【正文】 5500 5800 6100 6400 注： 樓層層差根據(jù)中原操作高端項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，為 1%左右，本案為 300元 /層。同一樓層內(nèi)居住戶數(shù)越少，居住密度就越低，加分值就越高。矩形格局與不規(guī)則格局的分值差定為 100點(diǎn) 。 ? 面積 : ? 采光面 : ? 遮光 : ? 戶型格局： 矩形 不規(guī)則 100 0 注： 本案所有戶型中僅有 A、 G、 H、 H1為不規(guī)則戶型格局，其余全部為矩形格局。 40以下 4055 5570 70以上 280 140 70 0 注： 本案定位為投資型酒店式公寓，面積小于 70平米的小戶型比例占到 % 。 有遮擋 無(wú)遮擋 0 100 注：本案東向近鄰一棟 6層商務(wù)樓， 39層?xùn)|向戶型只有北端頭 2戶和南端頭 4戶無(wú)遮擋， 其余全部存在遮擋因素；西向戶型全部被 23層的寫字樓遮擋；南向和北向戶型不存在遮擋。同時(shí)在不同的銷售階段中，我們還可以通過(guò)收縮價(jià)格折扣的銷售方法來(lái)實(shí)現(xiàn)整盤銷售均價(jià)的提升。 按照樓層豎向?qū)求w標(biāo)準(zhǔn)層（可售公寓）劃分為 A類， B類 ， C類三種類型： ?A類：為低層區(qū)（ 3—8層） ?B類：為中間區(qū)（ 9—16層） ?C類：為高層區(qū)（ 17—23層） 樓層區(qū)域劃分 3 — 8層 9 — 16層 17 — 23層 價(jià)格說(shuō)明 銷售執(zhí)行方案 價(jià)格說(shuō)明 價(jià)格體系制定說(shuō)明 總體思路：一步到位式、垂直定價(jià)法定價(jià)原則 在實(shí)際銷售過(guò)程中，本案將不采用階段性調(diào)價(jià)的價(jià)格調(diào)整方式，整盤均價(jià)一直保證在 30000元 /㎡的標(biāo)準(zhǔn)之上。他們不但希望被認(rèn)同，甚至希望被推崇，有隱性炫耀消費(fèi)的心理。他們有多次置業(yè)的經(jīng)歷，有在城市中心區(qū)擁有高檔物業(yè)的需求。他們有留洋經(jīng)歷，喜歡有國(guó)際化的生活氛圍。 ? 自住型客戶 （該類客群約占 30%） ―過(guò)渡居住型” ——在 CBD，從事傳媒、影視、時(shí)尚類工作，喜愛(ài)國(guó)際氛圍和時(shí)尚生活，關(guān)注周邊娛樂(lè)配套及時(shí)尚購(gòu)物場(chǎng)所，購(gòu)買周邊物業(yè)作為過(guò)渡型居住產(chǎn)品； “ 5+2居住型” ——已在城市邊緣區(qū)域購(gòu)置大面積物業(yè)，為提高工作生活的便捷性，選擇在中心區(qū)域再次購(gòu)置物業(yè)。 所贈(zèng)產(chǎn)品應(yīng)包含為床和沙發(fā) ； ? 客戶對(duì)于精裝修標(biāo)準(zhǔn)關(guān)注點(diǎn)主要集中在：廚房、衛(wèi)生間、地板、電器品牌幾方面，建議本案精裝標(biāo)準(zhǔn)重點(diǎn)提升以上幾方面標(biāo)準(zhǔn)。電器品牌為客戶認(rèn)可的國(guó)際知名品牌，但規(guī)格型號(hào)可以適當(dāng)降低標(biāo)準(zhǔn)， 所贈(zèng)產(chǎn)品應(yīng)包含電冰箱、洗衣機(jī)、吸油煙機(jī)和電磁爐 。 服務(wù)功能 無(wú)微不至的酒店式服務(wù)，高品質(zhì)精裝全家電配備，尊崇與便利集于一身。 硬件設(shè)施共性：均選取國(guó)外進(jìn)口知名品牌作為標(biāo)準(zhǔn)硬件配置以提高項(xiàng)目品質(zhì) 安保防護(hù)共性：引進(jìn)國(guó)際知名品牌安防系統(tǒng)（例如：霍尼韋爾高端防護(hù)系統(tǒng)），為客戶提供高標(biāo)準(zhǔn)的安保服務(wù) 物業(yè)服務(wù)共性 ：聘請(qǐng)國(guó)際知名酒管或物管公司（例如：第一太平戴維斯 /國(guó)貿(mào)酒店物業(yè)等）為客戶提供全面體貼安全、高品質(zhì)的酒店式服務(wù)，為客戶提供 24小時(shí)全天候服務(wù) 建議本案在保證硬件品質(zhì)的基礎(chǔ)上，引起國(guó)際知名物管公司為項(xiàng)目提供服務(wù)，保證項(xiàng)目品質(zhì)與競(jìng)爭(zhēng)力。 酒店式生活 無(wú)微不至的酒店式服務(wù)和完善的周邊生活配套，高品質(zhì)精裝全家電配備， 尊崇與便利集于一身。 項(xiàng)目自身分析及定位 項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理及核心價(jià)值提列 （四 ）項(xiàng)目市場(chǎng)定位 市 場(chǎng) 整 體 定 位 CBD核心 多維 酒店式生活 CBD核心 東部國(guó)際化都市中心，縱攬城市繁華、便捷與財(cái)富，體現(xiàn)出較強(qiáng)的投資性。 