【正文】 利用東灘內(nèi)的項目土地，與有意參與東灘開發(fā)，且有商業(yè)地塊資源的投資商結(jié)盟，由項目土地、商業(yè)地塊以及投資方現(xiàn)金入股成立房地產(chǎn)公司，用東灘項目土地獲取抵押貸款，在東灘開發(fā)時機未成熟之前，先在東灘之外進行商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，待時機成熟，再以商業(yè)購物中心作抵押貸款，開發(fā)東灘項目用地東灘項目土地商業(yè)地塊投資方現(xiàn)金商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營項目土地抵押貸款東灘外的盈利模式組建房。通過協(xié)議、訂金方式承銷、代銷規(guī)劃建設(shè)的部分房地產(chǎn)、包租、代租商業(yè)鋪位，賺取差價或傭金獲利！商業(yè)地塊概念策劃、定位策劃、推廣策劃 商業(yè)圈修建東灘外的盈利模式營銷推廣和商業(yè)圈管理房地產(chǎn)承銷和包租商鋪代銷和代租服務(wù)收益代銷代租收益承銷包租收益模式五、商圈策劃、服務(wù)收益112模式六：內(nèi)外土地聯(lián)動開發(fā)3.同時可通過提前圈占周邊土地，待升值后出售土地獲取利潤。東灘外的產(chǎn)業(yè)選擇? 參與商業(yè)地塊的定位策劃和地產(chǎn)開發(fā)? 商業(yè)地塊的定位策劃服務(wù)? 獨立承攬商業(yè)地塊的定位策劃和地產(chǎn)、房產(chǎn)開發(fā)110模式四：商鋪租金、地價升值就第一階段東灘外盈利模式，我們有四種設(shè)想。加工品對外貿(mào)易東灘內(nèi)的盈利模式理順農(nóng)業(yè)公司體制東灘土地總體價值增加 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化盈利模式三、繼承資源、產(chǎn)業(yè)盈利模式三：繼承資源、產(chǎn)業(yè)盈利109東灘外盈利模式設(shè)想第一階段公司在東灘外的運作，必須不僅從資金積累有助于公司在條件成熟時規(guī)?；_發(fā)東灘，還必須為公司在行業(yè)經(jīng)驗、商業(yè)模式、人才隊伍以及品牌形象方面對公司開發(fā)東灘進行積累。農(nóng)產(chǎn)品精加工、深加工 利用既有農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)資源，進行產(chǎn)業(yè)化運作，產(chǎn)業(yè)鏈向前致力于擴大規(guī)模，產(chǎn)業(yè)鏈向后致力于農(nóng)產(chǎn)品的深加工和對外貿(mào)易。組建項目公司東灘土地總體價值增加 股權(quán)收益采取土地折價入股形式進行項目招商項目建設(shè)和運營東灘內(nèi)的盈利模式 模式二、土地入股、股權(quán)收益模式二：土地入股、股權(quán)收益1083.根據(jù)東灘產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進行招商引資，就某些開發(fā)項目與投資商組成項目公司，將項目用地折價入股，由投資商投入資金進行項目建設(shè)，項目建成運營后，公司將從兩方面盈利，一是項目運營獲取的股權(quán)收益。第一階段戰(zhàn)略目標橋隧建成通車東灘內(nèi)圍繞土地升值目標進行運作利用農(nóng)業(yè)公司資源進行運作進入與東灘開發(fā)規(guī)劃相關(guān)的產(chǎn)業(yè)進行運作例如：商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)等東灘外106第一階段東灘內(nèi)盈利模式，有三種設(shè)想。東灘公司分階段發(fā)展戰(zhàn)略84平方公里東灘土地多年歷史的農(nóng)業(yè)公司維持企業(yè)生存完成東灘開發(fā)追求未來發(fā)展1億現(xiàn)金最大障礙：資金以目前資源，東灘公司要實現(xiàn)三項任務(wù)，必須實施 分階段戰(zhàn)略 ，積累各方面資源，解決最大的障礙：資金問題現(xiàn)有資源分段發(fā)展東灘開發(fā)是持續(xù) 50年的造城型大開發(fā)，從準備、小規(guī)模開發(fā)、規(guī)模開發(fā)到管理維護，持續(xù)時間相當長，必須分階段進行，其中以橋隧開通時機確定啟動的規(guī)模開發(fā)是最為重要的分水嶺。