【正文】 年均增長率高達 30%。p 2023年，隨著政策疊加效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，區(qū)域房價現(xiàn)下行走勢，全年房價預(yù)計將小幅回落（約 5600元 /平米）。p 2023年下半年，市場形勢急轉(zhuǎn)之下，“ 金九銀十 ” 變 “ 銅九鐵十 ” ，房價出現(xiàn)松動。 Copyright Centaline Group, 2023項目 成交客戶比例半島 1號 深圳客戶約 68%，本地及其他客約 32%東方新城 深圳客戶約 65％， 15%為惠陽本地企業(yè)客戶，大亞灣及其他本地客戶約 20%萬城 深圳客戶約 65% ，本地及周邊客戶約 35%中建彩虹城 深圳客戶占 78％， 22%為本地企業(yè)客戶江南豪苑 深圳客戶 72% ； 28%為本地客戶及周邊客戶惠陽典型樓盤客戶結(jié)構(gòu)調(diào)查：深圳客戶所占比例約 。? 深圳客戶在惠陽市場整體份額為 72%，其中福田、南山、寶安及龍崗地區(qū)占比較大。Code of this report | 21169。 年 份 2023 2023 2023 2023 2023別墅供應(yīng) 18 30 61 50 45別墅消化 16 29 50 45 40高層供應(yīng) 90 243 272 300 335高層消化 131 135 130 150 160供應(yīng)總量 147 273 332 350 380? 2023年別墅供應(yīng)井噴， 超過 60萬平米，為 2023年別墅供應(yīng)的 2倍；? 高層供應(yīng)呈上升趨勢， 剛性需求仍難以支撐，競爭將會趨白熱化； 區(qū)域 供應(yīng)套數(shù)（套） 供應(yīng)面積（㎡）惠陽 834 266275大亞灣 1490 352565合計 2324 618840惠灣區(qū)域未來供應(yīng)量（萬㎡）惠灣區(qū)域 2023年別墅供應(yīng)量統(tǒng)計（㎡）未來片區(qū)供應(yīng)量統(tǒng)計（萬平米）Code of this report | 22169。【 市場走勢 】 2023年樓市 “ 金九銀十 ” 已經(jīng)泡湯，未來市場面臨持續(xù)的下行壓力從高層項目 2023年月度成交情況來看：? 七月份以來惠陽區(qū)高層成交一路走低，市場再次遭遇 08年寒冬。備注：統(tǒng)計數(shù)據(jù)與月報數(shù)據(jù)有些許出入，主要受部分項目推遲網(wǎng)簽的影響Code of this report | 23169。 Copyright Centaline Group, 2023人人購物廣場人人購物廣場【 客戶研究 】 近年來，深圳客在惠陽大亞灣市場占比逐年上升，2023年預(yù)計將達到 74%，成交量預(yù)計將突破 130萬平米。p0511年深圳客戶在惠陽大亞灣區(qū)域成交量整體呈上升趨勢。0511年惠陽大亞灣深圳客戶比例（ %） 0511年惠陽大亞灣深圳客成交（萬平米）Code of this report | 25169。 Copyright Centaline Group, 2023人人購物廣場【 職業(yè)特征 】 大部分客戶為企業(yè)職員、企業(yè)中高層管理人員、事業(yè)單位員工等，購買中高端物業(yè)較多惠陽大亞灣客戶職業(yè)分析客戶職業(yè)p企業(yè)職員為主，占總量 %；p其次為企業(yè)管理者及高級公務(wù)員，事業(yè)單位工作人員等年富力強階層Code of this report | 27169。p高端物業(yè)客戶仍以中青年為主。p由于為中高端物業(yè)，單身客戶購買力略弱，因此僅占 8%?；蓐柎髞啚硺I(yè)客戶年齡結(jié)構(gòu) 惠陽大亞灣客戶家庭結(jié)構(gòu)分析【 家庭結(jié)構(gòu) 】 惠陽大亞灣客戶以中青年為主，其中以三口之家居多，單身客戶相對購買力較弱。 