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中原_站在cbd中央_北京世華國(guó)際商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告_167ppt-展示頁(yè)

2025-02-27 15:23本頁(yè)面
  

【正文】 30日 建筑性質(zhì) 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售比例 成交均價(jià) 總套數(shù) 總面積 公寓 239套 ㎡ % 18824元 /㎡ 305套 ㎡ 該項(xiàng)目目前最新情況為 5月 1日新推公寓部分,對(duì)外報(bào)價(jià)在 25000元 /㎡左右,但由于采取多種優(yōu)惠方式(折扣最低能達(dá) 86折)進(jìn)行促銷(xiāo),成交均價(jià)在 21000 元 /㎡左右,因此截至 5月 2日,新推 120套的房源已售出 38套 市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 項(xiàng)目位置: 東城區(qū)新中街 1號(hào) 全案規(guī)模:總建面約 4萬(wàn)㎡ 、 214套 開(kāi)盤(pán)時(shí)間: 2023年 8月 產(chǎn)權(quán)年限: 70年 物業(yè)公司: 錦江(北方)管理有限公司 物業(yè)費(fèi): 8元 /㎡ ? 營(yíng)銷(xiāo)推廣:突出開(kāi)發(fā)商品牌及人文建筑理念,并強(qiáng)調(diào)景觀生態(tài)酒店公寓理念,在推廣渠道的選擇上,該項(xiàng)目采取形象至上的標(biāo)準(zhǔn),確保開(kāi)發(fā)商品牌的內(nèi)涵和優(yōu)勢(shì),渠道選擇寧缺毋濫。目前開(kāi)始銷(xiāo)售的大戶型產(chǎn)品,客戶投資與自住的用途約各占 50%。 重點(diǎn)個(gè)案 —— 圣世一品 核心賣(mài)點(diǎn):東三環(huán)優(yōu)越地段,居住型品質(zhì)公寓 推廣主題: CBD壓軸貴賓席 推廣渠道:網(wǎng)絡(luò)、雜志、報(bào)紙 營(yíng)銷(xiāo)分析: ? 銷(xiāo)售方面:自 07年 11月開(kāi)盤(pán)至今, D棟小戶型房源銷(xiāo)售較好, B棟住宅于 08年 1月開(kāi)盤(pán),由于主力面 積均在250 ㎡ 以上,目前僅銷(xiāo)售 30套左右 ?營(yíng)銷(xiāo)推廣:憑借東三環(huán)優(yōu)越地段進(jìn)行重點(diǎn)包裝,強(qiáng)調(diào) CBD中心位置,突出稀缺性 ?與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系:區(qū)位最近,目前產(chǎn)品存量主要為 2 270兩種居住類(lèi)大戶型產(chǎn)品,約 400套,因此競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系較弱 市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 數(shù)據(jù)截至 2023年 4月 30日 建筑性質(zhì) 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售比例 成交均價(jià) 總套數(shù) 總面積 公寓 106套 ㎡ % 27689元 /㎡ 478套 ㎡ 市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 項(xiàng)目位置: 朝陽(yáng)區(qū) 東四環(huán)紅領(lǐng)巾公園湖畔 全案規(guī)模:總建面約 31萬(wàn) ,1502套(酒店式公寓共為305套) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間: 2023年 1月 26日 產(chǎn)權(quán)年限: 70年 物業(yè)公司: 第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn) 物業(yè)費(fèi): 預(yù)計(jì) 6元 /㎡ 重點(diǎn) 個(gè)案 —— 北京 INN 核心賣(mài)點(diǎn):朝陽(yáng)門(mén)稀貴地段、酒店集群建筑形式 推廣主題:朝陽(yáng)門(mén)風(fēng)格酒店式集群 推廣渠道:網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、雜志 主力產(chǎn)品與本案重疊 營(yíng)銷(xiāo)分析: ? 銷(xiāo)售方面:自 07年 9月開(kāi)盤(pán)至今主打低價(jià)路線,公寓部分未正常銷(xiāo)售,截至目前所有銷(xiāo)量均為辦公性質(zhì)寫(xiě)字樓部分 ? 營(yíng)銷(xiāo)推廣:憑借朝陽(yáng)門(mén)地段優(yōu)勢(shì),及酒店集群宣傳理念重點(diǎn)包裝,并邀請(qǐng)香港影星任達(dá)華為其代言 ? 