【正文】 1. 在資金實力有限的情況下，采取參與式為主的商業(yè)地塊開發(fā)，與世界著名跨國商業(yè)公司合作，利用后者的商業(yè)判斷、資金和品牌影響力，選擇地塊，借貸資金，建設(shè)商業(yè)購物中心，以長期可靠的租金獲取盈利。一是項目運營改善投資環(huán)境，將進一步提升東灘土地總體價值 目標任務105第一階段第二階段第三階段對東灘規(guī)模化開發(fā)生存發(fā)展積聚資源價值創(chuàng)新走出東灘時間在東灘公司三個順延支撐的階段戰(zhàn)略中，第一階段是東灘公司目前工作的重點，公司需在東灘內(nèi)外進行運作以維持生存和積累資源。投入產(chǎn)出模式98東灘開發(fā)戰(zhàn)略模式由增強公司綜合實力和增強項目吸引力兩方面展開，考慮公司必須聚集、整合眾多的資源（資金、技術(shù)、政策）加入東灘開發(fā)行列，同時必須受制于公司不能影響的外部環(huán)境條件戰(zhàn)略模式，在東灘內(nèi)外尋找符合東灘規(guī)劃原則的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的機會，在東灘內(nèi)外進行務虛、務實兩類方式運作，推進土地改良和配套建設(shè)，加大東灘品牌推廣力度雙管齊下多方合作東灘開發(fā)需面向投資者、合作者和政府整合多種資源，必須有包括開發(fā)規(guī)劃、理念推廣、示范工程、配套建設(shè)一系列的行動，在自有資金不足的情況下，必須考慮多種方式雙贏合作，撬動其他資源方可完成。東灘開發(fā)戰(zhàn)略重點東灘的開發(fā)從根本上受制于東灘公司的綜合實力和東灘項目的吸引力，東灘開發(fā)策略的根本點是加強東灘公司的綜合實力，優(yōu)化公司可以改善的能夠提升項目吸引力的因素。?選擇支柱產(chǎn)業(yè)的切入點?建立產(chǎn)業(yè)鏈?根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略通過資本運作將產(chǎn)業(yè)鏈前向后向延伸，加強產(chǎn)業(yè)鏈，增大盈利空間 ?選擇戰(zhàn)略合作伙伴?對資源進行整合?土地資源?資本資源?政策資源?品牌資源 根據(jù)核心理念和文化設(shè)計規(guī)劃開發(fā)方案，尋找整合資源，建立合作聯(lián)盟。86東灘公司三個層面的定位q 東灘公司現(xiàn)階段戰(zhàn)略定位根據(jù)核心理念和文化設(shè)計規(guī)劃開發(fā)方案，尋找整合資源，建立合作聯(lián)盟。產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者：東灘開發(fā)必須走多產(chǎn)業(yè)發(fā)展的道路，同時只有多產(chǎn)業(yè)發(fā)展才能支撐如此廣大地域的發(fā)展。開發(fā)能否實現(xiàn)生態(tài)、經(jīng)濟和社會三贏的長期可持續(xù)發(fā)展，規(guī)劃首當其沖，而且需要不斷在實踐中創(chuàng)新、深化，在開發(fā)中檢驗、貫徹落實。合作者4 同一區(qū)域開發(fā)商4 其他（影響者）投資、開發(fā)和經(jīng)營理念的創(chuàng)新和實踐；跨行業(yè)、跨地區(qū)的資源聚集和整合；提供復合生態(tài)、人本主題的生產(chǎn)、生活服務?；A(chǔ)設(shè)施示范工程資本實力運作實力一流的人才企業(yè)品牌財務指標戰(zhàn)略協(xié)同指標行業(yè)特性指標資源需求指標理念創(chuàng)新宣傳推廣商業(yè)模式規(guī)劃項目環(huán)境先進理念東灘品牌項目收益產(chǎn)業(yè)鏈的前后項整合多產(chǎn)業(yè)鏈條互補資金技術(shù)資源政策規(guī)模效應利益放大75東灘第二階段q 第二階段規(guī)模開發(fā)第一階段第二階段第三階段整合資源規(guī)模開發(fā)搭建平臺積聚資源長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價值時間整合資源、規(guī)模開發(fā)q 整合土地資源q 整合資本資源q 整合技術(shù)資源q 整合政策資源q 整合品牌資源76東灘第三階段q 第三階段發(fā)展第一階段第二階段第三階段整合資源規(guī)模開發(fā)搭建平臺積聚資源長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價值時間持續(xù)發(fā)展、提升價值q 