Copyright Centaline Group, 2023客戶分類投資客戶惠陽客戶大亞灣產(chǎn)業(yè)移民深圳客戶本地客戶自住客戶客戶主要可以分為深圳客戶和本地客戶兩大類?？予鳌⑵荷焦I(yè)區(qū)龍崗中心城 （自住 +投資）【 置業(yè)目的 】 市場客戶來源主要分為深圳客戶和本地客戶，本地客戶以自住為主，深圳客戶按置業(yè)目的分為自住和投資兩類。 Copyright Centaline Group, 2023【 客戶研究 】 龍崗與惠陽大亞灣房價梯級明顯，來自于龍崗坑梓、坪山的產(chǎn)業(yè)人群及龍崗中心城的主流群體白領(lǐng)在經(jīng)濟承受能力限制的條件下，跨區(qū)域置業(yè)成為主流置業(yè)趨勢龍崗中心城主流人群白領(lǐng)置業(yè)形成跨區(qū)域之勢 通過對龍崗中心城樓盤的長期監(jiān)測發(fā)現(xiàn)：龍崗中心城的核心置業(yè)人群是具有較強經(jīng)濟能力的個體工商戶、私營企業(yè)主、以公務(wù)員為代表的行政事業(yè)單位人員；而處于主流人群的普通企業(yè)中層管理者和職員、小私營企業(yè)主等置業(yè)范圍逐步被價格擠壓到惠陽大亞灣區(qū)域。Code of this report | 30169。 Copyright Centaline Group, 2023【 客戶研究 】 龍崗中心城客戶以短期投資、長期自用為置業(yè)目的，以普通公司白領(lǐng)為主，經(jīng)濟承受力一般，需求旺盛價格驅(qū)動短期投資置業(yè)目的轉(zhuǎn)變p投資 +自住客戶主要集中在龍崗中心城；p價格剪刀差是投資 +自住客戶置業(yè)主要驅(qū)動因素；p交通、配套及片區(qū)成熟度延長了其入住時間；p片區(qū)發(fā)展情況決定了其在大亞灣置業(yè)的最終目的。 龍崗中心城普通白領(lǐng)在價格擠壓的背景下，未來將成為龍崗自住客置業(yè)惠陽大亞灣的重要組成部分。Code of this report | 32169?？們r區(qū)間 首付款 家庭月收入60萬 10萬 10000~15000元7080萬 15萬 15000~20230元8090萬 18萬 21000~25000元90100萬 21萬 25000~30000元深圳投資客戶購房承受能力p價格差存在可降低投資成本是持續(xù)吸引投資者置業(yè)惠陽的動力源；p深圳區(qū)域內(nèi)房價高企，推動投資者資產(chǎn)外溢 ；p惠陽處于房價洼地，承受能力相對較高的投資者紛紛轉(zhuǎn)向惠陽市場；p惠陽城市化進程加快，發(fā)展前景良好。 Copyright Centaline Group, 2023【 客戶研究 】 惠陽本地置業(yè)自住客戶尋根思源、敬祖睦宗、圈層居住，表現(xiàn)為典型的 “ 羊群心態(tài) ” ，多為改善居住環(huán)境。 Copyright Centaline Group, 2023【 客戶研究 】 大亞灣產(chǎn)業(yè)移民是本地客戶主力，規(guī)劃數(shù)量較大，預(yù)計隨著新產(chǎn)業(yè)的遷入和建設(shè)產(chǎn)業(yè)的投產(chǎn)，未來人口增長迅速，置業(yè)需求將會逐步增強p大亞灣片區(qū) 5年內(nèi)人口將達到 30萬人p10年將達到 80萬人口p2~4年時間將新增 23~28萬就業(yè)及 10~15萬工商業(yè)人口大亞灣政府人口增長預(yù)計：產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)引發(fā)產(chǎn)業(yè)人口的遷移承接深圳各區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口遷移的重大使命；石化之外的其它制造產(chǎn)業(yè)正在形成規(guī)模；產(chǎn)業(yè)人口遷入數(shù)量不斷增加，目前已有約 12萬人遷入西部工業(yè)區(qū)。