投資價(jià)值 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值目前被整體低估，未來(lái)?yè)碛休^大漲幅空間。 項(xiàng)目自身分析及定位 項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理及核心價(jià)值提列 朝陽(yáng)門商圈 CBD商圈 本案 項(xiàng)目自身分析及定位 項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理及核心價(jià)值提列 5分鐘半徑： 向北 5分鐘 —— 三里屯，時(shí)尚、娛樂(lè)、消費(fèi)的代名詞 向東 5分鐘 —— 團(tuán)結(jié)湖公園， CBD區(qū)域唯一的綠色景觀帶 向南 5分鐘 —— CBD核心地帶，擁有濃厚的國(guó)際化商務(wù)辦公氛圍 向西 5分鐘 —— 朝陽(yáng)門商圈，皇城內(nèi)的國(guó)際商務(wù)集群 5分鐘半徑 地段核心 （二）交通核心 交通 便捷的核心 地上城市一級(jí)公路，地下咫尺軌道交通，出行便利程度無(wú)可爭(zhēng)議 項(xiàng)目自身分析及定位 項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理及核心價(jià)值提列 （三）產(chǎn)品核心 產(chǎn)品 財(cái)富的核心 酒店式服務(wù)，無(wú)微不至的關(guān)懷，打造國(guó)際化的尊崇享受； 高品質(zhì)精裝全家電，提包即可入住，完全適合商界精英需求； 配套 繁華的核心 項(xiàng)目自身配套方便快捷，周邊區(qū)域配套分?jǐn)?shù)成熟。 項(xiàng)目自身分析及定位 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及產(chǎn)品解讀 為確保酒店式公寓居住人群的認(rèn)可度，應(yīng)選擇便捷、實(shí)用、高檔的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)定位：健身 SPA + 洗衣連鎖 + 休閑餐廳 + 便利超市 各階段推廣方案 其中大堂售樓處二層公共部分面積約為 230㎡ ，為使其未來(lái)形象及功能與項(xiàng)目整體定位相符，建議先期引入洗衣店（不設(shè)有大型洗衣設(shè)備）和小型健身中心（開發(fā)商前期自營(yíng)，后期轉(zhuǎn)讓），為未來(lái)項(xiàng)目業(yè)主增加相應(yīng)配套。 項(xiàng)目自身分析及定位 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及產(chǎn)品解讀 此處為示意效果圖 項(xiàng)目自身分析及定位 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及產(chǎn)品解讀 自身規(guī)模較小，不足以支撐滿足大型會(huì)所對(duì)產(chǎn)品的要求，因此本案商業(yè)定位于： 基于為酒店式公寓業(yè)主及寫字樓服務(wù)的理念，利用整體區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚、自身體量不大、有一定展示面的特點(diǎn)做到精、小、全，進(jìn)而形成特色亮點(diǎn)。兩種戶型總數(shù)為 99套，占所有戶型比例 %，是本項(xiàng)目中僅次于B類戶型的主要產(chǎn)品。西側(cè)寫字樓嚴(yán)重影響采光、視野效果；對(duì)視情況非常嚴(yán)重，嚴(yán)重影響戶內(nèi)私密性。 主力戶型： 項(xiàng)目自身分析及定位 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及產(chǎn)品解讀 D 戶型 —— 建筑面積： ㎡ 套內(nèi)建筑面積： ㎡ （ 21套） D1戶型 —— 建筑面積： ㎡ 套內(nèi)建筑面積： ㎡ （ 14套） 優(yōu)勢(shì)： 超大面寬，短進(jìn)深，延伸日照程度，南端高樓層戶型景觀效果較佳。 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及產(chǎn)品解讀 項(xiàng)目自身分析及定位 此處為示意效果圖 項(xiàng)目自身分析及定位 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及產(chǎn)品解讀 F 戶型 —— 建筑面積： ㎡ 套內(nèi)建筑面積： ㎡ （ 42套） F1戶型 —— 建筑面積： ㎡ 套內(nèi)建筑面積： ㎡ （ 18套） F2戶型 —— 建筑面積： ㎡ 套內(nèi)建筑面積： ㎡ （ 4套） 劣勢(shì)： 正西向戶型采光時(shí)間較晚，西曬問(wèn)題嚴(yán)重，冬冷夏熱，不利于節(jié)能省費(fèi)的原則。