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整q 產(chǎn)業(yè)資源整合q 產(chǎn)業(yè)區(qū)域外的擴展延伸q 二次開發(fā)q 價值創(chuàng)新77主要內(nèi)容東灘開發(fā)的意義東灘開發(fā)的內(nèi)容東灘公司的定位東灘公司的戰(zhàn)略思路78東灘開發(fā)的內(nèi)容1 東灘公司的歷史使命1 東灘公司的角色定位1 東灘的戰(zhàn)略定位79我們的歷史使命沒有東灘這塊土地就沒有東灘公司我們的歷史使命－－崇明東灘的開發(fā)對上海實業(yè)對東灘公司對崇明開發(fā)東灘開發(fā)的意義1 東灘開發(fā)對全球生態(tài)化進程的貢獻1 東灘開發(fā)對中國城市化建設(shè)的推動1 東灘開發(fā)對長江三角洲發(fā)展的促進1 東灘開發(fā)對上海國際化進程的推進對上海崇明整體開發(fā)的意義1 東灘開發(fā)是崇明開發(fā)的先行1 崇明的土地、人、資源的生態(tài)化配置探索知識經(jīng)營模式推動上海實業(yè)第三次創(chuàng)業(yè)造就上海實業(yè) 21世紀的戰(zhàn)略發(fā)展平臺以東灘開發(fā)為契機實現(xiàn)企業(yè)價值最大化實現(xiàn)管理創(chuàng)新、知識創(chuàng)新實現(xiàn)人的價值80我們要做什么？想做什么？能做什么？?我們的原則4 長期可持續(xù)發(fā)展4 土地價值最大化4 企業(yè)價值最大化我們做什么我們的歷史使命－－在東灘的開發(fā)中撬動全球的資源，去完成那些在競爭環(huán)境中似乎難以實現(xiàn)的目標。66資金是東灘開發(fā)的稀缺資源? 滬崇蘇越江通道? 土地改良? 水道修整? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)? 東灘的規(guī)模開發(fā)84平方公里的土地， 1個億的資金東灘公司憑借現(xiàn)有的資金和實力根本無法大規(guī)模啟動項目環(huán)境建設(shè)， 我們現(xiàn)有的和我們需要的相差太遠！67如何吸引東灘開發(fā)必須的資源q 贏得客戶的根本是努力達成客戶需求東灘開發(fā)需要的主要資源：q資金q技術(shù)q政策q品牌資源的提供者：q投資者q合作者q政府資源提供者關(guān)注的是：q東灘公司的實力q東灘項目的吸引力q資源的提供者是我們開發(fā)東灘的客戶68q 外部環(huán)境條件– 橋隧通車– 改良的土地– 修整的水道– 必要的基礎(chǔ)建設(shè)東灘系統(tǒng)開發(fā)的條件q 企業(yè)的實力– 強大的資本實力– 超大項目的運營能力– 一流的人才隊伍– 企業(yè)品牌的影響力q 開發(fā)的吸引力– 國際領(lǐng)先的開發(fā)理念– 良好的項目環(huán)境– 多贏的商業(yè)模式– 東灘品牌的影響力主觀條件 客觀條件東灘公司憑借現(xiàn)有的資金和實力根本無法啟動項目環(huán)境建設(shè)，也無法吸引規(guī)?；耐鈦碣Y源投入，更談不上國際水平的生態(tài)開發(fā)。q 120億的造橋工程本身對上海實業(yè)和東灘公司來說就是實現(xiàn)跨越絕好的機遇。q 上實集團未來在上海的地位取決于對上海市能否有重大貢獻，是否能參與影響上海發(fā)展的重大事件，同時為集團爭取更大發(fā)展空間。說明：長興島的開發(fā)規(guī)模和收益需要具體測算62崇明越江橋隧建設(shè)對上海實業(yè)的機遇 — 一 橋天地寬q 參與橋隧建設(shè)等于爭取掌握東灘開發(fā)和企業(yè)發(fā)展的主動權(quán)，主動掌握對東灘開發(fā)和崇明開發(fā)的戰(zhàn)略時機 但橋隧建設(shè)項目投資金額巨大，施工期較長，并且涉及到三處相關(guān)區(qū)域的整體協(xié)同開發(fā)，從這一意義上講，東灘開發(fā)必須納入到集團的整體戰(zhàn)略規(guī)劃中系統(tǒng)考慮陳家鎮(zhèn)協(xié)同開發(fā)61建設(shè)跨江橋隧的相關(guān)問題和解決方式建議泛東灘開發(fā)概念：從東灘開發(fā)的深遠意義出發(fā)，把事情放到更大的背景下考慮，以橋隧的建造作為條件要求市政府給予支持和政策優(yōu)惠，將東灘及與之關(guān)聯(lián)密切的陳家鎮(zhèn)、長興島、橫沙島統(tǒng)一納入到東灘開發(fā)的規(guī)劃內(nèi)，系統(tǒng)規(guī)劃。