仁恒國際公寓和山河水客群比較分析 ?????????????????????????????????????? 184 [第五部分 ]湯泉鎮(zhèn)“湯泉國際”項(xiàng)目 SWOT 分析和初步方向判斷 一、 SWOT分析 ?????????????????????????????????????????????????? 186 二、項(xiàng)目區(qū)位和區(qū)位概況 ?????????????????????????????????????????????? 188 三、江北交通規(guī)劃 ??????????????????? ?????????????????????????????? 189 四、項(xiàng)目初步建議 ????????????????????????????????????????????????? 192 [第一部分 ]宏觀與整體市場(chǎng) 一、長(zhǎng)三角地區(qū) 地區(qū)總體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀（ GDP、 CPI、可支配收入等數(shù)據(jù)） （數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計(jì)局 ） 經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng) 2020年，長(zhǎng)三角地區(qū) 16城市經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。據(jù)初步核算， 16城市共實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） ，占全國經(jīng)濟(jì) 總量的 %；平均增幅達(dá)到 %，比上年提高 ，高出全國平均水平 。 從城市經(jīng)濟(jì)規(guī)?？?， 2020年，除上海繼續(xù)保持絕對(duì)優(yōu)勢(shì)外，蘇州生產(chǎn)總值規(guī)模突破 5000億元，達(dá)到 ；杭州生產(chǎn)總值規(guī)模突破 4000億元，達(dá)到 ；生產(chǎn)總值超過 3000億元的城市還有無錫（ 3858億元）、寧波（ ）和南京（ 3275億元）。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)性進(jìn)一步提升，結(jié)構(gòu)趨優(yōu) 2020年，長(zhǎng)三角地區(qū) 16城市第二產(chǎn)業(yè)實(shí) 現(xiàn)增加值 ，平均增幅為 16%，比上年提高 ；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值，平均增幅為 %，提高 。從結(jié)構(gòu)看，三次產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn) 總值的比重分別為 %、 %和 %。與全國相比，第一產(chǎn)業(yè)比重低于全國 ，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)比重分別高出全國 、 。 分區(qū)域看， 2020年，上海第三產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)到 %，比上年提高 ，提升幅度為 2020年以來最高；江蘇 8城市三產(chǎn)比重為 %，提高 ；浙江 7城市三產(chǎn)比重為 40%，提高 。上海（ %）、南京（ %）、杭州（ %）、舟山（ %）、寧波（ %）和無錫（ %） 6個(gè)城市的三產(chǎn)比重均超過 40%（見下表）。 16城市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，平均比上年增長(zhǎng) %，增幅同比提高 。江蘇 8城市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 ，平均增長(zhǎng) %，增幅提高 點(diǎn)，占 %。浙江 7城市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 ，平均增長(zhǎng) %，增幅提高 。 16城市中，上海（ ）、蘇州（ ）和無錫（ ） 3個(gè)城市的工業(yè)增加值均超過 2020億元；超過 1000億元的城市數(shù)達(dá)到 9個(gè)，比上年增加 3個(gè)。 16城市規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率平均達(dá)到 %。 16城市中，南通（ %）、上海（ 99%）和蘇州（ %）位列前三。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，比上年增長(zhǎng) %；增幅同比提高 ，比全國平均水平低 。 從房地產(chǎn)開發(fā)投資看， 2020年，長(zhǎng)三角地區(qū) 16城市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年增長(zhǎng) %，增幅雖同比提高 分點(diǎn)，但低于全國平均增幅 。增幅提高 。 2020年，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)銷售增長(zhǎng)繼續(xù)加快，保持了快于投資增長(zhǎng)的運(yùn)行格局，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用進(jìn)一步增強(qiáng)。