【正文】 推廣，我們可以趨利避害； T(威脅 )：政策的持續(xù)出臺，市場競爭的日趨激烈。快速回籠資金，減輕開發(fā)商資金壓力。 ? 低碳技術以及先進的安防設施大量利用，是他們的特色。 ? 建議： ? 在本項目的優(yōu)勢之上，要更改建筑風格，使之更為大氣，風格更為流暢、明朗； ? 戶型設計要精心考慮，建議在多處面積的前提下，盡量合理； ? 營銷推廣要出新，提高人員素質，注重媒介的選擇和投入。 2）生態(tài)的、和諧的（環(huán)境） 生命在于回歸，本項目注重小區(qū)內外園林的營造，尊重自然，因地制宜的配搭種植各類植物，建筑用料上使用環(huán)保用材，建筑外觀采用柔和繽紛的自然色彩，全力體現(xiàn)自然生態(tài)之美，景觀與建筑的交融式設計，互融互生，為住戶創(chuàng)造景致天然的居住環(huán)境，亦為鷹城增添一道美麗的風景線； 3）繽紛的（設施） 社會越往前發(fā)展，人的需求也就越有個性化，每個人每個時段都會有不同的需求，本項目充分尊重客戶的需要，在小區(qū)設置各類配套設施，包括尊貴會所、商業(yè)街、開放式廣場等，配套設施完善，滿足各種生活需求，享受繽紛生活樂趣，令業(yè)主悠哉游哉，足不出戶，不暇外求； 4）休閑的（生活模式） 生命是一首詩，本項目提倡的是生活的舒態(tài)與寫意，早上您可以到站河邊或者生態(tài)園健身徑跑跑步，白天可以到河邊垂釣，傍晚時分，您可以與心愛之人河邊漫步，共賞晚霞落日，生活是多么的休閑； 24 概念塑造 2 5）親情的（情感） 本項目把小區(qū)看成是一個大家庭，以業(yè)主成朋友為榮，以您為圓心，以業(yè)主為尊，提供個性化的服務，充分考慮業(yè)主的各種需求，成為您成功路上的“賢內助”； 6）情趣的、人文的（文化品味） 本項目提倡的是高品質、高品味，巧妙的將中國傳統(tǒng)人文文化融入小區(qū)規(guī)劃與景觀小品上，并有機的實現(xiàn)人景互動，漫步其中，仿如畫中，萬千美感，只可意會，妙不可言。 8）立體的（泛景觀） 本項目景觀應該是立體的，第一層山水景觀，第二層小區(qū)主軸景觀，第三層組團景觀，第四層庭前屋后景，處處有景，方方有勝。 ? 二者的有機結合，將使樓盤形象更為豐滿和生動，有效促動樓盤價值最大化。 ? 最美景觀：千畝生態(tài)園，坡地微地形、水系、名貴樹種、雕塑。 建筑樓體：全開放式的通道設計，電梯大堂、中庭、弓形陽臺、錯層圍欄、造形、建筑局部外立面等，無處不洋溢著現(xiàn)代、優(yōu)越的藝術氛圍。并將景觀引入室內，組團式的布局恰好構成互相支持、互相促進的完美居住經典。 32 廣告語 4 主賣點訴求 3—— 貼心保姆式物業(yè)、智能養(yǎng)生住宅 英式金牌物管， 24小時人性尊崇體驗 ， 采用酒店式服務模式，實施專業(yè) 24小時物管服務，為居住者解決各類生活問題，令服務更加貼近和人性化；星級服務標準，定制專屬服務菜單，彰顯尊崇身份。 33 廣告語 4 主賣點訴求 4—— 魔變空間、舒適無限 首創(chuàng)稀缺“立體魔變戶型”，買一層送一層，買一房得三房，輕松改變您單調的平層生活 。 動靜分區(qū)，干濕分離，嚴謹布局，大開間，小進深，多樣化的戶型產品，保證了個人隱私。 ? 實至名歸，有較強的排他性。 一城雙水岸 一窗兩公園 ? 契合水的賣點，契合大盤氣勢 ?突出景觀優(yōu)勢； ? 