【正文】 2020年 2 0 0 6 年 人均可支配收入（單位：元） 城鄉(xiāng)居民生活水平不斷改善， 2020年底馬鞍山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 13700元，增長 %。 64707596942811556137750500010000150002001年 2002年 2020年 2020年 2020年城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款（元） 馬鞍山市城鄉(xiāng)居民人均銀行儲蓄存款額呈現(xiàn)逐年上升趨勢，年增長幅度連續(xù)三年超 15％， 2020 年末為 13775元，與 04年相比增長 2219 元。按照戶均 。 隨著收入水平的不斷提高，馬鞍山市居民銀行存款數(shù)也在同步 增長，戶均存款超 5 萬元。 馬鞍山市固定資產(chǎn)投資額與房地產(chǎn)投資分布圖217 0501001502002502002年 2020年 2020年 2020年 2020年固定資產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)投資額 馬鞍山市固定資產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年上升趨勢， 2020年全年全社會固定資產(chǎn)投資 ，其中房地產(chǎn)投資 ,比 2020年增長分別增長 31%、%， 2020年馬鞍山全社會固定資產(chǎn)投資 ，其中房地產(chǎn)投資 ,同比增長分別增長 26%、 %； 馬鞍 山市全社會固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資額逐年增長，這將有效促進(jìn)馬鞍山市房地產(chǎn)市場發(fā)展。積極創(chuàng)新招商方式，全市組建 100個招商小分隊進(jìn)駐沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，建立了覆蓋廣泛的招商網(wǎng)絡(luò)。狠抓招商引資責(zé)任落實，吸引廣州立白、家樂福等大項目落戶，促成圣戈班、中橡等一批外來投資企業(yè)增資擴(kuò)股。馬鞍山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)實際利用外資 ，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)位居省級開發(fā)區(qū)前列。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展框架進(jìn)一步拉開，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)快速增長。積極實施?走出去?戰(zhàn)略，完成外貿(mào)進(jìn)出口總額 20 億美元，增長 %。外經(jīng)營業(yè)額增長 15%，外運(yùn)量增長 3倍，境外勞務(wù)輸出 356人，常年來馬幫助工作、從事技術(shù)服務(wù)的境外專家多達(dá)百人。區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作取得新進(jìn)展。成功承辦中部崛起與安徽發(fā)展、南京都市圈發(fā)展等論壇。開放環(huán)境進(jìn)一步改善，榮列國家統(tǒng)計局發(fā)布的投資環(huán)境百佳城市榜。 ,實現(xiàn)地方一般預(yù)算收入 ，同比增長 22%,全口徑財政收入和地方一般預(yù)算收入分別超過 2020年全年收入總量 ，增長幅度繼續(xù)位居安徽省首位 金融運(yùn)行總體協(xié)調(diào)平穩(wěn) ,2020 年全市各項金融指標(biāo)高位運(yùn)行，金融業(yè)務(wù)發(fā)展健康平穩(wěn)，貨幣信貸結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，金融資產(chǎn)收益穩(wěn)步增長，信貸資產(chǎn)質(zhì)量不斷提高。 上述數(shù)據(jù)表明現(xiàn)階段馬鞍山市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是很理想的，同時出 于城市發(fā)展規(guī)劃的需要，市政府也在花大量的資金不斷改善城市內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 2020 年以后經(jīng)濟(jì)各方面表現(xiàn)出迅速增長的態(tài)勢，城市作出新的區(qū)劃和城市擴(kuò)容后，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了符合國家宏觀調(diào)控要求的積極變化。馬鞍山市城市綜合實力越上新臺階。這無形當(dāng)中在一定的程度上推動了房地產(chǎn)的發(fā)展。 