分區(qū)域看，江蘇 8城市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，增長(zhǎng) %，增幅提高 ，各 城市增幅較為均衡，增長(zhǎng)最快的蘇州、常州和南通（增幅均為 %）比最慢的揚(yáng)州（ %）增幅僅高出 ；浙江 7城市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，增長(zhǎng) %，增幅提高 ；上海實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，增長(zhǎng) %，增幅提高 百分點(diǎn)。 16城市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)總額突破 5000億元，達(dá)到 ，比上年增長(zhǎng)%，增幅同比提高 。在 16個(gè)城市中，上海（ ）、蘇州（ ）、無錫（ 億元）、杭州（ ）和寧波（ ）利潤(rùn)總量位列前五。 經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)和企業(yè)效益好轉(zhuǎn)也帶動(dòng)了長(zhǎng)三角地區(qū)財(cái)政收入的加快增長(zhǎng)。分區(qū)域看，上海地方財(cái)政收入 ，增長(zhǎng) %，增幅提高 分點(diǎn)；江蘇 8城市地方財(cái)政收入 ，平均增長(zhǎng) %，增幅提高 ；浙江 7城市地方財(cái)政收入 ，平均增長(zhǎng) %，增幅提高 百分點(diǎn)。舟山（增長(zhǎng) %）、南通（ 39%）、泰州（ %）、無錫（ %）和揚(yáng)州（ 36%）增幅居前五位。從絕對(duì)水平看，上海城市居民家庭人均可支配收入達(dá)到 23623元，繼續(xù)保持長(zhǎng)三角地區(qū)最高。江蘇 8城市家庭人均可支配收入水平落差較大，蘇州（ 21260元）、無錫（ 20898元）和南京（ 20317元）超過 20200元，揚(yáng)州（ 15057元）和泰州（ 14940元）較低，極差達(dá)到 6320元，比上年有所擴(kuò)大。上海城市居民家庭人均消費(fèi)性支出達(dá)到 17255元，比上年增長(zhǎng) %，增幅同比提高 。浙江 7城市居民消費(fèi)支出水平較高，其中，臺(tái)州為 15666元，杭州為 14896元；增長(zhǎng)最快的是寧波和嘉興，增幅均為 %。 總結(jié)： 2020年，長(zhǎng)三角地區(qū) 16城市以科學(xué) 發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，積極貫徹落實(shí)中央宏觀調(diào)控各項(xiàng)措施，著力轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，按照中央對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)發(fā)展的要求，不斷加深區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)合作，謀求共同發(fā)展，總體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持又好又快的發(fā)展勢(shì)頭。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 86億元，增長(zhǎng) %。第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 1584億元，增長(zhǎng) %。 b、 2020年南京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，運(yùn)行質(zhì)量提升 2020年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值增幅比上年提高 ，達(dá)到近三年來最快水平。三產(chǎn)發(fā)展提速明顯，增加值增幅達(dá)到 1994以來最高水平。 2020年，全市累計(jì)實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 ，同口徑增長(zhǎng) ％；其中地方一般預(yù)算收入 ，增長(zhǎng) ％，增幅較上年上升 ，為近年來增長(zhǎng)最快的時(shí)期。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整和技術(shù)革新加快，初步統(tǒng)計(jì)， 2020年，規(guī)模以上工業(yè)綜合能源消費(fèi)量較同口徑工業(yè)總產(chǎn)值增幅低了 ；萬元工業(yè)總產(chǎn)值能耗為，比上年減少 ，節(jié)能率為 %。其中：工業(yè)投資完成 ，同比增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比增長(zhǎng) %。工業(yè)投資呈現(xiàn)高開 —— 回落 —— 上升的全年運(yùn)行走勢(shì)。 d、 2020年南京消費(fèi)品市場(chǎng)特點(diǎn) 消費(fèi)增長(zhǎng)提速明顯： 2020年全市完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，比上年增長(zhǎng) %，增幅在上年的高平臺(tái)上再度提升 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到近年來的最好水平。 2） 南京的區(qū)域中心城市定位 南京在全國的地位： 南京是華東城市經(jīng)濟(jì)區(qū)上海中心城市以外的副中心城市，是國家重要的區(qū)域性中心城市，是長(zhǎng)江三角洲城鎮(zhèn)密集區(qū)的次中心城市。 南京在江蘇省的地位： 南京是江蘇的省會(huì)，在江蘇省區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中，南京都市圈被列為省重點(diǎn)建 設(shè)的三大都市圈之首。 