【正文】 %八房 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 4 4 0%聯(lián)排別墅 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 4 267 271 2%雙拼別墅 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 103 103 1%獨棟別墅 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 157 157 1%總計 5666 912 1707 1530 812 802 851 488 5 559 102 742 980 15156 100%占比 37% 6% 11% 10% 5% 5% 6% 3% 0% 4% 1% 5% 6% 100% 　Code of this report | 19169。 Copyright Centaline Group, 2023【 存量結構 】 截止 2023年 11月，惠陽區(qū)商品住宅存量以 60平米以下的一房產品為主， 180平米以上的大戶型產品占比較高，市場存在結構性過剩。 樓市調控將部分投資及改善性需求擠出市場，大戶型成交受到抑制，在政策利好、供應井噴的刺激下， 7080平米產品成交反彈。批售年份60平米以下6070平米7080平米8090平米90100平米100110平米110120平米120130平米130140平米140144平米144180平米180平米以上 總計2023年 1190 246 547 401 761 413 256 575 401 98 507 678 6073占比 20% 4% 9% 7% 13% 7% 4% 9% 7% 2% 8% 11% 100%2023年 3214 1339 1710 1607 629 587 445 615 601 240 412 1246 12645占比 25% 11% 14% 13% 5% 5% 4% 5% 5% 2% 3% 10% 100%2023年(111月）4252 1015 2489 1886 1018 810 641 334 445 48 554 889 14381占比 30% 7% 17% 13% 7% 6% 4% 2% 3% 0% 4% 6% 100%Code of this report | 17169。 Copyright Centaline Group, 2023【 供應結構 】 滿足自住兼投資需求的中小戶型產品占比不斷放大，而滿足投資或改善性需求的產品份額則持續(xù)回落，市場供應結構不斷優(yōu)化。u未來一段時間隨著區(qū)域內大盤的陸續(xù)入市，大量產品供應勢必加劇當下的困頓局面，而在宏觀調控短期內難有松動的政策預期下，市場競爭將日趨白熱化，面臨新一輪洗牌。 Copyright Centaline Group, 2023PART 1：市場環(huán)境分析Code of this report | 15169。 Copyright Centaline Group, 2023營銷執(zhí)行要點MARKETING EXECUTIVEPart Six月度計劃WORK PLANPart Seven附件ANNEXPart Eight營銷難點及關鍵點THEPROBLEM Part Four營銷戰(zhàn)略及策略 MARKETINGBREAKOUTPart Five營銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判SUMMARYPart Three目標、任務與問題THE PORBLEM Part One項目 /產品解讀內部環(huán)境研判INTERNAL ENVIRONMENTPart TwoCONTENTS目錄Code of this report | 13169。 區(qū)域地產開發(fā)滯后，開發(fā)熱度低，屬于非關注區(qū)域Code of this report | 11169。 城市邊緣地帶，周邊較空曠，以工廠、酒店居多，無強勢景觀資源，生活配套缺失，依賴天虹商圈；167。 Copyright Centaline Group, 2023項目不利條件及問題梳理：社區(qū)規(guī)模較?。划a品缺乏亮點；外部配套缺乏；區(qū)域發(fā)展及形象落后167。 Copyright Centaline Group, 2023對項目產品的理解：主流產品；緊湊戶型；性價比高總占地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡容積率 建筑密度 %項目組成5棟 30層高層其中 4棟為 2梯 4戶，其余為 2梯 5戶主力戶型為 90㎡ 以下兩房， 90120㎡ 三房產品品類：首置首改產品產品特點：低總價 功能緊湊 戶型方正 面積段合理 性價比高 城市棲居針對客群： 2540歲，青年之家、青年持家、小小太陽產品類型：主力戶型為 90平米以下兩房、 90120平米三房，外加少量 120平米以上三房。城市發(fā)展趨勢 ：城市未來發(fā)展方向，深惠對接首站，聚購物、娛樂、休閑、辦公、居住為一體化的行政文化中心167。土地區(qū)位 ：惠陽、深圳、大亞灣三城交匯中心167。 向左頂住這根線167。 Copyright Centaline Group, 2023167。 Copyright Centaline Group, 2023營銷執(zhí)行要點MARKETING EXECUTIVEPart Six月度計劃WORK PLANPart Seven附件ANNEXPart Eight營銷難點及關鍵點THEPROBLEM Part Four營銷戰(zhàn)略及策略 MARKETINGBREAKOUTPart Five營銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判SUMMARYPart Three目標、任務與問題THE PORBLEM Part One項目 /產品解讀內部環(huán)境研判INTERNAL ENVIRONMENTPart TwoCONTENTS目錄Code of this report | 7169。 Copyright Centaline Group, 2023銘基項目目標界定與目標分解核心目標：以較合理的價格實現(xiàn)項目的快速銷售， 2023年全年實現(xiàn)銷售額 ，整體銷售率達 60%3月階段目標分解月銷售 (套）累計銷售（套）銷售 %時間 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月50 30 60 40 40 40 50 60 30 3050 80 140 180 220 260 310 370 400 430% % % % % % % % % %Code of this report | 5169。 