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中原_站在cbd中央_北京世華國際商業(yè)項目營銷推廣報告_167ppt-展示頁

2025-02-27 15:23本頁面
  

【正文】 30日 建筑性質 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售比例 成交均價 總套數(shù) 總面積 公寓 239套 ㎡ % 18824元 /㎡ 305套 ㎡ 該項目目前最新情況為 5月 1日新推公寓部分,對外報價在 25000元 /㎡左右,但由于采取多種優(yōu)惠方式(折扣最低能達 86折)進行促銷,成交均價在 21000 元 /㎡左右,因此截至 5月 2日,新推 120套的房源已售出 38套 市場環(huán)境分析 區(qū)域市場分析 項目位置: 東城區(qū)新中街 1號 全案規(guī)模:總建面約 4萬㎡ 、 214套 開盤時間: 2023年 8月 產(chǎn)權年限: 70年 物業(yè)公司: 錦江(北方)管理有限公司 物業(yè)費: 8元 /㎡ ? 營銷推廣:突出開發(fā)商品牌及人文建筑理念,并強調景觀生態(tài)酒店公寓理念,在推廣渠道的選擇上,該項目采取形象至上的標準,確保開發(fā)商品牌的內(nèi)涵和優(yōu)勢,渠道選擇寧缺毋濫。目前開始銷售的大戶型產(chǎn)品,客戶投資與自住的用途約各占 50%。 重點個案 —— 圣世一品 核心賣點:東三環(huán)優(yōu)越地段,居住型品質公寓 推廣主題: CBD壓軸貴賓席 推廣渠道:網(wǎng)絡、雜志、報紙 營銷分析: ? 銷售方面:自 07年 11月開盤至今, D棟小戶型房源銷售較好, B棟住宅于 08年 1月開盤,由于主力面 積均在250 ㎡ 以上,目前僅銷售 30套左右 ?營銷推廣:憑借東三環(huán)優(yōu)越地段進行重點包裝,強調 CBD中心位置,突出稀缺性 ?與本案競爭關系:區(qū)位最近,目前產(chǎn)品存量主要為 2 270兩種居住類大戶型產(chǎn)品,約 400套,因此競爭關系較弱 市場環(huán)境分析 區(qū)域市場分析 數(shù)據(jù)截至 2023年 4月 30日 建筑性質 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售比例 成交均價 總套數(shù) 總面積 公寓 106套 ㎡ % 27689元 /㎡ 478套 ㎡ 市場環(huán)境分析 區(qū)域市場分析 項目位置: 朝陽區(qū) 東四環(huán)紅領巾公園湖畔 全案規(guī)模:總建面約 31萬 ,1502套(酒店式公寓共為305套) 開盤時間: 2023年 1月 26日 產(chǎn)權年限: 70年 物業(yè)公司: 第一太平戴維斯物業(yè)顧問 物業(yè)費: 預計 6元 /㎡ 重點 個案 —— 北京 INN 核心賣點:朝陽門稀貴地段、酒店集群建筑形式 推廣主題:朝陽門風格酒店式集群 推廣渠道:網(wǎng)絡、報紙、雜志 主力產(chǎn)品與本案重疊 營銷分析: ? 銷售方面:自 07年 9月開盤至今主打低價路線,公寓部分未正常銷售,截至目前所有銷量均為辦公性質寫字樓部分 ? 營銷推廣:憑借朝陽門地段優(yōu)勢,及酒店集群宣傳理念重點包裝,并邀請香港影星任達華為其代言 ? 與本案競爭關系:區(qū)位有一定差異,目前酒店式公寓存量較少,可售部分以商鋪和寫字樓為主,與本案競爭關系較小 市場環(huán)境分析 區(qū)域市場分析 建筑性質 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售比例 成交均價 總套數(shù) 總面積 辦公 146套 ㎡ % 23413元 /㎡ 272套 ㎡ 公寓 0套 0㎡ 0% - 93套 ㎡ 數(shù)據(jù)截至 2023年 4月 30日 公寓部分受銀行抵押貸款問題影響,不能正常簽約,目前實際銷售已基本完畢 市場環(huán)境分析 區(qū)域市場分析 項目位置: 朝陽區(qū)京廣中心大廈北 500米 全案規(guī)模: D棟 ㎡約 266套; BC棟 ㎡、 B棟204套、 C棟 66套 開盤時間: D棟 2023年 11月 11日; BC棟 2023年 3月 產(chǎn)權年限: 70年 物業(yè)公司: 高麗國際 物業(yè)費: /㎡ ? 營銷推廣: 07年 1月更名為長安驛,主推地段優(yōu)勢,強調投資性 ? 