與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系:區(qū)位有一定差異,目前酒店式公寓存量較少,可售部分以商鋪和寫(xiě)字樓為主,與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系較小 市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 建筑性質(zhì) 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售比例 成交均價(jià) 總套數(shù) 總面積 辦公 146套 ㎡ % 23413元 /㎡ 272套 ㎡ 公寓 0套 0㎡ 0% - 93套 ㎡ 數(shù)據(jù)截至 2023年 4月 30日 公寓部分受銀行抵押貸款問(wèn)題影響,不能正常簽約,目前實(shí)際銷(xiāo)售已基本完畢 市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 項(xiàng)目位置: 朝陽(yáng)區(qū)京廣中心大廈北 500米 全案規(guī)模: D棟 ㎡約 266套; BC棟 ㎡、 B棟204套、 C棟 66套 開(kāi)盤(pán)時(shí)間: D棟 2023年 11月 11日; BC棟 2023年 3月 產(chǎn)權(quán)年限: 70年 物業(yè)公司: 高麗國(guó)際 物業(yè)費(fèi): /㎡ ? 營(yíng)銷(xiāo)推廣: 07年 1月更名為長(zhǎng)安驛,主推地段優(yōu)勢(shì),強(qiáng)調(diào)投資性 ? 與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系:區(qū)位有一定差異,后續(xù)存量約 450套左右,以 44㎡ 、 77㎡兩種戶型為主, 是本案主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之一 市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 建筑性質(zhì) 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售比例 成交均價(jià) 總套數(shù) 總面積 公寓 334套 ㎡ % 23913元 /㎡ 870套 ㎡ 數(shù)據(jù)截至 2023年 4月 30日 市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 項(xiàng)目位置: 東城區(qū)朝陽(yáng)門(mén)南小街 全案規(guī)模: ㎡(酒店式公寓 ㎡ ) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間: 2023年 9月 產(chǎn)權(quán)年限: 50年(有部分 70年產(chǎn)權(quán)公寓部分,僅 93套) 物業(yè)公司:鼎銘物業(yè)公司 物業(yè)收費(fèi): 8元 /㎡ 重點(diǎn)個(gè)案 —— 長(zhǎng)安驛 核心賣(mài)點(diǎn):臨近長(zhǎng)安街的地段優(yōu)勢(shì) 推廣主題: 136萬(wàn)入主長(zhǎng)安街 推廣渠道:戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙 主力產(chǎn)品與本案重疊 市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 營(yíng)銷(xiāo)分析: ? 銷(xiāo)售方面:該項(xiàng)目自 2023年 5月開(kāi)盤(pán)至今, B棟銷(xiāo)售約 80%, A棟為 2023年 12月開(kāi)盤(pán),受整體市場(chǎng)走勢(shì)影響,銷(xiāo)售情況并不佳,截至目前銷(xiāo)售約 4%, 08年初至今,月銷(xiāo)售套數(shù)在 3- 4套, 4月份達(dá)到 8套。 戶型面積 與本案重疊 營(yíng)銷(xiāo)分析: ?銷(xiāo)售方面:自 2023年至今,月銷(xiāo)售套數(shù)在 15套左右,目前實(shí)際售價(jià) 35000- 36000元 /㎡ ?推廣方面:主打地段、國(guó)際化氛圍與產(chǎn)品品質(zhì),并通過(guò)與 NBA火箭隊(duì)聯(lián)姻,提升項(xiàng)目知名度市場(chǎng)影響力 ?與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系:成交價(jià)位及區(qū)位較為接近,后續(xù)存量在 350套左右,以 5070㎡為主, 是本案主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之一 市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 數(shù)據(jù)截至 2023年 4月 30日 建筑性質(zhì) 銷(xiāo)售套數(shù) 銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售比例 成交均價(jià) 總套數(shù) 總面積 辦公 314套 ㎡ % 27439元 /㎡ 671套 ㎡ 公寓 35套 ㎡ % 27975元 /㎡ 48套 ㎡ 項(xiàng)目位置: 朝陽(yáng)區(qū)建華南路永安南里 全案規(guī)模: ㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間: 