【正文】 ，確立個性鮮明的發(fā)展戰(zhàn)略。29東灘開發(fā)有利于解決中國城市化問題東灘開發(fā)的理念是從 21世紀城市化建設的需要出發(fā)，規(guī)劃功能定位從產業(yè)型向人本型轉變從更高層次上改善城市環(huán)境，提高居住質量和服務質量。東灘開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展理念從更高層面上為上海市城市綜合實力增強提供的廣闊的發(fā)展空間，從硬環(huán)境和軟環(huán)境上促進上海市的國際大都市建設。東灘開發(fā)更注重保護和突出區(qū)域特色，根據自身的自然資源和環(huán)境優(yōu)勢、塑造富有個性的區(qū)域形象，精心構思和塑造具有健康生活特色的區(qū)域形象，使東灘的風貌更具內涵和底蘊。長江三角洲地區(qū)的發(fā)展有賴于進一步發(fā)揮上海、杭州、南京等中心城市的綜合功能，使之成為區(qū)域發(fā)展要素配置中心、產業(yè)擴散中心技術創(chuàng)新中心。地域上，蘇南、蘇中、浙北、浙東，在這些地區(qū)內部各城市產業(yè)結構的相似系數，都在 ，城市之間的產業(yè)結構是驚人的相似，如無錫和鎮(zhèn)江的相似系數達到 。這樣的現象，必然制約地區(qū)經濟一體化和融入世界經濟的進程?！堕L江三角洲地區(qū)城市市長論壇紀要》 2023－ 10 33東灘開發(fā)對長江三角洲地區(qū)經濟的全球化和可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義q滬崇蘇隧道建成后打通沿海大通道加速三地物流，促進投資和經濟合作；q加強上海市的空港海港的國際進出口數量和地位，提升上海市經貿中心的地位；q東灘開發(fā)創(chuàng)造以第三產業(yè)為主的生態(tài)城市開發(fā)模式，避免產業(yè)重合，促進產業(yè)結構調整。q長江三角洲日益提高的勞動力和土地成本需要平衡。q橋隧使上海能夠與蘇北平原直到山東半島的經濟通道貫通。使以上海為龍頭的長江三角洲地區(qū)能夠在更大空間上實現資源的優(yōu)化配置，經濟結構合理布局，進一步推動整個三角洲地區(qū)的經濟和城市發(fā)展水平。以 100作為世界城市綜合評價標準，上海市相當于世界城市高級階段綜合指數的 30%左右相當于世界城市初級階段綜合指數的 60%左右從產業(yè)結構分析，廣州、上海、北京，第一產業(yè)的比重，除上海在 %以下外，廣州和北京兩市的比重分別都在 10%左右。從代表競爭實力的主要指標看，金融保險業(yè)不到總就業(yè)人口的 10%，僅為新興和成熟國際性大城市的 10%左右。中國主要特大城市綜合實力排序城市 綜合實力 現代化 國際化 經濟發(fā)展 服務業(yè) 勞動力 金融資本的 國際交流排序 水平 發(fā)展水平 素質 國際影響力 北京 上海 3 天津 38提高城市綜合競爭力已經被明確為上海 “ 十五 ” 發(fā)展的主線“ 綜合競爭力 ” 成了進入新世紀以后 的一個熱門詞語。按照國際普遍經驗，人均 GDP超過 4千美元后的發(fā)展過程正是 一個國家或地區(qū)從發(fā)展階段走向發(fā)達階段的過程，是從小康走向中等發(fā)達水平的過程。 國際競爭力評價指標體系包括 8大要素、40個領域、 224個指標。比較知名的當屬瑞士洛桑國際管理發(fā)展學院發(fā)表的《世界競爭力 年報》，其該年報現已成為世界各國政界、經濟界 人士的重要決策依據。 城市綜合競爭力這一創(chuàng)新的概念既借用了國際競爭力的若干評 價指標，同時又能夠反映城市的特征。 上海市提出39上海有關方面總結的城市綜合競爭力包含六大要素： 主要要基礎。綜合服務功能綜合服務功能的強弱是決定的強弱是決定城市集聚輻射城市集聚輻射能力的重要因能力的重要因素，反映了城素，反映了城市經濟的市經濟的 特特點。