為充分發(fā)揮南京作為區(qū)域中心城市職能，南京規(guī)劃提出完善主城中心體系之外，在三個(gè)新市區(qū)要培育次區(qū)域中心，形成多核區(qū)域中心格局。 市域空間規(guī)劃： 規(guī)劃形成“主城 — 一新市區(qū) — 一新城 — 一重點(diǎn)城鎮(zhèn) — 一一般城鎮(zhèn)”五級(jí)大中小級(jí)搭配合理的市域城鎮(zhèn)等級(jí)結(jié)構(gòu)。都市發(fā)展區(qū)的城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)為“以長(zhǎng)江為主軸，以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心，開敞式的空間格局”。新市區(qū)是接受主城功能擴(kuò)散和新增城市功能的現(xiàn)行區(qū)，與其他新城相比，規(guī)劃新市區(qū)城市規(guī)模更大，城市功能更綜合，配合次區(qū)域中心的設(shè)立可以形成一定規(guī)模的區(qū)域綜合服務(wù)中心，因而更容易協(xié)助疏解部分主城的職能。將浦 口和珠江合并為江北新市區(qū)，主要為了促進(jìn)江北發(fā)展。 以長(zhǎng)江為城市發(fā)展主軸，連接蘇北、皖南、浙北，與沿江開發(fā)帶、滬寧都會(huì)發(fā)展連綿區(qū)相協(xié)調(diào)，形成南京都市圈。 南京的城市格局是：中心區(qū)一城三區(qū)新 格局，城市范圍迅速擴(kuò)張 城市地位的提升必然導(dǎo)致原有城市格局的迅速外延，而城市化進(jìn)程步伐加快會(huì)對(duì)住房需求產(chǎn)生較大的刺激作用，是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、快速發(fā)展的重要促進(jìn)力量，因此從城市發(fā)展的空間與格局看，南京房地產(chǎn)的發(fā)展具備強(qiáng)有力的支撐。 現(xiàn)代化江北新市區(qū) 江北新市區(qū)應(yīng)緊緊抓住跨江發(fā)展的機(jī)遇 ，加快推進(jìn)城市化和城市現(xiàn)代化，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善內(nèi)外交通格局，進(jìn)一步提升綜合服務(wù)功能。 重化工產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) 江北地區(qū)應(yīng)以化工園為載體，堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)?；?、資源理由高效化、環(huán)境建設(shè)生態(tài)化、配套服務(wù)一體化的發(fā)展思路，全力建成國內(nèi)一流的重化工產(chǎn)業(yè)基地、國家循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、華東地區(qū)重要的化工商品物流中心和國內(nèi)有影響力的化工研發(fā)基地。要以建 設(shè)“南京科技新城”為目標(biāo)，不斷加強(qiáng)自主創(chuàng)新，拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條，做大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，把江北地區(qū)建設(shè)成為全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要基地、全省最具創(chuàng)新活力的科技創(chuàng)新體系的區(qū)域中心。區(qū)內(nèi)交通條件十分便捷，公路、水運(yùn)、鐵路、輸體系管道等運(yùn)較為完善，已建成一批建材、汽車和農(nóng)副產(chǎn)品等大型批發(fā)市場(chǎng)，化工物流中心、寶潤(rùn)家具建材物流中心等即將投入使用，為江北地區(qū)建 設(shè)現(xiàn)代物流中心奠定了良好基礎(chǔ)。 城市綠化生態(tài)保護(hù)區(qū) 充分發(fā)揮江北地區(qū)山、水、泉、林為一體的環(huán)境特色和生態(tài)優(yōu)勢(shì)，加快推進(jìn)“生態(tài)江北：、”“綠色江北”建設(shè)，把江北地區(qū)建設(shè)成為全省乃至全國著名的城市綠化生態(tài)保護(hù)區(qū)。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 地區(qū)生產(chǎn)總值占全市的比重提高 8 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到 30%以上。 實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 4000 億元，占全市的 40%，與 2020 年相比提高 12 個(gè)百分點(diǎn)年 。 城市建設(shè)及交通規(guī)劃 現(xiàn)代化江北新市區(qū)的總體框架基本形成，初步建成生態(tài)環(huán)境優(yōu)良的城市核心區(qū)、六合新城、重點(diǎn)小城鎮(zhèn)和一批新型農(nóng)村居民點(diǎn)，城市化水平達(dá)到 70%。 3 號(hào)線起于規(guī)劃中的南京南站，沿寧溧路北上，經(jīng)長(zhǎng)樂路、健康路后再 沿太平南路、太平北路一直往北，經(jīng)市政府到新莊再折向西北，從南京長(zhǎng)江大橋下游過江，最終到林場(chǎng)路。公路交通方面，形成“四線”高速公路系統(tǒng)，跨江通道擬建成 3 個(gè)，快速路已具備通行條件。