東灘公司提升企業(yè)實力提升項目吸引力走出去資金、技術(shù)、管理相互促進 走進來多種形式請進來自力更生打基礎(chǔ)文化理念不斷提升96東灘公司戰(zhàn)略思路1 東灘公司戰(zhàn)略重點1 東灘公司發(fā)展模式1 東灘公司分階段贏利模式1 東灘公司的產(chǎn)業(yè)選擇1 產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇分析1 東灘公司的核心能力97東灘公司在東灘開發(fā)的投入產(chǎn)出模式部分旅游休閑項目建成部分配套設(shè)施建成東灘開發(fā)理念推廣東灘知名度和美譽度提升利好的政策環(huán)境農(nóng)業(yè)上規(guī)模、上層次東灘開發(fā)三個層面的問題是一環(huán)扣一環(huán)的95現(xiàn)階段的戰(zhàn)略重點：抓住橋隧未通的時間機會積聚實力在東灘之外尋找立足點建立支柱產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)立品牌，構(gòu)建核心競爭能力，擴大企業(yè)影響力。?注意把握相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機遇，拓寬支柱產(chǎn)業(yè)。?技術(shù)資源?通過協(xié)同平臺建立廣泛合作資源聚集整合 尋找資源區(qū)內(nèi)區(qū) 外、國內(nèi)國外 土地、資本、政策、品牌、技術(shù)90東灘公司三個層面的立體定位q 第三層面的戰(zhàn)略定位?加強現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，進行農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化運作，提升產(chǎn)業(yè)價值。?通過示范效應(yīng)爭取更多的資源和合作。88東灘公司三個層面的立體定位q 第一層面的戰(zhàn)略定位創(chuàng)造理念、文化 東灘開發(fā)理念，項目開發(fā)理念 設(shè)計、規(guī)劃?創(chuàng)造東灘開發(fā)的理念?創(chuàng)造企業(yè)文化?企業(yè)文化推廣和營銷?樹立企業(yè)品牌和影響力?根據(jù)整體開發(fā)理念創(chuàng)造每個項目的開發(fā)理念?設(shè)計、包裝、營銷區(qū)域開發(fā)理念?建立企業(yè)發(fā)展模式?根據(jù)開發(fā)理念完善、深化區(qū)域開發(fā)規(guī)劃?客戶及消費群體定位?設(shè)計區(qū)域發(fā)展主題?設(shè)計、尋找主題載體滿足消費訴求89東灘公司三個層面的立體定位q 第二層面的戰(zhàn)略定位?根據(jù)規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)、區(qū)域外，國內(nèi)國外尋找資源，一流的合作伙伴和投資者。多產(chǎn)業(yè)運作根據(jù)東灘的獨特性塑造區(qū)域開發(fā)的核心理念和文化，并在區(qū)域開發(fā)中不斷豐富、深化、創(chuàng)新。資源聚集整合創(chuàng)造理念、文化 根據(jù)東灘的獨特性塑造區(qū)域開發(fā)的核心理念和文化，并在區(qū)域開發(fā)中不斷豐富、深化、創(chuàng)新。東灘公司角色定位84東灘開發(fā)的內(nèi)容1 東灘公司的歷史使命1 東灘公司的角色定位1 東灘三個層面的定位85東灘公司三個層面的定位q 東灘公司現(xiàn)階段戰(zhàn)略定位創(chuàng)造理念、文化根據(jù)東灘的獨特性塑造區(qū)域開發(fā)的核心理念和文化，并在區(qū)域開發(fā)中不斷豐富、深化、創(chuàng)新。東灘公司從事多種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，可以加快東灘開發(fā)的進程，同時實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。資源整合者：東灘開發(fā)的效果取決于東灘公司對內(nèi)部和外部的土地、資本、技術(shù)、品牌、政策資源的整合。平臺搭建者：東灘的開發(fā)需要巨量的資源，必須從企業(yè)的體制、機制、管理、運營、架構(gòu)等各方面構(gòu)建一個能夠承納全球的資金、技術(shù)、人才、管理、品牌匯聚的平臺。以東灘作為試驗田、孵化器培養(yǎng)創(chuàng)新經(jīng)營方式、管理方式、知識經(jīng)營82東灘開發(fā)的內(nèi)容1 東灘公司的歷史使命1 東灘公司的角色定位1 東灘三個層面的定位83規(guī)劃設(shè)計者：東灘開發(fā)能否吸引外部資源很大程度上取決于能否提出一流的開發(fā)理念。