【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 體會(huì)古代神話中對(duì)美好事物的向往，對(duì)世界思考與理解。 文化： 主題分區(qū)內(nèi)部人流動(dòng)線組織示意圖 F4 F5 餐飲區(qū) 功能區(qū)主要業(yè)態(tài)類型： 配套餐飲 商戶名稱 面積 租金 簽約年限 蒙娜麗紗餐廳 1500 /天 /平米 810年 百萬(wàn)莊 1000 /天 /平米 810年 綠波廊餐廳 1000 /天 /平米 810年 權(quán)金城 1550 /天 /平米 810年 主題分區(qū)內(nèi)部人流動(dòng)線組織示意圖 F5 內(nèi)部裝修風(fēng)格建議 規(guī)劃 ?內(nèi)部色調(diào) 在內(nèi)部色調(diào)的搭配上，應(yīng)以象牙白為主色調(diào)，突出顯示出本項(xiàng)目商業(yè)文化的純凈、素養(yǎng)，亦與古歐洲崇尚白色的古老傳統(tǒng)一脈相承、生生不息。 ?柱子 柱子是建筑體的主要承重構(gòu)件，亦是展現(xiàn)建筑風(fēng)格，體現(xiàn)建筑美感的主要構(gòu)造部件之一，為了迎合本項(xiàng)目的主題精髓，我司就柱子的構(gòu)造形式提出如下建議： 愛(ài)奧尼柱 起源于古希臘愛(ài)奧尼民族，柱高為柱徑的 9至 10倍，柱身有 24個(gè)平齒凹槽，柱頭帶有兩個(gè)渦卷，柱式造型優(yōu)美典雅。 科林斯柱 起源于古希臘科林斯民族，柱高為柱徑的 10倍，柱身有 24個(gè)平齒凹槽，柱頭由毛茛葉飾組成，柱式造型纖巧華麗 ?內(nèi)部鋪位裝潢 內(nèi)部鋪位裝潢應(yīng)統(tǒng)一風(fēng)格，將鋪位的裝潢風(fēng)格與本項(xiàng)目主題風(fēng)格融會(huì)貫通，做到內(nèi)外統(tǒng)一，風(fēng)格一致的要求。 內(nèi)部景觀設(shè)施位臵布局目的性：在本項(xiàng)目商業(yè)內(nèi)部，為了迎合商業(yè)定位主題，營(yíng)造良好的商業(yè)文化氛圍，應(yīng)適當(dāng)在商業(yè)內(nèi)部布臵相應(yīng)景觀設(shè)施，以期取得良好的商業(yè)效果。內(nèi)部景觀設(shè)施在外型選擇上應(yīng)以突出主題分區(qū)特色為主，其目的在于使消費(fèi)者更加深切領(lǐng)略到各主題分區(qū)的文化韻味，突出主題分區(qū)風(fēng)格特色。 位臵布局應(yīng)選擇在各主題分區(qū)的主要出入口及主要人流動(dòng)線等人流量較大處，既可以起到分解人流的作用，又可以起到美觀點(diǎn)綴的作用。 ?內(nèi)部景觀布臵 招商推廣方案 招商市場(chǎng)定位 目標(biāo)商戶的定位 目標(biāo)商戶的定位 1號(hào)樓 主題（業(yè)態(tài)種類） 業(yè)態(tài)種類 地下一層 墨丘利斯 國(guó)際化往來(lái)商品 一層 阿弗洛狄忒 家私、休閑街 二層 樂(lè)購(gòu)廣場(chǎng) 三層 樂(lè)購(gòu)廣場(chǎng) 四層 尼伯龍根之戒 個(gè)性飾品、藝術(shù)空間 五層 尼伯龍根之戒 個(gè)性飾品、蠟燭、炭制品 2號(hào)樓 業(yè)態(tài)種類 業(yè)態(tài)種類 地下一層 墨丘利斯 國(guó)際化往來(lái)商品 一層 阿弗洛狄忒 家私、休閑街、商務(wù)配套 二層 斯巴達(dá)克城 皮具、牛仔、鞋、箱包 三層 斯巴達(dá)克城 皮具、牛仔、鞋、箱包 四層 斯巴達(dá)克城 個(gè)性飾品、藝術(shù)空間 五層 餐飲 中餐、西餐、特色餐飲 目標(biāo)商戶的定位 招商市場(chǎng)定位 租金價(jià)格的定位 本項(xiàng)目租金價(jià)格的制定方法 本項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 商業(yè)體量 （平方米） 租金 （元 /天 /平米） 后現(xiàn)代城 80000 4 易構(gòu)空間 3000 金港國(guó)際 6000 金 海國(guó)際 18000 沿海賽洛城 150000 京都杭城 15000 4 CBD東都 300000 4 本項(xiàng)目同等區(qū)域項(xiàng)目租金水平 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，周邊有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目基本租金都在 /天 /平米，但后邊潛在商業(yè)也是非常集中，如： CBD東都、京都杭城，項(xiàng)目推出的時(shí)間基本與本項(xiàng)目時(shí)間周期差不多。 