江南主城 5 所以上重點(diǎn)中小學(xué)校到江北地區(qū)設(shè)立分校，江北地區(qū)教師素質(zhì)和辦學(xué)水平明顯提高。 完成江北地區(qū) 1700 名醫(yī)技人員的培訓(xùn)，引進(jìn)或培養(yǎng) 50 名副高職稱以上的醫(yī)務(wù)人員。 生態(tài)環(huán)境和人民生活 環(huán)境污染和生態(tài)破壞得到有效遏止，集中式飲用水源地、重要生態(tài)功能區(qū)得到全面保護(hù)，污水處理廠等環(huán)保設(shè)施基本配套，農(nóng)村生態(tài)環(huán)境明顯改善。 社會(huì)保障體系進(jìn)一步完善，城鎮(zhèn)和農(nóng)村社會(huì)保障水平、最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)新型農(nóng)村合作醫(yī)療基本接近或達(dá)到江南水平。同時(shí)，南京作為長(zhǎng)三角副中心城市，具有人才、科教、金融等多方面的優(yōu)勢(shì)，對(duì)促進(jìn)長(zhǎng)三角北翼地區(qū)發(fā)展有重 要意義，南京應(yīng)發(fā)揮自己的經(jīng)濟(jì)輻射功能，加強(qiáng)金融方面的銜接，加強(qiáng)和長(zhǎng)三角北翼城市在人才、科教等資源方面的互補(bǔ)合作，使南京成為實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)三角區(qū)域互動(dòng)發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展的重要樞紐。 第一階段：獲得住房的途徑的轉(zhuǎn)變，商品房逐步登上舞臺(tái) 從九十年代初期基本還是福利分房為主要的住房形式逐步、陸 續(xù)地出現(xiàn)第一批商品房，屬于早期的商品房，缺乏統(tǒng)計(jì)、完善的規(guī)劃，對(duì)戶型、建筑風(fēng)格、小區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)等各方面還不是很關(guān)注。 第二階段：系統(tǒng)的開發(fā)模式、理念的進(jìn)入帶動(dòng)南京房地產(chǎn)的發(fā)展 從 2020年開始，陸續(xù)有大型房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)駐南京，在設(shè)計(jì)、管理、銷售等各個(gè)方面都引進(jìn)了新的元素，帶動(dòng)了南京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)一度成為最熱門行業(yè)，同時(shí)也使南京的房?jī)r(jià)提高到一個(gè)新的水平，并且保持逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，戶型設(shè)計(jì)方面逐步朝大戶型占主導(dǎo)地位的趨勢(shì)發(fā)展。大多數(shù)消費(fèi)者的心理預(yù)期未能實(shí)現(xiàn)。 第五階段：新一輪調(diào)控的到來使觀望氛圍變濃 2020年年底在經(jīng)歷了前一段快速發(fā)展后，在廣州、深圳、上海等大型城市宣稱房地產(chǎn)行業(yè) “ 拐點(diǎn) ” 的到來的情況下，南京樓市也逐步從只要是房子就能賣掉的瘋狂狀態(tài)中平復(fù)下來。 2)、 2020年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 (數(shù)據(jù)來源：南京市房產(chǎn)局） a、房 地產(chǎn)投資情況 根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)， 111 月，全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元；實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元。 b、商品房供銷情況 12 月份，全市商品房上市 萬平米，其中，商品住宅上市 萬平米。其中商品住宅銷售 7964 套，面積 萬平米。同期，實(shí)現(xiàn)商品房合同銷售 萬平米；其中，商品住宅銷售 94600 套，面積 萬平米。 112 月， 90 平米以下商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）上市量、銷售量分別為 、 ，所占全市商品住宅上市、銷售份額 分別為 %、 %。 c、土地市場(chǎng)情況 112月，土地成交 138塊，總出讓面積 ，同比分別增長(zhǎng) %、 %。 3） 20202020年南京市住宅市場(chǎng)運(yùn)行分析 a、南京市住宅市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)： 近年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持平穩(wěn)上升的發(fā)展趨勢(shì)。 2020 年全市商品住宅重現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢(shì)，雖然調(diào)控政策繼續(xù)出臺(tái)，但是對(duì)市場(chǎng)信心層面影響不大。由于住宅可開發(fā)用地的減少， 主城區(qū)尤其是城中板塊的住宅稀缺性越來越明顯，其升值空間也因此很快得到體現(xiàn)。直到 2020 年年底，才出現(xiàn)成交量急劇下降的局面，消費(fèi)者對(duì)宏觀調(diào)控的市場(chǎng)多數(shù)持觀望的態(tài)度。主城區(qū)房?jī)r(jià)上漲幅度大，部分區(qū)域出現(xiàn)有價(jià)無市的狀況，未來這一局面將有所緩和；江寧隨著