典型項目：上海城投 中信泰富楊浦大橋、南浦大橋、打浦路隧道 45%專營權(quán)24億資金修建徐浦大橋上海實業(yè)內(nèi)環(huán)線高架橋 35%的專營權(quán)6億美元修建延安高架路上海城投大小洋山港項目 —滬蘆高速公路部分農(nóng)凱、華信、龍倉置業(yè)3家民營企業(yè)上海城投65%股權(quán)30%股權(quán)59從今年的發(fā)展來看由上海市政府直接投資進行滬崇通道建設(shè)的可能性很小上海市政府城建投融資體制改革的方向：政府財政投入政府定位：直接開發(fā)吸引社會資金政府定位：政策支持引導浦江開發(fā)的操作者、組織者 — 上海市建委：除對規(guī)模和總量進行必要控制外，浦江開發(fā)的資金構(gòu)成主要將由市場決定：在規(guī)劃上，實行國際化；在運作上，實行市場化。積極探索采用 BOT、 BOO等國際通行形式，進一步擴大社會投資的范圍。把基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和周邊土地開發(fā)結(jié)合起來，將基礎(chǔ)設(shè)施條件改善帶來的土地升值收益，主要用于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，形成良性循環(huán)。繼續(xù)深化投融資體制改革的方向是更好地借鑒國際慣例： 80年代中期到 90年代初以土地批租為重點，大規(guī)模挖掘資源性資金 核心原則是保證東灘公司對開發(fā)的控制權(quán)，協(xié)同開發(fā)的凈收益大于不合作的狀態(tài)。前提是東灘公司要保證對整體開發(fā)的控制力。競爭因素 如果不能對長興島和橫沙島的開發(fā)施加影響，橋隧貫通既是東灘進行系統(tǒng)開發(fā)的時機，也是其他投資商大舉進入橫沙、長興島進行規(guī)模開發(fā)的時機，對東灘的開發(fā)和運作會有很大的負面影響。交通問題實現(xiàn)功能宣傳定位與東灘乃至陳家鎮(zhèn)相比，橋隧貫通后長興島和橫沙島的交通狀況最先得到解決，而且比東灘要便利的多，因此兩島會首先成為開發(fā)熱點，經(jīng)濟和土地價值得到提升。環(huán)境宜人，充滿田園風光。 52陳家鎮(zhèn)地區(qū)對東灘開發(fā)的影響如不能掌握陳家鎮(zhèn)開發(fā)主動權(quán)，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，東灘上的很多項目同樣可能在陳家鎮(zhèn)重復開發(fā)，這種替代效應對東灘項目開發(fā)產(chǎn)生的負面影響可能是致命的。美、英、法的概念規(guī)劃中陳家鎮(zhèn)成為主要居住區(qū)設(shè)計也從另一方面說明了這個問題。提升區(qū)域價值系統(tǒng)規(guī)劃品牌主導團狀推進協(xié)同開發(fā)49東灘開發(fā)的內(nèi)容1 東灘開發(fā)的內(nèi)涵1 東灘開發(fā)相關(guān)因素分析1 東灘開發(fā)的條件1 東灘開發(fā)的戰(zhàn)略階段50推進東灘開發(fā)時必需考慮相鄰區(qū)域的影響由于獨特的地理環(huán)境，東灘開發(fā)與越江隧道連接的地區(qū)具有很強的關(guān)聯(lián)性?？沙掷m(xù)發(fā)展東灘開發(fā)的策略方針252。搭建平臺252。東灘區(qū)域開發(fā)包括綜合性的房產(chǎn)、地產(chǎn)開發(fā)48252。區(qū)域開發(fā)的地產(chǎn)開發(fā)必須配合區(qū)域主題、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、區(qū)域配套和政府職能跟進，積極的環(huán)境保護和經(jīng)濟性開發(fā)并進。42東灘的存在為上?？缭焦I(yè)化城市發(fā)展階段提供了機會，為實現(xiàn)后來居上超越式發(fā)展創(chuàng)造了條件 工業(yè)文明生態(tài)文明處于世界級城市初級階段的上海東灘的開發(fā)是后發(fā)展地區(qū)超越工業(yè)文明階段建設(shè)未來生態(tài)城市的典范是大自然送給上海的無價之寶是生態(tài)城市建設(shè)模式的理想探索基地東灘產(chǎn)業(yè)定位：旅游、休閑、科技教育、房地產(chǎn)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、文化東灘生態(tài)開發(fā)：環(huán)境保護、以人為本的綠色生態(tài)經(jīng)濟東灘發(fā)展理念：健康生活、長期可持續(xù)發(fā)展展示上海城市獨特魅力，迎接 