81上海實業(yè) 21世紀最大的戰(zhàn)略發(fā)展平臺q 以東灘開發(fā)為契機的東灘公司的發(fā)展對上海實業(yè)來說是 21世紀最大的戰(zhàn)略發(fā)展平臺q資源平臺q產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺q投資轉(zhuǎn)型平臺q體制改革和創(chuàng)新平臺q東灘戰(zhàn)略發(fā)展平臺以知識經(jīng)營為核心聚集整合全球資源84KM2的綜合生態(tài)園區(qū) 政府??積聚、整合資源4 土地資源4 資本資源4 技術(shù)資源4 政策資源4 品牌資源我們主要的客戶?改良土壤 70東灘開發(fā)的內(nèi)容1 東灘開發(fā)的內(nèi)涵1 東灘開發(fā)相關(guān)因素分析1 東灘開發(fā)的條件1 東灘開發(fā)的戰(zhàn)略階段71東灘三個戰(zhàn)略發(fā)展階段q 三段式開發(fā)第一階段第二階段第三階段整合資源規(guī)模開發(fā)搭建平臺積聚資源長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價值時間72東灘開發(fā)第一階段需要的準備q 增強東灘吸引力第一階段第二階段第三階段整合資源規(guī)模開發(fā)搭建平臺積聚資源長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價值時間增加?xùn)|灘開發(fā)吸引力方面q 完善各類規(guī)劃q 開發(fā)理念創(chuàng)新q 制定階段商業(yè)合作模式q 制定長期投入規(guī)劃（改土治堿、基礎(chǔ)建設(shè)）q 制定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃q 東灘概念推廣q 爭取支持和協(xié)作增強公司實力方面q 理順體制（農(nóng)業(yè)公司、土地所有權(quán)、管控機制）q 建立聯(lián)盟（區(qū)域內(nèi)外、市內(nèi)外、行業(yè)內(nèi)外、國內(nèi)外）q 建立核心支柱產(chǎn)業(yè)q 完善公司管理（業(yè)務(wù)流程、組織結(jié)構(gòu)、績效管理、激勵）q 建立人才機制（吸引、培養(yǎng)、選拔，外部人才利用）q 樹立企業(yè)品牌 （品牌定位、品牌推廣）q 擴大企業(yè)影響力73東灘三個戰(zhàn)略發(fā)展階段q 第一階段需要的準備第一階段第二階段第三階段整合資源規(guī)模開發(fā)搭建平臺積聚資源長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價值時間增強公司實力方面q 理順體制（農(nóng)業(yè)公司、土地所有權(quán)、管控機制）q 建立聯(lián)盟（區(qū)域間、區(qū)域外）q 建立核心支柱產(chǎn)業(yè)q 完善公司管理（業(yè)務(wù)流程、組織結(jié)構(gòu)、績效管理、激勵）q 建立人才機制（吸引、培養(yǎng)、選拔，外部人才利用）q 樹立企業(yè)品牌 （品牌定位、品牌推廣）q 擴大企業(yè)影響力增加?xùn)|灘開發(fā)吸引力方面q 完善各類規(guī)劃q 開發(fā)理念創(chuàng)新q 制定階段商業(yè)合作模式q 制定長期投入規(guī)劃（改土治堿、基礎(chǔ)建設(shè)）q 制定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃q 東灘概念推廣q 爭取政府及各方支持和協(xié)作74資本實力增加開發(fā)吸引力建立產(chǎn)業(yè)積聚企業(yè)實力資本運作選擇產(chǎn)業(yè) 培養(yǎng)產(chǎn)業(yè)對接資本市場 產(chǎn)業(yè)平臺 資本平臺東灘開發(fā)的準備投資者合作者政府長期投入69東灘開發(fā)的關(guān)鍵問題是什么？橋隧不是問題！ 問題是： 橋隧建成之后我們能做什么？橋隧留給我們的是發(fā)展提高自己的時間，但是時間并不多！橋隧開通之后會帶動大規(guī)模的開發(fā)，作為崇明開發(fā)的先行者和表帥，沒有超強的運作實力 橋隧不僅工程浩大，而且牽動的是上海、長江三角洲整個地區(qū)的發(fā)展，作為一個啟動因素它撬動的是一個蘊藏著無限商機的發(fā)展空間。上實集團要爭取全面獲益，造橋是最好的砝碼。