2023年 5月 20日 產(chǎn)權(quán)年限: 70年 物業(yè)公司: 第一太平戴維斯 物業(yè)收費(fèi): /㎡ 政策信息研判 由“房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議”成員組成的督察組,將奔赴各地檢查落實(shí)既有房地產(chǎn)調(diào)控政策的情況,房?jī)r(jià)與供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整將成為檢查重點(diǎn),目的是收集政策制定依據(jù) 隨著前一階段宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)抑制的效果明顯,貨幣供應(yīng)和貸款增長(zhǎng)有所減慢,預(yù)計(jì)未來(lái)再次加息的可能性將降低 市場(chǎng)環(huán)境分析 宏觀政策分析 市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 重點(diǎn)個(gè)案分布 長(zhǎng) 安 街 東 三 環(huán) 東 四 環(huán) 朝 陽(yáng) 北 路 朝 陽(yáng) 路 朝 陽(yáng) 公 園 南 路 長(zhǎng)安驛 世界城 圣世一品 建國(guó) 5號(hào) 北京 INN 瑞士公寓 CBD及長(zhǎng)安街沿線區(qū)域 朝陽(yáng)門(mén)區(qū)域 公園 1872 本案 萬(wàn)科公園 5號(hào) 東四環(huán)沿線區(qū)域 重點(diǎn)個(gè)案 —— 世界城 A、 B座 核心賣(mài)點(diǎn): CBD核心地段、環(huán)境優(yōu)勢(shì) 推廣主題: 北京 CBD核心最后一個(gè)高檔公寓 推廣渠道:戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、雜志 市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 項(xiàng)目位置: 朝陽(yáng)區(qū)東大橋路 10號(hào) 全案規(guī)模: 12萬(wàn)㎡ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間: 2023年 1月 11日 產(chǎn)權(quán)年限: 50年 (有少量 70年產(chǎn)權(quán)公寓部分,僅 48套) 物業(yè)公司: 第一太平戴維斯 物業(yè)收費(fèi): 8元 /㎡ ——世華國(guó)際中心營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告 一、市場(chǎng)環(huán)境分析 二、項(xiàng)目自身分析及定位 三、主力客群定位 四、銷(xiāo)售執(zhí)行方案 五、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 六、進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備 市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 市場(chǎng)環(huán)境總結(jié) 宏觀政策分析 對(duì)于本案啟示 投資回報(bào)分析 限外 外籍客戶置業(yè)受限,東部區(qū)域高檔居住市場(chǎng)客群結(jié)構(gòu)比重改變 國(guó)內(nèi)中高端客戶成為絕對(duì)主力 大戶型保有稅 小戶型產(chǎn)品未來(lái)將迎合投資需求 政策對(duì)投資的抑制力度不斷增強(qiáng),投資型產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)行為受到影響 信貸收緊 二套房首付提高至四成,各銀行均嚴(yán)格執(zhí)行;確定第二套房貸款以家庭為單位,且不論其原住房貸款是否還清,都按照第二套計(jì)算,將有效的控制部分城市投資性住房需求;調(diào)整利息稅,提高準(zhǔn)備金率。 市場(chǎng)環(huán)境分析 宏觀政策分析 隨著前一階段政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的生效,北京市整體房?jī)r(jià)目前趨于平穩(wěn),媒體報(bào)道更加客觀,預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)再有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊較大的政策出臺(tái),但由于金融貨幣政策的依然吃緊,如無(wú)其他利好政策的支持,房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面恢復(fù)仍需一個(gè)過(guò)程周期。月 當(dāng)前報(bào)價(jià): 38000元 /㎡ 精裝標(biāo)準(zhǔn): 4000元 /㎡ 產(chǎn)品戶型:零居 5361㎡ 為主力戶型,占 58%; 一居 7388㎡ ,占 42% 水電收費(fèi):商業(yè)用電、商業(yè)用水(公寓部分按住宅費(fèi)用收費(fèi)) 成交客戶分析: 投資客戶比例在 70%以上,其余 30%客戶以投資兼自住為主, 35歲至 45歲的國(guó)內(nèi)客戶占絕對(duì)比重 ,各種途徑外地客戶占 50% 。