2. 馬鞍山市整體城市規(guī)劃研究分析 馬鞍山市與長江三角洲地區(qū)之間的關(guān)系 ★ ▲ ★ ★ ★ 上海都市圈 杭 州都市圈 南京都市圈 南京 蕪湖 杭州 上海 皖江經(jīng)濟(jì)帶 馬鞍山市位于長江下游南岸、安徽省東部，地處北緯 31176。4239。~31176。2639。與東經(jīng) 118176。3839。~118176。4439。之間；東臨石臼湖與江蘇 溧水縣和高淳縣交界；西瀕長江與和縣相望；南與蕪湖市郊、蕪湖縣、宣城縣接壤。馬鞍山市最北點在慈湖河入江口，最南點在黃池鎮(zhèn)水陽江中心航道線上，最西點為江心洲與和縣之間長江主航道中心線，最東點處于石臼湖中心線。 馬鞍山是 20 世紀(jì) 50年代后期崛起的新興鋼鐵工業(yè)城市，現(xiàn)轄三區(qū)一縣。馬鞍山不僅城市生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，而且地理位置獨特，形成了 九山環(huán)一湖，翠螺出大江 獨特的城中有園，園中有城的城市風(fēng)光。 馬鞍山市的地理區(qū)位、 經(jīng)濟(jì)區(qū)位、交通區(qū)位都具有得天獨厚的優(yōu)勢，馬鞍山市置身于長江三角洲的大環(huán)境中，在皖江經(jīng)濟(jì)帶、南京都市圈的雙重影響下 , 構(gòu)筑了一個優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享、充滿活力的區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作體系。這為本項目的開發(fā)帶來了一定的開發(fā)難度，也對項目的主題定位提出了更高的要求。 . ?南進(jìn)東擴(kuò)?城市發(fā)展主軸確立，與南京、蕪湖形成聯(lián)動效應(yīng) 馬鞍山市域已經(jīng)形成?南進(jìn)東擴(kuò)?的 城市發(fā)展方向。其中太白路和提署路為現(xiàn)狀當(dāng)涂縣城發(fā)展的主軸線，? 十橫?交通骨架承 擔(dān)了城市絕大多數(shù)東西向的交通聯(lián)系交通聯(lián)系，另一方面也起到了聯(lián)系巢湖與南京、上海等地區(qū)的過境交通作用。 . 馬鞍山長江大橋、新東區(qū)規(guī)劃等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的落實將有效提升馬鞍山城市競爭力 ? 馬鞍山長江大橋 :馬鞍山長江大橋項目總投資估算 60億元。 ? 新東區(qū)規(guī)劃 :馬鞍山市新城東區(qū)位于城市未來發(fā)展的戰(zhàn)略主軸，是城市總體規(guī)劃確定的東部新城區(qū)的起步建設(shè)區(qū)和近期集中發(fā)展區(qū)。新城東區(qū)規(guī)劃總面積 12 平方公里，進(jìn)駐高校 68所，人口約 6 萬人，以教育、研發(fā)用地為主，商業(yè)、旅游、居住配套用地為輔，重點突出生態(tài)園林建筑特色。 第一產(chǎn)業(yè)（ %） 第二產(chǎn)業(yè)（ %） 第三產(chǎn)業(yè)（ %） 2020年 2020 2020 67 從 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看， 馬鞍山目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體呈現(xiàn)?二、三、一?形態(tài)，第三產(chǎn)業(yè)增長趨勢明顯目前區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展由傳統(tǒng)向現(xiàn)代轉(zhuǎn)型、制造業(yè)由輕工業(yè)的迅速增長轉(zhuǎn)向高新科技產(chǎn)業(yè)的迅速增長的關(guān)鍵時期，工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化將成為必然。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)比重的不斷增加這在一定的程度上說明馬鞍山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很強(qiáng)活力，這將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來巨大的促 進(jìn)作用。同時根據(jù)馬鞍山市制定的 2002－ 2020年馬鞍山市到 2020年將建成具有 180萬市域人口的中型城市，年平均增長約 10萬人，在城市產(chǎn)業(yè)人口擴(kuò)容的推動 下，將有效的促進(jìn)馬鞍山房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 2020年實際利用外資 ，實際利用內(nèi)資 100億元，分別增長 %和 %。