與本案競爭關系:區(qū)位有一定差異,后續(xù)存量約 450套左右,以 44㎡ 、 77㎡兩種戶型為主, 是本案主要競爭項目之一 市場環(huán)境分析 區(qū)域市場分析 建筑性質 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售比例 成交均價 總套數(shù) 總面積 公寓 334套 ㎡ % 23913元 /㎡ 870套 ㎡ 數(shù)據(jù)截至 2023年 4月 30日 市場環(huán)境分析 區(qū)域市場分析 項目位置: 東城區(qū)朝陽門南小街 全案規(guī)模: ㎡(酒店式公寓 ㎡ ) 開盤時間: 2023年 9月 產(chǎn)權年限: 50年(有部分 70年產(chǎn)權公寓部分,僅 93套) 物業(yè)公司:鼎銘物業(yè)公司 物業(yè)收費: 8元 /㎡ 重點個案 —— 長安驛 核心賣點:臨近長安街的地段優(yōu)勢 推廣主題: 136萬入主長安街 推廣渠道:戶外、網(wǎng)絡、報紙 主力產(chǎn)品與本案重疊 市場環(huán)境分析 區(qū)域市場分析 營銷分析: ? 銷售方面:該項目自 2023年 5月開盤至今, B棟銷售約 80%, A棟為 2023年 12月開盤,受整體市場走勢影響,銷售情況并不佳,截至目前銷售約 4%, 08年初至今,月銷售套數(shù)在 3- 4套, 4月份達到 8套。 戶型面積 與本案重疊 營銷分析: ?銷售方面:自 2023年至今,月銷售套數(shù)在 15套左右,目前實際售價 35000- 36000元 /㎡ ?推廣方面:主打地段、國際化氛圍與產(chǎn)品品質,并通過與 NBA火箭隊聯(lián)姻,提升項目知名度市場影響力 ?與本案競爭關系:成交價位及區(qū)位較為接近,后續(xù)存量在 350套左右,以 5070㎡為主, 是本案主要競爭項目之一 市場環(huán)境分析 區(qū)域市場分析 數(shù)據(jù)截至 2023年 4月 30日 建筑性質 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售比例 成交均價 總套數(shù) 總面積 辦公 314套 ㎡ % 27439元 /㎡ 671套 ㎡ 公寓 35套 ㎡ % 27975元 /㎡ 48套 ㎡ 項目位置: 朝陽區(qū)建華南路永安南里 全案規(guī)模: ㎡ 開盤時間: 2023年 5月 20日 產(chǎn)權年限: 70年 物業(yè)公司: 第一太平戴維斯 物業(yè)收費: /㎡ 政策信息研判 由“房地產(chǎn)調控部際聯(lián)席會議”成員組成的督察組,將奔赴各地檢查落實既有房地產(chǎn)調控政策的情況,房價與供應結構調整將成為檢查重點,目的是收集政策制定依據(jù) 隨著前一階段宏觀調控對房價抑制的效果明顯,貨幣供應和貸款增長有所減慢,預計未來再次加息的可能性將降低 市場環(huán)境分析 宏觀政策分析 市場環(huán)境分析 區(qū)域市場分析 重點個案分布 長 安 街 東 三 環(huán) 東 四 環(huán) 朝 陽 北 路 朝 陽 路 朝 陽 公 園 南 路 長安驛 世界城 圣世一品 建國 5號 北京 INN 瑞士公寓 CBD及長安街沿線區(qū)域 朝陽門區(qū)域 公園 1872 本案 萬科公園 5號 東四環(huán)沿線區(qū)域 重點個案 —— 世界城 A、 B座 核心賣點: CBD核心地段、環(huán)境優(yōu)勢 推廣主題: 北京 CBD核心最后一個高檔公寓 推廣渠道:戶外、網(wǎng)絡、報紙、雜志 市場環(huán)境分析 區(qū)域市場分析 項目位置: 朝陽區(qū)東大橋路 10號 全案規(guī)模: 12萬㎡ 開盤時間: 2023年 1月 11日 產(chǎn)權年限: 50年 (有少量 70年產(chǎn)權公寓部分,僅 48套) 物業(yè)公司: 第一太平戴維斯 物業(yè)收費: 8元 /㎡ ——世華國際中心營銷推廣報告 一、市場環(huán)境分析 二、項目自身分析及定位 三、主力客群定位 四、銷售執(zhí)行方案 五、營銷推廣策略 六、進場準備 市場環(huán)境分析 區(qū)域市場分析 市場環(huán)境總結 宏觀政策分析 對于本案啟示 投資回報分析 限外 外籍客戶置業(yè)受限,東部區(qū)域高檔居住市場客群結構比重改變 國內(nèi)中高端客戶成為絕對主力 大戶型保有稅 小戶型產(chǎn)品未來將迎合投資需求 政策對投資的抑制力度不斷增強,投資型產(chǎn)品購買行為受到影響 信貸收緊 二套房首付提高至四成,各銀行均嚴格執(zhí)行;確定第二套房貸款以家庭為單位,且不論其原住房貸款是否還清,都按照第二套計算,將有效的控制部分城市投資性住房需求;調整利息稅,提高準備金率。 