【正文】 實中央宏觀調(diào)控各項措施，不符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的投資項目得到抑制，投資增長的穩(wěn)定性增強。分區(qū)域看，江蘇 8城市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，增長 %，增幅提高 點；浙江 7城市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，增長 %，增幅提高 7個百分點；上海完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，增長 %。 16城市實現(xiàn)社會消費品零售總額 ，比上年增長 %；增幅同比提高 ，高出投資增幅 ，與全國社會消費品零售總額增幅持平。分區(qū)域看，江蘇 8城市工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤總額 ，增長 37%，增幅回落 ，但總量和增幅仍領(lǐng)先于浙江和上海；浙江 7城市工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤總額 ，增長 %，增幅提高 ；上海工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤總額 ，增長 20%，增幅提高 。 2020年，長三角地區(qū) 16城市共實現(xiàn)地方財政收入 億元，平均比上年增長 33%，增幅同比提高 。 城市居民收入和消費支出水平繼續(xù)提高 2020年，長三角地區(qū) 16城市居民收入均實現(xiàn)兩位數(shù)增長。 從城市居民家庭人均消費性支出看 ， 2020年，長三角地區(qū)多數(shù)城市居民消費支出水平呈現(xiàn)加快增長態(tài)勢。 2020 年長三角地區(qū)分區(qū)域主要經(jīng)濟指標(biāo)運行情況 （單位： 億元） 指 標(biāo) 上海市 江蘇 8 城市 浙江 7 城市 絕對值 增幅（ %） 絕對值 增幅（ %） 絕對值 增幅（ %） 生產(chǎn)總值 第三產(chǎn)業(yè)比重（ %） 全社會固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資 社會消費品零售總額 外貿(mào)出口總額（億美元） 外商直接投資實際到位金額（億美元） 地方財政收入 注：各項指標(biāo)凡涉及江蘇 8城市、浙江 7城市及長三角 16城市的平均增幅均為按各城市增幅計算的簡單平均數(shù)。第二產(chǎn)業(yè) 完成增加值 1605億元，增長 %；其中，工業(yè)完成增加值 1405億元，增長 %。二產(chǎn)增加值增速比上年加快 ，其中，工業(yè)快速增長，增速加快 ，在 15個副省級市中列第 5位。同時企業(yè)效益增長達到近年來最快水平，2020年，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利稅總額 ，增長 %；盈虧相抵后實現(xiàn)利潤 ，增長 %。自 2月份以來全社會、工業(yè)、房地產(chǎn)投資累計 增幅走勢圖如下： 全社會、工業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比較 05101520253035402月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月全社會投資增幅% 工業(yè)投資增幅% 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅% 如圖所示：全社會固定資產(chǎn)投資今年以來總體基本保持穩(wěn)步增長態(tài)勢。消費與 投資的增速差進一步擴大，消費增幅快于投資 ，比上年擴大了 ，消費對全市經(jīng)濟的拉動效應(yīng)有增強的趨勢。 南京市總體規(guī)劃： 總體規(guī)劃確定了“以長江為主軸，以主城為核心，結(jié)構(gòu)多元，間隔分布，多中心，開敞式的空間格局”的規(guī)劃設(shè)想。 遠景空間布局： 都市發(fā)展區(qū)是南京實現(xiàn)城鎮(zhèn)跨越發(fā)展、生 產(chǎn)力布局調(diào)整、空間布局優(yōu)化的主要空間。 