策源-上海市財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告-在線瀏覽
2025-03-11 01:09本頁(yè)面
【正文】 成 ： 綜合樓、公寓式辦公樓、酒店式辦公樓、獨(dú)棟辦公、商業(yè)街 其中 （ 一期 ） ： 綜合樓總建筑面積為 27,106平方米 公寓式辦公樓總建筑面積為 31,942平方米 酒店式辦公樓總建筑面積為 48,168平方米 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合分析 多形態(tài)物業(yè)組合 面積跨度大 商業(yè)設(shè)施完備 商務(wù)配置超前 總體量大 區(qū)域內(nèi)差異規(guī)劃 區(qū)域外超前規(guī)劃 客戶(hù)區(qū)域鎖定 標(biāo)桿性項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi)客戶(hù) 區(qū)域外客戶(hù) AND 區(qū)域性界定 單以區(qū)域客戶(hù)為主體，難以快速去化本案，因此需向外區(qū)域延伸 區(qū)域內(nèi)客戶(hù)類(lèi)型現(xiàn)狀 項(xiàng)目名稱(chēng) 銷(xiāo)售時(shí)間 客戶(hù)類(lèi)型 中環(huán)國(guó)際大廈 2022～ 2022 投資客略多 平盛大廈 2022～ 2022 自用為主 楊浦孵化基地 2022～ 2022 自用為主 海尚杰座 2022 自用為主 復(fù)旦科技園 2022 均為自用 主導(dǎo)客戶(hù) 自用為主 區(qū)域內(nèi)辦公樓宇以自住客戶(hù)為主。 “ 知識(shí)楊浦”的概念號(hào)召下，楊浦區(qū)對(duì)各項(xiàng)目的入住注冊(cè)企業(yè)都有相應(yīng)的政策扶持。 “地方三稅 ” 金額 增值稅返還比例 營(yíng)業(yè)稅返還比例 所得稅返還比例 0~25萬(wàn) % 30% 12% 25~50萬(wàn) % 35% 14% 50~100萬(wàn) % 40% 16% 100~300萬(wàn) % 45% 20% 300~1000萬(wàn) % 50% 24% 區(qū)域客以自用為主 – 區(qū)域客戶(hù)現(xiàn)狀 – 政策扶持因素 稅收優(yōu)惠，吸引了 區(qū)域內(nèi)自用客戶(hù)。 區(qū)域外投資客戶(hù)分析 投資客戶(hù) ? 追求穩(wěn)定的租金收益 ? 注重項(xiàng)目的長(zhǎng)期獲利能力 ? 對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)期的增值能力有一定的期望 ?對(duì)產(chǎn)品內(nèi)部裝修及配套要求相應(yīng)較高，以便于后期租賃 區(qū)域辦公樓常年滿(mǎn)租，租賃狀況穩(wěn)定 五角場(chǎng)的良好規(guī)劃，升值潛力大 本案的高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品配置 區(qū)域條件 ?注重資金回籠的安全性 寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體面趨好 綜合楊浦區(qū)發(fā)展軌跡，該區(qū)域可吸引問(wèn)部分投資，并有足夠的區(qū)域條件滿(mǎn)足需求 客戶(hù)區(qū)域綜合象限圖 區(qū)域客戶(hù) 非區(qū)域客戶(hù) 投資客戶(hù) 小面積客戶(hù) 自用客戶(hù) 較少 【 結(jié)論 】 區(qū)域內(nèi)的自用客戶(hù)因價(jià)格及地段等原因以小面積需求為主； 區(qū)域內(nèi)的投資客戶(hù)數(shù)量較少。如農(nóng)業(yè)銀行楊浦區(qū)支行以及楊浦區(qū)本地的企業(yè)、服務(wù)機(jī)構(gòu)， 對(duì)企業(yè)形象及辦公產(chǎn)品有一定要求 。（集中于科技園區(qū)） ? 對(duì)區(qū)域要求不高， 但注重產(chǎn)品形象 ，對(duì)價(jià)格要求較高的，貿(mào)易類(lèi)、外地公司駐上海辦事處等。 