這些因素直接影響上實集團的發(fā)展，開發(fā)東灘和崇明正提供了這樣一種契機。q 參與建橋可以直接將東灘公司帶入資本市場，利于解決目前的資金短缺問題；同時有機會進入一系列潛力巨大的新產(chǎn)業(yè)（如基礎(chǔ)建設(shè)），提高融資能力，擴大發(fā)展空間，做大做強企業(yè)。q 東灘開發(fā)關(guān)系到整個崇明島的開發(fā)，崇明是 21世紀上海市可持續(xù)發(fā)展的重要戰(zhàn)略空間，受到市政府重視，重要性必定會日益提高。與東灘本身的項目既要有區(qū)分又要有形成呼應(yīng)?？缃瓨蛩淼慕ㄔO(shè)投資金額大，施工期長，貸款本息償還壓力較大，因此在爭取政府支持的同時，也需要 “以戰(zhàn)養(yǎng)戰(zhàn) ”，挖掘項目本身的資源，通過前期開發(fā)降低總體成本。60上實集團主導(dǎo)滬崇通道建設(shè)的戰(zhàn)略考慮q 東灘開發(fā)作為上海市政府賦予上實集團的一項使命，集團需要從整體發(fā)展戰(zhàn)略來考慮對東灘公司的支持力度和在東灘開發(fā)中各相關(guān)環(huán)節(jié)的投入力度主導(dǎo)修建滬崇通道橫沙島、長興島協(xié)同開發(fā)東灘開發(fā)東灘整體協(xié)同開發(fā)上實集團發(fā)展上實集團主導(dǎo)修建滬崇橋隧實際意義上是推動政府賦予的開發(fā)東灘、開發(fā)崇明的使命，并使上實集團在東灘的開發(fā)中全面獲益。由上海市政府直接投資進行滬崇通道建設(shè)的可能性很小，而由上海市政府出政策和優(yōu)惠條件，社會資金投資有極大的可能，因此誰造橋遂誰就可能得到政策、資源從而掌握整個地區(qū)開發(fā)的主動權(quán)。完善建設(shè)性收費機制，增加政府建設(shè)資金來源58上海城市建設(shè)的投融資體制分析 “上海模式 ”1992年小平南巡講話催生了上海城投（上海市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司）， “ 上海模式 ” 浮出水面。加大公共財政對城市建設(shè)的支持力度。支持保險基金參與有盈利能力的基礎(chǔ)設(shè)施投資。進一步擴大資本市場融資。進一步完善開發(fā)機制。上海十多年來的投融資體制改革初步形成了 “政府引導(dǎo)、社會參與、市場運作 ”的投資格局。90年代中期以資產(chǎn)運作為重點，擴大社會融資 建設(shè)越江隧道的三種形式市政府財政投入 政策發(fā)展方向政府投資的可能性其他組織投資 可能的影響和利弊上海實業(yè)組織投入 可能的方式和利弊57上海城市建設(shè)的投融資體制分析以建立舉債機制為重點，擴大政府投資規(guī)模 56東灘開發(fā)的關(guān)鍵點是越江橋隧越江橋隧不僅是啟動?xùn)|灘大規(guī)模開發(fā)的前提，也是掌握整個區(qū)域開發(fā)主動權(quán)的關(guān)鍵。具體的合作方式和談判條件，需要在各方互相接觸和了解，明確了合作內(nèi)容，并取得了政府相關(guān)職能部門的首肯后才能確定。長興島和橫沙島：兩島開發(fā)不是東灘公司的開發(fā)重點，但是必須考慮該地區(qū)與東灘整體開發(fā)的協(xié)同性，對該地區(qū)開發(fā)的控制可以采取引入投資者組建合資開發(fā)公司，保證東灘公司在其中相對控制地位的方式。由市政府出面以某種形式或政策優(yōu)勢將陳家鎮(zhèn)的開發(fā)控制權(quán)賦予東灘公司，或者由東灘公司和陳家鎮(zhèn)等多方組成合資公司。55與相關(guān)地區(qū)的合作分析不考慮一鎮(zhèn)兩島的開發(fā)就不能保證東灘成功開發(fā)，如果能夠掌握對陳家鎮(zhèn)、橫沙島、長興島的開發(fā)控制權(quán)，對東灘開發(fā)無疑是最有利的。兩島與東灘是互相促進還是針鋒相對的的關(guān)系取決于由誰掌握開發(fā)權(quán)。長興島和橫沙島目前定位是作為上海后花園提供休閑娛樂，交通改善后同樣可以開發(fā)高檔別墅住區(qū)，島上可以建設(shè)很多大型的娛樂旅游項目，借助島嶼的綜合資源優(yōu)勢，很容易和東灘形成直接的競爭。橫沙島由橫沙和元沙組成，面積約 42平方公里，是 1992年國家批準的旅游度假區(qū)，擁有上海唯一一處細砂海灘長興島和橫沙島位于崇明島和上海市區(qū)之間，隸屬于寶山區(qū)政府，市區(qū)到長興島只需半小時的航程54長興島和橫沙島對開發(fā)東灘的影響從以下幾個方面考慮，長興島和橫沙島的地理位置、資源特點決定了開發(fā)東灘不能忽視這兩個島的問題。長興島俗稱鴨窩沙，分為石頭沙、瑞斗沙、潘家沙、鴨窩沙、金帶沙五個部分