規(guī)劃東山、仙西、浦口 —— 珠江三個新市區(qū)，分別成為城鎮(zhèn)空間擴展向南、向東、跨江發(fā)展的三個增長極。 南京在 2020 年前后將達到世界中等發(fā)達國家同類城市水平，成為我國高度現(xiàn)代化的重要科技、教育基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，重要的外貿(mào)口岸和長江中下游地區(qū)重要的金融、貿(mào)易、信息中心。突出生態(tài)環(huán)境建設(shè)，全面展現(xiàn)功能完善、交通便捷、生活舒適、環(huán)境優(yōu)美的新市區(qū)形象。 現(xiàn)代物流業(yè)特色區(qū) 江北地區(qū)是秉啟東西聯(lián)結(jié)南北的重要 樞 紐。 在全市“一城三區(qū)”的總體規(guī)劃中，江北地區(qū)作為三個新市區(qū)之一，承擔(dān)主城部分功能擴散，是我市向蘇北、南京都市圈乃至中西部地區(qū)聚集和輻射的重要戰(zhàn)略區(qū)域。 服務(wù)業(yè)增加值達到 268 億元，年均增加 20%以上。江北輕軌也稱為 9 號線，它將沿大橋北路從北向南到中心路后，沿中心路向東延伸，至柳州路后在折向南，連接浦口區(qū)其它地區(qū)，布置站點兩個，一個與泰馮路上的地鐵 3 號線站點結(jié)合，另一個布置在柳州路北延與大橋北路相交處東側(cè)。 區(qū)級文化館、圖書館設(shè)施面積和公共服務(wù)達到國家一級館的標(biāo)準(zhǔn)，鎮(zhèn)（街）文化站設(shè)施面積不低于 1000 平方米，每個行政村建有文化活動室。 城鎮(zhèn)居民人均可 支配收入達到 24000 元以上，農(nóng)民人均純收入達到 10000 元以上。 南京總體房地產(chǎn)發(fā)展概況 1）、南京房地產(chǎn)市場發(fā)展階段 從九十年代初南京的第一批商品房誕生開始，南京房地產(chǎn)業(yè)伴隨著宏觀經(jīng)濟和南京樓市的起伏，按照房地產(chǎn)的發(fā)展周期經(jīng)歷了出生、成長、調(diào)控、快速發(fā)展階段，隨著市場的發(fā)展，正逐步進入調(diào)整期。 第三階段：宏觀調(diào)整政策初顯威力 從 2020年下半年到 2020年下半年一度炙熱的南京房地產(chǎn)行業(yè)遭受了史無前例的寒流，在國家宏觀調(diào)控的政策影響下，大部分購房者持幣觀望，使得南京樓市的成交量急劇下落，部分開發(fā)商不得不采用打折、促銷等手段，但總體價格沒有出現(xiàn)太大的滑落。一方面購房者對新一輪的宏觀調(diào)控政策抱有很大的希望，尤其是在一些大型城市中出現(xiàn)的降價的情況下；另一方面，前期消化了大量的存量房，需求量在前一階段得到很大釋放，新開發(fā)項目面對目前的市場還不明朗的狀況下也采取了先觀望的態(tài)度，新項目上市量較小，從而導(dǎo)致了近一段時間內(nèi)南京市商 品房成交量相對往年同期偏少的情況。同期，實現(xiàn)商品房合同銷售 萬平米。 112 月，新三區(qū)（浦口、江寧和六合）商品住宅上市量、銷售量分別為 萬平米、 萬平米，分別占全市份額為 %、 %。其中溢價超過 50%的共 50塊、 ，占總出讓面積的 %。 2020 年 2 月以來，全市上市量保持平穩(wěn)上升走勢，銷售量也逐步走高，分別在二季度和四季度達到兩個銷售高峰，潛在購房者對政策調(diào)控的心理適應(yīng)能力增強、購房需求持續(xù)、穩(wěn)步釋放以及房源充足時出現(xiàn) 2020 年南京樓市旺銷的最主要原因； 06 年全市除城北板塊外，各板塊的均價較 05 年都出現(xiàn)不同程度的上升，其中，城中板塊房價上漲最多 ，全年均價同比去年上漲超過 1000 元 /平米，城東、城南和仙西板塊價格上漲幅度也在 7%9%左右，而江寧和江北板塊價格漲幅也達到 6%7%左右；從價格上漲的幅度來看，主城區(qū)各板塊明顯超過新城區(qū)板塊。 