【正文】 模式定位上的問題，園 區(qū)二期的開發(fā)才能突破迷霧，取得勝利，這必須要有創(chuàng)新的思維。 第四章 商務花園模式的引進 豐臺園為解決上述問題，與著名的物業(yè)顧問公司威格斯合作，開始對二期開發(fā)的模式、定位進行一系列的研究。 其中，產(chǎn)業(yè)區(qū)定位于“商務花園” 在威格斯的報告中，有以下的定論。 ” “ 豐臺園二期項目的整體市場定位為：四環(huán)路高科技產(chǎn)業(yè)帶沿線 —— 中關村?一區(qū)五園?中 —— 面向成長期的高科技中小企業(yè) —— 小型寫字樓群體為特征 —— 第一個大型、簇群式高科技商務花園 —— 實現(xiàn)高科技中小企業(yè)擁有家的愿望。 ” 在威格斯的技術說明上，對當時命名為北京首家商務花園的豐臺園二期這個項目的說明為： “隨著北京經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，北京的高科技企業(yè)無論從規(guī)模還是數(shù)量上都有所增長，因此對于 Business Park 這種辦公模式，在北京的高科技企業(yè)中出現(xiàn)了大量的需求。首先，由于 Business Park 對其建筑密度及容積率有特定的要求，所以 Business Park 一般分布于邊緣地區(qū)，這樣才能使 Business Park 的建筑密度降低，以保證有足夠的空間實現(xiàn)低密度的建筑模式；同時，作為 Business Park，必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎；此外， Business Park 與城市的經(jīng)濟有著密切的聯(lián)系，這一切都需要 Business Park 與城市之間必須有快速便捷的交通網(wǎng)絡做紐帶，保證在 Business Park 內(nèi)人員工作外出的便利性。首先，豐臺園地處西南四環(huán)，通往北京市區(qū)的道路暢通，無論是去往CBD 還是中關村地區(qū)都很便利；其次，豐臺園是中關村?一區(qū)五園?中距北京市中心最近的，且仍具有大面積土地開發(fā)潛力的地區(qū)，在此地區(qū)建造 Business Park，可以保證較低的建筑密度；最后，由于緊鄰四環(huán)百米綠化帶，而且以世界公園為中心的萬畝綠色旅游區(qū)環(huán)繞周圍，應該說豐臺園擁有一定的綠化資源，能夠營造出 Business Park 所需要的良好園林景觀。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 根據(jù)我們目前的了解，豐臺園二期規(guī)劃中的 Business Park,是一種融合了四到六層現(xiàn)代智能化辦公空間的綠地景觀式寫字樓復合體。 就目前規(guī)劃而言，豐臺園內(nèi)將建的 Business Park，完全涵蓋了 Business Park?獨立性?和?個性化?這兩點特色，所謂?獨立性?是指其具有占天占天，獨門獨院的特點，并且擁有獨立的出口和獨立的門牌號，以及同時贈予客戶的大廈冠名權。也正是這兩點特點， Business Park 模式在國外科技園中倍受高科技企業(yè)的推崇。 為了滿足 Business Park 辦公一族生活起居的需要，豐臺園二期還將同時推出配套的居住園區(qū)，從而在一個步行社區(qū)內(nèi)，就能解決入園客戶工作與生活的需要。 因此，我們有理由相信，中關村科技園區(qū)豐臺園內(nèi)的 Business Park 完全可 以給科技企業(yè)一個家，使事業(yè)初成一族擁有?公司家園?和?創(chuàng)業(yè)家園?的夢想能夠得以實現(xiàn)。 第五章 商務花園的規(guī)劃與建設 規(guī)劃與開發(fā)模式確定后，豐臺園開始調(diào)整產(chǎn)業(yè)基地二期的控制性詳規(guī)和修建性詳規(guī)，按商務花園的規(guī)劃理念重新制定原產(chǎn)業(yè)區(qū)的規(guī)劃， 2020 年 3 月，修建性詳規(guī)正式批復，批復后的商務花園分東西區(qū)兩部分，東區(qū) 35 萬平方米，西區(qū)65萬平方米，共計 100 萬平方米的商務花園，走過了規(guī)劃程序。 2020 年 5 月 25 日，豐臺園與道豐正式簽約，建設北京首家商務花園。 Business Park（可直譯為?商務花園?）源于 Ebenzer Howard 的?花園城市?理念，在國外經(jīng)歷了數(shù)年發(fā)展，現(xiàn)已成為第四代 Business Park。 由于其對建筑密度、綠化、交通等方面的較高要求，到目前為止， Business Park 在北京還沒有顯現(xiàn)。 規(guī)劃中的 Business Park 位于豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期內(nèi)，總建筑面積達 100萬平方米，首期開發(fā)建設 65 萬平方米，預計 三年完成。在群體結(jié)構上， Business Park 各個單元體可分可合，可大可小，能滿足不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同業(yè)態(tài)的公司需要。