【正文】 證，不得按比例分期拿證 。 ? 四 ； 首次規(guī)定同一地塊內(nèi)住宅開發(fā)的套數(shù)套型 ； ? 蘇 嘉鐵路建設(shè)規(guī)劃 ? 蘇嘉鐵路在 市區(qū) 設(shè) 三個站點分別位于：京滬高鐵蘇州站、滬寧城際鐵路園區(qū)站、軌道交通 2 號線研究生城站 ； ? 央行銀監(jiān)會聯(lián)發(fā)房企限貸令 禁發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)貸款 ? 日， 央行、銀監(jiān)會昨天聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進節(jié)約用地的通知》 ； ? 《通知》對規(guī)范房企貸款提出了具體要求 ， 分別是： ① 禁 貸用于繳納土地出讓價款； ② 貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的 70%，期限原則上不超過 2 年； ③ 對超過約定的動工日期滿一年、完成該宗土地開發(fā)面積不足 1/3 或投資不足1/4 的企業(yè) ，謹慎 發(fā)放貸款； ④ 對閑置 2 年以上的項目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開 發(fā)貸款或作為抵押物的各類貸款。 同時 法規(guī)并未對投資比例上限作出具體規(guī)定 ，但是按照國外 5%的慣例， 將有 1000 多億資金可進入不動產(chǎn) ； ? 對于保險資金可能的投資去向是商業(yè)地產(chǎn)。 ? 鳳凰城（繼續(xù)加推 50 套特價房） ? 日推出 99 套 特價房源，一口價 4999 元 /㎡ ，市場推行效果還不錯，消化掉 41 套 房源； ? 日繼續(xù)加推 4999 元 /㎡ 的特價房源，當天消化 20 套 左右的房源，面積在 117— 200 平米 。打出廣告 4580 元 /㎡起價（實際 4512），最高價 7860 元 /㎡左右；均價在 6400—— 6500 元 /㎡左右，折合均價在 5900 元 /㎡ 左右。從 08 年 9月到 10 年 5 月為期限，按每月 1000 元房租補貼，上限 21 個月（沖抵購房款）； 開盤當天中獎享有 1000 元購房優(yōu)惠；參與游戲優(yōu)惠。 ? 中海國際社區(qū)（新的優(yōu)惠方案） ? — 四重大禮（開盤前優(yōu)惠取消） ： ? 一 ；購房即想 1%優(yōu)惠 。 ? 三 ；購房房租補貼，每月 1000 元（上限 21 個月） 。中海會員優(yōu)惠 1%；慶奧運 1%；購房再優(yōu)惠 1%； ? 第五元素 ? 單身公寓 8000 元 /㎡ +95 折；普通公寓房 7000 元 /㎡ +95 折； ? 8， 10指定房源，中國金牌達到 30 枚，總價優(yōu)惠 3 萬塊。 ? 榮域（參與搜房卡團購活動） ? 現(xiàn)場 1%優(yōu)惠，再優(yōu)惠 100 元 /㎡； ? 海尚壹品（參與搜房卡團購活動） ? 98 折的基礎(chǔ)上再享受 1%，綜合 97 折。 ? 玲瓏灣 ? 尾房促銷優(yōu)惠： 180 ㎡以下房源，送 5 萬元裝修基金； 180 ㎡以上送 10 萬元裝修基金。 ? 優(yōu)惠： 1%的認購優(yōu)惠，加上準時簽約 10000 元的總價優(yōu)惠。 第三部分 公寓市場 一、 園區(qū)在售主要樓盤羅列 區(qū)域 案名 產(chǎn)品類型 均價 面積范圍 總價范圍 供應量 開盤時間 案量 銷售率 區(qū)域均價 （元 /㎡） （元 /㎡） （㎡） （萬元） （套） 毛坯 精裝 湖西中心區(qū)域 中茵皇冠國際 (精裝 ) 高層 26000 200800 2591000 9 682 99% 10000 18675 天域 （精裝） 高層 17000 100200 170340 63 1686 96% 新天翔廣場 高層 9700 48— 160 45— 152 165 419 59% 中海御湖熙岸 小高層 11000 138149 150330 266 421 37% 高層 9400 96— 169 80165 196 481 59% 晉合水巷鄰里 （精裝） 小高層 22020 142180 300550 50 98 49% 雙湖板塊 高爾夫花園（Ⅱ期） 高層 9000 93141 48115 10 1159 99% 9600 10000 大湖城邦二期水云居 洋房 