b、近期南京商品住宅市場的運行特點 江南八區(qū)、江北、江寧“三分住宅市場”的格局已經(jīng)形成，主城區(qū)供應(yīng)量逐步萎縮，未來所占份額將不斷下降；江寧的供應(yīng)區(qū)域逐步南移，開辟新的戰(zhàn)場，供應(yīng)量保持相對穩(wěn)定，但新區(qū)域?qū)τ谫彿空叨孕枰粋€認(rèn)知和認(rèn)可的過程；供銷所占市場份額呈擴大趨勢： 主城區(qū)供不應(yīng)求現(xiàn)象普遍，江寧部分區(qū)域也出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，整體供應(yīng)短缺的情況正 在形成，江北由供過求逐漸走向供求平衡，未來隨著江北供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不斷豐富，住宅開發(fā)的區(qū)域和方位將繼續(xù)擴大； 2020 年全市商品住宅價格同比上漲幅度較大。 自 04 年下半年以來，南京商品住宅的銷售量呈一路飆升的走勢，逐年增長幅度較大； 07 年上 半年全市商品住宅共銷售 萬平米，其中主力區(qū)域為江寧和江北板塊。 4)、 2020年南京住宅 2月市場 供銷情況 a、 2020年住宅市場供應(yīng)情況： 可售套數(shù)5% 4% 1%13%6%2%7%2%14%4%29%7% 6%玄武 白下 秦淮 建鄴 鼓樓 下關(guān) 棲霞雨花臺 江寧 六合 浦口 溧水 高淳 目前浦口、江寧、建鄴區(qū)是南京住宅供應(yīng)的前三大區(qū)域。 2020年南京將有 270萬 平米 的中小戶型上市，以逐漸改觀 90平米 以下戶型占比不足的狀況。 b、購房心理深受影響，購房需求將受抑制 目前的貸款政策對于按揭還貸來說，每月增加的數(shù)額相對有限。2020年南京宏觀調(diào)控進一步就打擊投機等一系列的措施穩(wěn)定房價，保證優(yōu)先需要得到滿足， 2020年將是南京宏觀調(diào)控的鞏固年在 07年樓市持續(xù)火熱的延續(xù)下， 08年還會持續(xù)一個較為理性的態(tài)勢。 2020年南京商品住宅上市量預(yù)測值為 ，其中“一城三區(qū)”的供應(yīng)量最大，尤其是江寧和江北板塊，上市量均在 200萬平米以上， 成為供應(yīng)市場的絕對主力。 c、投資型需求減少，市場觀望氣氛較濃 2020 年又是政策年，尤其是銀根緊縮，新政之后，部分市場供求受到抑制，尤其是對外來客群的貸款等限制，極大的阻礙了投資型的需求。隨著中低價商品房建設(shè)力度加 大、宏觀調(diào)控政策在一定時間范圍內(nèi)持續(xù)其作用和城區(qū)向郊區(qū)的人口疏散政策將可能促使整體房價漲幅會有序回答。 中國人民銀行、銀監(jiān)會 9月 27日發(fā)布通知明確，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，房貸款利率提高 10%。 2）、宏觀政策影響 加息 影響： 五次加息，對于普通消費者來說，累計增加成本開始明顯。 二套房首付 40%影響： 新政要求，已利用貸款 購買住房、又申請購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 。隨著明后兩年大批保障性住房的入市，這些政策也將迎來最終政策驗收。 b、 短期大規(guī)模出臺針對性較強的房地產(chǎn)調(diào)控政策可能性較小 目前作為政策實施主導(dǎo)者――政府正在觀望房地產(chǎn)市場的走勢和變化情況，正如購房房者“持幣觀望”的情形，政府需要研究市場變化原因并觀察一段時 間市場變化走勢，真正找到“問題”所在才會出臺相應(yīng)的調(diào)控措施。 通過宏觀調(diào)控后對市場的觀察和不斷地理解，政府在宏觀調(diào)控上的心態(tài)不斷地走向成熟，認(rèn)識到完全依賴調(diào)控中的行政干預(yù)往往很難達到預(yù)期的效果，只有理性、實效的政策和措施才是調(diào)控的思路。 1）“別墅”釋義： HOUSE VILLA TOWNHOUSE “別墅”，中國古代叫“別業(yè)”，望文生義 —— 別：即別處也；墅：野土也，山野（自然）之間；泛指郊外有天地的園林居所，可以理解為第二處物業(yè)。 利用 丘陵地貌 等 隨處可見詩情畫意的自然景觀，用山之雋秀海之浩淼裝點自家的窗欞，亦是平生快事。 ?度假型的別墅 ： 也就是兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)， 5 天在市區(qū)， 2 天在郊區(qū) —— 5+2 生活模式。 有分時度假功能， 享受一種獨特的家庭氛圍和人性化，度假就在自己的家里 。