【正文】 三、 板塊月度成交對比分析 四、 分類型供求對比及結(jié)構(gòu)分析 第二部分 分類型供求詳細(xì)統(tǒng)計及分析 一、 獨(dú)立別墅 二、 雙拼別墅 三、 聯(lián)排別墅 四、 疊加別墅 第三部分 分板塊詳細(xì)統(tǒng)計及分析 一、 江寧板塊 二、 江北板塊 三、 東郊板塊 四、 環(huán)紫金山板塊 五、 遠(yuǎn)郊板塊 六、 主城板塊 （ 注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計說明：因 2 月春節(jié)及雪災(zāi)影響供銷量極少，與 1 月份合并統(tǒng)計 ） 中 國 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第一部分：綜述 2020 年上半年，南京普通住宅市場發(fā)生了供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，量價齊降、銀行停貸、“地王”回收 、土地流拍等甚囂塵上，整體悲觀氣氛濃重。與之形成鮮明對比的是別墅市場穩(wěn)中有升、供求均衡的良好發(fā)展態(tài)勢。這一情形的原因卻不難解釋：普通住宅市場在經(jīng)歷了 2020 年的非理性發(fā)展后在宏觀政策的強(qiáng)力控制下出現(xiàn)回落，而別墅用地的審批在近幾年一直處于嚴(yán)密控制之下，供應(yīng)量一直保持平穩(wěn)，同時隨經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，別墅客群的基數(shù)在不斷增加，更多的人有能力改善居住條件、購買別墅。從中國的國情來看， 別墅用地審批必定還將長期趨緊，因此其抗跌性和增值性也越發(fā)明顯，投資價值更為突出。 縱觀 2020 年上半年，別墅市場有以下幾大特征： ? 別墅產(chǎn)品分化明顯，頂級獨(dú)棟別墅項目數(shù)量增加，產(chǎn)品奢侈化、頂級化趨勢明顯，以翠海名家園、嘉瑞別墅山莊、香榭島等為代表，這些項目的獨(dú)棟產(chǎn)品單價都超過了兩萬，面積多在 700 平米以上，總價突破 2020 萬，其高端化、稀有性與 傳統(tǒng)頂級別墅鐘山國際高爾夫已相去不遠(yuǎn)。交通改善為其最主要的啟動引擎。因 2 月份受春節(jié)及雪災(zāi)等因素影響，供應(yīng)與成交量極少，故與 1 月份合并統(tǒng)計。 中 國 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 2020 年上半年南京別墅市場月度新增供應(yīng)393182491257 307163005001000150020201 \2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 合計 2020 年上半年南京別墅市場月度新增供應(yīng)與銷售對比393182491257 3071630243156 177 185284104505001000150020201 \2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 合計月度成交量 月度供應(yīng)量 2020 年上半年，別墅新增供應(yīng)量為 1630 套。 三、板塊月度成交對比分析 各板塊月度成交對比 中 國 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 1128965991352895103982366246691 3 2 31220 1926 262117180204060801001201401601 、 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月江寧 江北 城東 環(huán)紫金山 遠(yuǎn)郊 主城 上半年各板塊成交套數(shù)及占比 50091295211122648%%%%%%0100200300400500600江寧 江北 城東 環(huán)紫金山 遠(yuǎn)郊 主城0%10%20%30%40%50%60%成交量 成交占比 各板塊成交套數(shù)占總成交量之比 中 國 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 2 8 . 2 0 %1 0 . 7 0 % 2 . 5 0 %2 . 0 0 %8 . 7 0 %4 8 . 0 0 %江寧 江北 城東 環(huán)紫金山 遠(yuǎn)郊 主城 從各板塊的月度成交量來看， 2020 年上半年，江寧為南京別墅市場最為活躍的片區(qū)，其成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他板塊，占總成交量之比達(dá) 48％，已接近一半的市場份額。