市場環(huán)境分析 宏觀政策分析 隨著前一階段政府對房地產(chǎn)市場宏觀調控的生效,北京市整體房價目前趨于平穩(wěn),媒體報道更加客觀,預計未來一段時間內(nèi)不會再有對房地產(chǎn)市場沖擊較大的政策出臺,但由于金融貨幣政策的依然吃緊,如無其他利好政策的支持,房地產(chǎn)市場的全面恢復仍需一個過程周期。月 當前報價: 38000元 /㎡ 精裝標準: 4000元 /㎡ 產(chǎn)品戶型:零居 5361㎡ 為主力戶型,占 58%; 一居 7388㎡ ,占 42% 水電收費:商業(yè)用電、商業(yè)用水(公寓部分按住宅費用收費) 成交客戶分析: 投資客戶比例在 70%以上,其余 30%客戶以投資兼自住為主, 35歲至 45歲的國內(nèi)客戶占絕對比重 ,各種途徑外地客戶占 50% 。月 當前報價: 33000元 /㎡ (B座高層 ) 精裝標準: 3000元 /㎡ 戶型比例: ㎡ 主力戶型占比 60%; ㎡ 大戶型產(chǎn)品占比 40% 水電收費:住宅用電、住宅用水 已購客群分析: 投資客戶比例高達 90%,基本無地緣型客戶, 3045歲之間金融投資行業(yè)客戶較多,外地客戶 55%。由于目前其每平米售價基本高于同一地段同等產(chǎn)品約 10000元,因此客戶購買抗性較大。月 當前報價: 28000元 /㎡ 精裝標準: 3000元 /㎡ 產(chǎn)品戶型: 4 60 ㎡ 主力零居; 92㎡ 為 1居; 160170 ㎡ 為大戶型 水電收費:商業(yè)用電、商業(yè)用水(公寓部分按住宅費用收費) 已購客群分析: 投資客戶比例在 80%以上, 主要為 3045歲之間金融企業(yè)高管客戶,此外,外地客戶比例在 50%以上。月 當前報價 : 31500元 /㎡ ( B座)、 30000元 /㎡ ( D座) 精裝標準: D棟 3500元 /㎡ ; B棟 4000元 /㎡ ; C棟 4500元/㎡ 產(chǎn)品戶型: D棟 7482㎡ 一居、 104148㎡ 兩居、 159㎡ 三居; BC棟 220㎡ 南北通透三 四居為主力戶型 水電收費:住宅用電、住宅用水 已購客群分析: 自住與投資客戶約各占 50%,且有金融投資公司進行部分團購,自住客群有部分為北京公館和御金臺分流而來。月 銷售報價: 酒店式公寓 22023元 /平方米,住宅 25000元 /平方米 精裝標準: 5000元 /㎡ (酒店式公寓精裝修送全套家電, 住宅精裝修不含家電) 產(chǎn)品戶型: 6090㎡ 12居( 9樓酒店式公寓) 水電收費:住宅用電、住宅用水 已購客群分析:第一期酒店式公寓以小戶型產(chǎn)品為主,投資型客戶較多,約占總量的 65%,主要為泛 CBD區(qū)域企業(yè)中高管階層,此外有部分靠口碑傳播獲知項目的業(yè)內(nèi)人士。 重點個案 —— 公園 1872 核心賣點:品牌、生態(tài)景觀、地段、 推廣主題: 130余年,人文關懷的居住答案 推廣渠道:網(wǎng)絡、雜志、報紙,業(yè)內(nèi)傳播 營銷分析: ? 銷售方面:由于其開盤時間與宏觀調控政策出臺為同一階段,因此采取了低價深折扣,分期支付首付款等銷售策略,突出價格優(yōu)勢,因此銷量較好,目前剩余部分以大戶型為主。 ?與本案競爭關系:區(qū)位較遠,酒店式公寓部分存量在 20套左右,面積為 6090㎡,后續(xù)供應量以大戶型為主,與本案競爭關系較弱 。月 銷售報價: 40000元 /㎡ 精裝標準: 5000元 /㎡ 產(chǎn)品戶型: 80150㎡ 12居為主力戶型 水電收費:住宅用電、住宅用水 已購客群分析:以東二環(huán)周邊 CBD區(qū)域企業(yè)高層管理人員為主,由于戶型面積偏大,投資客戶比例相對不高,約占總數(shù)的 60%,其余 40%客戶為自住客戶。月 (含空調使用費) 銷售報價: 23000元 /㎡ 精裝標準: 1000元 /㎡ 產(chǎn)品戶型: 150220㎡ 23居 水電收費:住宅用電、住宅用水 已購客群分析:主要以建國門、 CBD一代中高層企業(yè)管理人群為主,主要購買目的以投資為主,由于戶型面積偏大,投資客戶比例相對不高,約占總數(shù)的 60%,其余 40%客戶為自住客戶。 供應表現(xiàn) : 市場存量以小戶型產(chǎn)品為主,如世界城、長安驛,與本案競爭關系較大;潛在供應量以居住舒適度較強的中大戶型為主,如公園 1872二期,與本案競爭關系較弱。 客群表現(xiàn): 位于 CBD 及泛 CBD區(qū)域的樣本項目,客群主要來源地為 CBD 區(qū)域的企業(yè),客戶購買用途基本以投資為主,其
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