從 1992 年到現(xiàn)在，南京別墅的變遷過程大致可分為 三 個階段： 第一次浪潮：別墅的興起與衰落 從 上世紀(jì)九十年代初期 紫金山麓別墅群開始 算起， 南京 的 豪宅 發(fā)展歷史已經(jīng)有十多年的時間了。 聚寶山等項目，在紫金山腰畫了個半圓，快速實現(xiàn)著東郊豪宅的延續(xù) ，使得紫金山麓地區(qū)形成了南京第一座首善居住區(qū)。 南 京城際交通狀況的改變，句容、溧水、安徽（香泉湖 72 墅、蒙塔卡利 100 套意大利田園風(fēng)格別墅）等擁有天然景觀資源的別墅項目也迅速沖擊南京別墅市場。隨著近兩年的發(fā)展江北等板塊別墅也逐步啟動，發(fā)展力度不可小視。各類別墅產(chǎn)品的待售房源中，疊加別墅的待售量最大，主要分布幾個項目例如祿口的博恩花園（ 139套），湖熟鎮(zhèn)的綠野楓景花園（ 105 套）及湯山區(qū)域的城開公館項目（ 55 套）。而與之相反的是聯(lián)排別墅及疊加別墅的套均面積不升反降，均表現(xiàn)為減少的態(tài)勢，聯(lián)排別墅產(chǎn)品套均面積從 219 平米下降到 211 平米，疊加別墅產(chǎn)品的套均面積從 207 平米下降到 184 平米。而疊加類別墅由于面積“縮水”幅度太大，在單價的上漲的前提下，總價依然呈現(xiàn)下降態(tài)勢。 6） 南京別墅建筑形態(tài)、建筑風(fēng)格分析 2 0 0 7 年南京別墅市場分類供應(yīng)比34%24%18%24%獨立 雙拼 聯(lián)排 疊加 2020 年南京別墅市場仍然以聯(lián)排別墅為主要供應(yīng)，雙拼和疊加別墅供應(yīng)體量相當(dāng)。隨著近年來經(jīng)濟型別墅的流行，整體客戶群年齡下降，對于現(xiàn)代簡約風(fēng)格的接受程度也相應(yīng)提高，現(xiàn)代簡約式的建筑呈逐漸增多之勢；一些新的建筑風(fēng)格也開始出現(xiàn)；同時一個項目內(nèi)也不局限于一種風(fēng)格，出現(xiàn)了多種風(fēng)格的相互融合。 身份與職業(yè) 南京地區(qū)別墅消費者 80%以上是私營企業(yè)主，主要涉及的領(lǐng)域以貿(mào)易、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)建設(shè)為主。 認(rèn)知渠道： 別墅類物業(yè)與普通商品房就總價和購房者的關(guān)注度有本質(zhì)的區(qū)別，別墅物業(yè)由于總價高，基本需求集中在金字塔的頂端 —— 高端收入人群，這部分人群有自己的活動圈層，基本通過朋友推薦、口碑傳播的方式認(rèn)知。 另外，隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，購房者資產(chǎn)性項目的增值效應(yīng)非常明顯，如原有房產(chǎn)的增值，股票類投資產(chǎn)品的收益，近 2 年使原來有一定消費能力的人的支付能力更加突出，這部分人群在主城區(qū)擁有較好的物業(yè)以后，開始追求更高層次的生活模式，別墅消費成為其消費的主要產(chǎn)品。從市場表現(xiàn)看， 1— 8 月南京別墅銷售達到了 1760 套，同比增長 98%。 收入推測： 南京目前別墅物業(yè)動則上百萬，甚至上千萬的房價，需要購置一套這樣的物業(yè)，無論是一次性付款，還是采取按揭的方式，基本年收入都要達到 200 萬元以上，才能滿足這樣的消費 需求。 35－ 40 歲的群體 為購買 數(shù)量 增長最快的區(qū)域 ，別墅買家已呈現(xiàn)出年輕化的趨向；夫妻兩人或者三口 家庭 結(jié)構(gòu) 的 別墅購買者占 到 50%左右 。而聯(lián)排的別墅形式無疑是比較好的選擇，既能擁有別墅物業(yè)獨門獨院的尊貴享受，又可以在總價得以實惠，因此經(jīng)濟型別墅的大行其道，并不僅僅是為了降低總價，也有增加市場供給，滿足更多消費需求的考慮。越來越多的成功人士在經(jīng)濟實力提升的情況下，對居住環(huán)境和生活質(zhì)量的追求，顯示了對別墅類產(chǎn)品的鐘愛，同時由于購房總價的考慮，總價相對較低聯(lián)排及疊加類產(chǎn)品成為此類人士的首選之一，因此聯(lián)排及疊加產(chǎn)品的成交量較大。 疊加別墅產(chǎn)品成交的主力面積段位 160— 250 平米