11000 89— 127 89— 145 217 358 % 星嶼仁恒 小高 層 10000 96179 85200 192 262 % 湖東中心區(qū) 天地源橄欖灣 高層、小高層 7800 50— 130 35— 115 171 627 % 8348 13500 楓情水岸 高層 9500 90246 63150 132 1231 89% 雋御湖濱一號 高層 毛坯9800 精裝15000 94163 85250 毛坯11 精裝 6 1272 99% 中海小鎮(zhèn) 多層 9000 120214 110175 170 341 50% 小高層 8600 95— 137 75— 130 88 141 37% 第五元素 高層 7800 93139 65－ 125 284 1567 82% 歐洲城 高層 7200 90226 60170 21 1192 98% 南山未來城一期 酒店式公寓、精裝 精裝13000 5267 50— 90 35 1079 % 二期泊爵 高層 12020 95— 156 80— 170 68 930 % 三期瀟邦 小高層、高層 7700 76— 125 60— 95 217 462 53% 翡翠國際 高層 8500 86149 65— 135 127 771 83% 中旅花園 多層、小高層、高層 多層8000 高層7500 95— 147 60— 120 121 477 75% 澳韻花園 小高 層 7500 76— 130 50110 15 625 % 億城新天地 小高層、高層 6500 75— 115 45— 80 127 1262 90% 朗詩國際 高層 12020 97— 188 110250 283 406 % 海尚壹品 多層 8100 92— 196 80— 185 127 330 % 小高 層 7700 108207 85— 180 128 307 高層 7500 77— 118 55— 90 24 126 蔞葑 天驕錦城 小 高層 6800 88— 138 50— 75 345 1101 % 7000 / 勝浦 金雅苑 小高層、高層 5500 60— 110 25— 50 38 268 85% 5500 / 東景公寓 多層、小高層 5500 60— 115 35— 65 209 312 33% 5500 / 博客 小高層 \高層 5400 91— 128 4570 187 303 38% 5400 / 唯亭 綠地 園區(qū)區(qū)域月末橫向供應分析 0 8 年7 月園區(qū)各板塊供應對比圖010002020300040005000精裝毛坯精裝 300 196 604 0 0 0 0毛坯 502 319 4207 359 311 1085 5湖西 雙湖 湖東婁葑板塊周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)高教園區(qū)青劍湖 0 8 年8 月園區(qū)各板塊供應對比圖010002020300040005000精裝毛坯精裝 287 192 592 0 0 0 0毛坯 462 321 4366 345 742 813 2湖西 雙湖 湖東婁葑板塊周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)高教園區(qū)青劍湖 注：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)包括唯亭（不包括青劍湖）和勝浦 ? 毛坯房供應量分析 ◆ 湖東一支獨秀，園區(qū)供應市場 “惟湖東 獨尊” ? 08年 8月末，園區(qū)市場在售公寓毛坯房有 7051套 ，比 08年 7月月末 6788套 增加了 263套 。 ? 精裝房供應量分析 ? 園區(qū)精裝房源供應市場湖東繼續(xù)領(lǐng)跑 ? 園區(qū)精裝房源 08年 8月末總供應量為 1071套 。主要來自于雅戈爾本月湖東 592套 的供應量占總供應量的 55%，區(qū)域精裝房 也逐漸成為園區(qū)的供應主力。 三、價格分析 0 7 年8 月—0 8 年8 月園區(qū)住宅成交均價走勢圖 0202040006000800010000120208月 9月10月 11月 12月2020年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月元/ 平米 ? 從園區(qū) 07年 8月 — 08年 2月成交均價走勢圖可以看出成交均價不斷創(chuàng)新高， 2月之后整體成交均價持續(xù)走低， 8月份創(chuàng)近一年來的低谷記錄 ? 