【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，可以看出西街商圈以最多的商家數(shù)量、絕對(duì)人流量?jī)?yōu)勢(shì)、強(qiáng)大的商業(yè)輻射能力、良好的經(jīng)營(yíng)狀況引領(lǐng)目前池州主力商圈之首。而以商之都為核心的商之都商圈以其高起點(diǎn)的規(guī)劃、功能領(lǐng)先的配套等優(yōu)勢(shì)，隨著眾多地標(biāo)建筑的呈現(xiàn)，商之都商圈的正在崛起，也將為毗鄰商之都的尚華國(guó)際帶來(lái)巨大的投資價(jià)值。 11 二、區(qū)域主要商業(yè)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目基本情況分析 徽商城站前區(qū)專業(yè)市場(chǎng)為核心的綜合型項(xiàng)目140000 30 100 633 354 30% 2078元/㎡一期規(guī)劃為專業(yè)市場(chǎng)區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)，1 20號(hào)樓（）于08年12月全部封頂。招商業(yè)態(tài)為服裝區(qū)、百貨區(qū)、電器區(qū)、文具市場(chǎng)區(qū)。無(wú)上海城站前區(qū) 專業(yè)市場(chǎng) 13000020 80，300 400 522 254 33% 5102元/㎡政 府 重 點(diǎn) 招 商 引 資 項(xiàng) 目 ， 規(guī) 劃 有 四星 級(jí) 賓 館 、 物 流 信 息 中 心 、 物 流 配送 中 心 、 商 務(wù) 辦 公 、 酒 店 式 公 寓 、家 庭 旅 館 、 餐 飲 休 閑 廣 場(chǎng) 、 大 型 超市 、 旅 游 商 品 服 務(wù) 區(qū) 等 。 包 括 兩 棟21 層 高 層 、 四 個(gè) 休 閑 廣 場(chǎng) 、 步 行 街以 及 兩 個(gè) 大 型 地 下 停 車 庫(kù) 等 ， 項(xiàng) 目將于09年8月以前全部建成。無(wú)百匯廣場(chǎng)站前區(qū)專業(yè)市場(chǎng)為核心的綜合型項(xiàng)目47145 40 90 504 138 65% 2939元/㎡政 府 重 點(diǎn) 市 場(chǎng) 建 設(shè) 項(xiàng) 目 ， 目 前 已 全部 竣 工 ， 總 體 布 局 6 區(qū) 20 棟 ， 分 商 務(wù)辦 公 區(qū) 、 精 品 展 示 區(qū) 、 汽 車 配 件 區(qū)、 五 金 燈 具 區(qū) 、 裝 飾 建 材 區(qū) 、 物 流倉(cāng) 儲(chǔ) 區(qū) 。 商 務(wù) 辦 公 區(qū) 5 層 ； 商 業(yè) 用 房為 2 層 。 精 品 展 示 區(qū) 雙 層 層 高 均 6米 ； 其 它 各 區(qū) 一 層 層 高 6 米 ， 二 層 層高3米，進(jìn)深8 14米。無(wú)國(guó)際汽車城站前區(qū) 專業(yè)市場(chǎng) 40000 約200 294 217 17%2429元/㎡（臨街商鋪8000元/㎡）規(guī) 劃 建 筑 6 棟 ， 設(shè) 有 地 上 大 型 停 車 場(chǎng)3 個(gè) ， 共 計(jì) 萬(wàn) 平 米 。 以 “ 汽 車 生活 ” 為 主 題 ， 涵 蓋 汽 車 貿(mào) 易 、 維 修服 務(wù) 、 商 務(wù) 辦 公 等 業(yè) 務(wù) 。 1 樓 建 筑主 體 為 框 架 結(jié) 構(gòu) ， 柱 距 米 ， 總 建筑 面 積 約 19501 平 米 。 1 層 為 商 業(yè) ，層高6米，2 6層為辦公。未出和泰星城三期東湖路與清風(fēng)路交匯處商住樓 38000 70 80 548 260 45% 6822元/㎡集 商 業(yè) 、 辦 公 、 住 宅 于 一 體 ， 商 業(yè)分 為 商 場(chǎng) 和 商 鋪 ， 商 場(chǎng) 以 招 商 為主 ； 商 鋪 為 沿 街 和 內(nèi) 街 兩 種 ， 沿 街商 鋪 均 價(jià) 約 9000 元 / ㎡ ， 內(nèi) 街 商 鋪 約6000元/㎡。無(wú)財(cái)富廣場(chǎng)長(zhǎng)江南路與翠微路交匯處商務(wù)樓 15907 約100 未開盤 0 未公布 0 未出項(xiàng) 目 共 20 層 ， 其 中 1 2 層 為 商 業(yè) 門面 ， 建 筑 面 積 為 1380 平 米 ； 3 20 層為 商 務(wù) 樓 純 寫 字 樓 ， 建 筑 面 積 為14527平米。