【正文】 中小戶型產(chǎn)品投資客群比例一般在 70%以上，如長安驛、世界城、北京 INN等，而中大戶型產(chǎn)品投資性客群也在 50%—60%之間，如圣世一品、建國 5號等。 ? 由于區(qū)域的客群以 CBD區(qū)域企業(yè)高管為主，因此在后期的推廣中，應(yīng)采用多種渠道鎖定 CBD區(qū)域。 市場環(huán)境分析 對于本案啟示 市場環(huán)境分析 投資回報分析 項目名稱 主力戶型面積 （㎡） 租價 （元 /月） 租金年收益 （元） 售價 （元 /㎡ ） 總價 （元） 投資回報率 （ %） 工體 3號 3050 40006000 約 72023 2500030000 約 1500000 % 港灣國際 3050 40006200 約 75000 2500030000 約 1500000 % 光彩國際公寓 217270 3000035000 約 420230 3000035000 約 8000000 % 怡景園 100 800010000 約 180000 17000 約 4420230 % 新城國際 100150 1500020230 約 240000 3000035000 約 5250000 % 二手房市場租售情況 通過對中原地產(chǎn)三級市場了解，目前 CBD、朝外區(qū)域酒店式公寓及高檔公寓的出租情況自 2023年下半年開始并不理想，按照目前售價計算，總體投資回報率在 4%至 5%之間 市場環(huán)境分析 投資回報分析 目前市場中利用投資回報率作為銷售賣點的項目主要以燕莎 CLASS和MASTER領(lǐng)寓為代表，其中燕莎CLASS前 5年返換業(yè)主總房款 6%的租金， MASTER領(lǐng)寓前 5年返還業(yè)主總房款 %的租金。 現(xiàn)象 實質(zhì) 針對目前投資情況的分析，僅以月租養(yǎng)房的投資客戶較少，采用回報率躉付方式的項目需提升其銷售價格，在一定程度上存在風(fēng)險，大部分投資性客戶已明白其實質(zhì)；隨著北京國際化進(jìn)程進(jìn)一步加快，投資性客戶的關(guān)注重點已轉(zhuǎn)移至在 CBD區(qū)域內(nèi)的物業(yè)升值空間，且在目前市場處于低谷期，價格回歸有較大升值空間，在此期間入市，將會對投資性客群有較強(qiáng)吸引力。 商務(wù)、商業(yè)、酒店、涉外、購物、高尚住宅六位中心 。 具有濃厚的商業(yè)辦公氛圍，但又不乏純粹的居住氣息 世華國際主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積 總建筑面積 地上建筑面積 其中 1號主體辦公樓 2號配套服務(wù)樓 地下建筑面積 建筑層數(shù) 1號主體辦公樓層數(shù) 27層 2號配套服務(wù)樓層數(shù) 23層 地下層數(shù) 3層 基地面積 綠化面積 建筑容積率 建筑覆蓋率 % 建筑綠化率 % 車位 地上 40輛 地下 499輛 總計 539輛 項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及產(chǎn)品解讀 項目自身分析及定位 戶型 套數(shù) 建筑面積 (平米 ) 比例 A 14 % B 159 % B1 6 % B2 56 % B3 2 % B4 3 % C 14 % D 21 % D1 14 % E 8 % E1 3 % F 42 % F1 18 % F2 4 % G 7 % H 4 % H1 3 % 戶型情況： 本項目中小戶型目前全部為零居室戶型設(shè)計，面積為 米的 B戶型占 %，主力戶型比例依次為 B、 F、 D、 A、 G、C、 E、 H，小面積、大開間為本項目產(chǎn)品的主要特征。 