衡量指標包括資金流、包括資金流、貨物流、信息貨物流、信息流等的密集程流等的密集程度等；度等； 具有創(chuàng)新能力具有創(chuàng)新能力的城市才是有的城市才是有競爭力的城市競爭力的城市， 其重要衡其重要衡量指標是研究量指標是研究與開發(fā)的費用與開發(fā)的費用投入占投入占 GDP的比重，此外的比重，此外還有專利授權還有專利授權量，從事研究量，從事研究與發(fā)展的人數與發(fā)展的人數、 科技成果科技成果轉換率等；轉換率等； 廉潔高效、運廉潔高效、運轉協(xié)調、行為轉協(xié)調、行為規(guī)范的行政管規(guī)范的行政管理體系體現了理體系體現了一座城市的效一座城市的效率，也是率，也是 城城市綜合競爭力市綜合競爭力的重要組成部的重要組成部分。包括政府政策的透明度政策的透明度、政策貫徹的、政策貫徹的有效程度、失有效程度、失業(yè)率等；業(yè)率等； 該要素是城市該要素是城市可持續(xù)發(fā)展的可持續(xù)發(fā)展的重要保證。包括市民的受教括市民的受教育水平、健康育水平、健康水平、精水平、精 神風神風貌、思想道德貌、思想道德水平等等。 2023 40中國主要城市競爭力比較數據q 資料來源：中國經營報 而上海的領先優(yōu)勢并不明顯。上海在城市服務設施方面排名第一，經濟效益排名第二，產業(yè)結構排序第三，發(fā)展水平排名第四， 社 會環(huán)境排序第七。上海在股 票市場交易額、國外對本地直接投資總額、國外對本地直接投資增長率、年貨物量、年集箱運輸量、轉口 貿易量等指標方面遙遙領先， 但在年客運量上明顯落后。 要加快上海建設國際經濟、金融、貿 易中心和國際航運中心的進程，成為國際中心城市，光有經濟實力，光有美麗的城市景觀都是不夠的， 而必須從多方面修煉內功。42東灘的存在為上海跨越工業(yè)化城市發(fā)展階段提供了機會，為實現后來居上超越式發(fā)展創(chuàng)造了條件 工業(yè)文明生態(tài)文明處于世界級城市初級階段的上海東灘的開發(fā)是后發(fā)展地區(qū)超越工業(yè)文明階段建設未來生態(tài)城市的典范是大自然送給上海的無價之寶是生態(tài)城市建設模式的理想探索基地東灘產業(yè)定位：旅游、休閑、科技教育、房地產、生態(tài)農業(yè)、文化東灘生態(tài)開發(fā)：環(huán)境保護、以人為本的綠色生態(tài)經濟東灘發(fā)展理念：健康生活、長期可持續(xù)發(fā)展展示上海城市獨特魅力，迎接 2023年世博會提升上海城市綜合實力的促進國際化大都市建設43主要內容東灘開發(fā)的意義東灘開發(fā)的戰(zhàn)略東灘公司的定位東灘公司的戰(zhàn)略思路44東灘開發(fā)的戰(zhàn)略1 東灘開發(fā)的內涵1 東灘開發(fā)相關因素分析1 東灘開發(fā)的條件1 東灘開發(fā)的戰(zhàn)略階段45東灘開發(fā)的內涵規(guī)劃宏大長遠 綜合地產概念政府／輿論影響 多種產業(yè)并存以人本生態(tài)為主題，在 84/174平方公里的區(qū)域進行長達 50年的系統(tǒng)規(guī)劃和開發(fā)，本質是一場持久和逐步推進的造城運動在東灘包含多種房地產概念，包括狹義商業(yè)地產、旅游地產、住宅地產，地產價值具有強烈共生關系，必須區(qū)域整體經營，才能實現價值最大化東灘的開發(fā)受政府的城市發(fā)展規(guī)劃、政策，以及社會輿論影響。它包括區(qū)域理念主題規(guī)劃、產業(yè)規(guī)劃和開發(fā)、地產規(guī)劃開發(fā)、區(qū)域配套規(guī)劃、區(qū)域政府職能規(guī)劃等46區(qū)域主題規(guī)劃產業(yè)發(fā)展規(guī)劃地產開發(fā)規(guī)劃區(qū)域配套規(guī)劃政府職能規(guī)劃區(qū)域開發(fā)無論區(qū)域大小，區(qū)域開發(fā)首先要做的是為區(qū)域確定一個明晰的主題，以主題統(tǒng)領具體項目規(guī)劃，爭取政府和社會支持，積聚資本、技術和政策等資源。