也正因為此， 在國外類似的科技園 區(qū)中，這種現(xiàn)代化辦公的創(chuàng)新模式正成為一系列新銳派高科技公司的企業(yè)形象標志，而且目前市場也日漸擴大。然而，位于城市邊緣北京西南四環(huán)的豐臺園，坐落于享有?陸路碼頭?盛譽的豐臺，緊靠百米綠化帶和萬畝綠色旅游區(qū)，交通便利，綠化資源豐富，完全可以滿足 “Business Park”的基本要求。 規(guī)劃中的 Business Park 為滿足入駐企業(yè)辦公一族生活起居的需要，在建設工業(yè)、研發(fā)區(qū)的同時還推出了配套的居住區(qū)和公建區(qū)， 從而在一個步行社區(qū)內(nèi)，就能解決入園客戶工作與生活的需要。 第六章 商務花園理論問題的解決 同時，豐臺園開始解決建設商務花園的一些理論問題。探討商務花園的建設。但是，在今天的信息時代，科技中小企業(yè)無論從產(chǎn)品概念還是從盈利模式上，都發(fā)生了質(zhì)的改變。 科技中小企業(yè)在立業(yè)期，更應該充分利用社會分工的機遇，降低固 定成本和制造費用，集中精力發(fā)揮自身科研開發(fā)和拓展市場的優(yōu)勢，最大限度地提高技術附加值。順應這種需求，Business Park 也同孵化器一樣應運而誕生。 豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期規(guī)劃 Business Park，還有著自身的發(fā)展需求 ：一是科技園區(qū)大多是提供土地和優(yōu)惠政策吸引企業(yè)入園，從而形成了同質(zhì)性的競爭，致使形態(tài)上趨同，沒有自己的特色，使這些發(fā)展空間對新銳派科技企業(yè)缺乏磁鐵般的吸引力，亟待根據(jù)自身區(qū)位的優(yōu)勢，實施差異性、互補性的發(fā)展模式。三是一級土地開發(fā)資金相 對匱乏，要想解決資金瓶頸，需要尋求一個市場化的路子，優(yōu)化資源配置，借助外界力量，把投資風險盡量降低。 Business Park 的推出，是借鑒國外的先進理念和成熟的經(jīng)驗，打造科技園區(qū)建設的新模式。 李 忠：威格斯中國有限公司總經(jīng) 理 所有科技企業(yè)都把環(huán)境的創(chuàng)造用來調(diào)節(jié)研究工作狀態(tài)的一種手段，在這種狀態(tài)之下，科技園區(qū)商務花園出現(xiàn)成為必然，并越來越有利于提高科技人員的工作效率。它并不完全像國外一樣，僅保留一個景觀的模式。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 薛鐘靈：中科院 研究員 不要相信城市發(fā)展概念，這是一個變數(shù)，要多研究一些市場經(jīng)濟的發(fā)展。 豐臺園要把自身發(fā)展的市場 條件做為園區(qū)最核心的一個問題，其次是自身的管理體制要更新。我們現(xiàn)在要為豐臺園區(qū)未來的發(fā)展提供一個功能化的結(jié)構。如哈佛大學內(nèi)有兩條高速路穿過，作為哈佛大學來說交通很方便。 ① 聯(lián)系 :與城市有非常便捷的聯(lián)系，在園區(qū)內(nèi)最重要的問題就是交通及信息網(wǎng)絡。 ③ 景觀并不是絕對的 ,要適當。 我認為打造首家 Business Park，要考慮幾個方面問題： 一、首先要考慮 Business Park 的特點，使她有別于其他園區(qū)，從一開始建設就要從高起點開始，突出中國的特色；二 、要重視集聚效應，在設計上要考慮園區(qū)企業(yè)相互之間的交 流與溝通；三、要考慮產(chǎn)業(yè)的特點，要與豐臺園既有的資源結(jié)合起來，如周邊的教育環(huán)境，三大主導產(chǎn)業(yè)特點。因為科技公司大小規(guī)模不一樣，要根據(jù)不同人的不同需求設計。現(xiàn)在豐臺園區(qū)的發(fā)展已到最佳時機，原因：一 、 北京市已明確提出開發(fā)南城。三、豐臺園人才在北京僅次于中關村，這里發(fā)展科技產(chǎn)業(yè)很重要，發(fā)展《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 空間大。五、隨著十年來北京市高新技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、孵化器里的科技企業(yè)經(jīng)過一段發(fā)展，他們要進入成長期，要有一個自己的家，他們需要有自己的實力標志，而豐臺就有這個條件，承擔這個任務。有古代的秦漢墓，抗日戰(zhàn)爭雕塑園、世界公園等。我認為豐臺園能否效 仿美國硅谷模式，把豐臺園建成中國的硅谷。我相信，豐臺園的 Business Park 建起后，很多企業(yè)會 “ 蜂擁而至 ” ，豐臺園很有可能建好 Business Park?，F(xiàn)在美國硅谷已存在問 題，原有好的環(huán)境因為人聚集越來越多，造成壓力 ,而且空間有限，地價很高，很多高科技人才要離開，因為科技人員只跟著自然環(huán)境走的。