無(wú)項(xiàng)目概況目前商業(yè)銷售策略區(qū)域主要商業(yè)項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱位置 物業(yè)類別商業(yè)體量㎡主力面積㎡開盤時(shí)間 已售套數(shù) 可售套數(shù) 去化率 商業(yè)均價(jià) 12 主要商業(yè)項(xiàng)目銷售情況分析 1）、 項(xiàng)目月平均銷售率分析 從上圖可以看出，主要在售項(xiàng)目月平均銷售率排在前三位的分別是：徽商城、百匯廣場(chǎng)和上海城項(xiàng)目，其中于 09年 4月底才開盤的徽商城項(xiàng)目取得較好銷售業(yè)績(jī)，這與近期房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇有一定關(guān)系；百匯廣場(chǎng)在站前區(qū)領(lǐng)先建成，在銷售上取得了一定的優(yōu)勢(shì)；上海城項(xiàng)目因規(guī)模和區(qū)域也取得了良好的銷售業(yè)績(jī)。而這些項(xiàng)目商業(yè)主力面積區(qū)間較小，總價(jià)較低等特點(diǎn)。 2）、 項(xiàng)目去化率分析 13 從上圖可以看出，主要在售項(xiàng)目?jī)H有百匯廣場(chǎng)超過(guò)了 50%，去化率為 65%，這說(shuō)明在售項(xiàng)目還剩余較大體量未銷售，加上長(zhǎng)江路沿線和站前區(qū) 區(qū)域即將上市的商之都內(nèi)街、萬(wàn)博綜合樓商業(yè)、世紀(jì)廣場(chǎng)商業(yè)等項(xiàng)目，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)將有較大體量的供應(yīng)，這將為尚華國(guó)際項(xiàng)目商業(yè)的銷售帶來(lái)較大的壓力。 區(qū)域主要在售商業(yè)項(xiàng)目小結(jié)： ? 目前在售商業(yè)項(xiàng)目主要分布在站前區(qū)，而老城區(qū)長(zhǎng)江路沿線也即將有眾多的項(xiàng)目商業(yè)上市亮相，這也反映了池州政府的城市發(fā)展規(guī)劃及土地出讓重點(diǎn)區(qū)域選擇。 ? 目前在售商業(yè)項(xiàng)目以站前區(qū)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)為主，老城區(qū)以小體量社區(qū)商業(yè)為主。即將上市亮相的眾多長(zhǎng)江路沿線項(xiàng)目以商務(wù)辦公商業(yè)為主。 ? 目前在售商業(yè)項(xiàng)目去化速度較慢，去化率不高，這說(shuō)明在區(qū)域市場(chǎng)有限容量下， 商業(yè)供應(yīng)體量已大大超出了市場(chǎng)需求，造成商業(yè)存量增加。 ? 區(qū)域在售商業(yè) 差價(jià)較大，一方面與商鋪的口岸價(jià)值有較大關(guān)系，二方面也受到商鋪的戶型與定位準(zhǔn)確性有很大的關(guān)系， 專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和社區(qū)型商業(yè)相對(duì)城市型商業(yè)較低，而面積較小的商鋪價(jià)格相對(duì)較高。 ? 目前區(qū)域 在售商業(yè)項(xiàng)目 基本沒有 特別的 招商和 銷售 推廣 手法， 這為尚華國(guó)際項(xiàng)目商業(yè)銷售推廣提供了創(chuàng)新的機(jī)會(huì)。 第二部分：項(xiàng)目分析與定位 第一章：項(xiàng)目商圈（商之都商圈）定位 一、項(xiàng)目商圈市場(chǎng)價(jià)值定位 前文已對(duì)目前池州三大主力商圈進(jìn)行了簡(jiǎn)單的概述，三大商圈各有特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，下面從城市地 位、區(qū)域影響力、商圈發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)價(jià)值進(jìn)行分析，最后得出項(xiàng)目商圈市場(chǎng)價(jià)值定位。 項(xiàng)目分析 西街商圈 站前區(qū)商圈 商之都商圈 城市地位 城市發(fā)展自然形成 城市規(guī)劃中形成的，未來(lái) 享有區(qū)域規(guī)劃政策優(yōu)勢(shì)，在 14 的，池城傳統(tǒng)的常態(tài)生活?yuàn)蕵飞倘? 池城主要客貨流集散地，以產(chǎn)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)為主的商圈 城市發(fā)展中形成，規(guī)劃起點(diǎn)高、功能齊全領(lǐng)先的新興商務(wù)和一站式生活服務(wù)商圈 區(qū)域影響力 目前較強(qiáng) 一般 未來(lái)較大 商圈發(fā)展趨勢(shì) 受建筑規(guī)劃現(xiàn)狀、城市空間關(guān)系、交通動(dòng)線和商業(yè)配套服務(wù)的制約，難有突破性的發(fā)展 因政府規(guī)劃、地塊較多、區(qū)位優(yōu)勢(shì)等具有較大的開發(fā)發(fā)展?jié)摿?