項目自身分析及定位 項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及產(chǎn)品解讀 3550平米 5065平米 90100平米 120125平米 % % % % % 面積配比： 項目 65平米以下約占總體量的 95%。 戶型設(shè)計方正，面積、布局合理，開放式廚房設(shè)計風(fēng)格靈活、時尚，弧形衛(wèi)生間新穎獨特 劣勢： 進(jìn)深過長影響局部采光； 零居室戶型設(shè)計，在銷售層面存在一定的局限性。戶型面積均為 4854平米的零居室戶型，總數(shù)為 221套，占到所有戶型比例的 59%，是本項目的主力戶型。同時室內(nèi)可以增加 “軟隔” 設(shè)計，垂掛水晶幕簾隔斷，增大視覺空間，規(guī)避進(jìn)深長帶來的劣勢。 西側(cè)寫字樓嚴(yán)重影響采光、視野效果；對視情況非常嚴(yán)重，嚴(yán)重影響戶內(nèi)私密性。戶型設(shè)計方正，面積、布局合理，衛(wèi)生間格局人性化設(shè)計， 劣勢： 正西向戶型采光時間較晚，西曬問題嚴(yán)重，冬冷夏熱，不利于節(jié)能省費的原則。 主力戶型： 產(chǎn)品建議： F戶型與 D戶型均為同一朝向的近似戶型，二者分布于 323層的西向，戶型面積均為 38—54平米左右的零居室戶型。此類戶型在朝向、采光等方面存在明顯硬傷，在銷售初始階段， F戶型與 D戶型可主要依靠價格策略來提高銷售量，如后期銷售阻力較大，可考慮增加該兩種戶型的 樣板間展示 ，同時建議采用時下流行的 東南亞風(fēng)格 進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計，整體營造出浪漫、溫馨的氛圍；室內(nèi)家具、飾品應(yīng)選擇新鮮、有創(chuàng)意的元素，把客戶目光 聚焦室內(nèi) ，避開此類戶型窗外嚴(yán)重的對視情況及采光的不足。 居住及辦公配套型商業(yè) 商業(yè)產(chǎn)品數(shù)據(jù)： 產(chǎn)品：商業(yè)總面積為 ㎡ ，處于酒店式公寓部分 12層，規(guī)模體量較小，進(jìn)深較短。 項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及產(chǎn)品解讀 業(yè)態(tài)劃分 平均需求面積（平方米） 洗衣店 30 小型健身中心 200 快餐 300 咖啡廳 300 面包房 200 茶餐廳 400 美容美發(fā) 200 便利店 100 康體中心 450 （一）優(yōu)勢 S大成熟商圈合圍，地段珍貴 S項目已成準(zhǔn)現(xiàn)房 S道路交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，具有較高的通達(dá)性 S戶型面積小，總價相對較低 （二）劣勢 W項目二次交易，高端客戶易產(chǎn)生心理抗性 W項目產(chǎn)權(quán) 50年 W前期有過推廣動作，受轉(zhuǎn)讓影響，市場形象模糊 W周邊現(xiàn)狀品質(zhì)感差，配套不夠完善 W產(chǎn)品使用率低 （三）機(jī)會 O地鐵 10號線距離項目 300M ，軌道交通優(yōu)勢明顯 O項目配建寫字樓物業(yè)，自身具備客戶端支撐 O CCTV落成使用，傳媒中心東移，需求增量 （四）威脅 T宏觀政策調(diào)整，首付比例及貸款利率不斷上調(diào)，使客戶端購買力受抑制，持幣觀望態(tài)勢嚴(yán)重 T東區(qū)投資型產(chǎn)品現(xiàn)狀及潛在供應(yīng)將持續(xù)攀升，后市競爭威脅加劇 T奧運(yùn)的臨近使房地產(chǎn)市場不確定因素增加 項目自身分析及定位 項目 SWOT分析 （一）地段核心 地段 城市的核心 ?