職務(wù) 產(chǎn)業(yè)中高層管理者 高級技術(shù)人員年均收入 50000元 45000元大亞灣產(chǎn)業(yè)人群年均收入Code of this report | 35169。區(qū)域發(fā)展前景居住環(huán)境 置業(yè)惠陽上班距離主要因素p客戶語錄我們廠已經(jīng)搬到大亞灣了，但大亞灣暫時生活還不方便，最后考慮在惠陽買了房，離我們廠區(qū)距離很近，上班方便。 Copyright Centaline Group, 2023【 客戶定位 】 結(jié)合項目目標和發(fā)展戰(zhàn)略，本項目客戶主要為深圳自住、投資客戶、惠陽本地客戶及產(chǎn)業(yè)移民。 Copyright Centaline Group, 2023【客戶定位】 本項目核心客戶為深圳客戶，重要客戶為惠陽本地客戶及產(chǎn)業(yè)移民，其余為邊緣客戶。 Copyright Centaline Group, 2023【 本項目客戶描摹 】 深圳自住客戶分析置業(yè)動因價格溢出效應(yīng)；交通路網(wǎng)完善年齡： 25~35歲之間職業(yè)：白領(lǐng)、制造業(yè)管理層和高級技術(shù)人員家庭情況：兩口、三口之家為主出行工具：以私家車為主經(jīng)濟能力： 中產(chǎn)階級，有一定的經(jīng)濟能力 置業(yè)目的：首次置業(yè)或改善居住條件，追求較高的生活品質(zhì)關(guān)注點交通、配套、戶型、景觀、朝向、社區(qū)品質(zhì)、價格p此部分客戶主要來源為龍崗區(qū)的白領(lǐng)、制造業(yè)管理層和高級技術(shù)人員p隨著深惠兩地交通網(wǎng)絡(luò)完善，以及惠陽居住條件成熟，深圳自住客戶數(shù)量將持續(xù)增加對項目啟發(fā)：突出項目區(qū)位優(yōu)勢，優(yōu)化產(chǎn)品功能，提高產(chǎn)品附加值和居家功能，走差異化路線吸引深圳自住客戶。 Copyright Centaline Group, 2023【 本項目客戶描摹 】 ：深圳投資客戶分析置業(yè)動因深圳惠陽兩地價格剪刀差，高投資回報率年齡： 30~45歲為主職業(yè)：私營業(yè)主、企業(yè)中高層、政府事業(yè)單位為主家庭情況：兩代或三代家庭，一般有小孩出行工具：以私家車為主經(jīng)濟能力： 屬于富裕階層有較強支付能力置業(yè)目的：投資，投資 +自住關(guān)注點投資回報率、惠陽區(qū)域發(fā)展前景、產(chǎn)品戶型p隨著惠陽城市化進程加快、深惠兩地城市融合和近期公共交通系統(tǒng)完善等眾多利好因素，深圳投資客戶數(shù)量將會繼續(xù)增多p包括投資客戶和投資 +自住客戶，未來配套、生活氛圍成熟，將有部分投資客轉(zhuǎn)為自住客戶對項目啟發(fā)：深化項目價值，主打性價比物業(yè)！Code of this report | 40169。 Copyright Centaline Group, 2023PART 3：項目競爭分析Code of this report | 42169。 Copyright Centaline Group, 2023競爭樓盤分布圖新中心區(qū)（金惠大道沿線）：l中央國墅園l新城國際l瑪斯蘭德中心l尚城世家白云坑片區(qū)：l光耀馬克lYOYO水岸l萬城l東岸公館l楓葉雅堤l鵬程里l金莎花園大亞灣西區(qū)（龍山路沿線）：l五月花l聚泰項目l愛琴海l德州城l龍光城Code of this report | 44169。 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)域外競爭分析項目 總占地 總建面 容積率 總套數(shù) 主力戶型 均價 推售時間 銷售情況中央國墅園 12077 105000 649 —— —— —— ——新城國際 6317 77164 468 三房 5200 約 200瑪斯蘭德 9009 92793 1288 一房 平層： 4900復(fù)式： 7200 約 500套聚泰啟程 40000 189000 1336 —— —— —— ——五月花 63198 221300 2099 二房、三房 5300 尾盤愛琴海 40298 220230 2114 二房 5200 約 650套德洲城 186422 630000 5050 二房、三房 5200 推 124套已售約 30套龍光城 1710000 5000000 20230 二房、三房 5100 約 800套Code of this report | 46169。 