慈湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，區(qū)內(nèi)完成固定資產(chǎn)投資突破 20 億元；工業(yè)銷售收入達(dá)到 46 億元，增長 %；實際利用外資 3384 萬美元，增長 65%。三個區(qū)和當(dāng)涂縣的各類工業(yè)集中區(qū)都獲得長足發(fā)展。 . 交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，帶動區(qū)域聯(lián)動發(fā)展 馬鞍山現(xiàn)階段交通路網(wǎng)已經(jīng)形成內(nèi)部成網(wǎng)外部成環(huán)的構(gòu)架，交通十分便捷，馬鞍山距離南京、蕪湖的距離均為 45 分鐘車程，這將在很大的程度上推動區(qū)域的聯(lián)動效應(yīng)，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展。東部區(qū)域是在馬鞍山市大學(xué)城規(guī)劃構(gòu)想 下逐步建立起來的，起點較高，規(guī)劃具有前瞻性。而隨著河海大學(xué)、安徽工業(yè)大學(xué)的進(jìn)駐，城市東部區(qū)域?qū)⒚媾R更大的發(fā)展機(jī)遇。從 2001 年開始，房價一直在較低的水平運(yùn)行，但市場運(yùn)行平穩(wěn)，這主要是由于馬鞍山市 從 2020 年開始著力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，連續(xù) 建設(shè)且規(guī)模較大，對商品房價格的攀升產(chǎn)生了一定的制約作用。市場中小面積（舒適兩房、經(jīng)濟(jì)型三房）、低總價房源更能得到市場認(rèn)同； . 城市拆遷創(chuàng)造市場需求，拆遷客戶仍然是市場消費(fèi)主力 隨著馬鞍山城市?南進(jìn)東擴(kuò)?城市發(fā)展戰(zhàn)略的確立 ，城市改造力度逐年加大。僅舊城改造一項就創(chuàng)造了 45萬平方米住宅需求，這意味著平均每年有不低于 9萬平方米的住房需求。房地產(chǎn)開發(fā)從戶型、景觀、產(chǎn)品、 營銷等方面不斷創(chuàng)新，小區(qū)環(huán)境設(shè)計、產(chǎn)品理念設(shè)計、物業(yè)管理意識得到加強(qiáng)，注重倡導(dǎo)健康居住方式、建設(shè)綠色生態(tài)住宅，為 城市和社會的可持續(xù)發(fā)展提供健康住宅產(chǎn)品。 . 外地品牌開發(fā)商進(jìn)入馬鞍山市場，競爭日趨激烈，產(chǎn)品品質(zhì)得到提高 馬鞍山寬松的投資政策，良好的投資環(huán)境，吸引了越來越多的外地房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入。同時大量的全 國知名開發(fā)商也相繼進(jìn)入馬鞍山，他們多來自市場較為成熟、房價也較高的地區(qū)，擁有豐富的市場化運(yùn)作手段和充足的資金，從而導(dǎo)致市場競爭的日益加劇，但另一方面更帶來了先進(jìn)的居住理念，創(chuàng)造了公平激烈的競爭氛圍，對于推動馬鞍山房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。名筑，現(xiàn)階段銷售均價已經(jīng)超過 5000元/平方米，但是市場銷售形勢非常好，同時市場上其他一些項目設(shè)計有的一些 高檔疊加產(chǎn)品，基本上都被市場搶購一空。但由于本項目緊鄰鐵路，以及項目中較大比例為商業(yè)，打造馬鞍山高檔居住小區(qū)具有一定的操作難度。 4. 馬鞍山房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析 . 經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展推動房地產(chǎn)迅猛發(fā)展 從上世紀(jì)九十年代初開始，馬鞍山走上外向型發(fā)展之路，加快工業(yè)化進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出持續(xù)高速發(fā)展的態(tài)勢，從 1991— 2020年，生產(chǎn)總值（按現(xiàn)價計算）年平均增速達(dá)到 %。 . 居民收入水平的提高，擴(kuò)大對住房消費(fèi)的需求 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來馬鞍山居民收入水平的逐年提高。收入的增加激活了居民消費(fèi)升級，在居民的衣、食、住、行消費(fèi)分類中，住房、汽車已成消費(fèi)熱點。 另外，對于改 善住房內(nèi)部結(jié)構(gòu)及設(shè)施狀況的需求，始終隨著居民生活水平及質(zhì)量的提高而不斷提高。 . 觀念的轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展新動力 投資觀念的轉(zhuǎn)變。