集群式體量 ： 為企業(yè)的擴(kuò)展創(chuàng)造最大化的空間及產(chǎn)品需求，引領(lǐng)知識(shí)楊浦全新的創(chuàng)富時(shí)代 項(xiàng)目整體定位： 首席商務(wù)財(cái)富綜合體 商務(wù)專(zhuān)用停機(jī)坪，速享財(cái)富領(lǐng)空制控權(quán) 知識(shí)集成式創(chuàng)業(yè)中心，睿智達(dá)天下 集群效應(yīng)，樓宇經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)鏈 成本有限，商機(jī)無(wú)限－－財(cái)富局域網(wǎng) 虹膜、掌紋、冰蓄冷－－尖端商務(wù) ,財(cái)富唯先 項(xiàng)目整體核心鏈 問(wèn)鼎物管極致，座享天成商務(wù) 重新整合可利用的資源 前期推廣 關(guān)鍵詞 廣告風(fēng)格：增強(qiáng)整體性 廣告訴求：增強(qiáng)引導(dǎo)性 廣告渠道：增強(qiáng)系統(tǒng)性 產(chǎn)品與客戶(hù)更緊密 客戶(hù)與定位更緊密 定位與廣告更緊密 策源推廣 建議 主基調(diào)風(fēng)格延續(xù) 細(xì)部表現(xiàn)加以補(bǔ)強(qiáng) 突出產(chǎn)品亮點(diǎn) 以整體概念打入市場(chǎng) 分階段引導(dǎo)客戶(hù) 整體概念市場(chǎng)與單棟形象推廣對(duì)比 ? 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)集中 ? 產(chǎn)品跨度大，覆蓋面廣 ? 推廣賣(mài)點(diǎn)豐富 ? 整體形象恢宏 ? 支撐后期單體推廣 ? 賣(mài)點(diǎn)單一，說(shuō)服力不強(qiáng) ? 無(wú)法支撐市場(chǎng)高價(jià) ? 容易造成市場(chǎng)錯(cuò)覺(jué) ? 談化項(xiàng)目整體感 ? 推動(dòng)單體推廣 ? 推廣成本增加 YES NO 整體推廣 單棟推廣 客戶(hù)接受度 客戶(hù)接受度 財(cái)富整體推廣策略 整體推廣策略 分階段推廣策略 第一階段推廣戰(zhàn)術(shù) 第二階段推廣戰(zhàn)術(shù) 整盤(pán)策略解析 推廣節(jié)點(diǎn) 正式開(kāi)盤(pán) 第一 階段：整體形象推廣 完成市場(chǎng)項(xiàng)目總體形象的強(qiáng)勢(shì)塑造 最大程度吸引目標(biāo)客群的關(guān)注 第二階段：?jiǎn)螚澩茝V 對(duì)單棟公寓式辦公產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn)訴求 結(jié)合媒體攻勢(shì) 達(dá)成強(qiáng)銷(xiāo)目的 配合完善的媒體及活動(dòng)組合 強(qiáng)勢(shì)推出整體形象，適時(shí)推出單棟 完成開(kāi)盤(pán)前客戶(hù)積累的蓄勢(shì)高峰 要保證開(kāi)盤(pán)期項(xiàng)目順利銷(xiāo)售，兩階段推廣周期至少需在銷(xiāo)售各道具基本到位后 2－ 3個(gè)月左右的周期， 以此保證客戶(hù)有效積累。致勝有源 整合推廣 軟文轟炸 以財(cái)經(jīng)類(lèi)及專(zhuān)業(yè)類(lèi)媒體 主訴： “ 商務(wù)制空權(quán) ， 唯財(cái)富獨(dú)享 ” 目的：形成市場(chǎng)熱點(diǎn) ， 推動(dòng)業(yè)內(nèi)效應(yīng) ， 形成客戶(hù)影響力 投放選擇：如 《 新浙商 》 、 《 地產(chǎn) 》 、 《 世界經(jīng)理人 》 私有渠道投遞 主訴： “ 以財(cái)富的速度定義恒隆的高度 ” 目的：吸引投資客 投放選擇： 如明源數(shù)碼庫(kù) 、 復(fù)地會(huì) 、 策源行等客戶(hù)資源 大眾類(lèi)定向統(tǒng)發(fā)稿 主訴： “ 美國(guó)只有幾個(gè) ， 財(cái)富就有一個(gè) ” 目的：聯(lián)合 《 新聞晨報(bào) 》 、 《 解放日?qǐng)?bào) 》 、 《 新民晚報(bào) 》 的記者 ， 組成財(cái)富軟文團(tuán) ， 定期撰寫(xiě)軟文 ， 以記者的身份參評(píng)項(xiàng)目 ， 并統(tǒng)發(fā)各大報(bào)刊及雜志 。 策源資源 廣告投放 電視 、 雜志： 房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)業(yè)
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