Copyright Centaline Group, 2023主要競爭對手n本項目 n萬城 — 中央?yún)^(qū) 品質(zhì)大城 n馬克住區(qū) — 城市里 藝術(shù)居住計劃區(qū)nYOYO水岸 — 深圳東 水岸歐筑n東岸公館 — 深圳東岸 雙軌人居坐標Code of this report | 48169。 Copyright Centaline Group, 2023對比綜述：品牌對比，馬克與萬城開發(fā)商市場口碑與影響力領(lǐng)先片區(qū)其他競爭對手序號 項目 投資商 發(fā)展商 開發(fā)項目 客戶認可度1 馬克住區(qū) 光耀地產(chǎn) 光耀集團有限公司光耀城、荷蘭小城、城市山谷等 ★★★★★2 萬城 萬城國際 惠州怡展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 皇冠假日酒店 ★★★★3 東岸公館 惠州市粵華發(fā)展公司 惠州市粵華發(fā)展 公司 —— ★★★4 YOYO水岸 惠州市景躍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司惠州市景躍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 —— ★★ ☆5 鵬程里 惠州竣業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司惠州竣業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 —— ★★ ☆6 萬祥豪苑 惠州市銘基置業(yè)有限公 司 惠州市銘基置業(yè) 有限公司 —— ★★ ☆Code of this report | 50169。 Copyright Centaline Group, 2023對比綜述：社區(qū)規(guī)劃，萬城和馬克住區(qū)在社區(qū)規(guī)模和配套上均領(lǐng)先其他競爭對手，其他項目均無明顯亮點序號 項目 社區(qū)規(guī)模 社區(qū)配套 社區(qū)成熟度 客戶認可度1 馬克住區(qū) 占地： 38464㎡建面： 165645㎡魚缸泳池、空中球場、天空農(nóng)場、藝術(shù)沙地公園 、商業(yè)配套★★★★ ★★★★☆2 萬城 占地： 333500㎡建面： 800000㎡園林、多元化會所、室內(nèi)羽毛球場、幼兒園、游泳池、健身房★★★★ ★★★★3 東岸公館 占地： 14124㎡建面： 106629㎡ 園林綠化、商業(yè)配套 、智能安防 ★★★ ★★★☆4 YOYO水岸 占地： 17463㎡建面： 60996㎡園林綠化、商業(yè)配套、兒童游樂場 ★★☆ ★★★5 鵬程里 占地： 10000㎡建面： 74507㎡園林綠化、商業(yè)配套 ★★☆ ★★★6 萬祥豪苑 占地： 9906㎡建面： 80536㎡園林綠化、商業(yè)配套 ★★☆ ——Code of this report | 52169。 Copyright Centaline Group, 2023綜合對比：在品牌、地理位置、社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計四個緯度對比中，馬克住區(qū)、萬城領(lǐng)先其他項目，本項目無明顯競爭優(yōu)勢序號 項目 開發(fā)商品牌 地理位置 社區(qū)規(guī)劃 戶型設(shè)計 綜合評比1 馬克住區(qū) ★★★★ ☆ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★