【正文】 ...... 27 四、商業(yè)開盤強(qiáng)銷期和持續(xù)銷售期 ................................................................... 29 2 第一部分：市場簡析 第一章：宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn) 市場分析 一、池州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 池州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平分析 近年來，隨著池州“十一五”規(guī)劃的逐步實(shí)施 、 交通建設(shè)的大幅改觀和旅游業(yè)的發(fā)展，池州市經(jīng)濟(jì)狀況始終保持 著 高速平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢， GDP 增長連年超過 10%， 城市居民可支配收入也 不斷增長 ， 在安徽省各市中處于領(lǐng)先水平。 2020 年，雖受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)、房市低迷等不利因素影響，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持良好的增長勢頭，全年 GDP保持高達(dá) 16%的增幅。 3 小結(jié)： 世界 經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來的影響已經(jīng)有所呈現(xiàn)，預(yù)計(jì) 09年池州市 GDP增幅將低于過去數(shù)年，在 這種情況下 ，擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)消費(fèi)“保增長”的要求變的十分急迫。 此外，據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)資料顯示，池州市居民存款余額大幅增長，伴隨著相關(guān)政策出臺(tái)及市場復(fù)蘇，合理引導(dǎo)居民消費(fèi)和投資，尤其是房 地 產(chǎn)投資，將成為保證經(jīng)濟(jì)增長的重點(diǎn)。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)顯示， 2020年，池州市區(qū)共出讓經(jīng)營性用地 37宗，出讓面積約 3090畝，涉及金額 。成交均價(jià)也增長了 %。 4 池州市 20202020 年各類商品房成交情況（面積） 從成交面積來看， 2020年池州市住宅類用房共計(jì)成交 ㎡，占總成交面積的 60%以上，比 2020年下降了 26%，商業(yè)類用房則比 2020年增長了近 300%。 5 小結(jié)：近期池州市房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)出一定的回暖趨勢，但不具有普遍意義，而是表現(xiàn)出優(yōu)者更優(yōu)，差者更差的兩極分化局面。因此在沒有扭轉(zhuǎn)局面的利好性政策出臺(tái)刺激投 資的情況下，預(yù)計(jì) 09年房地產(chǎn)投資金額不會(huì)發(fā)生大的增長，但由于 07年和 08年成交土地的開發(fā)，商品房供應(yīng)將進(jìn)一步加大。 小結(jié)：池州市商業(yè)地產(chǎn)市場整體雖 然呈現(xiàn)出成交走高的趨勢，但具體到各項(xiàng)目來說，呈現(xiàn)出冷熱不均的情況，前期 開發(fā) 的 一些規(guī)模較大的中低檔商業(yè)、社區(qū)商業(yè)，目前空置較 為 嚴(yán)重 ，反之地理?xiàng)l件優(yōu)越，賣點(diǎn)特色突出的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目受到市場的搶購和追捧，借勢長江路遠(yuǎn)景及商之都價(jià)值，提升產(chǎn)品價(jià)值是 本 項(xiàng)目銷售的關(guān)鍵。隨著 城市 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、《池州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（ 20202020）》的持續(xù)推進(jìn)實(shí)施， 自 2020 年底開始，站前區(qū)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，形成了以專業(yè)批發(fā)市場形態(tài) 6 為核心的站前區(qū)商圈，與此同時(shí)以長江路沿線為主的老城區(qū)不斷涌現(xiàn)新項(xiàng)目，其中以商之都大型商業(yè)項(xiàng)目為中心沿長江路兩邊延 伸，形成了以新興商務(wù)形態(tài)為主的核心商圈（簡稱商之都商圈，下同）。