Copyright Centaline Group, 2023營銷執(zhí)行要點MARKETING EXECUTIVEPart Six月度計劃WORK PLANPart Seven附件ANNEXPart Eight營銷難點及關鍵點THEPROBLEM Part Four營銷戰(zhàn)略及策略 MARKETINGBREAKOUTPart Five營銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判SUMMARYPart Three目標、任務與問題THE PORBLEM Part One項目 /產品解讀內部環(huán)境研判INTERNAL ENVIRONMENTPart TwoCONTENTS目錄Code of this report | 3169。在獲得中原地產書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。Code of this report | 1169。 Copyright Centaline Group, 2023本報告僅供客戶內部使用。逆市下的取勝之道 —— 銘基項目營銷執(zhí)行報告惠州中原事業(yè)一部營銷 D組 Code of this report | 2169。 Copyright Centaline Group, 2023Target 目標目標界定與分解 問題初判目標、任務與問題Code of this report | 4169。 Copyright Centaline Group, 2023銘基項目問題初判? 宏觀市場低迷，調控政策趨緊，客戶觀望情緒濃厚，區(qū)域市場面臨項目集中放量，產品同質化嚴重，競爭激烈，銷售壓力較大? 區(qū)域營銷渠道以聯(lián)動拉客為主，在目前惠灣市場優(yōu)質大盤眾多，項目無明顯競爭優(yōu)勢，三級聯(lián)動費用飆漲，聯(lián)動效果明顯下降的現(xiàn)實下， 如何拓展其他渠道，以保證項目穩(wěn)定走量? 項目所在區(qū)域屬于城市邊緣地帶，居住氛圍尚未形成，配套缺失，項目規(guī)模較小，容積率較高，戶型均為市場主流的緊湊型產品，客戶定位要求更加精準?外部挑戰(zhàn)? 內部挑戰(zhàn)? 營銷挑戰(zhàn)123Code of this report | 6169。 Copyright Centaline Group, 2023Interpretation 解讀土地屬性研判 產品理解 問題梳理項目 /產品解讀價值挖掘Code of this report | 8169。 167。 深圳大亞灣惠陽本案白云路金惠大道土地屬性研判：三城中心；城市邊緣；干道物業(yè)167。土地區(qū)位等級 ：城市邊緣地帶，臨城市主干道167。區(qū)域地產發(fā)展關鍵詞 ：滯后、非關注、配套缺失、居住氛圍未形成、地緣優(yōu)勢城市向東發(fā)展 Code of this report | 9169。戶型方正，功能布局合理，戶戶都有飄窗、大陽臺贈送，梯戶比較低，舒適性較好首批產品類型： 2棟 30層（ 12層裙樓商業(yè)） 2梯 5戶，以 90平米以下二房和 90120平米三房為主3214 5Code of this report | 10169。 社區(qū)規(guī)模較小，產品線較單一，戶型設計缺乏亮點；167。 人口結構單一，原住民較少，人氣不足，居住氛圍尚未形成，人流少；167。 Copyright Centaline Group, 2023項目價值挖掘：以產品為基點，挖掘多重價值本項目1234地緣優(yōu)勢 ：惠陽、 深圳、大亞灣三城交匯中心，距深圳坑梓僅 5分鐘車程， 深惠連接首站，地理優(yōu)勢明顯 區(qū)域未來發(fā)展 ：項目毗鄰新中心區(qū)， ，集購物、娛樂、休閑、辦公、居住于一體，項目 5分鐘車程內可享受新中心區(qū)所有配套，未來城市中心向東發(fā)展趨勢明顯便捷交通 ：項目臨城市主干道— 金惠大道，通達性較高，連接深圳坑梓、大亞灣、惠陽中心區(qū)，深汕高速公路、沿海高速公路、莞惠高速公路、城市輕軌、深汕公路、惠州城際公路均可到達本項目高性價比產品 ：產品的面積段控制較好，戶型以緊湊型的 23房為主，總價較低，對深圳客戶有較強吸引力Code of this report | 12169。 Copyright Centaline Group, 2023Judge 研判市場環(huán)境分析 客戶需求分析 項目競爭分析營銷環(huán)境研判研判總結Code of this report | 14169。 Copyright Centaline Group, 2023u09年以來，惠陽區(qū)商品房供求逐漸向 6090平米的中小戶型集聚，其中 7080平米兼具自住與投資功能的二房產品受到市場追捧，供求活躍，產品結構不斷優(yōu)化?；蓐枠鞘凶兓汗┣蠼Y構優(yōu)化 市場競爭加劇Code of this report | 16169。20% ——37% 19% ——10% 2023年以來，主打深圳投資客的小戶型產品走勢平穩(wěn)，而隨著惠陽作為深圳東第二居所概念的強化，兼具投資與自住功能的 7080平米二房產品日趨活躍。 Copyright Centaline Group, 202331% ——48% 18%——7%【 成交結構 】 中小戶型受到市場青睞，成為主流產品，大戶型產品成交逐年萎縮，市場成交迎來調整期。出售年份 60平米以下 6070平米 7080平米 8090平米 90100平米 100110平米 110120平米 120130平米 130140平米 140144平米 144180平米 180平米以上 總計2023年 1279 513 875 846 861 414 231 377 360 108 409 825 7098占比 18% 7% 12% 12% 12% 6% 3% 5% 5% 2% 6% 12% 100%2023年 1340 757 796 1128 686 365 244 560 330 82 327 907 7522占比 18% 10% 11% 15% 9% 5% 3% 7% 4% 1% 4% 12% 100%2023年（111月） 1673 872 2070 1402 770 558 263 264 405 131 187 453 9048占比 18% 10% 23% 15% 9% 6% 3% 3% 4% 1% 2% 5% 100%Code of this report | 18169。長期以來深深依賴深圳市場的惠陽樓市，在產品打造方面均優(yōu)先考量投資性需求，從而催生了當下相對畸形的存量結構 。 Copyright Centaline Group, 2023【 成交價格 】 近年來，受深圳客大舉溢入的影響，惠陽區(qū)房價一路高歌猛進，