雖然此戶型在朝向、采光、戶型格局等方面存在一些不足，我們建議在樣板間裝修設(shè)計(jì)時(shí)，著重考慮到 室內(nèi)燈光的處理 ，家居配飾應(yīng)采用 西式現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 ；色調(diào)以 明快淺色調(diào)為主 。 產(chǎn)品建議： B類戶型在整個(gè)項(xiàng)目中形成一個(gè)系列組，分布于 323層的正東向，而且南北依次排列。 項(xiàng)目自身分析及定位 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及產(chǎn)品解讀 主力戶型： B戶型 —— 建筑面積： ㎡ 套內(nèi)建筑面積： ㎡ （ 159套） B1戶型 —— 建筑面積： ㎡ 套內(nèi)建筑面積： ㎡ （ 6套） B2戶型 —— 建筑面積： ㎡ 套內(nèi)建筑面積： ㎡ （ 56套 ） 戶型分析： 優(yōu)勢(shì)： 正東向戶型，迎接每日朝陽(yáng)，不受西曬困擾，采光、觀景效果比較優(yōu)越。 項(xiàng)目自身分析及定位 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及產(chǎn)品解讀 朝向 戶數(shù)（套） 所占比例 東 237 % 西 99 % 南 35 % 北 7 % 朝向情況： 項(xiàng)目建筑主體為東西座落，東部戶型比例最多占 63％（ 237套），西向戶型比例最少占 26％（ 99套），受旁邊寫字樓建筑的影響其采光有一定遮擋，且私密性略差。 項(xiàng)目自身分析及定位 地理位置 朝陽(yáng)門商圈 CBD商圈 東鄰東三環(huán)主路，南臨朝陽(yáng)北路，西臨三立屯南街 項(xiàng)目四至 周邊區(qū)域現(xiàn)狀 現(xiàn)代建筑鱗次櫛比，雖一路之隔新舊建筑兩重天地。 一、市場(chǎng)環(huán)境分析 二、項(xiàng)目自身分析及定位 三、主力客群定位 四、銷售執(zhí)行方案 五、營(yíng)銷推廣策略 六、進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備 項(xiàng)目自身分析及定位 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理及核心價(jià)值提列 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及產(chǎn)品解讀 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 產(chǎn)品增值建議 朝陽(yáng)門、 CBD兩大成熟商圈合圍，旺地旺市。 采用提升銷售單價(jià)，變向降低總價(jià)的方式來(lái)作為項(xiàng)目銷售策略，并對(duì)外包裝成為返還投資回報(bào)的噱頭進(jìn)行促銷，進(jìn)而達(dá)到提升銷售速度的目的。 ? 搶占市場(chǎng)份額，突出本案地段、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、周邊配套、總價(jià)等綜合特點(diǎn)，塑造項(xiàng)目市場(chǎng)唯一性，形成價(jià)值投資的市場(chǎng)印象，利用總價(jià)優(yōu)勢(shì)吸引 CBD投資客群，利用復(fù)地品牌優(yōu)勢(shì)吸引同區(qū)域其他項(xiàng)目意向客戶，并降低客戶對(duì)二手交易心里抗性。 市場(chǎng)環(huán)境分析 市場(chǎng)環(huán)境總結(jié) ? 平穩(wěn)入市，利用周邊區(qū)域項(xiàng)目構(gòu)建的價(jià)格平臺(tái)，制定合理價(jià)格、保障利潤(rùn)與銷售速度。 需求表現(xiàn)： 當(dāng)產(chǎn)品價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)格相匹配時(shí)，市場(chǎng)需求量能夠得到充分顯現(xiàn)。 重點(diǎn)個(gè)案 —— 建國(guó) 5號(hào) 核心賣點(diǎn)：地段、品質(zhì) 推廣主題：建國(guó)門首席行政領(lǐng)館 推廣渠道：業(yè)內(nèi)、網(wǎng)絡(luò) 營(yíng)銷分析： ? 銷售方面：自 2023年 1月至今月銷售量為 20套左右，目前銷售比例為 % ? 營(yíng)銷推廣：突出地段、建筑質(zhì)量及投資價(jià)值，由于該項(xiàng)目在產(chǎn)品打造及形象包裝上較為粗糙，嚴(yán)重影響項(xiàng)目品質(zhì) ?