區(qū)域開發(fā)的地產開發(fā)必須配合區(qū)域主題、產業(yè)規(guī)劃、區(qū)域配套和政府職能跟進，積極的環(huán)境保護和經濟性開發(fā)并進。區(qū)域開發(fā)時必須從 “造城 ”的角度系統(tǒng)規(guī)劃政府職能，協(xié)調政府資源，確保政府職能及時跟進。東灘區(qū)域開發(fā)包括綜合性的房產、地產開發(fā)48252。自成體系252。搭建平臺252。匯聚資源252。系統(tǒng)布局252?？沙掷m(xù)發(fā)展東灘開發(fā)的策略方針252。樹立東灘品牌252。提升區(qū)域價值系統(tǒng)規(guī)劃品牌主導團狀推進協(xié)同開發(fā)49東灘開發(fā)的內容1 東灘開發(fā)的內涵1 東灘開發(fā)相關因素分析1 東灘開發(fā)的條件1 東灘開發(fā)的戰(zhàn)略階段50推進東灘開發(fā)時必需考慮相鄰區(qū)域的影響由于獨特的地理環(huán)境，東灘開發(fā)與越江隧道連接的地區(qū)具有很強的關聯(lián)性。在東灘開發(fā)中可以將東灘和陳家鎮(zhèn)作不同的開發(fā)定位以使土地價值最大化。美、英、法的概念規(guī)劃中陳家鎮(zhèn)成為主要居住區(qū)設計也從另一方面說明了這個問題。協(xié)同規(guī)劃發(fā)展的原因陳家鎮(zhèn)是沿海大通道和東灘開發(fā)的必經之路，在崇明和東灘開發(fā)中將是最早、最直接受益的地區(qū)，其地區(qū)經濟和房產地產的增值都有很大的空間。52陳家鎮(zhèn)地區(qū)對東灘開發(fā)的影響如不能掌握陳家鎮(zhèn)開發(fā)主動權，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，東灘上的很多項目同樣可能在陳家鎮(zhèn)重復開發(fā)，這種替代效應對東灘項目開發(fā)產生的負面影響可能是致命的。同樣東灘的生態(tài)開發(fā)沒有達到目標，將面臨來自政府和社會各方的極大壓力，也會對相鄰地區(qū)開發(fā)產生負面影響。 非協(xié)同規(guī)劃可能會產生的不利影響陳家鎮(zhèn)的開發(fā)必然是崇明開發(fā)中的熱點，如果東灘公司不參與其開發(fā)也必將有其他開發(fā)商介入。環(huán)境宜人，充滿田園風光。每年深秋季節(jié)，長興島都要舉辦上海柑桔節(jié) 橫沙島上現有天使海灘度假村和夏威夷水上樂園等旅游度假場所，雖然是獲得了國家認證的生態(tài)旅游區(qū)，但其旅游開發(fā)并不成熟，有很大發(fā)展空間 交通問題實現功能宣傳定位與東灘乃至陳家鎮(zhèn)相比，橋隧貫通后長興島和橫沙島的交通狀況最先得到解決，而且比東灘要便利的多，因此兩島會首先成為開發(fā)熱點，經濟和土地價值得到提升。無論開發(fā)哪些項目，長興島和橫沙島的資源優(yōu)勢決定了其宣傳主題必然與生態(tài)相關，尤其橫沙島還是國家級旅游度假區(qū)。競爭因素 如果不能對長興島和橫沙島的開發(fā)施加影響，橋隧貫通既是東灘進行系統(tǒng)開發(fā)的時機，也是其他投資商大舉進入橫沙、長興島進行規(guī)模開發(fā)的時機，對東灘的開發(fā)和運作會有很大的負面影響。陳家鎮(zhèn)：隸屬于崇明縣政府，當地政府無力從事該地區(qū)的開發(fā)，上海市政府也曾透露出由上實集團統(tǒng)一進行東灘和陳家鎮(zhèn)開發(fā)的意向。前提是東灘公司要保證對整體開發(fā)的控制力。橫沙島是國家級旅游度假區(qū)，土地征用等問題比較復雜，因此可以采用項目合作的方式與當地政府建立合作關系，進而形成對開發(fā)控制權的實際控制，或者取得在橫沙島上的優(yōu)先開發(fā)權是比較合理的選擇。