目前西街商圈依舊保持著其池州第一商業(yè)口岸的地位，但是可以預(yù)見，隨著城市的發(fā)展演變，今后以商之都為核心新興商務(wù)核心商圈將成為池州新城市商業(yè)中心。但 其 交通、規(guī)劃、破舊房屋等各種歷史和現(xiàn)實(shí)因素，再加上該商圈內(nèi)的土地已是捉襟見肘，使其在區(qū)域的發(fā)展遠(yuǎn)景上不具備競爭優(yōu)勢，面臨被高起點(diǎn)規(guī)劃的、功能領(lǐng)先的、新興的城市核心商圈替代的威脅。 可發(fā)展因素 土地稀缺，發(fā)展空間有限，地價(jià)高，提高物業(yè)商家進(jìn)入門檻，加大經(jīng)營投資難度和風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)潛力 西街商圈 長江中路 翠柏路，整合商業(yè)空間增量，突出規(guī)模優(yōu)勢 物業(yè)吸引力 杏村西街、秋浦花園、時(shí)代廣場目前具有較大商業(yè)價(jià)值，吸引力強(qiáng) 綜合評(píng)析 核心業(yè)態(tài)檔次較全，規(guī)模較大，有固定客戶群；經(jīng)營商家數(shù)量多，業(yè)態(tài)多樣化，品齊全，地處傳統(tǒng)商業(yè)地塊，知名度高，吸引 力強(qiáng)；擁有商業(yè)步行街，目前購物環(huán)境好于其它商圈。商之都商圈是高起點(diǎn)的、功能領(lǐng)先的、新興商務(wù)商圈。 商之都商圈商業(yè)狀況 經(jīng)營行業(yè) 百貨商場、大型超市、酒店寫字樓 商業(yè)特色 企業(yè)機(jī)構(gòu)，商務(wù)環(huán)境突出，綜合性購物廣場 業(yè)態(tài)分布 大型超市、百貨為主 月租金水平 目前 20100 元 /m2 消費(fèi)群 商務(wù)白領(lǐng)、私營業(yè)主、周邊涉外人群、普通消費(fèi)群（主要是超市消費(fèi)） 主要消費(fèi)年齡 2550 歲 主要消費(fèi)群體月平均收入 15004000 元 總體平均提袋率 目前較少 交通便利性 交通可達(dá)性較好，停車方便 人流狀況 形成后預(yù)計(jì) 4 萬 /日 市政規(guī)劃 綜合購物商業(yè)街；對沿線店鋪改造 可發(fā)展因素 整體規(guī)劃起點(diǎn)高；商業(yè)配套功能領(lǐng)先； 道路通達(dá)性好； 開發(fā)潛力 眾多大體量綜合項(xiàng)目落戶，形成商業(yè)集群 物業(yè)吸引力 安徽商業(yè)旗艦商之都在池城具有不可替代的號(hào)召力 綜合評(píng)析 商圈處于興建過程中，人氣和商業(yè)氛圍尚不濃厚。 站前區(qū)商圈（專業(yè)批發(fā)市場商圈） 站前區(qū)商圈主要位于站前區(qū)的南部，結(jié)合站前區(qū)內(nèi)的站前廣場布置，作為池州市未來主要的客貨流集散地，具有較強(qiáng)的窗口功能， 體現(xiàn)一定的城市商業(yè)特色，同時(shí)結(jié)合物流園區(qū)形成 了產(chǎn)業(yè)批發(fā)專業(yè)店與專賣店（市場）。 站前區(qū)商圈 商業(yè)狀況 經(jīng)營行業(yè) 家居裝飾城、汽車及配件專賣店、小商品市場、服飾百貨、酒店 商業(yè)特色 以家居裝飾商品、小商品、服飾百貨等專賣批發(fā)為主；酒店 業(yè)態(tài)分布 以家居裝飾商品、汽車及配件、服飾百貨酒店為主 月租金水平 15100 元 /m2 交通便利性 交通可達(dá)性好，停車方便 10 人流狀況 形成后預(yù)計(jì) 萬 /日 市政規(guī)劃 園區(qū)商務(wù)區(qū)路網(wǎng)工程建設(shè) ；打造物流商貿(mào)中心 可發(fā)展因素 便捷的交通優(yōu)勢；城市窗口功能；政府的規(guī)劃；開發(fā)空間大 開發(fā)潛力 按政府規(guī)劃，站前區(qū)地塊較多，開發(fā)空間較大，目前已有大量的項(xiàng)目 上市，包括專業(yè)批發(fā)市場、酒店、辦公公寓等。 小結(jié)：綜合分析池州 的 三大主力商圈概況，可以看出西街商圈以最多的商家數(shù)量、絕對人流量優(yōu)勢、強(qiáng)大的商業(yè)輻射能力、良好的經(jīng)營狀況引領(lǐng)目前池州主力商圈之首。 11 二、區(qū)域主要商業(yè)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目基本情況分析 徽商城站前區(qū)專業(yè)市場為核心的綜合型項(xiàng)目140000 30 100 633 354 30% 2078元/㎡一期規(guī)劃為專業(yè)市場區(qū)和倉儲(chǔ)物流區(qū)，1 20號(hào)樓（）于08年12月全部封頂。