本項(xiàng)目商戶承租水平 項(xiàng)目 樓層 經(jīng)營(yíng)商戶租金報(bào)價(jià)下限（元 /天 平方米） 經(jīng)營(yíng)商戶租金報(bào)價(jià)上限（元 /天 平方米） 特色服裝 B1\F1 3 6 家私 F1 4 6 休閑餐飲（咖啡、冰淇淋） F1 3 5 商務(wù)服務(wù)配套 F1 4 6 皮具、箱包 F2 4 6 飾品 F4 3 4 毛皮 F3 3 5 珠寶 F4 3 4 鐘表 F3 3 5 大型餐飲 F5 2 經(jīng)營(yíng)商戶租金報(bào)價(jià)范圍 經(jīng)營(yíng)商戶平均租金報(bào)價(jià) ?從整體商業(yè)的規(guī)劃角度考慮，相對(duì)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目，如后現(xiàn)代城、易購(gòu)空間、金海國(guó)際等，本項(xiàng)目的整體規(guī)劃特點(diǎn)明顯，業(yè)態(tài)豐富，主題定位思路明確，因此本項(xiàng)目租金水平應(yīng)該略高于其他項(xiàng)目。 ?商戶租金報(bào)價(jià)與實(shí)際成交價(jià)之間，由于談判方式及后期運(yùn)作的不同，一般而言存在一定的提升空間，這也是我司對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定價(jià)所主要考慮的因素。 本項(xiàng)目租金提升系數(shù) 鑒于以上分析，本項(xiàng)目商業(yè)租金水平相對(duì)區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)租金水平的提升系數(shù)如下表： 提升因素 提升比例 項(xiàng)目整體規(guī)劃 5% 商戶實(shí)際成交價(jià)提升因素 5% 所謂商業(yè)物業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià)，是指本項(xiàng)目商業(yè)在不考慮項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展成熟度、項(xiàng)目運(yùn)作方式等租金價(jià)格的提升因素的條件下，僅僅參照項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)發(fā)展水平及經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)本項(xiàng)目的意向租金狀況，采用數(shù)學(xué)平均方式得到的租金價(jià)格。 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的租金基準(zhǔn)價(jià)，反映了本項(xiàng)目商業(yè)在現(xiàn)有市場(chǎng)靜態(tài)條件下所具備的基礎(chǔ)商業(yè)價(jià)值，同時(shí)，其也是本項(xiàng)目商業(yè)租金價(jià)格計(jì)算的基礎(chǔ)數(shù)值。 