從 07年 6月至 08年 2月園區(qū)成交均價不斷上漲，特別是進入 07年以來，成交均價不斷刷新， 12月，園區(qū)成交均價為 /平米 ，更是把園區(qū)的房價推向了近期的最高峰，然而進入 08年以來成交均價依然堅挺， 2月的成交均價更達到 元 /㎡ ，逐漸邁入萬元大關(guān)； ? 進入 3 月份以來園區(qū)成交均價出現(xiàn)明顯滑坡，從 2 月的 元 /㎡ ， 3月的 /㎡ ， 再到 4月的 /㎡ ，成交均價出現(xiàn)滑鐵盧，這與近期園區(qū)高端市場表現(xiàn)萎靡，中低端市場表現(xiàn)較為“活躍”不無干系，然而； ? 5 月成交均價就出現(xiàn)明顯回升，達到 元 /㎡ ，園區(qū)的整體房價表現(xiàn)的依然表現(xiàn)出堅挺的態(tài)勢，然而 6 月份園區(qū)成交均價遭遇了滑鐵盧，成交均價僅為 /㎡； 進入 7月 8107元 /㎡ 的成交均價雖然有所緩和，但是 8月份成交均 價又大幅跳水，創(chuàng)一年來新低，僅為 /㎡ 。 08年6月、7月、8月園區(qū)各板塊毛坯房均價對比圖5500 5500602510000630067007000960083481000055006300602554006700680096008113 950060256700785468005400550059009600020204000600080001000012020湖東 雙湖 婁葑 跨塘 勝浦 唯亭青劍湖高教園區(qū)湖西 注：鑒于唯亭東西跨度較大，且價格分布有一定差異，故周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)價格做了細分 ? 毛坯房價格分布特點： 近期區(qū)域價格個案有別，總體維持平緩 ? 湖東價格市場持續(xù)有小幅下降，打折促銷已經(jīng)影響湖東整體均價 。 ? 湖西板塊銷售均價呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的局勢 ? 御湖熙岸是湖西毛坯房主要供應項目，唯一在售項目御湖熙岸不斷有新房源推出市場，近期開盤房源價格也相對便宜，因此銷售均價呈現(xiàn)“低位”狀態(tài)。 ? 唯亭板塊基本維持現(xiàn)狀，整體均價為 6025元 /㎡ ? 唯亭板塊本月無新增房源，價格市場也無明顯變化。 ? 勝浦板塊房源逐步得到釋放，價格卻呈現(xiàn)走低之勢 ? 勝浦板塊繼金雅苑、東景公寓之后，博客也順利進入市場，有效的支撐區(qū)域板塊，打破區(qū)域無房可售的尷尬局面，目前區(qū)域銷售價格也在5400元 /㎡ 左右，價格不斷呈現(xiàn)出走低的趨勢。 08年6月、7月、8月園區(qū)精裝房均價對比圖135001867513300186751000013500186751000002020400060008000100001202014000160001800020200湖東 湖西 雙湖 ◆ 精裝房價格分布特點： 近期處于維持狀態(tài) ? 湖西 獨 占鰲頭之勢依然不可阻擋，本月均價 18675 元 /㎡ ，相比 6 月， 7 月沒有明顯變化。 ? 雙湖 板塊精裝房市場，星嶼仁恒獨霸天下，其均價為 10000元 /㎡ 。城邦（ I 期） 小高層、高層 8500 2 大湖橄欖灣 高層、小高層 7800 18 湖東中心區(qū)域 楓情水岸 高層 9500 0 順馳湖濱一號 高層 15000 1 中海小鎮(zhèn) 多層 9000 0 小高層 8600 1 第五元素 高層 7800 8 朗詩 國際街區(qū) 高層 12020 6 歐洲城 高層 7200 0 巴黎印象 小高層、多層 8500 1 雅戈爾陽澄名邸 高層 5900 3 摩爾尚城 多層、小高 層、高層 5900 9 錦澤苑 小高層 6700 1 新唯花園 高層、小高層 5600 0 青劍湖 金色湖濱 小高層 5900 3 高教園區(qū) 翰林緣 高層 5500 18 五、 客戶群體分析 ? 湖西、湖東板塊客戶群體分析 ? 湖西、湖東板塊 作為園區(qū)發(fā)展較為成熟區(qū)域，其較高的房價特點，一直以來客戶群體都較為穩(wěn)定。年齡結(jié)構(gòu)集中在 35— 60 歲 ,這部分人群也是工作穩(wěn)定 ,事業(yè)成功的集中階段。 ? 婁葑區(qū)域 ? 從板塊客戶群來源分布來看，新蘇州人是婁葑板塊的主力客戶群。 婁葑板塊客戶來源分布新蘇州人,60%婁葑本地人,25%其他,