無上海城站前區(qū) 專業(yè)市場 13000020 80，300 400 522 254 33% 5102元/㎡政 府 重 點(diǎn) 招 商 引 資 項(xiàng) 目 ， 規(guī) 劃 有 四星 級(jí) 賓 館 、 物 流 信 息 中 心 、 物 流 配送 中 心 、 商 務(wù) 辦 公 、 酒 店 式 公 寓 、家 庭 旅 館 、 餐 飲 休 閑 廣 場 、 大 型 超市 、 旅 游 商 品 服 務(wù) 區(qū) 等 。無百匯廣場站前區(qū)專業(yè)市場為核心的綜合型項(xiàng)目47145 40 90 504 138 65% 2939元/㎡政 府 重 點(diǎn) 市 場 建 設(shè) 項(xiàng) 目 ， 目 前 已 全部 竣 工 ， 總 體 布 局 6 區(qū) 20 棟 ， 分 商 務(wù)辦 公 區(qū) 、 精 品 展 示 區(qū) 、 汽 車 配 件 區(qū)、 五 金 燈 具 區(qū) 、 裝 飾 建 材 區(qū) 、 物 流倉 儲(chǔ) 區(qū) 。 精 品 展 示 區(qū) 雙 層 層 高 均 6米 ； 其 它 各 區(qū) 一 層 層 高 6 米 ， 二 層 層高3米，進(jìn)深8 14米。 以 “ 汽 車 生活 ” 為 主 題 ， 涵 蓋 汽 車 貿(mào) 易 、 維 修服 務(wù) 、 商 務(wù) 辦 公 等 業(yè) 務(wù) 。 1 層 為 商 業(yè) ，層高6米，2 6層為辦公。無財(cái)富廣場長江南路與翠微路交匯處商務(wù)樓 15907 約100 未開盤 0 未公布 0 未出項(xiàng) 目 共 20 層 ， 其 中 1 2 層 為 商 業(yè) 門面 ， 建 筑 面 積 為 1380 平 米 ； 3 20 層為 商 務(wù) 樓 純 寫 字 樓 ， 建 筑 面 積 為14527平米。而這些項(xiàng)目商業(yè)主力面積區(qū)間較小，總價(jià)較低等特點(diǎn)。 區(qū)域主要在售商業(yè)項(xiàng)目小結(jié)： ? 目前在售商業(yè)項(xiàng)目主要分布在站前區(qū)，而老城區(qū)長江路沿線也即將有眾多的項(xiàng)目商業(yè)上市亮相，這也反映了池州政府的城市發(fā)展規(guī)劃及土地出讓重點(diǎn)區(qū)域選擇。即將上市亮相的眾多長江路沿線項(xiàng)目以商務(wù)辦公商業(yè)為主。 ? 區(qū)域在售商業(yè) 差價(jià)較大，一方面與商鋪的口岸價(jià)值有較大關(guān)系，二方面也受到商鋪的戶型與定位準(zhǔn)確性有很大的關(guān)系， 專業(yè)批發(fā)市場和社區(qū)型商業(yè)相對城市型商業(yè)較低，而面積較小的商鋪價(jià)格相對較高。 第二部分：項(xiàng)目分析與定位 第一章：項(xiàng)目商圈（商之都商圈）定位 一、項(xiàng)目商圈市場價(jià)值定位 前文已對目前池州三大主力商圈進(jìn)行了簡單的概述，三大商圈各有特點(diǎn)優(yōu)勢，下面從城市地 位、區(qū)域影響力、商圈發(fā)展趨勢和消費(fèi)價(jià)值進(jìn)行分析，最后得出項(xiàng)目商圈市場價(jià)值定位。 ? 商圈物業(yè)檔次較高，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，檔次較高，層次性較強(qiáng)，滿足整體中高端主流消費(fèi)者生活服務(wù)需求。 ? 項(xiàng)目臨主要交通要道長江中路和百牙路，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通動(dòng)線合理便捷，商業(yè)臨街展示面大。 ? 目前項(xiàng)目商圈還不成熟，大量的項(xiàng)目還未建成開業(yè)，配套設(shè)施還不完善，商業(yè)人氣不足，尤其靠百牙路一側(cè)。 ? 項(xiàng)目商業(yè)體量較小，其上為辦公公寓樓，難以在市場客戶脫離社區(qū)型商業(yè)概念，造成 一定價(jià)格抗性。 ? 項(xiàng)目商業(yè)主力面積較大，總價(jià)較高，投資門檻較高，目標(biāo)客戶層較窄。 16 ? 項(xiàng)目商圈大量物業(yè)的建成運(yùn)營，尤其商之都建成開業(yè)，將為商圈帶來大量商業(yè)人氣，帶動(dòng)項(xiàng)目商圈高速發(fā)展。 ? 項(xiàng)目的領(lǐng)先建成，為項(xiàng)目商業(yè)人氣聚集和投資潛力提供了優(yōu) 勢條件。 ? 因區(qū)域內(nèi)大量項(xiàng)目上市，將影響項(xiàng)目商業(yè)人氣和分流