而馬鞍山的知名度及巨大的經(jīng)濟(jì)潛力，并且基于周邊城市上海和蘇州的大幅房價落差的比較，吸引不少外地?投資性購房?群體來昆投資性購房，這在一定程度上刺激了馬鞍山的房市。但另一方面，房地產(chǎn)業(yè)可以作為保值的產(chǎn)品之一，房地產(chǎn)市場也得到市場更高的認(rèn)可。近年來，馬鞍山在城市建設(shè)上規(guī)劃投入巨大，僅 2020 年基礎(chǔ)設(shè)施完成投資 17 億元。不斷增強(qiáng)的城市功能為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的環(huán)境。另外通貨膨脹以及銀行存款利潤的低下，再加上近年來，房地產(chǎn)價格大幅暴漲，房地產(chǎn)行業(yè)也成為主要的投資熱土之一 。 . 宏觀政策調(diào)控，持幣觀望現(xiàn)象增加 隨著 2020年國八條 2020年國六條的影響這在一定的程度上影響消費(fèi)者的消費(fèi)心理，持幣觀望者增加。 . 市場規(guī)范化程度不高，阻礙房地產(chǎn)市場發(fā)展 一個成熟的房產(chǎn)市場應(yīng)該規(guī)范有序，而馬鞍山房地產(chǎn)市場由于發(fā)展時期較短， 不規(guī)范現(xiàn)象屢見不鮮。 . 城市逐步向郊區(qū)化擴(kuò)張，全面實現(xiàn)?東擴(kuò)?戰(zhàn)略尚需時日 現(xiàn)階段馬鞍山市城市主流的發(fā)展趨勢還是以南部作為重點，城市東部作為新區(qū)開發(fā)的概念還處于相對初級的階段。 金家莊板塊 花山板塊 雨山板塊 1. 花山板塊房地產(chǎn)市場特征分析 區(qū)域 花山板塊 產(chǎn)品 多層、小高層、高層、別墅（聯(lián)排、疊加） 價格區(qū)間（元 / ㎡ ） 普通住宅： 26003800 別墅： 4700－ 5700 市場綜述 地段優(yōu)勢明顯 交通、商服配套好 區(qū)域向東發(fā)展，規(guī)劃優(yōu)勢明顯市民認(rèn)可度較高； 城市中心物業(yè)總價較高，去化較快，東部新區(qū)價格優(yōu) 勢明顯。 消費(fèi)群體 中心區(qū)域（住宅、別墅）主要消費(fèi)群體為政府官員，公務(wù)員，私營業(yè)主與馬鋼高級管理人員為主。 . 花山板塊市場競爭項目概況 樓盤名稱 金匯城市花園 中央花園 康佳大景城 瑞慈花園 國際華城 西湖花園 項目地址 中級人民法院對面 益壽路與湖東路交叉口 湖東路與雨山路交叉口 馬鞍山雨山路 10號 湖南東路 江東大道與馬濮路交叉口 開發(fā)商 浙江省經(jīng)協(xié)集團(tuán)有限公司 馬鞍山華龍置業(yè) 康佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江蘇瑞慈投資有限公司 蕪湖中聯(lián)集團(tuán) 馬鞍山西湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃設(shè)計單位 馬鞍山匯華設(shè)計院 南京第回航務(wù)勘測設(shè)計院 福建廣宇建筑設(shè)計院 南京城鎮(zhèn)建筑設(shè)計有限公司 蕪湖設(shè)計院 馬鞍山匯華 代理商 景寧意新 .兆品策劃 上海富陽 康佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海新吉陽房地產(chǎn)咨詢有限公司 上海原創(chuàng)房屋銷售有限公司 西湖房產(chǎn) 占地面積（㎡） 9萬 總建面積（㎡） 10萬 18萬 12萬 72萬 36萬 建筑形式 多層、高層、疊加別墅、 商鋪 商鋪、小高層、高層 多層、小高層 多層、小高層、商鋪 多層、小高層、高層、 聯(lián)排 多層、小高層、商業(yè) 容積率 綠化率 35% 35% 40% 40% 58% 37% 車位配比 1： 1： 3 1： 未定 未定 1： 裝修標(biāo)準(zhǔn) (元 /㎡ ) 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 均價 (元 /㎡ ) 多層： 2600 疊加： 3500 小高層： 3500 高層： 3600 商鋪： 18000（ 1F臨街） 7000（ 2F） 4000（ 3F，4F） 多 層 /小高層： 3000 多層： 3300 小高層： 3200 多層： 2900 多層： 3100 小高層： 2900 面積區(qū)間（㎡） 多層： 80150 疊加： 193， 235 小高層： 116169 高層： 145， 152 商鋪： 50左右 多層： 105140 小高層： 130150 多層： 107157 小高層： 97153 多層： 90220 多層： 90150 小高層： 150 總價區(qū)間(元 ) 多層： 20萬 40萬 疊加： 67萬 82萬 小高層： 40萬 60萬 高層： 52萬 55萬 多層： 31萬 42萬 小高層： 39萬 45萬 多層： 35萬 52萬 小高層： 31萬 49萬 多層： 26萬 64萬 多層： 28萬