月 當(dāng)前報(bào)價(jià): 33000元 /㎡ (B座高層 ) 精裝標(biāo)準(zhǔn): 3000元 /㎡ 戶型比例: ㎡ 主力戶型占比 60%; ㎡ 大戶型產(chǎn)品占比 40% 水電收費(fèi):住宅用電、住宅用水 已購(gòu)客群分析: 投資客戶比例高達(dá) 90%,基本無(wú)地緣型客戶, 3045歲之間金融投資行業(yè)客戶較多,外地客戶 55%。由于目前其每平米售價(jià)基本高于同一地段同等產(chǎn)品約 10000元,因此客戶購(gòu)買(mǎi)抗性較大。月 當(dāng)前報(bào)價(jià): 28000元 /㎡ 精裝標(biāo)準(zhǔn): 3000元 /㎡ 產(chǎn)品戶型: 4 60 ㎡ 主力零居; 92㎡ 為 1居; 160170 ㎡ 為大戶型 水電收費(fèi):商業(yè)用電、商業(yè)用水(公寓部分按住宅費(fèi)用收費(fèi)) 已購(gòu)客群分析: 投資客戶比例在 80%以上, 主要為 3045歲之間金融企業(yè)高管客戶,此外,外地客戶比例在 50%以上。月 當(dāng)前報(bào)價(jià) : 31500元 /㎡ ( B座)、 30000元 /㎡ ( D座) 精裝標(biāo)準(zhǔn): D棟 3500元 /㎡ ; B棟 4000元 /㎡ ; C棟 4500元/㎡ 產(chǎn)品戶型: D棟 7482㎡ 一居、 104148㎡ 兩居、 159㎡ 三居; BC棟 220㎡ 南北通透三 四居為主力戶型 水電收費(fèi):住宅用電、住宅用水 已購(gòu)客群分析: 自住與投資客戶約各占 50%,且有金融投資公司進(jìn)行部分團(tuán)購(gòu),自住客群有部分為北京公館和御金臺(tái)分流而來(lái)。月 銷(xiāo)售報(bào)價(jià): 酒店式公寓 22023元 /平方米,住宅 25000元 /平方米 精裝標(biāo)準(zhǔn): 5000元 /㎡ (酒店式公寓精裝修送全套家電, 住宅精裝修不含家電) 產(chǎn)品戶型: 6090㎡ 12居( 9樓酒店式公寓) 水電收費(fèi):住宅用電、住宅用水 已購(gòu)客群分析:第一期酒店式公寓以小戶型產(chǎn)品為主,投資型客戶較多,約占總量的 65%,主要為泛 CBD區(qū)域企業(yè)中高管階層,此外有部分靠口碑傳播獲知項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士。 重點(diǎn)個(gè)案 —— 公園 1872 核心賣(mài)點(diǎn):品牌、生態(tài)景觀、地段、 推廣主題: 130余年,人文關(guān)懷的居住答案 推廣渠道:網(wǎng)絡(luò)、雜志、報(bào)紙,業(yè)內(nèi)傳播 營(yíng)銷(xiāo)分析: ? 銷(xiāo)售方面:由于其開(kāi)盤(pán)時(shí)間與宏觀調(diào)控政策出臺(tái)為同一階段,因此采取了低價(jià)深折扣,分期支付首付款等銷(xiāo)售策略,突出價(jià)格優(yōu)勢(shì),因此銷(xiāo)量較好,目前剩余部分以大戶型為主。 ?與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系:區(qū)位較遠(yuǎn),酒店式公寓部分存量在 20套左右,面積為 6090㎡,后續(xù)供應(yīng)量以大戶型為主,與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系較弱 。月 銷(xiāo)售報(bào)價(jià): 40000元 /㎡ 精裝標(biāo)準(zhǔn): 5000元 /㎡ 產(chǎn)品戶型: 80150㎡ 12居為主力戶型 水電收費(fèi):住宅用電、住宅用水 已購(gòu)客群分析:以東二環(huán)周邊 CBD區(qū)域企業(yè)高層管理人員為主,由于戶型面積偏大,投資客戶比例相對(duì)不高,約占總數(shù)的 60%,其余 40%客戶為自住客戶。月 (含空調(diào)使用費(fèi)) 銷(xiāo)售報(bào)價(jià): 23000元 /㎡ 精裝標(biāo)準(zhǔn): 1000元 /㎡ 產(chǎn)品戶型: 150220㎡ 23居 水電收費(fèi):住宅用電、住宅用水 已購(gòu)客群分析:主要以建國(guó)門(mén)、 CBD一代中高層企業(yè)管理人群為主,主要購(gòu)買(mǎi)目的以投資為主,由于戶型面積偏大,投資客戶比例相對(duì)不高,約占總數(shù)的 60%,其余 40%客戶為自住客戶。 供應(yīng)表現(xiàn) : 市場(chǎng)存量以小戶型產(chǎn)品為主,如世界城、長(zhǎng)安驛,與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系較大;潛在供應(yīng)量以居住舒適度較強(qiáng)的中大戶型為主,如公園 1872二期,與本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系較弱。 客群表現(xiàn): 位于 CBD 及泛 CBD區(qū)域的樣本項(xiàng)目,客群主要來(lái)源地為 CBD 區(qū)域的企業(yè),客戶購(gòu)買(mǎi)用途基本以投資為主,其
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