江北潛在供應(yīng)量較大，但目前在售項目以高端的獨(dú)棟別墅為主，因此在成交量上落后于城東板塊。 各板塊月度供應(yīng)量對比 192801684695816073116116862121554170 0 01460034111160 02712 120501001502002501 、 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月江寧 江北 城東 環(huán)紫金山 遠(yuǎn)郊 主城 上半年各板塊新增供應(yīng)套數(shù)及 占比 中 國 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 581213483312215136%%%%%%0100200300400500600700江寧 江北 城東 環(huán)紫金山 遠(yuǎn)郊 主城0%5%10%15%20%25%30%35%40%新增供應(yīng)量 供應(yīng)占比 各板塊新增供應(yīng)套數(shù)占總新增量之比 2 9 . 6 0 %1 3 . 6 0 % 3 . 1 0 %1 . 9 0 %1 3 . 1 0 %36%江寧 江北 城東 環(huán)紫金山 遠(yuǎn)郊 主城 江寧的供應(yīng)量仍占各板塊之首，但領(lǐng)先程度低于成交情況，可知江寧板塊在上半年的去化速度較快，且去化了大部分存量。 四、分類型供求對比及結(jié)構(gòu)分析 各類型別墅 08 年上半年月度成交情況匯總 中 國 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 26 30 22 23 2112298251625502148969 758215046530 326455632440501001502002503003504004505001 \2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 合計獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊加 上半年各類型別墅成交套數(shù)占總 成交量比例 %%%%獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊加 從 08 年上半年全市別墅的去化結(jié)構(gòu)來看，并未按產(chǎn)品級別表現(xiàn)為金字塔型，而是呈現(xiàn)為中間大兩頭小的橄欖型分布，即雙拼、聯(lián)排占據(jù)了中間的大頭，經(jīng)濟(jì)型的疊加類別墅并未構(gòu)成供求最為活躍的塔底，在成交量上僅高于獨(dú)棟別墅。 中 國 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 第二部分 分類型供求詳細(xì)統(tǒng)計及分析 獨(dú)立別墅 獨(dú)立別墅累計供應(yīng)與成交情況 總?cè)刖W(wǎng)量 總成交量 總?cè)セ? 08年新增供應(yīng)量 08年去化 量 08年月均新增量 08年月均去化量 832 534 ％ 240 122 40 20 2020 年上半年獨(dú)棟別墅項目銷售明細(xì) 板塊 項目 月度成交 合計 價格(元 /平 ) 面積區(qū)間 1/2 3 4 5 6 地 上 地下 江寧 左岸名苑 0 2 1 0 1 4 15000 340－ 400 翠屏國際城 2 0 1 0 0 3 275－ 320 100－ 160 瑪斯蘭德 7 1 1 1 3 13 18000 地上 365－ 540 運(yùn)盛美之國 1 1 0 0 0 2 17000 地上 400 嘉瑞山莊 2 7 2 8 4 23 26000 地上 385－ 651 江北 金泉泰來苑 0 1 0 0 0 1 18000 300－ 320 100－ 150 山河水花園 6 3 0 2 0 11 10000 319－ 499 160－ 204 綠城玫瑰園 2 2 3 2 7 16 18000 400－ 500 130－ 180 遠(yuǎn)郊 風(fēng)情小鎮(zhèn) 0 5 11 6 2 24 10000 地上 235－ 442 鳳凰小鎮(zhèn) 5 6 2 0 0 13 7500 200 約 100 城東 鐘山國際高爾夫 1 3 2 3 1 10 35000 約 700 約 250 鐘山美廬 0 0 0 0 3 3 301－ 305 101－ 160 2020 上半年獨(dú)棟別墅月度供應(yīng)、成交情況 中 國 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 26 30 22 23 211228636 41 42 352400501001502002503001 \2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 合計月度成交量 月度新增供應(yīng) 上半年全市 獨(dú)棟別墅共成交 122 套，月度成交平穩(wěn)，均在 20 套以上，新增供應(yīng)在年初放量較大，其后則與成交保持相對應(yīng)的平衡關(guān)系。 