與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：區(qū)位有一定距離，后續(xù)存量約 250套，面積為 150220㎡ ，是本案主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之一 市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 數(shù)據(jù)截至 2023年 4月 30日 建筑性質(zhì) 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售比例 成交均價(jià) 總套數(shù) 總面積 公寓 78套 ㎡ % 21857元 /㎡ 338套 ㎡ 市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 項(xiàng)目位置： 朝陽(yáng)區(qū)甜水西園朝陽(yáng)公園南 500米 全案規(guī)模： 占地面積 ㎡，總建面約 ㎡ ，其中住宅面積 ㎡ ，共 8棟樓，共 860戶，其中酒店式公寓共 6棟樓，約 700套左右 開盤時(shí)間： 預(yù)計(jì) 2023年 7月 產(chǎn)權(quán)年限： 70年 物業(yè)公司： 萬(wàn)科物業(yè)（暫定） 物 業(yè) 費(fèi)： 未定 售 價(jià)： 2500030000元 /㎡ （暫定） 精裝標(biāo)準(zhǔn)： 5000元 /㎡ （暫定） 產(chǎn)品戶型： 零居 (56平方米左右 )，一居 (89平方米左右 ) 三居 (220平方米左右 ) 水電收費(fèi)：住宅用電、住宅用水 已購(gòu)客群分析： 目前意向客戶的購(gòu)買用途自住和居住約各占 50% 重點(diǎn)個(gè)案 —— 萬(wàn)科公園 5號(hào) 核心賣點(diǎn)：投資價(jià)值，地段、開發(fā)商品牌 推廣渠道：網(wǎng)絡(luò)、業(yè)內(nèi) 營(yíng)銷分析： ? 銷售方面：目前售樓處未投入使用，以電話積累客戶為主，預(yù)計(jì)將在 2023年 7月開始銷售 ?營(yíng)銷推廣：目前以業(yè)內(nèi)傳播及網(wǎng)站信息發(fā)布為主 ?與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：產(chǎn)品面積及總價(jià)與本項(xiàng)目相似，且推盤時(shí)間與本案較為接近，是本案主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之一 市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 價(jià)格表現(xiàn)： 位于 CBD核心區(qū)的世界城、東三環(huán)優(yōu)越地段的圣世一品及及朝陽(yáng)門區(qū)域 5星級(jí)酒店管理公寓 ——瑞士公寓是目前東部高檔酒店式公寓產(chǎn)品的價(jià)格標(biāo)桿，目前成交價(jià)已超過(guò) 30000元 /㎡ ，區(qū)域成交均價(jià) 27000－ 28000元 /㎡ ，銷售速度一般；而屬于泛 CBD地段的東四環(huán)沿線同類產(chǎn)品現(xiàn)階段實(shí)際成交價(jià)在 20230元 /㎡ 左右，成交比較活躍。 重點(diǎn)個(gè)案 —— 瑞士公寓 核心賣點(diǎn)：專業(yè)酒店管理、建筑風(fēng)格、地段 推廣主題： 5星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的新巴洛克風(fēng)格酒店式公寓 推廣渠道：業(yè)內(nèi)、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙 營(yíng)銷分析： ? 銷售方面：自 2023年 2月至今銷售率已過(guò) 90%，目前僅剩余 16套 ? 營(yíng)銷推廣：突出物業(yè)管理理念，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)地段、風(fēng)格及投資價(jià)值 ? 與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：項(xiàng)目屬于尾盤階段，僅剩頂層大戶型產(chǎn)品 10套， 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系較弱 市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 數(shù)據(jù)截至 2023年 4月 30日 建筑性質(zhì) 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售比例 成交均價(jià) 總套數(shù) 總面積 公寓 198套 ㎡ % 28905元 /㎡ 214套 ㎡ 市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 項(xiàng)目位置： 東城區(qū)建國(guó)門內(nèi)危改區(qū)三峽大廈 全案規(guī)模：總建面 ㎡ 338套 開盤時(shí)間： 2023年 1月 20日 產(chǎn)權(quán)年限： 70年 物業(yè)公司： 第一太平戴維斯 物業(yè)費(fèi)： 15元 /㎡ 市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 數(shù)據(jù)截至 2023年 4月