兩大特色商圈競相輔其左右，國際化進(jìn)程堪拔京城頭籌； ?坐享城心的成熟生活，工作、生活、娛樂、消費之間的切換，幾乎無需車輪代步。南有國際化的國貿(mào)商務(wù) 圈；西有成熟的朝陽門消費圈，都市繁華觸手可及。項目現(xiàn)階段可輕 松擁有，投資潛力巨大。 多維 集商務(wù)、居住、娛樂、休閑為一體的多元生活。 項目自身分析及定位 項目 市場定位 在周邊市場中，同類產(chǎn)品品質(zhì)共性特征：品質(zhì)出色的軟硬件設(shè)施，知名物管提供品質(zhì)服務(wù) 硬件主要指物業(yè)的配套設(shè)施，包括房間套內(nèi)的設(shè)施和公共設(shè)施，如家具家電等設(shè)備的品牌和質(zhì)量，功能齊全的會所和商業(yè)設(shè)施等； 軟件主要指公寓的服務(wù)管理水平，包括家政服務(wù)、安全服務(wù)、交通服務(wù)和其他服務(wù)等。 市場環(huán)境分析 產(chǎn)品增值建議 產(chǎn)品增值依據(jù) 交房標(biāo)準(zhǔn) 較高的交房標(biāo)準(zhǔn)能夠提高項目的品質(zhì)和客戶對產(chǎn)品的認(rèn)可度，齊全的家具家電可提升客戶入住的便捷性，為投資性客戶解決實際需求。 項目自身分析及定位 產(chǎn)品增值建議 產(chǎn)品增值建議 ? 本案周邊競爭項目精裝標(biāo)準(zhǔn) 項目自身分析及定位 經(jīng)過對本案所處區(qū)域內(nèi)同類型項目的精裝修標(biāo)準(zhǔn)的市場調(diào)研，列舉了四個競爭性較強(qiáng)的項目的精裝明細(xì)進(jìn)行參考： （一）交房標(biāo)準(zhǔn) 圣世一品 北京 INN 長安驛 世界城 1. 圣世一品 當(dāng)前售價： 31500元 /㎡ 精裝標(biāo)準(zhǔn)： 3500元 /㎡ 4500元 /㎡ 精裝品牌明細(xì) 硬裝 墻面 廳室 進(jìn)口高級壁紙 衛(wèi)生間 諾貝爾 品牌高檔瓷磚 地面 廳室 實木復(fù)合地板 衛(wèi)生間 諾貝爾 品牌高檔瓷磚 吊頂 廳室 多樂士或立邦乳膠漆高級環(huán)保乳膠漆 衛(wèi)生間 進(jìn)口高級鋁扣板吊頂型材 軟裝 廚房 櫥柜 意大利科寶博洛尼品牌 水盆龍頭 美國 Moen摩恩品牌 衛(wèi)生間 龍頭花灑 Moen摩恩 潔具 科勒（進(jìn)口中檔品牌） 浴缸 科勒（進(jìn)口中檔品牌） 家具及電器 電器 廚房 德國西門子品牌：電磁爐、電冰箱、微波爐、吸油煙機(jī) 居室 無 家具 居室 無 項目自身分析及定位 產(chǎn)品增值建議 注：精裝標(biāo)準(zhǔn)不含家具、電視、洗衣機(jī) 2. 長安驛 當(dāng)前售價： 33000元 /㎡ 精裝標(biāo)準(zhǔn)： 3000元 /㎡ 精裝品牌明細(xì) 硬裝 墻面 廳室 法萊德富高級壁紙 或同檔次品牌 衛(wèi)生間 羅馬、冠軍高檔瓷磚或同檔次品牌 地面 廳室 實木復(fù)合地板和大理石 衛(wèi)生間 羅馬、冠軍高檔瓷磚或同檔次品牌 吊頂 廳室 多樂士或立邦乳膠漆環(huán)保乳膠漆 或同檔次品牌 衛(wèi)生間 高級鋁扣板吊頂型材 軟裝 廚房 櫥柜 國內(nèi)訂做 水盆龍頭 高儀或同檔次品牌 