信立怡高_(dá)跨界公寓產(chǎn)品專項(xiàng)研究完稿_60頁-在線瀏覽
2025-04-09 22:29本頁面
【正文】 地性質(zhì) 物業(yè)類型 均價(jià) 銷售速度 主力戶型 誠基中心 33萬平米 綜合用地 24棟 7層 /9層住宅（挑高復(fù)式）， 6棟公寓。 它是開發(fā)商熱衷選擇的產(chǎn)品形態(tài)，能夠?yàn)槠鋷沓~的利潤。 到底它為何物，概念如何界定？它為何會(huì)出現(xiàn)，背后的原因是什么？如何去做這類產(chǎn)品，具體操作應(yīng)注意哪些要點(diǎn)？國內(nèi)又有哪些案例值得借鑒？成為本報(bào)告研究的范圍。 所謂 跨界產(chǎn)品 ，是指一種被賦予兩種或者兩種以上功能的物業(yè)，使用功能上的復(fù)合能夠滿足客群居住、辦公和投資等多種臵業(yè)需求，增強(qiáng)競爭價(jià)值，從而能夠面對(duì)更為廣闊的市場。 概念界定 8 從客戶使用角度來說 ，跨界產(chǎn)品是一類新產(chǎn)品，可以滿足客戶辦公和居住兩種物業(yè)需求，產(chǎn)品的兩種功能無明顯劃分。 功能復(fù)合是跨界產(chǎn)品最重要的特點(diǎn)。 11 深圳 .梅隴鎮(zhèn) 12 濟(jì)南萬達(dá)廣場 13 煙臺(tái) .陽光 00城市廣場 14 15 公共空間公建化。 產(chǎn)品屬性解讀二 誠基中心走廊 尚都 SOHO大堂 16 萬科第五寓：一層架空，設(shè)立綠化以及看書吧、投籃場、健身區(qū) 17 萬科南昌螞蟻工房：一層架空，酒店式裝修，提升產(chǎn)品的品質(zhì)。有單元式、外廊式、內(nèi)廊式、核心筒式。 上海創(chuàng)智天地 ?公寓采用單元式布局，減少分?jǐn)偅ＷC安靜的居住環(huán)境。 產(chǎn)品屬性解讀三 19 外廊式跨界產(chǎn)品：萬科第五寓 20 外廊式的平面布局 ? 公寓的樓體為板狀單元，進(jìn)深小，面寬大，使得所有主要功能空間均獲得良好的通風(fēng)、采光條件 ? 創(chuàng)新的公共空間設(shè)計(jì)，擺脫傳統(tǒng)塔式住宅封閉，呆板的入戶感受。 板式結(jié)構(gòu)，大面寬，短進(jìn)深，有利于整個(gè)樓體的采光。 但此種結(jié)構(gòu)每層戶數(shù)較多，略顯嘈雜，適宜做過度型住房使用。 此種結(jié)構(gòu)的優(yōu)越性還在于：可爭取盡量寬敞的使用空間，使各種輔助服務(wù)性空間向平面 的中央集中，使主功能空間占據(jù)最佳的采光位臵，并達(dá)到視線良好、內(nèi)部交通便捷的效果。具備廚衛(wèi)、雙氣等明顯住宅特征。 產(chǎn)品屬性解讀四 24 上海創(chuàng)智天地 25 煙臺(tái)陽光 100城市廣場 26 內(nèi)部空間采用住宅化的建筑標(biāo)準(zhǔn)，一般采用三米層高，分戶空調(diào)等，戶型內(nèi)部則可自由分割。 土地性質(zhì) 外立面 建筑形態(tài) 常規(guī)費(fèi)用 注冊(cè)公司 公建化住宅 居住用地 公建化立面 相似 民用 否（理想狀態(tài)：能） 住宅化公建 商業(yè)、商服用地 公建化立面 商業(yè)收費(fèi)（理想狀態(tài)民用收費(fèi) 能 產(chǎn)品分類 33 功能復(fù)合的跨界產(chǎn)品 區(qū)別于居住產(chǎn)品： ?公建化外立面 ?大堂、電梯間等商務(wù)化配套 ?套內(nèi)空間和平層空間的可分割性 ?基本商務(wù)配套 ?具備一定專業(yè)化的商務(wù)物業(yè)管理 區(qū)別于商務(wù)產(chǎn)品： ?無中央空調(diào)、智能化消防等 ?平層結(jié)構(gòu)單元式，無內(nèi)廊 ?層高多為 ，商務(wù)物業(yè) ?增加了煤氣等生活配套 跨界公寓是這樣一種物業(yè)形式：它具有公建化形式和住宅化內(nèi)核，可以同時(shí)滿足辦公與居住功能的復(fù)合需求。 城市核心區(qū)或新城區(qū)的區(qū)域，商務(wù)氛圍較為濃厚，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?，成為跨界公寓產(chǎn)生的土壤。 現(xiàn)實(shí)條件 隨著地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)新性產(chǎn)品、創(chuàng)新手法的應(yīng)用成為可能。 迎合市場： 解決項(xiàng)目性質(zhì)與市場價(jià)值出現(xiàn)的矛盾，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值的最大化。 跨界產(chǎn)品價(jià)值體系 投資回報(bào)率： 具有較好的出租空間和較高的投資回報(bào)價(jià)值。 38 跨界產(chǎn)品發(fā)展脈絡(luò) 受經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展的影響，跨界產(chǎn)品功能會(huì)根據(jù)城市實(shí)際情況發(fā)生一定變化。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展較活躍，第三產(chǎn)業(yè)比例穩(wěn)步增加，中小企業(yè)發(fā)展較快。 較少出現(xiàn)跨界產(chǎn)品 小戶型居住和辦公功能均分別出現(xiàn)，功能完全復(fù)合情況較少見。 濟(jì)南跨界產(chǎn)品多為住宅化公建的原因是： ?歷年來，住宅市場占據(jù)商品房成交的絕對(duì)比重，市場遠(yuǎn)好于商務(wù)公寓市場。 濟(jì)南市場的跨界產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)因素： 為解決項(xiàng)目性質(zhì)和市場的矛盾，從而在用地性質(zhì)與功能之間的跨界， 而并不表現(xiàn)為功能上的復(fù)合，這是跨界產(chǎn)品在濟(jì)南市場中的特殊表現(xiàn)。 ?功能定位 ，一般來說，大體量跨界產(chǎn)品包括辦公、住宅、商業(yè)等多種功能。 ?檔次定位 ，定位于中檔辦公與居住，這是由目前客群決定的。 42 操作要點(diǎn)二 選址：跨界產(chǎn)品具有商務(wù)功能，選擇現(xiàn)在或未來的城市商務(wù)中心，距離目標(biāo)客群更近，更易于獲得成功。 44
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