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià) 本項(xiàng)目商業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià)含義 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià)計(jì)算 項(xiàng)目 數(shù)值 區(qū)域商業(yè)平均租金（元 /天 平方米） 經(jīng)營(yíng)商戶平均租金報(bào)價(jià)（元 /天 平方米） 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià) （元 /天 平方米） 本項(xiàng)目租金基準(zhǔn)價(jià)（元 /天 平方米） 提升因素 提升比例 提升值（元 /天 平方米） 整體商業(yè)的規(guī)劃 5% 商戶實(shí)際成交價(jià)提升因素 5% 商業(yè)租金總體提升值 本項(xiàng)目商業(yè)租金提升值核算 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)租金均價(jià)定位 表格：本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)租金核算表 計(jì)算方法 數(shù)值 商業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià) （元 /天 平方米） 區(qū)域內(nèi)各主要項(xiàng)目平均租金 + 商業(yè)租金整體提升值 （元 /天 平方米） 租金基準(zhǔn)價(jià) 10%(整體項(xiàng)目規(guī)劃 ) + 租金基準(zhǔn)價(jià) 10%(項(xiàng)目運(yùn)作因素 )+ 租金基準(zhǔn)價(jià) 10%(商戶實(shí)際成交價(jià)因素 ) 商業(yè)租金建議值 (元 /天 平方米） 本項(xiàng)目租金基準(zhǔn)價(jià) +本項(xiàng)目商業(yè)租金提升值 2/)2( 經(jīng)營(yíng)商戶租金報(bào)價(jià)上限經(jīng)營(yíng)商戶租金報(bào)價(jià)下限 ?根據(jù)上述表格，本項(xiàng)目商業(yè)整體平均租金水平確定為： /天 平方米（建面） 。 1號(hào)樓層業(yè)態(tài)租金水平 根據(jù)我司對(duì)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)得出，一般此類商業(yè)物業(yè)按樓層每層遞增 12%18% 1號(hào)樓 — 樓層 主題（業(yè)態(tài)種類） 租金水平（元 /平方米） 遞減比例 或 備注 地下一層 墨丘利斯（國(guó)際化往來(lái)商品） 以 2號(hào)樓租金水平為準(zhǔn) 一層 阿弗洛狄忒（家私、休閑街） 以 2號(hào)樓租金水平為準(zhǔn) 二層 樂(lè)購(gòu)廣場(chǎng) 三層 樂(lè)購(gòu)廣場(chǎng) 四層 尼伯龍根之戒（個(gè)性飾品、藝術(shù) 空間） 根據(jù)市場(chǎng)水平 五層 尼伯龍根之戒（個(gè)性飾品、蠟燭、 木炭制品） 根據(jù)市場(chǎng)水平 根據(jù)我司對(duì)市場(chǎng)此類業(yè)態(tài)種類的了解，制定以上各主題區(qū)的租金水平，經(jīng)過(guò)核算 1號(hào)樓整體租金水平 。 2號(hào)樓層業(yè)態(tài)租金水平 2號(hào)樓 — 樓層 業(yè)態(tài)種類 租金水平（元 /平方米） 遞減比例 地下一層 墨丘利斯（國(guó)際化往來(lái)商品） 基準(zhǔn)值 一層 阿弗洛狄忒（家私、休閑街） 配套（商務(wù)配套） 遞增 13% 二層 斯巴達(dá)克城（皮具、牛仔、鞋） 遞增 13% 三層 斯巴達(dá)克城（皮具、牛仔、鞋） 基準(zhǔn)值 四層 斯巴達(dá)克城（牛仔、珠寶） 遞減 17% 五層 餐飲 根據(jù)市場(chǎng)水平 根據(jù)我司對(duì)市場(chǎng)此類業(yè)態(tài)種類的了解，制定以上各主題區(qū)的租金水平，經(jīng)過(guò)核算 2號(hào)樓整體租金水平 。 2號(hào)樓整體租金水平為 /天 /平米（建筑面積） 招商單元定位 根據(jù)我們對(duì)商戶的市場(chǎng)了解，以下為對(duì)各主題商業(yè)的業(yè)態(tài)種類的鋪位劃分 1號(hào)樓 — 樓層 主題（業(yè)態(tài)種類） 鋪位劃分基本面積（平米