核心原則是保證東灘公司對開發(fā)的控制權，協(xié)同開發(fā)的凈收益大于不合作的狀態(tài)。橋隧建設的時間、由誰來建，都將直接影響東灘開發(fā)的進程。80年代中期到 90年代初以土地批租為重點，大規(guī)模挖掘資源性資金 90年代后期上海城市建設投融資體制改革大致走過了三個階段 繼續(xù)深化投融資體制改革的方向是更好地借鑒國際慣例： 把基礎設施建設和周邊土地開發(fā)結合起來，將基礎設施條件改善帶來的土地升值收益，主要用于基礎設施的建設，形成良性循環(huán)。推進公用事業(yè)企業(yè)上市融資，發(fā)揮資本市場的融資功能。積極探索采用 BOT、 BOO等國際通行形式，進一步擴大社會投資的范圍。在經濟增長與財力增長的同時，保持建設財力逐年增長。典型項目：上海城投 中信泰富楊浦大橋、南浦大橋、打浦路隧道 45%專營權24億資金修建徐浦大橋上海實業(yè)內環(huán)線高架橋 35%的專營權6億美元修建延安高架路上海城投大小洋山港項目 —滬蘆高速公路部分農凱、華信、龍倉置業(yè)3家民營企業(yè)上海城投65%股權30%股權59從今年的發(fā)展來看由上海市政府直接投資進行滬崇通道建設的可能性很小上海市政府城建投融資體制改革的方向：政府財政投入政府定位：直接開發(fā)吸引社會資金政府定位：政策支持引導浦江開發(fā)的操作者、組織者 — 上海市建委：除對規(guī)模和總量進行必要控制外，浦江開發(fā)的資金構成主要將由市場決定：在規(guī)劃上，實行國際化；在運作上，實行市場化。將主動權交給其他人很難保證東灘開發(fā)和上實集團全面獲益，由上實集團主動考慮組織橋隧建設是更現實的。但橋隧建設項目投資金額巨大，施工期較長，并且涉及到三處相關區(qū)域的整體協(xié)同開發(fā)，從這一意義上講，東灘開發(fā)必須納入到集團的整體戰(zhàn)略規(guī)劃中系統(tǒng)考慮陳家鎮(zhèn)協(xié)同開發(fā)61建設跨江橋隧的相關問題和解決方式建議泛東灘開發(fā)概念：從東灘開發(fā)的深遠意義出發(fā)，把事情放到更大的背景下考慮，以橋隧的建造作為條件要求市政府給予支持和政策優(yōu)惠，將東灘及與之關聯(lián)密切的陳家鎮(zhèn)、長興島、橫沙島統(tǒng)一納入到東灘開發(fā)的規(guī)劃內，系統(tǒng)規(guī)劃。爭取政府支持，獲得在兩島一鎮(zhèn)的開發(fā)權橋隧建設同時，在長興島著手部分項目建設，例如，高檔別墅住區(qū)針對部分建設的項目展開營銷工作吸引其他投資者隧道部分完成后以項目出售的收益支持后續(xù)建設降低項目總成本。說明：長興島的開發(fā)規(guī)模和收益需要具體測算62崇明越江橋隧建設對上海實業(yè)的機遇 — 一 橋天地寬q 參與橋隧建設等于爭取掌握東灘開發(fā)和企業(yè)發(fā)展的主動權，主動掌握對東灘開發(fā)和崇明開發(fā)的戰(zhàn)略時機 東灘的土地可能成為政府引資建橋的砝碼，上實自己不做就可能給別人做。q 上實集團未來在上海的地位取決于對上海市能否有重大貢獻，是否能參與影響上海發(fā)展的重大事件，同時為集團爭取更大發(fā)展空間。q 東灘位于崇明島東部，有生態(tài)保護區(qū)的約束，今后開發(fā)中大規(guī)模的建設重心必定在大橋兩側。q 120億的造橋工程本身對上海實業(yè)和東灘公司來說就是實現跨越絕好的機遇。12345663東灘開發(fā)的內容1 東灘開發(fā)的內涵1 東灘開發(fā)相關因素分析1 東灘開發(fā)的條件1 東灘開發(fā)的戰(zhàn)略階段64東灘健康生活的規(guī)劃目標q 中國生態(tài)環(huán)境最佳的人居之地私人農場 私人牧場 濕地高爾夫科學中心里維埃拉級別墅區(qū)生態(tài)核度假別墅區(qū)綜合配套功能區(qū)國際醫(yī)學醫(yī)療區(qū)博物館