獨(dú)棟別墅去化板塊分布 4428013170%23%0%%005101520253035404550江寧 江北 城東 環(huán)紫金山 遠(yuǎn)郊 主城0%5%10%15%20%25%30%35%40%成交量 成交占比 從成交的板塊分布來看，江寧、江北占據(jù)前兩位，其中江寧的份額已接近40％，江寧的三山板塊仍為主要的獨(dú)棟別墅開發(fā)區(qū)，以瑪斯蘭德、嘉瑞別墅山莊為代表，且在 08 年呈現(xiàn)更頂級化、奢侈化的趨勢。 獨(dú)棟別墅新增供應(yīng)板塊分布 8933021970%14%0%%0020406080100120江寧 江北 城東 環(huán)紫金山 遠(yuǎn)郊 主城0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%供應(yīng)量 供應(yīng)占比 從供應(yīng)的板塊分布看，遠(yuǎn)郊的供應(yīng)放量十分明顯，在數(shù)量上已超過江寧、江北兩大板塊，而去化則啟動緩慢，遠(yuǎn)郊獨(dú)棟別墅的市場接受度仍需假以時日。 雙拼別墅 累計供應(yīng)與成交 總?cè)刖W(wǎng)量 總成交量 總?cè)セ? 08年新增供應(yīng)量 08年去化 量 08年月均新增量 08年月均去化量 1294 741 ％ 122 214 36 20 2020 年上半年雙拼別墅項目銷售明細(xì) 中 國 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 板塊 項目 月度成交 合計 價格 面積區(qū)間 1/2 3 4 5 6 江寧 羅托魯拉 7 9 0 0 0 16 285390 10500 明月港灣 0 1 0 0 0 1 300 12300 愛濤漪水園 1 1 0 0 0 2 260280 11000 雷丁 Town 4 0 1 0 0 5 295 13000 復(fù)地朗香 1 2 0 0 0 3 280340 11000 江北 自然天城 8 0 0 0 0 8 277。350 9000 城東 山水風(fēng)華 2 0 1 1 4 8 230－ 250 15000 匯杰文庭 10 0 2 2 5 19 270－ 320 14000 依云溪谷 54 7 5 14 27 107 240— 270 15500 遠(yuǎn)郊 中源陽光城 1 1 0 0 0 2 240 5700 綠野楓景花園 1 0 0 0 0 1 150270 4500 雙湖景苑 1 3 0 2 2 8 250 5600 鳳凰小鎮(zhèn) 7 5 2 6 4 24 130— 144 5500 環(huán)紫金 鐘山美廬 0 0 0 0 8 8 395400 15000 2020 年上半年雙拼別墅月度新增供應(yīng)、成交情況 9825162550214540 0 4641220501001502002501 \2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 合計月度成交量 月度新增供應(yīng) 雙拼別墅去化板塊分布 中 國 地 產(chǎn) 商域 網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 278136835023%%%%%0020406080100120140160江寧 江北 城東 環(huán)紫金山 遠(yuǎn)郊 主城0%10%20%30%40%50%60%70%成交量 成交占比 雙拼別墅新增供應(yīng)板塊分布 2205410360%0%%%%00102030405060江寧 江北 城東 環(huán)紫金山 遠(yuǎn)郊 主城0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%供應(yīng)量 供應(yīng)占比 雙拼別墅的成交月度波動較大，且板塊分布也極不平衡。城東為雙拼別墅的主供應(yīng)板塊，主要代表項目為依云溪谷，上半年總成交量達(dá)到驚人的 107 套，不僅占據(jù)了板塊成交與供應(yīng)的大頭，也占據(jù)全市總成交量的半壁江山。上半年總成 交量 465 套，新增供應(yīng) 869 套，是供求量最大的別墅種類。 疊加別墅 累計供應(yīng)與成交 總?cè)刖W(wǎng)量 總成交量 總?cè)セ? 08年新增供應(yīng)量 08年去化 量 08年月均新增量 08年月 均去化量 2448 1661 ％ 39