【正文】 ，有七百商廈、裕寶商業(yè)廣場、雷鋒路超成熟的商業(yè) 氛圍及滾滾的人流的依托， 等于讓我們站在了巨人的 肩上。 本案憑借其獨(dú)一無二的地理優(yōu)勢，熱銷及熱租是不成問題的，問題是我們將要達(dá)到以下幾個目標(biāo)： 目標(biāo) 2 通過提前的銷售以收取誠意金及首付款的方式，邊賣邊建，滾動建設(shè)， 使到我們用提前銷售回籠的資金，來解決本項目的建設(shè)資金，讓我們真正實現(xiàn)用最少的自有資金完成本項目的開發(fā)。 本案憑借其獨(dú)一無二的地理優(yōu)勢，熱銷及熱租是不成問題的，問題是我們將要達(dá)到以下幾個目標(biāo)： 目標(biāo) 4 通過銷售公司的介入，縮 短本項目的銷售及招商時間， 使本項目的后期建設(shè) 與經(jīng)營規(guī)劃實現(xiàn)同步，達(dá) 到樓建好的同時銷售與招 商同期完成的目標(biāo)。 2 、商業(yè)氛圍超級成熟，人流、商流有極大保障。 4 、望花中心區(qū)域商鋪庫存幾乎為零，商鋪市場呈求大于供，賣方市場 壟斷狀態(tài)。 望花大街、海城街、北鎮(zhèn)街都是老街，各類商鋪均存在消防安全等 隱患，主流商街升級改造指日可待。 望花都 —— 望花千呼萬喚始?xì)w來的王者，舍我其誰！ 劣 勢： 項目只有 30000多平方米的商業(yè)面積，在同區(qū)域、同類商業(yè)項目 中個頭較小，望花商業(yè)龍頭大哥的地位難以確立，一旦有新的大 型商業(yè)項目的出現(xiàn)，將會危及它的生存。 商住混合使到本項目難以形成規(guī)模及主題效應(yīng)，業(yè)態(tài)的定位 將會受制于樓上的業(yè)主及租戶。 項目本身沒有預(yù)留二期開發(fā)的空間，讓二次開發(fā)增值無法實現(xiàn)。 威 脅： 1 、作為沈撫同城的核心區(qū)域，未來的望花大街、北鎮(zhèn)街很有可能升 級改造，舊城拆遷帶來的新地塊很有可能在未來 10年誕生新的商 業(yè)巨無霸，一旦這種情況出現(xiàn)，商住合一營業(yè)面積只有三萬多平 方米的本案，將會受到嚴(yán)重沖擊。 七百商廈的老舊，使到設(shè)計、規(guī)劃都領(lǐng)先一步的本案 定能吸引到更高一級的品牌商家及投資商蜂擁而入。 應(yīng) 對 策 略 1 針對產(chǎn)品 對本項目的住宅部分及商業(yè)部分進(jìn)行概念的剝離，把商品住宅部份打造成雷鋒路段第一樣板示范公館，把商業(yè)部份打造成望花第一主題商業(yè)街，連接在望花都這個總主題的后面，另外把商鋪定位及命名為： 都市名店街 ，把項目打造出一個名牌店扎堆集中的大賣場；把項目打造成 一個樣板示 范小區(qū) 2 針對經(jīng)營規(guī)劃 一定要業(yè)態(tài)科學(xué)布局突出主題性、品位性、高檔性，建議分為 4 個區(qū)域，既精彩 LIFE（品牌形象店、銀行、數(shù)碼連鎖）、潮流 BASE（潮 流女裝、時尚服飾、流行鞋帽、精品箱包）、魅力 YARD（化裝品、各 類頭飾、指甲美容、休閑茶吧）以及美味 TOWN（風(fēng)味小吃、特色餐 飲）。 應(yīng) 對 策 略 關(guān)鍵詞： 主題、特色、新潮流、升級版商業(yè)街 1 、在概念訴求上突出四個特 色區(qū)域，即精彩 LIFE、潮 流 BASE、魅力 YARD、美 味 TOWN。 為什么能在望花都建“名店街” 支持點 1： 望花目前人口已經(jīng)達(dá)到 30多萬，裕寶新城、玫瑰城等大盤的相繼開發(fā)，沈撫同城戰(zhàn)略的進(jìn)一步實施，必將帶來 望花的“移民”高潮，人口的質(zhì)量及結(jié)構(gòu)也在不斷的變遷，大量高素質(zhì)有文化的新望花人，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的高速發(fā)展，必將在近年內(nèi)翻倍增加望花的人口，兩個產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將使到撫順市的工業(yè)園區(qū)往西部擴(kuò)展，撫順、沈陽同城一體化目標(biāo)的實現(xiàn)使 得望花的發(fā)展進(jìn)入了歷史性的快車道，在此背景下，未來 5年望花一線的人口將破 50萬，滾滾人流將催生望花中高檔商業(yè)的蓬勃生機(jī)。 支持點 3： 雖然七百商廈、裕寶廣場代表過去的望花商 業(yè)，但是高速發(fā)展的 望花，需要一個新型 商業(yè)地產(chǎn)項目的更新 換代，領(lǐng)跑望花未來 的商業(yè)。 支持點 6： 望花名牌專賣店分散，需要 一統(tǒng)江山，集中經(jīng)營，一站購物！ 我不做皇帝 誰做皇帝？ 支持點 7： 大量的公務(wù)員、金領(lǐng)、 白領(lǐng)、灰領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)、 企業(yè)主都是名牌的發(fā) 燒友，他們的指向消 費(fèi)點在哪里？ 項目的營銷診斷與思考 通過以上對項目的 SWTO分析， 我們得出以下一些問題點和解 決點： 問題點： 問題點 1： 在望花林林種種的商鋪及商廈中，我們?nèi)绾文艹蔀闃?biāo)志性 的、一鳴驚人的商業(yè)項目？在品牌店很多租約沒到期之前，又 實行了一城一品牌的代理專營模式，我們?nèi)绾握f服他們棄暗投 明，改投我們的門戶？ 問題點 2： 本項目的租金定價與銷售定價有什么辦法可以解決好矛與 盾的關(guān)系？ 解決之道： 針對 1： 首先把本項目定位為名店街，樹立起本項目的名店標(biāo)桿，并通過 在 2023年上半年的提前招商，預(yù)定好 2023年上半年進(jìn)場開業(yè)的名牌 商家，鑒于望花地區(qū)大部份的商鋪簽約年限都是 1— 3年，我們項目的 建設(shè)、裝修、交鋪預(yù)計也要 1— ，利用這個交鋪的時間 差，剛好吻合他們的合同期，本解決辦法的關(guān)鍵是 —— 提前招商。 項目的主題設(shè)定 項目案名 主名：都市 名店街”是一個業(yè)態(tài)主題十分清晰、有血有肉、性格獨(dú)特，并具有一旦搶 先立名，具有壟斷性、唯一性、排他性的標(biāo)志性案名，突然發(fā)覺我們的項目 具有了無限的生命。首先，商鋪的投資商以及經(jīng)營 商，和住宅的自住