房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理-在線瀏覽
2025-03-21 22:59本頁面
【正文】 作業(yè)流程，由于各種綜合原因，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對(duì)設(shè)計(jì)有效優(yōu)化不足。 工程實(shí)施階段缺乏全面質(zhì)量管理 ? 忙于事后整改，事前與事中控制不足 在工程實(shí)施管理中，事前質(zhì)量控制意識(shí)不足，常在施工單位施工完畢后才發(fā)現(xiàn)問題，做事后補(bǔ)救。（后續(xù)工程采用懸挑排架已較好地解決了這個(gè)問題） 常出現(xiàn)的鋁合金窗滲漏問題，主要 也是安裝過程和操作不規(guī)范引起； 右圖中出現(xiàn)的滴水順著窗沿內(nèi)流是 因?yàn)槁┳龅嗡€（俗稱鷹嘴）這個(gè) 小細(xì)節(jié)引起。 例如：對(duì)鋁合金門窗的成品保護(hù)上。結(jié)果，由于后序的施工使很多鋁合金門窗的滑道被破壞，門框撞傷；而后序施工單位通常都屬于業(yè)主方直接委托的分包單位，造成責(zé)任無法分清，維修主體抵觸情緒嚴(yán)重，造成管理難度和協(xié)調(diào)成本的增加。 返回目錄 四、房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量概述 ? 房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量是一個(gè)廣義上的全過程“質(zhì)量”，包括項(xiàng)目地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項(xiàng)目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量、售后服務(wù)質(zhì)量等。 四 .房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量概述 ? 在質(zhì)量管理過程中，我們常常把主要精力放在了施工階段，難逃施工企業(yè)本質(zhì)。 ? 作為建設(shè)方，是以項(xiàng)目開發(fā)而成立的團(tuán)隊(duì)，施工管理的思維應(yīng)該改變。 四、房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量概述 ? 百銳地產(chǎn)盧衛(wèi)東提出， 房地產(chǎn)質(zhì)量是以客戶滿意度為目標(biāo)的綜合產(chǎn)品質(zhì)量；區(qū)別于傳統(tǒng)承包單位的工藝質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 。 ? 以上分析不難看出，設(shè)計(jì)質(zhì)量（功能質(zhì)量）在房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理中舉足輕重，甚至重于施工質(zhì)量（工程質(zhì)量）。 ? 鑒于房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷案例解析另有 專題課程，時(shí)間所限，本次課題不 做詳悉；僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量“管理” 的途徑和方法與大家一起探討。 ? 熟悉地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)走勢(shì)，精挑細(xì)選咨詢單位；明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，盡量避免憑感覺上開發(fā)項(xiàng)目?？尚行匝芯繎?yīng)該有深入的市場(chǎng)調(diào)研 (宏觀、中觀、微觀調(diào)查 )，包括定性和定量相結(jié)合的調(diào)查與分析；對(duì)規(guī)劃方案、戶型、景觀方案等進(jìn)行多方案比選； ? 嚴(yán)格項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評(píng)審。 返回目錄 六、房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)質(zhì)量（功能質(zhì)量）管理 ? 房地產(chǎn)公司在設(shè)計(jì)質(zhì)量管理方面積累了不少可行的經(jīng)驗(yàn)，建立了基本的工作流程，為規(guī)范設(shè)計(jì)質(zhì)量管理奠下基礎(chǔ)；例如樣板先行的有效執(zhí)行，是糾正設(shè)計(jì)缺陷的最后一道關(guān)卡，為質(zhì)量管理立下汗馬功勞； ? 但是更有效的設(shè)計(jì)質(zhì)量管理應(yīng)該發(fā)生在施工之前，例如戶型設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、道路規(guī)劃、景觀風(fēng)格等，這些方案的最優(yōu)確定，才可以從源頭上避免先天不足！ ? 根據(jù)設(shè)計(jì)管理的控制流程，從以下兩階段完成設(shè)計(jì)質(zhì)量（功能質(zhì)量）的有效管理： 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理 施工圖設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)：經(jīng)過精心優(yōu)化的前期可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)研、開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位等前期工作；并根據(jù)這些前期工作積累編制的詳盡的規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書；而咨詢公司應(yīng)該參與到規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)；案例（從化項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整） 混亂的規(guī)劃 : 施工圖設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理 ? 施工圖設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理是防止功能性質(zhì)量缺陷的關(guān)鍵，先天不足必將帶來后患無窮。 ? 要在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，達(dá)到兩個(gè)要求： 一要合理空間，要在確定的套房面積內(nèi)，合理安排居住、使用、衛(wèi)生等面積，讓人使用方便，居住舒適； 二要做到建筑造型和風(fēng)格的藝術(shù)感，對(duì)墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當(dāng)，能給人以美的享受，使開發(fā)的房產(chǎn)具有較高的使用價(jià)值和觀瞻價(jià)值。 ? 施工圖審查指南 戶型設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)不夠人性化 ?整個(gè)組團(tuán)的信報(bào)箱普遍安裝過低，底層用戶在取信報(bào)時(shí)會(huì)很不方便。 人性化設(shè)計(jì) 外投內(nèi)取式信箱 …… 樓盤電梯前室問題 ?電梯前室不采用天然采光、通風(fēng)與客戶使用矛盾。 人性化設(shè)計(jì) 地下車庫都有尊貴的感
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