衛(wèi)生間 龍頭花灑 高儀或同檔次品牌 潔具 科勒（進(jìn)口低檔品牌） 浴缸 科勒（進(jìn)口低檔品牌） 家具及電器 電器 廚房 國產(chǎn)伊萊克斯品牌：電磁爐、電冰箱、微波爐、吸油煙機(jī)、烤箱 居室 國產(chǎn)伊萊克斯品牌：洗衣機(jī) 家具 居室 無 項目自身分析及定位 產(chǎn)品增值建議 注：精裝標(biāo)準(zhǔn)不含家具、電視 精裝品牌明細(xì) 硬裝 墻面 廳室 高黨壁紙 衛(wèi)生間 高檔瓷磚 地面 廳室 實木復(fù)合地板 衛(wèi)生間 高檔瓷磚 吊頂 廳室 多樂士或立邦乳膠漆環(huán)保乳膠漆，配高級筒燈 衛(wèi)生間 高級鋁扣板吊頂型材 軟裝 廚房 櫥柜 合資品牌、人造石臺面 水盆龍頭 樂家品牌 衛(wèi)生間 龍頭花灑 樂家品牌 潔具 樂家品牌 浴缸 樂家品牌 家具及電器 電器 廚房 美國阿里斯頓品牌：電磁爐、電冰箱、吸油煙機(jī) 居室 無 家具 居室 無 項目自身分析及定位 產(chǎn)品增值建議 注：精裝標(biāo)準(zhǔn)不含家具、電視、洗衣機(jī) 3. 北京 INN 當(dāng)前售價： 28000元 /㎡ 精裝標(biāo)準(zhǔn)： 3000元 /㎡ 精裝品牌明細(xì) 硬裝 墻面 廳室 進(jìn)口高級壁紙 衛(wèi)生間 國產(chǎn)品牌高檔瓷磚（直接廠家訂貨） 地面 廳室 實木復(fù)合地板（直接廠家訂貨） 衛(wèi)生間 國產(chǎn)品牌高檔瓷磚（直接廠家訂貨） 吊頂 廳室 多樂士或立邦乳膠漆高級環(huán)保乳膠漆 衛(wèi)生間 進(jìn)口高級鋁扣板吊頂型材 軟裝 廚房 櫥柜 國產(chǎn)歐派品牌 水盆龍頭 美國 Moen摩恩品牌 衛(wèi)生間 龍頭花灑 Moen摩恩 潔具 科勒（進(jìn)口中檔品牌） 浴缸 科勒（進(jìn)口中檔品牌） 家具及電器 電器 廚房 德國西門子品牌：燃?xì)庠?、電磁爐、電冰箱、吸油煙機(jī) 居室 德國西門子品牌：洗衣機(jī)；“奧普”浴霸 家具 居室 床 ﹑ 床頭柜 ﹑ 電視柜 ﹑ 書桌 ﹑ 書桌椅（均為廠家直接定做） 項目自身分析及定位 產(chǎn)品增值建議 注：精裝標(biāo)準(zhǔn)不含電視 4. 世界城 當(dāng)前售價： 38000元 /㎡ 精裝標(biāo)準(zhǔn)： 4000元 /㎡ 項目自身分析及定位 產(chǎn)品增值建議 ?本案建議裝修標(biāo)準(zhǔn) 區(qū)域內(nèi)競爭項目在精裝修方面，選擇的產(chǎn)品類型和品牌檔次各不相同因此我們提請以下建議： ? 應(yīng)保證本案的精裝修標(biāo)準(zhǔn)和材料品牌檔次與其他競爭項目相對無弱項，使本項目產(chǎn)品精裝標(biāo)準(zhǔn)具有競爭力； ? 為增加項目的區(qū)域唯一性，建議贈送全套家具電器。家具可以為國內(nèi)加工訂制 。 項目自身分析及定位 產(chǎn)品增值建議 精裝品牌建議 （表格內(nèi)紅色字體部分為客戶最為關(guān)注的要點） 硬裝 墻面 廳室 中高級壁紙 (應(yīng)不低于韓國進(jìn)口品牌壁紙） 衛(wèi)生間 中高檔品牌瓷磚（應(yīng)不低于如諾貝爾、冠軍等品牌產(chǎn)品或同檔次產(chǎn)品） 地面 廳室 實木復(fù)合地板（如板生活家、圣象等品牌產(chǎn)品或同檔次產(chǎn)品） 衛(wèi)生間 中高檔品牌瓷磚（應(yīng)不低于如諾貝爾、冠軍等品牌產(chǎn)品或同檔次產(chǎn)品） 吊頂 廳室 高級環(huán)保乳膠漆（應(yīng)不低于如 多樂士