，但受池州城市水平、城市位置等因素制約，難以在短期內(nèi)支撐其商業(yè)體量，不具備快速發(fā)展趨勢(shì) 跟隨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體趨勢(shì)，因規(guī)劃政策優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，商圈物業(yè)檔次較高，功能配套領(lǐng)先，隨著商之都的建成開業(yè)，將形成以商務(wù)經(jīng)濟(jì)和一站式生活消費(fèi)商業(yè)集群，服務(wù)輻射全城 消費(fèi)價(jià)值 目前為池城主要生活消費(fèi)地，覆蓋除城市頂級(jí)消費(fèi)者的大部分消費(fèi)群，隨著人均收入的提高，未來(lái)難以滿足中高端客群消費(fèi)要求 受區(qū)位條件、商圈屬性等因素，主要為客流、專業(yè)批發(fā)等間斷性消費(fèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)不豐富，層次 性不強(qiáng)，不滿足城市主流消費(fèi)者生活服務(wù)條件 商圈集中了池城中高端商務(wù)辦公客群，這部分客群具有較高的穩(wěn)定收入，隨著商之都的建成開業(yè)，預(yù)期將集中池城中高端消費(fèi)群，成為輻射全城主流生活消費(fèi)場(chǎng)所 從以上對(duì)三大主力商圈的城市地位、區(qū)域影響力、商圈發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)價(jià)值四個(gè)方面進(jìn)行研究分析得出，商之都商圈市場(chǎng)價(jià)值定位為： 未來(lái)池州領(lǐng)導(dǎo)者地位（而不是追隨者、挑戰(zhàn)者和補(bǔ)缺者地位） 將在城市的發(fā)展中逐步取代西街商圈成為池州第一商圈 二、西街和站前區(qū)商圈對(duì)項(xiàng)目商圈的影響關(guān)系 從前文分析顯示，池州三大主力商圈跟隨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的整體趨勢(shì)，推動(dòng)城市現(xiàn)有商業(yè)格局的演變，同時(shí)相互競(jìng)爭(zhēng)，共同發(fā)展的態(tài)勢(shì)，因這些因素影響著區(qū)域消費(fèi)者取向，投資置業(yè)者決策，從對(duì)三大主力商圈研究分析得出： 15 西街商圈目前主要是在商業(yè)價(jià)值地位對(duì)商之都商圈造成不利影響 而站前區(qū)商圈分流了較大比例的區(qū)域目標(biāo)投資客群 第二章：項(xiàng)目商業(yè)定位 一、項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)： ? 項(xiàng)目商圈具有區(qū)域規(guī)劃政策優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃起點(diǎn)高，功能配套齊全領(lǐng)先，商圈發(fā)展空間較大。 ? 商圈物業(yè)檔次較高，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，檔次較高，層次性較強(qiáng)，滿足整體中高端主流消費(fèi)者生活服務(wù)需求。 ? 項(xiàng)目毗鄰商圈核心商之都，周邊項(xiàng) 目及公共資源融匯商務(wù)辦公、居住、酒店、商業(yè)、休閑娛樂及大量停車系統(tǒng)。 ? 項(xiàng)目臨主要交通要道長(zhǎng)江中路和百牙路，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通動(dòng)線合理便捷，商業(yè)臨街展示面大。 劣勢(shì)： ? 商之都商圈是在城市規(guī)劃發(fā)展過(guò)程中形成的，屬于城市新興商圈，面臨傳統(tǒng)商圈的競(jìng)爭(zhēng)。 ? 目前項(xiàng)目商圈還不成熟，大量的項(xiàng)目還未建成開業(yè)，配套設(shè)施還不完善，商業(yè)人氣不足，尤其靠百牙路一側(cè)。 ? 項(xiàng)目商業(yè)由于在建筑前期未進(jìn)行業(yè)態(tài)定位規(guī)劃，建筑形態(tài)具有一定缺陷，不能滿足一部分業(yè)態(tài)物業(yè)要求。 ? 項(xiàng)目商業(yè)體量較小，其上為辦公公寓樓，難以在市場(chǎng)客戶脫離社區(qū)型商業(yè)概念，造成 一定價(jià)格抗性。 ? 項(xiàng)目商業(yè)一部分商鋪開間進(jìn)深比不合理，開間進(jìn)深比高達(dá) 1： 5，浪費(fèi)空間較大。 ? 項(xiàng)目商業(yè)主力面積較大，總價(jià)較高，投資門檻較高，目標(biāo)客戶層較窄。 機(jī)會(huì)點(diǎn)： ? 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和區(qū)域規(guī)劃實(shí)施，將加速商圈格局的演變，這為區(qū)位優(yōu)勢(shì)、起點(diǎn)高和功能領(lǐng)先的項(xiàng)目商圈發(fā)展帶來(lái)契機(jī)。 16 ? 項(xiàng)目商圈大量物業(yè)的建成運(yùn)營(yíng)，尤其商之都建成開業(yè)，將為商圈帶來(lái)大量商業(yè)人氣，帶動(dòng)項(xiàng)目商圈高速發(fā)展。 ? 隨著項(xiàng)目