2023年世博會提升上海城市綜合實力的促進國際化大都市建設(shè)43主要內(nèi)容東灘開發(fā)的意義東灘開發(fā)的戰(zhàn)略東灘公司的定位東灘公司的戰(zhàn)略思路44東灘開發(fā)的戰(zhàn)略1 東灘開發(fā)的內(nèi)涵1 東灘開發(fā)相關(guān)因素分析1 東灘開發(fā)的條件1 東灘開發(fā)的戰(zhàn)略階段45東灘開發(fā)的內(nèi)涵規(guī)劃宏大長遠 綜合地產(chǎn)概念政府／輿論影響 多種產(chǎn)業(yè)并存以人本生態(tài)為主題，在 84/174平方公里的區(qū)域進行長達 50年的系統(tǒng)規(guī)劃和開發(fā)，本質(zhì)是一場持久和逐步推進的造城運動在東灘包含多種房地產(chǎn)概念，包括狹義商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)，地產(chǎn)價值具有強烈共生關(guān)系，必須區(qū)域整體經(jīng)營，才能實現(xiàn)價值最大化東灘的開發(fā)受政府的城市發(fā)展規(guī)劃、政策，以及社會輿論影響。上海在股 票市場交易額、國外對本地直接投資總額、國外對本地直接投資增長率、年貨物量、年集箱運輸量、轉(zhuǎn)口 貿(mào)易量等指標方面遙遙領(lǐng)先， 但在年客運量上明顯落后。 而上海的領(lǐng)先優(yōu)勢并不明顯。 包括政府政策的透明度政策的透明度、政策貫徹的、政策貫徹的有效程度、失有效程度、失業(yè)率等；業(yè)率等； 該要素是城市該要素是城市可持續(xù)發(fā)展的可持續(xù)發(fā)展的重要保證。衡量指標包括資金流、包括資金流、貨物流、信息貨物流、信息流等的密集程流等的密集程度等；度等； 主要要基礎(chǔ)。 城市綜合競爭力這一創(chuàng)新的概念既借用了國際競爭力的若干評 價指標，同時又能夠反映城市的特征。 國際競爭力評價指標體系包括 8大要素、40個領(lǐng)域、 224個指標。38提高城市綜合競爭力已經(jīng)被明確為上海 “ 十五 ” 發(fā)展的主線“ 綜合競爭力 ” 成了進入新世紀以后 的一個熱門詞語。3國際交流排序 勞動力 服務業(yè) 國際化 綜合實力 中國主要特大城市綜合實力排序城市 以 100作為世界城市綜合評價標準，上海市相當于世界城市高級階段綜合指數(shù)的 30%左右相當于世界城市初級階段綜合指數(shù)的 60%左右從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析，廣州、上海、北京，第一產(chǎn)業(yè)的比重，除上海在 %以下外，廣州和北京兩市的比重分別都在 10%左右。使以上海為龍頭的長江三角洲地區(qū)能夠在更大空間上實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)合理布局，進一步推動整個三角洲地區(qū)的經(jīng)濟和城市發(fā)展水平。橋隧使上海能夠與蘇北平原直到山東半島的經(jīng)濟通道貫通。長江三角洲日益提高的勞動力和土地成本需要平衡?！堕L江三角洲地區(qū)城市市長論壇紀要》 2023－ 10 33東灘開發(fā)對長江三角洲地區(qū)經(jīng)濟的全球化和可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義q滬崇蘇隧道建成后打通沿海大通道加速三地物流，促進投資和經(jīng)濟合作；q加強上海市的空港海港的國際進出口數(shù)量和地位，提升上海市經(jīng)貿(mào)中心的地位；q東灘開發(fā)創(chuàng)造以第三產(chǎn)業(yè)為主的生態(tài)城市開發(fā)模式，避免產(chǎn)業(yè)重合，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。地域上，蘇南、蘇中、浙北、浙東，在這些地區(qū)內(nèi)部各城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的相似系數(shù)，都在 ，城市之間的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是驚人的相似，如無錫和鎮(zhèn)江的相似系數(shù)達到 。東灘開發(fā)更注重保護和突出區(qū)域特色，根據(jù)自身的自然資源和環(huán)境優(yōu)勢、塑造富有個性的區(qū)域形象，精心構(gòu)思和塑造具有健