必要性：我本人是搞規(guī)劃的 ,我作為創(chuàng)業(yè)者 ,在中關村也想蓋一個樓 ,但地價很高 ,相對豐臺園來說 ,地價低 ,把工作、居住、休閑融合在一起，滿足了時代的需要，滿足人的需要，滿足中小科技型企業(yè)的需要。二、規(guī)劃超前，不要把城區(qū)模式放在 Business Park 里。 由于其對綠化面積、建筑密度及交通等方面的特殊要求，遲遲沒有在北京顯現(xiàn)。豐臺園率先啟動的 ?花園式科技園?工程，綠化面積目前已達到了 15 萬平方米，又為打造? Business Park?創(chuàng)造了較好的環(huán)境。 打造?商務花園?，引領 科技園區(qū)發(fā)展潮流。中關村科技園區(qū)?一區(qū)五園?雖然取得了長足進步，但就現(xiàn)存態(tài)勢來看，仍然處于同質(zhì)競爭的階段。而較為理想的發(fā)展模式應當是?差異化、互補性?發(fā)展。 ?商 務花園? 以規(guī)劃促文化，體現(xiàn)?以人為本?。其中，?以人為本?、?以企業(yè)為中心?的思想在高新區(qū)?二次創(chuàng)業(yè)?中得到空前的重視。 規(guī)劃中為立業(yè)企業(yè)而建造的每個單體，可大可小，可分可合，充分地滿足了 不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同業(yè)態(tài)的公司需要。 規(guī)劃將園林景觀與科技景觀集為一體，并建造 將大型科研辦公樓與 產(chǎn)業(yè)孵化器、教育交流等功能高效率的結(jié)合在一起的科技廣場，促進多層次的信息交流。這些都體現(xiàn)了對企業(yè)的濃厚人文關懷。一般說來， 高新區(qū)文化包括園區(qū)環(huán)《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》 策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 境、園區(qū)形象、價值觀念和園區(qū)精神四部分。 業(yè)內(nèi)人士指出：一個有文化的區(qū)域才能跨越式發(fā)展并向周邊輻射。 在 6 月 9 日《經(jīng)濟觀察報》，對商務花園也有比較精彩的評論： 題目為：《 豐臺商務花園：城市規(guī)劃的企業(yè)化端倪 》（ 姜洪橋 ） 商務花園（ｂｕｓｉｎｅｓｓ ｐａｒｋ）起源于西方的花園城市概念，一個位于大城市邊緣的小型城市。 如今商務花園落戶于北京豐臺科技園，不過與以往不同，這次落戶為我們提供的不僅是一個開發(fā)區(qū)的新模式和地產(chǎn)新業(yè)態(tài)，更是一次城市規(guī)劃的新革命，因為一貫大包大攬的政府第一次在城市規(guī)劃的具體操作層面上悄然隱身，市場化運作的外資開發(fā)公司和咨詢公司第一次在區(qū)域規(guī)劃中為商務花園擔起主綱。?這個道豐就是英國道豐集團。 擔任這項巨大開發(fā)工作的是中關村科技園區(qū)豐臺園和英國道豐集團合資成立的北京道豐國際數(shù)碼園開發(fā)建設有限公司。到目前為止豐臺商務花園的整個流程都由各專業(yè)公司和專家分頭進行，威格萊斯國際地產(chǎn)顧問公司完成策劃，北大作景觀設計，詳規(guī)設計由加拿大ＡＡ國際設計事務所完成。而豐臺商務花園整個園區(qū)的統(tǒng)一開發(fā)、建設、招商將由外資控股的合資公司來完成并取得收益回報。 管委會工作分成兩大部分，一是開發(fā)商和入園企業(yè)利益調(diào)節(jié)，開發(fā)商的利潤取決于土地成本和招商收入，土地成本高必然會迫使開發(fā)商提高招商價格，影響高新 技術企業(yè)入園，因此政府要合理調(diào)節(jié)土地優(yōu)惠政策；第二是園區(qū)建設的監(jiān)督者，管委會要審核入園的企業(yè)是不是高新技術企業(yè)或者高新技術中介企業(yè)，監(jiān)督規(guī)劃的落實。 政府在豐臺商務花園項目上隱身的意義不僅僅在于它是個創(chuàng)新，它對全國50 多個高新區(qū)建設和城市規(guī)劃都是個革命，因為全國高新技術區(qū)正緊迫面臨二次創(chuàng)業(yè)。在要素群集階段，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關要素如資金、人口等要在某一地區(qū)集中 但要素配置比較低，企業(yè)處于初創(chuàng)時期，規(guī)模不大，我國相當一部分高新區(qū)還處于這樣的狀態(tài)。 今后 5 到 10 年內(nèi)國家高新區(qū)都將紛紛進入以科技創(chuàng)新和體制創(chuàng)新為動力，以培養(yǎng)高新技術產(chǎn)業(yè)為主要任務的第二次創(chuàng)業(yè)階段。 我國的中心城市即使像北京、上海這樣的發(fā)達城市，其基礎設施功能和整體環(huán)境與 發(fā)達國家比也有相當大的差距。營造這樣的環(huán)境是中國高新區(qū)建設在二次創(chuàng)業(yè)中不能回避的重要任務，這實際上就對高新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理及決策職