簡潔易懂、有音律感，朗朗上口，易于傳播； 城市繁華第 水岸豪人家 廣告語 7（廣告口號） 37 備 選 在生態(tài)陽臺上擁抱生態(tài)山水； 我的家，也是我的天下； 我的家，有兩個公園 觀山觀水觀天下； 窗外，是風景更是成就； 有的風光，專為成功人士度身打造； 一個看得見風景的房間； 智者，自會高瞻遠矚； 價值，在于發(fā)現(xiàn)； 盡現(xiàn)高品質生活； 1居住品質的空中革命； 1高人自有高見； 1君臨天下，獨享壯麗江景； 38 價格篇 如何準確定價關系到項目去化速度和開發(fā)商收益的高低！ 05 39 ? 平價入市，站穩(wěn)腳跟，逐步拉升 ? 以具有誘惑的價格入市，形成聚焦，逐步拉升價格； ? 一房一價，好房優(yōu)價，特房特價 ? 用價格來對產品及客戶進行區(qū)隔，一房一價，給客戶帶來唯一感和價值感； ? 根據較好的位置，制定高價位房源，后期特價房策略； ? 小幅頻漲，及時變化，總價策略 ? 根據蓄客量、成交量及客戶反映等綜合因素適時調整價格，但每次上調幅度在 50元 /平方米左右，用總價進行市場 價格策略 1 高 唱 平 開 平 開 高 走 40 價格策略 2 提價手法 —— 銷售推動模式 銷售分期推進，分期提價 階段銷售任務達成，根據銷售進展調價 —— 以價格調幅和調頻，調節(jié)樓盤在市場的動態(tài)適應性 根據競爭各案價格變化機動性提價 根據銷售去化房源特征，有目的提價 —— 工程進度模式 項目價格走高依據工程進展主要可分為 5階段： 項目形象包裝、賣場包裝準備就緒 現(xiàn)房交付 主體施工到地面一至三層 項目封頂 主體竣工 項目動工 41 ? 虛價上浮策略 ? 具體指已經銷售過的房源采取虛價上浮的形式，營造物業(yè)升值的現(xiàn)象。 ? 分戶定價策略 ? 據位置、朝向、景觀等綜合因素，實現(xiàn)“一房一價”，以此確保開發(fā)企業(yè)和消費者的共同利益。 ◎ 已奠定一定的事業(yè)基礎 ◎ 具備一定的經濟能力 ◎ 年齡介乎 30— 45歲之間 ◎ 家庭年收入在 5萬元以上 ◎ 文化素質高，一般擁有較高的學歷 45 推廣篇 如何利用媒介塑造品牌形象，快速積累客戶？ 07 46 導 入 整合推廣工作鏈 元素 設計 傳播 印象 形象 47 企業(yè)品牌的認知開始進行。 8月 9月 10月 11月 延續(xù)品牌的關注度和老業(yè)主的情感溝通 。 8— 12月推廣要點 導 入 48 導 入 我們樹立了什么樣的形象 取決于我們經營了什么樣的印象 49 導 入 那 么 我們需要什么樣的形象 50 導 入 現(xiàn)在我們回到產品本身的定位 ： 35萬㎡ 雙水岸 世界生態(tài)人居示范區(qū) 51 媒體組合策略 媒體總策略為 ———— 針對項目認知： 采取圍墻 、 道旗 、 導示牌 、 廣告牌 、售樓中心 、 營銷廣場 、 樣板間包裝 、 電視 、網絡 、 公交車體車站廣告 、 房展會或其它定點場所派發(fā)資料等形式 52 媒體組合策略 媒體總策略為 ———— ? 針對形象推廣： 采取報紙軟性廣告、平面廣告、網絡廣告或軟廣告形式 ? 針對公關活動：以公關活動 、 報紙新聞為主要形式 ? 針對售賣信息以道路條幅 、 報紙平面廣告為主 53 媒體組合策略 廣告組合策略為 ———— 報紙廣告： 以《平頂山晚報》為主，根據銷售情況選擇《大河報》夾帶投放軟硬廣告。 B．墻外設綠化花帶盆景。 57 現(xiàn)場包裝策略 工地形象包裝 園林環(huán)藝區(qū) —— 設各類不銹鋼藝術牌和物業(yè)管理牌飾 。 62 現(xiàn)場包裝策略 銷售手段包裝 ① 硬件類 A ． 兩 部 看 房 專 車 ， 車身噴繪 廣告 ， 兩部電瓶車 B． 售樓部內多媒體演示系統(tǒng) C． 背景音樂系統(tǒng) 63 現(xiàn)場包裝策略 銷售手段包裝 ② 軟件類